Апелляционное определение № 33-1814/2025 от 9 декабря 2025 г.

Судья – Салакатова Н.В. Дело № 2-424/2025-33-1814/2025

УИД 53RS0003-01-2025-000504-60


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 декабря 2025 года Великий Новгород

Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:

председательствующего – Бобряшовой Л.П.,

судей – Ребровой И.В., Тарасовой Н.В.,

при секретаре – Краснюк Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 декабря 2025 года по докладу судьи Тарасовой Н.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» на решение Валдайского районного суда Новгородской области от 15 сентября 2025 года,

УСТАНОВИЛА:

К. А.А. и К. А.В. обратились в суд с иском к Администрации Валдайского муниципального района Новгородской области (далее – Администрация), Обществу с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» (далее – ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург», Общество) о признании права собственности на жилой дом, указав, что 4 февраля 2013 года приобрели в собственность в равных долях, по 1/2 доли каждому, земельный участок, площадью 1790 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, на котором впоследствии построили жилой дом. Однако зарегистрировать право собственности на жилой дом не представляется возможным ввиду нахождения упомянутого земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории. В период строительства и на момент начала эксплуатации жилого дома сведения о зоне с особыми условиями использования территории в отношении земельного участка у истцов отсутствовали.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено Публичное акционерное общество «Газпром» (далее – ПАО «Газпром»), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области (далее – Управление Росреестра по Новгородской области), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (далее – МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях).

Решением Валдайского районного суда Новгородской области от 15 сентября 2025 года исковые требования К. А.А. и К. А.В. - удовлетворены. За К. А.А. и К. А.В. признано право собственности по 1/2 доли жилого дома, общей площадью 78,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

В апелляционной жалобе Общество просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, полагая, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущены существенные нарушения в применении норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что судом не дана оценка тому, что истцы не обращались за согласованием проекта на строительство жилого дома в пределах установленных минимальных расстояний в организацию уполномоченную собственником. Также не дана оценка имеющимся в деле доказательствам, свидетельствующим о доведении Обществом до органов местного самоуправления информации о нахождении на территории Валдайского района объектов магистральных газопроводов и о необходимости согласования работ в зоне магистральных газопроводов. Спорная постройка не соответствует предусмотренным законом условиям, при которых за истцами может быть признано право собственности. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о зоне минимальных расстояний КС «Валдай» в границах Валдайского района после выдачи истцам разрешения на строительство и начала строительства дома, не свидетельствует о том, что жилой дом построен без нарушений строительных норм и правил. Судом отказано в удовлетворении ходатайства Общества о проведении по делу строительно-технической экспертизы.

К. А.А. и А.В. поданы возражения о несостоятельности доводов жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, выслушав представителя ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» Ш. Т.А., поддержавшую жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п.3).

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 39 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Из материалов дела следует, что К. А.А. и К. А.В. на основании договора купли-продажи земельного участка от 4 февраля 2013 года приобрели у Р. Н.Н. в равных долях - по 1/2 доли каждому, земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 1449 кв.м, по адресу: <...>. Право собственности истцов на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 18 февраля 2013 года.

Постановлением Администрации Валдайского городского поселения от 28 мая 2013 года <...> утвержден градостроительный план земельного участка для строительства индивидуального жилого дома по указанному выше адресу.

29 мая 2013 года истцам выдано разрешение на строительство № <...>, на основании которого разрешено строительство двухэтажного индивидуального жилого дома общей площадью 77 кв.м по адресу: <...>.

12 декабря 2013 года ОАО «Газпром газораспределение Великий Новгород» К. А.А. выданы технические условия <...> на газоснабжение спорного жилого дома.

16 декабря 2024 года филиал Валдайское линейное производственное управление магистральных газопроводов ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» отказал К. А.А. в согласовании строительства дома, указав, что земельный участок истцов находится в границе минимального расстояния от компрессорной станции «Валдай» которое составляет 700 м от здания КС, где не допускается строительство зданий, строений, сооружений.

5 июня 2025 года Администрация Валдайского муниципального района Новгородской области направила истцам уведомление № <...>, в котором сообщила о несоответствии построенного индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, поскольку он попадает в зону с особыми условиями использования территории (зона минимальных расстояний КС «Валдай» в границах Валдайского района Новгородской области), на которой не допускается строительство или реконструкция жилых зданий.

Из материалов дела также следует, что 13 апреля 1967 года начальник Валдайского райуправления направил председателю Валдайского горсовета предписание, в котором поставил в известность, что на территории Валдайского района проложены магистральные газопроводы Министерства газовой промышленности СССР. На основании постановления Совета Министров СССР № <...> от 12 февраля 1959 года и строительных норм и правил Госстроя СССР / СН и П 11-Д-10-62/ установлены полоса отвода и охранная зона. Запрещается возводить любые постройки и сооружения, строительные, монтажные и карьерные работы, располагать полевые станы, склады, загоны для скота, сооружать линии связи, воздушные и кабельные электросети, различные трубопроводы, переезд через газопроводы в необорудованных местах. Согласование работ в зоне магистральных газопроводов производить с Валдайским управлением газопровода.

Запись о регистрации права собственности ОАО «Газпром» на компрессорный цех общей полезной площадью 1288 кв.м и компрессорный цех общей полезной площадью 1611,4 кв.м, расположенные по адресу: <...>, сделана 14 июля 2000 года на основании Указа Президента Российской Федерации «О преобразовании Государственного газового концерна «Газпром» в Российское акционерное общество «Газпром» от 5 ноября 1992 года № <...>.

17 сентября 2003 года Валдайское ЛПУМГ письмом, адресованным Главе Администрации Валдайского района, просило дать указание на внесение Валдайского ЛПУМГ в перечень организаций обязательного согласования по вопросам строительства объектов на территории Валдайского района согласно ПТЭ и правил охраны МГ.

19 августа 2005 года между Администрацией Валдайского района Новгородской области (арендодатель) с одной стороны, ООО «Лентрансгаз» и ОАО «Газпром» (арендаторы) с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора <...>, по условиям которого арендаторы приняли во владение и пользование на срок до 18 августа 2054 года земельный участок с кадастровым номером <...>, занимаемый наземными элементами Единой системы газоснабжения площадью 75278 кв.м, из них за ООО «Лентрансгаз» - 33061,33 кв.м, за ОАО «Газпром» - 42216,67 кв.м, расположенный по адресу: <...>. Участок предоставлен для эксплуатации компрессорной станции «Валдай» из состава земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и иного специального назначения.

11 июня 2013 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новгородской области, Администрацией Валдайского муниципального района, ОАО «Газпром» и ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» заключено соглашение, по условиям которого Администрация Валдайского муниципального района передала, а Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новгородской области приняло на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка <...> от 19 августа 2005 года.

20 декабря 2024 года между ПАО «Газпром» (арендодатель) и ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» (арендатор) заключен договор аренды имущества <...>, по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование имущество согласно приложению <...> к договору, включая здания двух компрессорных цехов КС «Валдай», 1963 и 1978 годов постройки.

Филиал ООО «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» - Валдайское ЛПУМГ уведомлением от 28 декабря 2012 года <...> уведомил Администрацию Валдайского муниципального района (вх. <...> от 29 декабря 2012 года) о том, что на территории Валдайского муниципального района Новгородской области находятся магистральные газопроводы, газопроводы-отводы и газораспределительные станции, обслуживаемые филиалом, относящиеся к категории опасных производственных объектов, в том числе КС «Валдай».

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 18 апреля 2013 года, земельный участок площадью 1790 кв.м с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности истцам, предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, сведения об ограничениях прав и обременении объекта недвижимости отсутствуют.

Выписка из ЕГРН от 3 июня 2025 года содержит аналогичные данные, в дополнение к которым указано о том, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, зона минимальных расстояний КС «Валдай».

Таким образом, по состоянию на 2013 год в ЕГРН отсутствовали сведения о расположении земельного участка истцов в зоне с особыми условиями использования территории.

Судом также установлено, что на указанном земельном участке находился жилой дом с кадастровым номером <...>, площадью 63,3 кв.м, 1963 года постройки, поставленный на кадастровый учет 22 июня 2012 года, который снят с кадастрового учета 25 февраля 2025 года.

Из объяснений истцов следует, что в 2013 году ими приобретен земельный участок, на котором находился сгоревший дом. Новый жилой дом построен на месте сгоревшего дома. При получении разрешения на строительство жилого дома в 2013 году орган местного самоуправления их не уведомил о том, что земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования. Строительство дома велось в период с 2013 года по 2024 год.

Согласно техническому плану здания, изготовленному ООО <...> 7 февраля 2025 года, индивидуальный жилой дом 2025 года постройки общей площадью 78,6 кв.м., имеет 1 этаж расположен по адресу: <...>. Здание находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами Ж-1.

Исходя из сравнительного анализа схемы расположения здания в границах земельного участка истцов, являющейся составной частью технического плана здания, и чертежа градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования, являющегося составной частью градостроительного плана земельного участка истцов, возведённый последними жилой дом расположен в границах места допустимого размещения зданий и строений, указанных в градостроительном плане, выданном органом местного самоуправления К. А.А. и А.В.

Согласно данным, предоставленным филиалом ППК «Роскадастр» от 10 июня 2025 года, первичные сведения о границах зоны минимальных расстояний КС «Валдай» в границах Валдайского района внесены в Государственный кадастр недвижимости 18 апреля 2014 года с реестровым номером 53.03.2.36. На основании протокола от 26 октября 2018 года <...> данные сведения 30 октября 2018 года были исключены из ЕГРН. Сведения о границах зоны минимальных расстояний КС «Валдай» в границах Валдайского района восстановлены в ЕГРН 25 сентября 2020 года на основании решения Арбитражного суда Новгородской области от 2 октября 2019 года.

В соответствии с ч. 37 ст. 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», публичный доступ к сведениям о зоне с особыми условиями использования территории и границах такой зоны считается обеспеченным, если на дату начала создания объекта недвижимого имущества на земельном участке, расположенном в границах зоны с особыми условиями использования территории, соблюдалось хотя бы одно из следующих условий: 1) сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории внесены в Единый государственный реестр недвижимости; 2) в документах, выданных в отношении земельного участка при его государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на него, отображены сведения о нахождении земельного участка полностью или частично в границах зоны с особыми условиями использования территории; 3) сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории указаны в градостроительном плане земельного участка; 4) решение об установлении зоны с особыми условиями использования территории и границ такой зоны опубликовано в порядке, установленном для опубликования указанных решений, и границы такой зоны обозначены на местности в соответствии с требованиями нормативных правовых актов Российской Федерации; 5) сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории отображены на карте градостроительного зонирования в составе утвержденных правил землепользования и застройки или в документации по планировке территории, и границы такой зоны обозначены на местности в соответствии с требованиями нормативных правовых актов Российской Федерации; 6) правообладатель земельного участка, расположенного в границах зоны с особыми условиями использования территории, был уведомлен об ограничениях использования земельных участков в границах такой зоны в порядке, установленном в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня официального опубликования настоящего Федерального закона); 7) сведения о здании, сооружении, в связи с размещением которых установлена зона с особыми условиями использования территории, включены в документы, указанные в пунктах 2 и 3 настоящей части.

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации относительно взаимосвязи добросовестности с надлежащей заботливостью и разумной осмотрительностью участников гражданского оборота (постановления от 27 октября 2015 года № 28-П, от 22 июня 2017 года № 16-П, от 11 ноября 2021 года № 48-П и др.), добросовестный правообладатель земельного участка не станет возводить постройки в зоне действия ограничений, запрещающих эти постройки, если наличие таких ограничений - с учетом фактических обстоятельств - очевидно для лица, действующего с надлежащей осмотрительностью и заботливостью о собственных интересах.

Из материалов дела следует, что на момент приобретения истцами земельного участка и начала строительства спорного жилого дома сведения о зоне с особыми условиями использования территории в отношении их земельного участка в ЕГРН отсутствовали, публичный доступ к указанным сведениям обеспечен не был, а потому последние, с учетом выданных им органом местного самоуправления и иными организациями разрешений и согласований на строительство, а также, с учётом того, что ранее на этом же земельном участке прежними собственниками уже размещался жилой дом, не знали и не могли знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего им земельного участка. При этом ответчики не заявляли о несоответствии возведённого дома иным строительным нормам и правилам, за исключением нарушения минимального расстояния от компрессорной станции.

Таким образом, виновных действий истцов при возведении спорного дома не установлено, а потому последние являются добросовестными застройщиками.

Факт доведения информации о нахождении на территории Валдайского района объектов магистральных газопроводов до сведения органов местного самоуправления, по мнению судебной коллегии, не может влечь негативных последствий для гражданина, который не отвечает за недобросовестные действия органа местного самоуправления, не уведомившего истцов о недопустимости строительства на приобретённом ими земельном участке, а, напротив, выдавшего разрешительную документацию на строительство дома.

С учетом изложенного, вывод суда об удовлетворении иска соответствует закону и установленным по делу обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, направлены на иную оценку исследованных судом обстоятельств, основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а потому не служат основанием к отмене обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Валдайского районного суда Новгородской области от 15 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Санкт-Петербург» – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 11.12.2025г.