Апелляционное определение № 33-7442/2026 от 20 апреля 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0019-01-2024-014014-42

Рег. № 33-7442/2026

Судья: Курилкин А.С.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Кудасовой Т.А.,

судей

ФИО1,

Шиловской Н.Ю.

при помощнике

ФИО2

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 апреля 2026 года гражданское дело №2-2869/2025 по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 августа 2025 года по иску ФИО3 к МТУ Росимущества по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании права собственности на жилое помещение.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., выслушав объяснения представителя ФИО3 – ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 обратилась в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к МТУ Росимущества по СПБ и ЛО, администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании жилым помещение №... с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, признании за ней право собственности на это жилое помещение.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 7 сентября 1998 года и договором об инвестиционной деятельности от 17 сентября 1998 года ЗАО «Инэкс Дизайн» предоставлено право производить за счет собственных и привеченных средств реконструкцию нежилых помещений электрощитовых в домах серии № 1ЛГ 600А, в частности в Приморском районе для использования их в качестве жилых помещений. 7 июня 2001 года между истцом и ЗАО «Инэкс Дизайн» заключен договор о долевом участии в реконструкции № 1-7/06, по условиям которого последнее обязалось за счет инвестируемых ФИО3 денежных средств произвести реконструкцию помещения электрощитовой, расположенной по адресу: <адрес> в однокомнатную квартиру. Оплата договора осуществлена истцом в полном объеме, реконструированный объект передан заявителю 2 октября 2001 года, однако договор в установленном порядке не зарегистрирован, общество от данных действий уклонилось, а распоряжением то 3 марта 2003 года № 389-ра распоряжение губернатора от 7 сентября 1998 года признано утратившим силу. С момента передачи помещения в ее собственность истец проживает по спорному адресу, несет расходы по его содержанию, по оплате коммунальных услуг, при этом помещение отвечает требованиям, предъявляемым законодателем к жилым помещениям.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 августа 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО3 к МТУ Росимущества по СПБ и ЛО, администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании права собственности на жилое помещение отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, ФИО3 подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, считая незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Поскольку судья Сухих А.С., включенный в состав суда для рассмотрения настоящего дела, не смог принять участие в судебном заседании, назначенном на 21 апреля 2026 года, то в соответствии с ч.5 ст.14 и ст. 224 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Сухих А.С. на судью Шиловскую Н.Ю. в составе суда апелляционной инстанции, сформированном для рассмотрения настоящего дела.

ФИО3, МТУ Росимущество по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, Администрация Приморского района Санкт-Петербурга, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, Комитет имущественных отношений на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили, ФИО3 направила для участия в судебном заседании своего представителя, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, выслушав лицо, участвующее в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 7 сентября 1998 года и договором об инвестиционной деятельности от 17 сентября 1998 года ЗАО «Инэкс Дизайн» предоставлено право производить за счет собственных и привеченных средств реконструкцию нежилых помещений электрощитовых в домах серии № 1ЛГ 600А, в частности в Приморском районе для использования их в качестве жилых помещений.

7 июня 2001 года между истцом и ЗАО «Инэкс Дизайн» заключен договор о долевом участии в реконструкции № 1-7/06, по условиям которого последнее обязалось за счет инвестируемых ФИО3 денежных средств произвести реконструкцию помещения электрощитовой, расположенной по адресу: <адрес> в однокомнатную квартиру.

Оплата договора осуществлена истцом в полном объеме, объект передан заявителю 2 октября 2001 года и, как следует из пояснений истца, представленных ею документов, с этого времени истец проживает по спорному адресу, несет расходы по его содержанию, по оплате коммунальных услуг.

Согласно позиции истца, ФИО3 претендует на получение в свою собственность помещения №... с кадастровым номером №...

Вместе с тем, суд первой инстанции обратил внимание, что из акта от 2 октября 2002 года не следует, что истцу передано именно спорное помещение; согласно выписке из ЕГРН, площадь помещения, которое чьими-либо правами собственности не ограничено, составляет 17,9 кв.м., тогда как по акту истцу передано помещение общей площадью 32,4 кв.м.

Из сведений, представленных Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу следует, что дом, в котором расположено спорное помещение, введен в эксплуатацию в 1977 году.

Суд первой инстанции указал, что в материалах дела отсутствуют сведения о наличии согласия собственников помещений в доме на реконструкцию помещения №... в результате которой уменьшено общее имущество МКД, о чем свидетельствует увеличенная по сравнению со сведениями в ЕГРН площадь помещения, отображенная в акте.

Из приложения № 1 к распоряжению губернатора от 7 сентября 1998 года следует, что ЗАО «Инэкс Дизайн» следовало осуществлять реконструкцию электрощитовых с соблюдением прав и интересов жильцов с соответствии с действующим законодательством (п. 1.1.), после окончания реконструкции для оформления прав собственности необходимо получить в КУГИ подтверждение о выполнении условий договора об инвестиционной деятельности (п. 2).

В материалах дела отсутствуют сведения о проекте реконструкции, о том, что спорный объект изменен в соответствии с этим проектом, что проект принят в эксплуатацию контролирующими органами.

При этом возможность сохранения помещения в реконструированном состоянии в соответствии с положениями ч. 4 ст. 29 ЖК РФ поставлено в зависимость от того, не нарушаются ли этим права и законные интересы граждан, не создает ли данный объект угрозу их жизни или здоровью, о чем суду первой инстанции сведений в ходе слушания дела не представлено

На основании вышеизложенного, с учетом обстоятельств дела, руководствуясь ст.ст. 22, 25, 29, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения требований ФИО3 не имеется, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия с указанными выводами соглашается по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу подпункта "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года №489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме может являться лишь помещение, не являющееся чьей-либо собственностью, предназначенное по своему функциональному назначению для обслуживания более одного помещения в одном доме и не имеющее самостоятельного значения. Истец в апелляционной жалобе указывает, что спорное помещение не относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, в нем отсутствуют инженерные коммуникации и запорно-регулирующая арматура, в связи с чем согласие всех собственников помещений дома на реконструкцию не требовалось.

Указанный довод апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет как необоснованный по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно акту приема-передачи от 2 октября 2002 года истцу было передано помещение общей площадью 32,4 кв.м. В то же время согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости площадь помещения №... с кадастровым номером №... составляет 17,9 кв.м. Таким образом, в результате проведенной реконструкции площадь помещения увеличилась на 14,5 кв.м. за счет присоединения части помещений, которые ранее фактически являлись общим имуществом многоквартирного дома, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами.

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома или уменьшение общего имущества дома.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Материалы дела не содержат сведений о наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию помещения 35-Н, в результате которой было уменьшено общее имущество многоквартирного дома и изменены его границы.

Кроме того, приложением № 1 к распоряжению губернатора от 7 сентября 1998 года было прямо предусмотрено, что ЗАО «Инэкс Дизайн» следовало осуществлять реконструкцию электрощитовых с соблюдением прав и интересов жильцов с соответствии с действующим законодательством (п. 1.1.), а после окончания реконструкции для оформления прав собственности необходимо была получить в КУГИ подтверждение о выполнении условий договора об инвестиционной деятельности (п. 2).

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие в материалах дела доказательств получения необходимого согласия.

Истец в апелляционной жалобе указывает, что спорные правоотношения возникли в период действия Жилищного кодекса РСФСР, который не содержал понятия общего имущества многоквартирного дома и обязанности согласования реконструкции с собственниками, в связи с чем суд необоснованно применил нормы Жилищного кодекса РФ, введенного в действие с 1 марта 2005 года.

Данный довод апелляционной жалобы отклоняется судебной коллегией на основании следующего.

В спорный период действовали Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 января 1989 г. № 8, в которых было предусмотрено, что для получения разрешения на переустройство помещения организация и граждане подают заявление в межведомственную комиссию с приложением: поэтажных планов (а в необходимых случаях и выкопировки из генерального плана участка домовладения), заверенных бюро технической инвентаризации; проекта переустройства в двух экземплярах; заключения жилищно-эксплуатационной организации о возможности и целесообразности намеченных работ; справки с указанием согласия жильцов квартиры (дома), заверенной жилищно-эксплуатационной организацией, и других документов по требованию комиссии (п. 1.36).

Более того, после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в данном кодексе закреплена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах соблюдать требования указанного закона, в том числе в части получения необходимых согласований при проведении реконструкции помещений, затрагивающей общее имущество. Длительное неоформление прав на реконструированное помещение не освобождает истца от обязанности соблюдать требования действующего жилищного законодательства.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что судом первой инстанции не применены нормы Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», не может служить основанием для отмены решения.

Даже если первоначально имелись правовые основания для проведения реконструкции, в соответствии с распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 7 сентября 1998 года № 873-р и договором об инвестиционной деятельности от 17 сентября 1998 года, само по себе наличие инвестиционного договора не влечет отсутствие необходимости соблюдения требований жилищного законодательства, касающихся реконструкции помещений в многоквартирном доме, в том числе требований о получении согласия всех собственников помещений при уменьшении общего имущества.

В апелляционной жалобе истец указывает на то, что ею предприняты все меры для узаконения объекта, получены необходимые согласования для перевода нежилого помещения в жилое, но она не может обратиться в межведомственную комиссию с заявлением о переводе, поскольку право собственности ФИО3 в отношении данного объекта не зарегистрировано.

Как обоснованно указано в письменных возражениях администрации Приморского района Санкт-Петербурга, в администрацию истец для перевода нежилого помещения в жилое помещение не обращалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет, в том числе, правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).

Истец, указывая, что с 2002 года проживает в спорном помещении и несет расходы по его содержанию, имела возможность обратиться в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением.

Более того, перепланировка и (или) переустройство помещения, требующие внесения изменения в технический паспорт, также подлежат согласованию с органом местного самоуправления в установленном порядке. Доказательств такого обращения истцом не представлено.

Истец указывает, что судом не дана оценка заключению специалиста о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Согласно положениям статьи 55 Гражданского процессуального кодекса РФ, заключение эксперта является одним из доказательств по делу и оценивается судом в совокупности с другими доказательствами. При этом в силу ч.ч. 1, 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В данном случае заключение специалиста было получено истцом самостоятельно, квалификация данного эксперта должным образом не подтверждена, эксперт об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения не предупрежден, таким образом судебная коллегия полагает, что заключение специалиста не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", не подлежит принятию в качестве надлежащего доказательства.

В то же время судебная коллегия отмечает, что даже в том случае, если помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, это не свидетельствует о наличии оснований для признания права собственности на жилое помещение, поскольку данные обстоятельства не являются основополагающими для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы о заключении договоров на управление многоквартирным домом и возмещение затрат на коммунальные услуги также не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, поскольку факт проживания истца в спорном помещении и несения расходов по его содержанию не влияет на факт наличия реконструкции, проведенной без получения необходимых согласований.

Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что помещение, переданное ей по акту приема-передачи, не относится к общему имуществу многоквартирного дома, и что судом первой инстанции не установлен факт уменьшения общего имущества, как противоречащий материалам дела.

Как верно установлено судом первой инстанции, из акта от 2 октября 2002 года не следует, что истцу передано именно помещение, которое в настоящее время имеет кадастровый номер и площадь 17,9 кв.м., указанные в выписке из ЕГРН. В акте указана площадь 32,4 кв.м., что значительно превышает площадь в ЕГРН и подтверждает факт присоединения к помещению дополнительных площадей, ранее относившихся к общему имуществу многоквартирного дома.

Проект реконструкции и доказательства его согласования с уполномоченными органами, а также с собственниками помещений в многоквартирном доме в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности правомерности проведенной реконструкции.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции, разрешив спор, правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, не допустил недоказанности установленных юридически значимых обстоятельств и несоответствия выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, правомерно учел положения подлежащих применению норм закона.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 августа 2025 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.04.2026