Решение № 2-219/2020 2-219/2020~М-111/2020 М-111/2020 от 12 мая 2020 г. по делу № 2-219/2020

УИД 28RS0008-01-2020-000171-78

Дело № 2-219\2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2020 года г. Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Ворсиной О.Б.,

при секретаре Перепелицыной Я.М.,

с участием истца, его представителя ФИО1, ответчика ФИО2, его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 ча к ФИО2, ФИО4 и ФИО5 о признании недействительным соглашения о задатке, взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Ответчики ФИО2, ФИО4 и ФИО5 являются собственниками жилого дома с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенных по адресу: <адрес> (по 1\3 доли в праве у каждого из собственников).

15 октября 2019 года между истцом ФИО6 и ответчиком ФИО2 было заключено соглашение о задатке, по которому ФИО6 передал ФИО2 задаток в размере 500000 руб. в счет оплаты покупки жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>А.

Истец ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит признать недействительным соглашение о задатке от 15 октября 2019 года, взыскать с ФИО2 неосновательное обогащение в сумме 500000 руб. 00 коп.

В обоснование иска указано, что стоимость продаваемого жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>А была определена в размере 1900000 руб. Срок действия соглашения установлен до 31 декабря 2019 года. К указанному сроку договор не был заключен, так как ФИО2 не подготовил все необходимые документы (выяснилось, что была произведена реконструкция дома, подпадающая под самовольную постройку).

В ответ на его просьбу предоставить документы на недвижимое имущество, ответчик направил в его адрес договор купли-продажи, не согласовав с ним его существенные условия. Из представленного документа следовало, что ФИО2 является не единоличным собственником жилого дома и земельного участка, а только 1/3 доли в праве собственности, и взять на себя обязательство продать ему весь дом и земельный участок по соглашению о задатке он не имел права.

Договор купли-продажи между сторонами не заключался.

Сумма задатка ему (истцу) не возвращена.

Определением суда от 29 апреля 2020 года по ходатайству истца в качестве ответчиков привлечены ФИО4 и ФИО5

В судебном заседании истец ФИО6 и его представитель ФИО1 на удовлетворении иска настаивали, из их объяснений следует, что после осмотра ФИО6 дома, в устной форме они договорились с ФИО2 о продаже дома и земельного участка за 1900000 руб. Потом ФИО2 составил соглашение о задатке, которое ФИО6 подписал, передал 500000 руб. ФИО2 При заключении соглашения о задатке ФИО2 устно обязался оформить произведённую реконструкцию дома. 15 октября 2019 года по соглашению сторон истец вместе со своей семьёй вселился в жилой дом по адресу: <адрес>А. 5 января 2020 года по требованию ФИО2 истец освободил дом, при этом ФИО2 заявил ФИО6 об отказе продавать дом и возвращать задаток.

20 января 2020 года ФИО6 получил проект договора купли-продажи, переданный ему ответчиком ФИО2, а документы на дом он увидел впервые 22 января 2020 года в МФЦ. На тот момент реконструкция дома не была узаконена. До оформления документов на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК РФ договор купли-продажи не мог быть заключен.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 с иском не согласны, из их объяснений следует, что 15 октября 2019г. между ФИО2 и ФИО6 было заключено соглашение о задатке, по условиям которого они договорились в срок до 31 декабря 2019г. заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>А по цене 1900000 рублей. Это соглашение о задатке содержит в себе все признаки предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества. В счет исполнения взятого на себя обязательства покупатель передал ФИО2 задаток за приобретаемый им жилой дом в сумме 500000 рублей. Основной договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО6 в установленный срок заключен не был по вине истца, который не смог найти необходимую для оплаты стоимости дома и земельного участка сумму, в связи с чем отказался от покупки указанного недвижимого имущества.

О том, что в жилом доме произведена реконструкция, истец знал еще до заключения соглашения о задатке от 15 октября 2019г., при осмотре жилого дома ФИО6 заявил, что планирует произвести в доме дополнительную реконструкцию, в связи с чем дважды получать разрешение на нее нет смысла, поэтому ФИО2 снизил продажную стоимость жилого дома.

20 января 2020г. ФИО2 вручил ФИО6 проект договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22 января 2020г. и уведомление о явке в ГАУ «МФЦ Амурской области» для заключения договора и расчёта. Истец 22 января 2020 года явился в МФЦ города Зеи к назначенному времени, но от заключения данной сделки отказался.

На основании доверенностей, выданных на имя ФИО2 другими собственниками жилого дома и земельного участка, он имеет полномочия на продажу указанных объектов недвижимого имущества, что подтверждается копиями доверенностей. Сумму полученного от истца задатка ФИО2 свои дочерям ФИО4 и ФИО5 не передавал, деньги хранятся в банке.

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, просят рассмотреть дело в их отсутствие, с иском не согласны.

Изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно пункту 1 статьи 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 1 и 4 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Из материалов дела следует, что ответчики ФИО2, ФИО4 и ФИО5 являются собственниками жилого дома, площадью 65.1 кв.м с кадастровым номером <Номер обезличен> и земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенных по адресу: <адрес>А (по 1\3 доли в праве у каждого из собственников). Данное обстоятельство подтверждены выписками из ЕГРН и сторонами не оспариваются.

15 октября 2019 года между истцом ФИО6 и ответчиком ФИО2 было заключено соглашение о задатке, по условиям которого ФИО2 обязуется продать ФИО6 в срок до 31 декабря 2019 года жилой дом общей площадью 65.1 кв.м с земельным участком по адресу: <адрес>А по цене 1900000 руб.

Соглашение подписано ФИО2 и ФИО6

Согласно расписке от 15 октября 2019 года ФИО2 получил от ФИО6 задаток в размере 500000 руб. в счет покупки жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>А.

Расписка подписана ФИО2

По данным технического паспорта, составленного 15 января 2020 года, общая площадь хилого дома по адресу: <адрес>А составляет 72.4 кв.м.

Из показаний свидетеля ФИО7 – супруги ответчика ФИО2 следует, что в ходе осмотра ФИО6 дома она сказала истцу о том, что в доме имеется пристройка, которая не оформлена, и ещё двое собственников. Документы на дом ФИО6 никто не показывал. В настоящее время они не намерены продавать истцу дом и отдавать полученный задаток в сумме 500000 руб.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По результатам анализа и толкования условий соглашения, заключённого сторонами 15 октября 2019 года, суд находит, что фактически данный договор является предварительным договором купли-продажи жилого дома с земельным участком, поскольку содержит данные о предмете договора, а также условия основного договора.

Истец настаивает на недействительности сделки по мотивам ее заключения неуполномоченным лицом и в отношении имущества (жилого дома), имеющего признаки самовольной постройки.

Ответчик ссылается на наличие доверенностей от имени других участников общей долевой собственности ФИО4 и ФИО5, уполномочивающих его на совершение оспариваемой сделки, а также на желание ФИО6 самостоятельно узаконить произведенную им (ФИО2) реконструкцию дома.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Согласно ст. 182 п. 1 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу ст. 183 ГК РФ:

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.

Из содержания доверенности от 8 июля 2019 года, выданной ФИО8 на имя ФИО2 и удостоверенной нотариусом, следует, что ФИО4 уполномочила ФИО2 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей 1\3 доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок по адресу: <адрес>А, заключить и подписать соглашение о задатке. Доверенность выдана сроком на два года.

Из содержания доверенности от 12 июля 2019 года, выданной ФИО5 на имя ФИО2 и удостоверенной нотариусом, следует, что ФИО5 уполномочила ФИО2 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ей 1\3 доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок по адресу: <адрес>А, заключить и подписать соглашение о задатке с правом получения причитающегося ей задатка. Доверенность выдана сроком на два года.

Таким образом, ФИО4 не уполномочила ФИО2 получить сумму задатка в счет обеспечения исполнения обязательства. То есть, ФИО2 не имел права совершать данные действия.

Кроме того, судом установлено, что оспариваемая сделка совершена одним из участников общей долевой собственности (ФИО2), последующее одобрение сделки иными собственниками (ФИО4 и ФИО5) отсутствует.

С учетом положений ст. 183 ГК РФ до одобрения сделки собственниками ФИО4 и ФИО5 истец ФИО6 имел право отказаться от сделки в одностороннем порядке и потребовать возврата суммы задатка, что ФИО6 и осуществил, направив ФИО2 претензию от 1 февраля 2020 года.

Достоверные доказательства, подтверждающие осведомлённость ФИО6 об отсутствии у ФИО2 полномочий на продажу дома с земельным участком и на получение задатка в интересах ФИО4 и ФИО5 либо о превышении ФИО2 полномочий, не представлены.

Данный вывод суда основан на переписке между ФИО6 и ФИО2 после заключения 15 октября 2019 года соглашения о задатке.

Из материалов дела следует, что проект договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 22 января 2020 года (в котором упомянуты собственники ФИО4 и ФИО5) был передан истцу лишь 20 января 2020 года.

С учетом изложенного, положений ст. 183 ГК РФ, суд находит, что оспариваемая сделка от 15 октября 2019 года заключена от имени и в интересах совершившего ее лица – одного из участников общей долевой собственности ФИО2

Данные действия противоречат закону, поскольку в силу ст. 246 п. 1 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Данные обстоятельства свидетельствуют о недействительности соглашения о задатке от 15 октября 2019 года.

Доводы истца о недействительности сделки в связи с наличием признаков самовольной постройки продаваемого имущества заслуживают внимания.

Как указано выше, по данным ЕГРН и кадастрового учета жилой дом по адресу: <адрес>А имеет общую площадь 65.1 кв.м, такие же данные содержатся в техническом паспорте на дом, выполненном по состоянию на 22 ноября 2005 года.

Согласно техническому паспорту на данный дом, выполненному по состоянию на 15 января 2020 года, общая площадь дома составляет 72.4 кв.м, имеется отметка о выполненной в 2017 году реконструкции.

Уведомление администрации города Зеи о соответствии указанных в уведомлении параметров жилого дома по адресу: <адрес>А установленным параметрам и допустимости разрешения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером <Номер обезличен> выдано ФИО2 4 февраля 2020 года, то есть после составления соглашения о задатке от 15 октября 2019 года, имеющего признаки предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Достоверные доказательства, подтверждающие осведомлённость покупателя ФИО6 об отсутствии у продавца дома ФИО2 надлежащим образом оформленного права собственности на реконструированный дом по адресу: <адрес>А, не представлены.

Согласно ст. 222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, до признания в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ права собственности на самовольную постройку (реконструированный дом по адресу: <адрес>А ), данный объект недвижимости не мог быть предметом сделки купли-продажи независимо от мнения и желания покупателя ФИО6

Данные обстоятельства также свидетельствуют о недействительности соглашения о задатке от 15 октября 2019 года.

В соответствии со ст. 167 п. 2 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Данные правила подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке ( ст. 1103 п. 1 ГК РФ).

С учетом изложенного, полученная по недействительному соглашению о задатке от 15 октября 2019 года сумма 500000 руб., подлежит возврату.

Поскольку из материалов дела следует, что сумму задатка по недействительному соглашению получил лично ответчик ФИО2, ответчикам ФИО4 и ФИО5 денежные средства не передавались, суд полагает необходимым возложить обязанность по возврату всей суммы задатка на ответчика ФИО2

Размер судебных расходов истца по оплате государственной пошлины в сумме 8200 руб. 00 коп. подтвержден соответствующей квитанцией, данная сумма подлежит взысканию с ответчика ФИО2 на основании ст. 98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6 ча удовлетворить.

Признать недействительным соглашение о задатке от 15 октября 2019 года, заключенное между ФИО6 чем и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО6 ча 508200 руб. 00 коп., в том числе: неосновательное обогащение в сумме 500000 руб. 00 коп. и судебные расходы в сумме 8200 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме

Председательствующий О.Б. Ворсина

Мотивированное решение составлено 15 мая 2020 года

Судья О.Б. Ворсина