Решение № 2-1319/2018 2-1319/2018~М-845/2018 М-845/2018 от 16 июля 2018 г. по делу № 2-1319/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июля 2018 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Каменской М.Г.,

при секретаре Татаркиной К.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1319/2018 по иску ФИО1 ФИО8 к ООО «ФИО8», ФИО2 ФИО8 о расторжении договора аренды жилого дома с продуктовым магазином, дополнительного соглашения к нему, об освобождении жилого дома,

У С Т А Н О В И Л:

Мельников ФИО8 обратился в суд с иском к ООО «ФИО8», ФИО2 ФИО8 о расторжении договора аренды жилого дома с продуктовым магазином, дополнительного соглашения к нему, об освобождении жилого дома, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ООО «ФИО8» был заключен договор аренды жилого дома со встроенным магазином, предметом которого является жилой дом площадью 289,7 кв.м. со встроенным магазином площадью 51 кв.м., складские помещения 10,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в ЕГРН.

Согласно п. 1.3 Договора объект передается в аренду на срок три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. К указанному договору было составлено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому аренда по договору № 1 от ДД.ММ.ГГГГ продлевается сроком на пять лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данное дополнительное соглашение также зарегистрировано в ЕГРН.

Жилой дом со встроенным магазином был прият ответчиком ООО «ФИО8». В настоящее время указанное имущество находится в пользовании у ответчиков.

Согласно пп. 3.1. и 3.1.2 договора ответчик принял обязательства по внесению арендной платы за коммунальные услуги- фактические расходы, понесенные истцом за эти услуги, потребленные ответчиком.

Ответчиком оплата по фактическим расходам, потребленным ответчиком за газопотребление, а именно за потребленный газ не вносилась с ДД.ММ.ГГГГ и согласно решению Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.

В связи с нарушением ответчиком условий договора по внесению арендной платы истцом неоднократно направлялись в адрес ответчика претензии с требованием погасить имеющуюся задолженность по коммунальным платежам за потребленный газ, расторжении договора аренды и освобождения арендуемого объекта.

Сумма фактических расходов истца за потребленные услуги ответчиком подтверждается решением Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым с него в пользу ООО «ФИО8» взыскана задолженность за поставленный газ в размере <данные изъяты> руб.

В настоящее время согласно полученного уведомления №1 ООО «ФИО8» Батайского абонентского участка от ДД.ММ.ГГГГ задолженность за поставленный газ составляет <данные изъяты> руб., пеня <данные изъяты> руб.

Также в отношении ФИО1 ФИО8 составлен Акт о прекращении газоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ, в котором сумма задолженности определена в размере <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИО8» и ИП ФИО2 ФИО8 направлены претензии с уведомлением о расторжении договора аренды, а также с требованием погасить образовавшуюся задолженность за потребление арендатором услуг по газоснабжению.

ДД.ММ.ГГГГ им повторно направлялись претензии в адрес ответчиков, однако данные претензии были оставлены без ответа.

Просит суд расторгнуть договор аренды жилого дома с продуктовым магазином ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между им и ООО «ФИО8», а также освободить жилой дом со встроенным магазином, занимаемый ООО «ФИО8» и ИП ФИО2 ФИО8 расположенный по адресу: <адрес>.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом. Представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. Суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца, по доверенности Ленская ФИО8 в судебном заседании поддержала заявленные ими исковые требования по доводам и основаниям, изложенным в иске и просила их удовлетворить.

Пояснила, что условиями договора арендная плата установлена в размере фактической стоимости коммунальных услуг, то есть фактических расходов понесенных арендодателем за эти услуги, потребленные арендатором.

Как следует из текста резолютивной части решения Батайского городского суда суд взыскал с ФИО1 ФИО8 задолженность за поставленный газ, что свидетельствует, что данная задолженность является фактически потребленной услугой арендатором.

Не отрицала в судебном заседании, что в настоящее время поставка газа прекращена ресурсоснабжающей организацией в апреле ДД.ММ.ГГГГ года, иные коммунальные услуги арендатором оплачиваются в полном объеме.

Задолженность по газоснабжению в размере <данные изъяты> руб. погашается истцом самостоятельно.

Учитывая, что задолженность в размере <данные изъяты> руб. не погашается арендатором более двух месяцев полагают, что имеются все основания для расторжения договора аренды.

Также просила учесть, что данный договор заключен на крайне не выгодных для арендодателя условиях и является для него в настоящее время кабальной сделкой, поскольку у него изменилось материальное положение, а также образовалась задолженность перед ООО»ФИО8» в размере <данные изъяты> руб.

Также полагает, что обязанность по обслуживанию прибора учета потребления газа возложена на арендатора пунктом 2.3 Договора, согласно которому именно арендатор несет обязанность по производству необходимых монтажных, демонтажных и пусконаладочных работ оборудования в арендуемом помещении.

Также просила обратить внимание, что п. 4.2 договора предусмотрено, что каждая сторона причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы.

Ссылаясь на ст. 619 ГК РФ полагала, что имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Ответчик ФИО2 ФИО8 и представитель ответчиков, по ордеру ФИО3 ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признали, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Пояснили, что арендатором ежемесячно оплачиваются коммунальные платежи, согласно квитанциям, выставленным ресурсоснабжающими организациями, исходя из показаний прибора учета за фактически потребленный газ, в связи с чем полагали, что утверждения истца о том, что обязательства по договору арендатором не исполняются голословны.

Считают, что задолженность взысканная с ФИО1 ФИО8. на основании решения Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ не является фактически потребленной услугой арендатором, а является мерой ответственности за несанкционированное потребление газа.

При этом просили учесть, что доказательств вмешательства именно арендатора в прибор учета газа не имеется, акт приема -передачи прибора учета между арендодателем и арендатором при заключении договора аренды не подписывался.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). (ст. 607 ГК РФ)

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО8 и ООО «ФИО8» в лице директора ФИО4 ФИО8 был заключен договор аренды №1 жилого дома с продуктовым магазином, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду жилой дом площадью 289,7 кв.м. со встроенным магазином площадью 51 кв.м., складские помещения 10,4 кв.м., по адресу: <адрес> на срок три года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 9-15)

Данный договор зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которому аренда по договору № 1 от ДД.ММ.ГГГГ продлевается сроком на пять лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данное дополнительное соглашение также зарегистрировано в ЕГРН. (л.д. 16-17)

В силу положений ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в частности в виде: установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В силу положений ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст.ст. 309, 310, 314 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разделу 3 Договора аренды арендная плата по договору состоит из двух составляющих - постоянной и переменной.

Постоянная составляющая- объект передается в аренду безвозмездно.

Переменная составляющая- оплата арендатором фактической стоимости коммунальных услуг, то есть фактических расходов, понесенных арендодателем за эти услуги, потребленные арендатором.

Внесение переменной части арендной платы согласно п. 3.1.2. (оплат за электроэнергию, а также другие коммунальные услуги) оплачиваются арендатором по отдельным счетам организаций, предоставляющих эти услуги в течение 10 дней с момента выставления соответствующего счета.

Из представленных ответчиком квитанций усматривается, что оплата коммунальных платежей за газ ответчиком производилась регулярно, в полном объеме вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, когда оплата ответчиком была произведена за апрель текущего года, в связи с чем утверждение истца о не внесение оплаты за газопотребление с марта ДД.ММ.ГГГГ года голословны и не подтверждены какими-либо доказательствами. Квитанции предоставленные ответчиком представителем истца не оспорены.

ДД.ММ.ГГГГ газоснабжение жилого дома по адресу: <адрес> прекращено, что подтверждается актом о прекращении газоснабжения с абонентом, нарушившим договорные условия. (л.д. 18)

Таким образом, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, потребление газа ответчиком не производилась, что не может привести к обязанности по оплате фактически потребленных услуг.

Спора по оплате иных коммунальных услуг у сторон не имеется, поскольку представителем истца не отрицалось, что иные коммунальные услуги, потребленные ответчиком оплачиваются своевременно и в полном размере.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя.

В частности, договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае не внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

При этом статьей 619 ГК РФ также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 5.1 Договора аренды настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.

По требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в случаях когда арендатор существенно ухудшает арендуемое здание; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендные платежи, предусмотренные пунктом 3 настоящего договора; не производит текущего ремонта здания.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды, истец ссылался на задолженность определенную на основании решения Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, которые истец полагает задолженностью за фактически потребленный газ, составляющие переменную часть арендной платы в соответствии с п. 3.1.2 Договора аренды и не оплаты данных расходов более двух месяцев подряд, что является основанием для расторжения договора аренды в порядке ст. 619 ГК РФ.

Вместе с тем, суд не может согласиться с данным утверждением истца, в силу следующего.

Как следует из решения Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ суд взыскал с ФИО1 ФИО8 в пользу ООО «ФИО8» в лице Батайского участка задолженность за поставленный газ в размере <данные изъяты> рублей.

Ссылка представителя истца на указание в резолютивной части решения от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с истца задолженности за поставленный газ, не может свидетельствовать о фактическом потреблении газа в указанном размере, поскольку судом в своем решении установлен факт несанкционированного вмешательства потребителя в работу прибора учета, в связи с чем ООО «ФИО8» в лице Батайского участка был произведен расчет задолженности исходя из нормативов потребления газа с применением повышающего коэффициента 10 на основании п. 81 Правил предоставления коммунальных услуг на сумму <данные изъяты> руб. С данным расчетом суд согласился.

Таким образом, суд приходит к выводу, что взысканная судом сумма является штрафной санкцией за несанкционированное потребление газа, о чем указано в самом встречном иске ООО «Газпром ФИО8» по указанному гражданскому делу (гражданское дело №2-1296/2017 л.д.34-37), где ООО «ФИО8» просил взыскать сумму ущерба, причиненного действиями по несанкционированном вмешательству в прибор учета.

При этом в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом в материалы дела не было предоставлено доказательств, того, что несанкционированное вмешательство в прибор учета произошло по вине ответчика.

При этом следует учесть, что мельников ФИО8 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № 2-1296/2017 не отрицал, что в доме по адресу: <адрес> он бывает один раз в месяц или в полтора месяца, в связи с чем утверждение представителя истца об отсутствии у истца доступа в арендуемое помещение опровергается материалами гражданского дела № 2-1296/17 (гражданское дело № 2-1296/17 л.д. 68)

Таким образом, ссылка истца на то обстоятельство, что по вине ответчика произошло образование задолженности за фактически потребленный газ в размере <данные изъяты> руб. безосновательна.

Утверждение представителя истца о том, что в силу п.2.3 Договора в обязанности арендатора вменено за свой счет и своими силами производить все монтажные, демонтажные и пусконаладочные работы оборудования на местах, предоставленных арендодателем в соответствии с условиями Договора, не может быть принято судом в качестве доказательства того, что ответчиком несанкционированно производилось потребление газа либо производилось вмешательство в работу прибора учета, поскольку по акту приема-передачи прибор учета газа при заключении договора аренды арендатору не передавался.

При этом договор поставки природного газа с собственником объекта недвижимости ФИО1 ФИО8 подписан уже после заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ. (гражданское дело № 2-1296/2017 л.д. 15-16)

Кроме того, п. 4.1 Договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Каждая сторона причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы. (п. 4.2 Договора)

Таким образом, суд полагает, что возникновение задолженности по газоснабжению влечет возникновение ответственности предусмотренной п. 4.1. и 4.2 Договора, а не расторжение договора в целом.

Ссылки представителя истца на изменившиеся у истца обстоятельства, в том числе материального положения и возникновение обязательств по оплате задолженности на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, вследствие чего условия спорного договора аренды стали кабальной сделкой для истца, не могут являться основанием для расторжения договора аренды, поскольку данное основание не предусмотрено ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 ФИО8 о расторжении договора аренды.

Также суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований об обязании освободить жилой дом со встроенным магазином, поскольку данные требования являются производными от первоначальных, в удовлетворении которых судом было отказано.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО8 к ООО «ФИО8», ФИО2 ФИО8 о расторжении договора аренды жилого дома с продуктовым магазином, дополнительного соглашения к нему, об освобождении жилого дома, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 26 июля 2018 года.

Судья Каменская М.Г.