Решение № 2-867/2017 2-867/2017~М-499/2017 М-499/2017 от 19 ноября 2017 г. по делу № 2-867/2017

Дело №2-867/17


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

20 ноября 2017г. г. Барнаул

Октябрьский районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Севостьяновой И.Б., при секретаре Романовой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании оплаченной по договору суммы,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО3 (с учетом уточнения) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании по 400000 рублей в пользу каждого истца, оплаченных по договору.

Исковые требования обоснованы тем, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи № долей в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 165, 8 кв.м с кадастровым номером №, расположенного на техническом этаже 13-ти этажного жилого дома по <адрес> в <адрес>. Продавец гарантировал, что нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, не продано, под запретом не состоит, лиц, имеющих право пользования объектом недвижимости (п.5.2.). Продавец взял на себя обязанность за счет собственных средств осуществить ремонт и отделку объектов недвижимости (под ключ): установку оконных и дверных блоков, установку элементов освещения, сантехнических элементов, подключение к электрической сети, сети отопления, водоснабжения, водоотведения и канализации. После государственной регистрации права собственности истцам стали известны факты, о которых продавец не поставил в известность покупателей. Продавец, взявший на себя обязательства по производству ремонта в помещении, должен был произвести их в соответствии с требованиями, предъявляемыми законом, а также для целевого использования, которое имелось в информации ответчика. Внесение изменений в переоборудование, сделанные переустройства явились самовольными, не подтвержденными документально. Помещение было передано истцам в непригодном состоянии, не сдано в эксплуатацию, самовольное переустройство не узаконено. Ответчик не предоставил истцам информацию о наличии споров между жителями данного дома, требований застройщика и управляющей компании о прекращении производить работы, не согласованные с собственниками данного дома, отделом архитектуры до принятия архитектурного решения по фасаду. В ДД.ММ.ГГГГ государственной инспекцией установлены факты переустройства и переоборудования помещения Н-6, порча жилого дома в целом, изменение фасада дома путем демонтажа наружных стен. Технический этаж является местом общего пользования дома, балкон служит запасным пожарным выходом для жителей дома, канализация и водоотведение должны отвечать установленным санитарным, техническим требованиям и быть пригодными для использования не только покупателя, но не нарушать права всех собственников жилого дома. Таким образом, нежилое помещение передано истцам без соблюдения условия о качестве товара, законности его переустройства и переоборудования, недостатки товара являются существенными, нарушают нормативные предписания, требования строительных норм и правил, требуют несоразмерных расходов и временных затрат на их устранение, ставят под угрозу безопасность эксплуатацию помещения в целом, порчи имущества жильцом многоквартирного дома. Истцы обратились к ответчику с предложением расторгнуть договор купли-продажи, направили ему соглашение о расторжении договора, однако, в установленный срок он данное соглашение не подписал.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается телефонограммами, имеющимися в материалах дела.

Представитель истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании настаивала на уточненных исковых требованиях по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, полагала, что в силу ст.ст. 557, 475, 476 ГК РФ имеются основания для расторжения спорного договора и взыскания уплаченным по договору денежных средств.

Ответчик ФИО3 и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, поскольку истцы при заключении договора произвели осмотр помещения, долю в котором они приобрели, согласовали с ответчиком необходимые ремонтные работы и работы по переустройству и перепланировке помещения, ознакомились с документами на помещение, в силу договора ответчик не принимал на себя обязательства по узаконению перепланировок и переустройства и переводу его в жилое, доказательств введения истцов в заблуждение при заключении договора ими не представлено, вся необходимая информация о недвижимом имуществе была предоставлена истцам.

Представитель 3-го лица ООО «Алтайпрофиль+» в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснил, что реконструкцией технического этажа данного дома ООО «Алтайпрофиль +» не занималось, по соглашению между застройщиками технический этаж был передан в долевую собственность указанных лиц в том виде, в каком дом был сдан в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ.

3-е лицо нотариус ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ согласно разрешению на ввод в эксплуатацию был введен в эксплуатацию тринадцатиэтажный жилой дом со встроено-пристроенным торговым центром и подземной автостоянкой. ДД.ММ.ГГГГ на кадастровый учет поставлено нежилое помещение Н-6, расположенное на техническом ( 13-м) этаже указанного многоквартирного жилого дома ( т.1л.д. 240).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1. договора покупатели приобретают у продавца № долей из № долей в праве собственности на нежилое помещение Н-6, находящегося по адресу: <адрес> в общую долевую собственность, в равных долях.

Указанное нежилое помещение имеет кадастровый №, общую площадь 165,8 кв.м., расположено на техническом этаже, кадастровой стоимостью 1101225 руб. 36 коп. (п. 2.1.), принадлежит ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (п.2.2 договора).

По соглашению сторон цена указанных в п. 1.1 настоящего договора долей в праве собственности на нежилое помещение составляет 800000 руб. (п. 3.1договора).

Продавец обязуется за счет собственных средств осуществить ремонт и отделку объекта недвижимости (под ключ), а именно произвести установку оконных и дверных блоков, установку элементов освещения, сантехнических элементов, осуществить подключение объектов недвижимости к электрической сети, сети отопления, водоснабжения, водоотведения и канализации. (п. 4.1.1 договора).

Продавец гарантирует покупателям, что до заключения настоящего договора доли в праве собственности на нежилое помещение, являющиеся предметом настоящего договора никому не проданы, не подарены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременены, а также лиц, обладающих правом пользования указанными объектами недвижимости, не имеется. (п. 5.2 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ по праву общей долевой собственности за каждым из истцов в равных долях ( т.1 л.д. 11).

В силу ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ч. 2).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО1 было составлено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение направлено ответчику ФИО3 заказной почтой и было получено им ДД.ММ.ГГГГ. (т.1 л.д.127-129). Однако, данное соглашение ФИО3 подписано не было.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 Гражданского кодекса российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (ч. 1 ст. 476 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки ( ч.2 ст. 222 ГК РФ).

Судом установлено, что нежилое помещение, доля в котором явилась предметом вышеуказанного договора купли-продажи, было самовольно реконструировано ответчиком до заключения договора –купли-продажи, а именно: в наружных ограждающих конструкциях выполнены оконные проемы с изменением фасада здания, демонтирована и перенесена венткамера дымоудаления, выполнено подключение к общедомовым сетям отопления, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, кроме того, выполнены роботы по перепланировке и переустройству: помещение разделено на четыре самостоятельных помещения в отдельными входами в условный коридор технического этажа. Указанные изменения параметров нежилого помещения Н6 не отражены на кадастровом паспорте данного объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 240), произведены ответчиком без получения проектной документации и получения необходимых согласований с нарушением градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм и правил.

Изложенное подтверждается:

- кадастровым паспортом помещения Н-6 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на дату, наиболее близкую к дате заключения спорного договора, из которого усматривается, что конфигурация помещения на дату внесения номера в государственный кадастр недвижимости - ДД.ММ.ГГГГ не содержит обособленных помещений внутри помещения Н-6. При этом суд принимает во внимание то, что хотя истцы приобрели по договору долю в нежилом помещении Н-6, однако в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ поясняли, что фактически увидели в Интернете рекламу о продаже квартиры, на момент осмотра видели обособленное помещение, которое расценили как приобретаемую ими квартиру (т.1 л.д. 152-153), данные обстоятельства подтвердила и допрошенная в качестве свидетеля А. ( т.1 л.д.153);

- письмом руководителя управляющей компании ООО «Индустрия» от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика о прекращении работ по монтажу оконных проемов на техническом этаже ( т.1 л.д. 136), объяснительной С. на имя директора ООО «Индустрия» от ДД.ММ.ГГГГ о производстве им работ по заданию ФИО3 по демонтажу фасадных стен под проемы для окон ( т.1.л.д. 143);

- проектной документацией на технический этаж вышеуказанного жилого дома, поступившей по запросу суда из Комитета по строительству, архитектуре и развитию города ( т.1 л.д.76, 102-112), из которой следует, что изменения, внесенные в проектную документацию технического этажа (реконструкция технического этажа) предполагали замену отдельных несущих элементов каркаса, конструкций перекрытия, стенового ограждения и состава кровли и не предполагали монтаж оконных блоков помимо проектных, а также образование изолированных помещений внутри технического этажа;

-заключением проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по фактическому состоянию на дату осмотра помещение Н-6 имеет внутри себя несколько изолированных помещений, все строительно-ремонтные работы, в частности :, связанные в устройством помещений Н-6 ( утепление ограждающих конструкций, устройство перегородок, перенесение венткамеры, выполнение капитальных стен, разделение помещении Н-6 на 4 блока с установкой входных металлических дверей, в наружных ограждающих конструкциях выполнены оконные проемы ) являются реконструкцией, при этом экспертом сделан вывод о том, что указанные работы по реконструкции не соответствуют строительным нормам и правилам, в частности: отсутствует разрешение на реконструкцию, сведения о том, что лица, выполняющие соответствующие работы имеющими свидетельство о допуске в таким видам работ, отсутствует строительный контроль и государственный строительный надзор, разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного помещения отсутствует, нарушены требования СП 1, 13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» имеет только один выход и тот аварийный, ширина выхода ( 0,77 м) не соответствует нормативной (0,8м), естественное и искусственное освещение путей эвакуации отсутствует, имеется перепад высоты и выступы при выходе с балкона на лестничную площадку, нарушены требования СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» ( п.3.8) часть помещений 3 и 4 вероятно имеющие санузлы расположены над жилыми комнатами и кухнями нижерасположенных этажей, коридор технического этажа не имеет отопления. Указанные нарушения квалифицированы экспертом как неустранимые, так как их устранение экономически нецелесообразно и технически невозможно;

-актом обследования технического этажа от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому комиссия из жильцов данного дома установила, что на техническом этажа выделено газобетонными стенами помещение 52, кв.м, в нем демонтированы внешние стены и постановлены витражные пластиковые окна размером 5м х 2,5м х 6м х2, 5 м., на всей площади демонтирован утеплитель пола, что вскрыло теплоизоляцию квартир, расположенных на 13 этаже, в выделенном помещении смонтированы сети инженерно-технического обеспечения : электрические, канализационные, подведена горячая ми холодная вода, инженерные сети расположены над жилыми помещениями;

- обращением жильцов дома в прокуратуру <адрес> с указанием на самовольно производимые работы ответчиком на техническом этаже дома от ДД.ММ.ГГГГ и прилагаемыми к нему фотографиями о проведении работ по демонтажу фасадных стен под оконные проемы и других,

-показаниями свидетеля Б., пояснившего, что он как собственник квартиры в данном доме участвовал в осмотре технического этажа в ДД.ММ.ГГГГг., в ходе которого было установлено, что ответчиком ФИО3 производятся работы по демонтажу существующих оконных проемов, с разбором капитальных стен фасада для увеличения проемов, видел, что на техническом этаже выгорожены два помещения, работы вел ФИО3 и привлеченные им работники, другие собственники техэтажа в работах не участвовали.

Суд полагает, что приведенные доказательства в совокупности достоверно подтверждают, что ответчиком самовольно были начаты работы по реконструкции помещения Н-6 технического этажа, произведенные с нарушением действующих градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, указанные работы произведены им без получения разрешительной документации и были начаты до заключения спорного договора купли-продажи, соответственно, предмет договора - товар нежилое помещение Н-6, доля в котором была приобретена истцами, имел на момент его заключения существенные неустранимые недостатки в виде изменения параметров указанного нежилого помещения, поскольку указанное помещение на момент продажи не соответствовало тому, которое было поставлено на кадастровый учет, было существенным образом реконструировано.

При этом суд не соглашается с доводом ответчика о том, что работы по реконструкции, перепланировке и переустройству помещения Н-6 были начаты им в рамках обязательств, принятых ответчиком на себя по п.4.1 договора купли-продажи по заказу истцов, поскольку данный довод ответчика им не доказан, опровергается совокупностью вышеуказанных доказательств. Более того, из представленных стороной истца скрин-шотов размешенной ответчиком в сети Интернет рекламы следует, что объявления размещены ответчиком о продаже именно жилых помещений в указанном доме на 13 этаже.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что у истцов по основаниям предусмотренным ч.2 ст. 475 ГК РФ возникло право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора купли-продажи потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно ч.4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 1 ст. 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным ( ч.2 ст. 450.1 ГК РФ).

Направленное истцами ответчику соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суд расценивает как уведомление об отказе от исполнения договора. Оно получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, с этой даты спорный договор купли-продажи считается расторгнутым.

В этой связи подлежат удовлетворению требования истцов А-вых о взыскании с ответчика оплаченной по договору суммы 800000 руб. по 400000 руб. в пользу каждого истца. Получение указанной суммы ответчиком подтверждается договором купли-продажи и не оспаривалось им в судебном заседании.

На основании ст. 98 ГПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям истцов с ответчика подлежат взысканию судебные расходы истца по оплате государственной пошлины по 300 рублей в пользу каждого истца.

Руководствуясь ст.ст.98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании оплаченной по договору суммы удовлетворить.

Признать договор купли-продажи № долей из № долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение Н-6, общей площадью 165, 8 кв.м с кадастровым номером №, расположенное на техническом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО1, ФИО2, расторгнутым.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 в счет возврата уплаченной по договору купли-продажи суммы 400000 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины 300 рублей, всего взыскать 400 300 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 в счет возврата уплаченной по договору купли-продажи суммы 400000 рублей, в также судебные расходы по оплате государственной пошлины 300 рублей, всего взыскать 400 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: И.Б.Севостьянова