Решение № 2-2240/2024 2-2240/2024(2-9156/2023;)~М-7127/2023 2-9156/2023 М-7127/2023 от 20 июня 2024 г. по делу № 2-2240/2024

Дело № 2-2240/2024

УИД 59RS0007-01-2023-009160-82


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июня 2024 года г. Пермь

Свердловский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Артемовой О.А.,

при помощнике судьи Киселевой А.А.,

при участии представителя истца ФИО4 по доверенности от 03.05.2024г.,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ТСЖ <данные изъяты> о расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась с исковым заявлением к ТСЖ <данные изъяты> с требованием о расторжении договора аренды и определении порядка владения общим имуществом многоквартирного дома, мотивируя свое заявление тем, что истец имя в собственности квартиру по адресу: <адрес> выявила, что в холле подъезда № помещения 29, 30, 31, 32 (на поэтажном плане первого этажа) общей площадью 16,3 кв.м. ТСЖ <данные изъяты> сданы в аренду ФИО8 по договору аренды от 01.12.2022г. Из данных помещений доносится резкий химический запах. Она неоднократно обращалась с требованием к председателю ТСЖ ФИО7 об устранении резкого запаха в подъезде № в холле на первом этаже. Ее требования не были исполнены. Она обращалась в отдел полиции и после проведения проверки сотрудниками не было выявлено нарушений КоАП РФ и УК РФ. Материал проверки направлен в Роспотребнадзор. После забора проб воздуха сотрудники ФБУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии в <адрес>» установили, что в подъезде присутствует «яркий, навязчивый, едкий, сладковато-горький запах, явно раздражающий слизистую носоглотки, вызывающий першение и зуд в горле». Полагает, что использовании помещения арендатором нарушены положения СанПин 2.1.3684-21и деятельность ФИО8 нарушает права и законные интересы истца, который пользуясь холлом в подъезде № многоквартирного дома вдыхает облако из смесей бензола, толуола и прочих химических веществ, имеющих резкий запах.

На основании изложенного, истец просит:

-Досрочно расторгнуть договор аренды от 01.12.2022г., заключенный ответчиком с ФИО8, со всеми дополнительными соглашениями к нему, если такие имеются. Обязать ответчика принять помещение 29, 30, 31, 32 (на поэтажном плане первого этажа) общей площадью 16,3 кв.м. в подъезде № дома по адресу: <адрес>А по акту приемки-передачи от гражданки ФИО8, и после принятия помещения произвести в них очистку воздуха, а так же произвести очистку воздуха в холле подъезда №;

- Установить порядок владения и пользования помещениями 29, 30, 31, 32 (на поэтажном плане первого этажа) общей площадью 16,3 кв.м. в подъезде № дома по адресу: <адрес>А с обязательным соблюдением положений ст. 44-46 ЖК РФ, а именно: для использования помещений иначе, чем для размещения консьержей, в том числе, но не исключительно, перед заключением каждого договора аренды/ найма с иными лицами, а так же для определения существенных условий заключаемого договора и порядка получения денежных средств по этому договору, для определения лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение этого договора, должно быть принято решение большинством голосов не менее 2/3 от общего числа собственников в многоквартирном доме по адресу: <адрес>А на общем собрании собственников помещений дома, созванном и проведенном в строгом соответствии со статьей 45 ЖК РФ;

- Договор аренды, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ <данные изъяты> (в лице председателя правления ФИО7, действующей на основании Устава), действующего от имени собственников помещений МКД <данные изъяты> и ФИО8, на основании которого ФИО8 были переданы общедомовые помещения 29, 30, 31, 32 (на поэтажном плане первого этажа) общей площадью 16,3 кв.м. в подъезде № дома по адресу: <адрес>А, признать недействительным.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте которого извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении поддерживает, просит требования удовлетворить.

ТСЖ <данные изъяты> извещено о дате судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не направил своего представителя, представил письменные возражения в которых укала, что договор аренды от 01.12.2022г., заключенный между ТСЖ и ФИО8 расторгнуть, помещения приняты ТСЖ, просит истцу отказать в удовлетворении требований.

Третье лицо ФИО9 в судебном заседании поддерживает требования истца, пояснила, что общего собрания по вопросу использования помещений 29, 30, 31, 32 на первом этаже в подъезде № дома по адресу: <адрес>А и передачи их для вахты и охраны не созывалось. По поводу расторжения договора аренды и запаха в подъезде она высказывалась на общем собрании которое было в мае 2024 года. Истец не вывешивала объявления о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома по поводу использования помещений 29, 30, 31, 32, но она обошла всех соседей и со всеми поговорила. В настоящее время в указанных помещениях никто не осуществляет деятельность.

Третье лицо ФИО8 извещена о дате судебного заседания в суд не явилась.

Из материалов дела судом установлено.

ФИО1 является собственником квартиры по адресу: г. Пермь, ул. <данные изъяты>

Управление многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>А осуществляет ТСЖ <данные изъяты>

Протоколом № общего собрания участников ООО <данные изъяты> принято решение зарегистрировать ТСЖ «Куйбышева, 97а»(л.д. 114-115).

Протоколом № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, №А от 29.06.2015г. по 7 вопросу принято решение передать нежилое помещение, находящееся в подвале многоквартирного <адрес>А по <адрес> общей площадью 54 кв.м. в аренду ФИО5 для организации соляной комнаты, уполномочена на подписание договора аренды председатель правления ФИО7 (л.д. 116-119) решение принято количеством голосов составляющим 68,11 % от общего числа голосов собственников принявших участие в голосовании.

01.12.2021г. между ТСЖ <данные изъяты> в лице председателя правления ФИО7, действующей на основании Устава, действующей от имени собственников помещений многоквартирного <адрес>А по <адрес> и ФИО8 заключен договор аренды.

Согласно п. 1.1 договора аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору нежилое помещение общей площадью 16,3 кв.м., расположенные на первом этаже 10-этажного кирпичного жилого <адрес>А по <адрес> (в 4-м подъезде на поэтажном плане №, 30, 31, 32) за плату во временное владение и пользование. Помещение находиться в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного <адрес>.

Согласно п. 1.4 договора аренды –помещение будет использоваться под следующие цели: маникюрный салон, салон красоты.

В соответствии с п. 4.1 договора аренды каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц.

В силу п. 4.2 договора аренды изменения условий Договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон.

Согласно п. 4.3 договора аренды Арендодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке, уведомив Арендатора за 10 дней в следующих случаях:

При использовании Арендатором Помещения в целом или его части с существенным нарушением условий договора или назначения помещения либо с неоднократными нарушениями;

Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние Помещения;

Если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

При неисполнении либо несвоевременном исполнении арендатором требований Арендодателя, указанно в п. 3.6 Договора;

Если Арендатор не производит ремонтов, предусмотренных Договором;

Если Арендатор передал помещение в субаренду или пользование третьим лицам без согласия Арендодателя;

Согласно п. 4.5 договора аренды Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств.

Из искового заявления и пояснений истца следует, что из нежилых помещении общей площадью 16,3 кв.м., расположенных на первом этаже 10-этажного кирпичного жилого <адрес>А по <адрес> (в 4-м подъезде на поэтажном плане №, 30, 31, 32) доносится резкий химический запах. 20.04.2023г.

ФИО1 направила председателю ТСЖ <данные изъяты> требование расторгнуть договор аренды с собственником маникюрного кабинета и не заключать договора аренды с лицами чья деятельность может неблагоприятно влиять на здоровье жильцов и нарушать противопожарные требования.

Из искового заявления и пояснений истца следует, что ФИО1 обратилась в отдел полиции и после проведения проверки сотрудниками не было выявлено нарушений КоАП РФ и УК РФ.

ФБУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии в <адрес>» составлена анкета интенсивности/идентификации запахов 07.06.2023г. в 11:10 часов в котором зафиксирована интенсивность 5 баллов и «яркий, навязчивый, едкий, сладковато-горький запах, явно раздражающий слизистую носоглотки и зуд в горле» и в 11:15 часов зафиксирована интенсивность 5 баллов и «яркий, навязчивый, едкий, сладковато-горький запах, явно раздражающий слизистую носоглотки (л.д. 21-22).

ФБУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии в <адрес>» составлен протокол испытаний №п7171.23 в котором отражен количественный химический анализ воздуха в 4-м подъезде <адрес>А по <адрес> и выявлено, что в воздухе имеются: 1,2 диметилбензол (ортоксилол), 1,3 диметилбензол (метаксилол), 1,4 диметилбензол (параксилол), бензол, метилбензол, бутил-2-метилпроп-2-еноат, 1,2 диметилбензол (ортоксилол) и другие менее 0, 001 мг/м3.

26.03.2024г. между ТСЖ «Куйбышева, 97а» в лице председателя правления ФИО7, действующей на основании Устава, действующей от имени собственников помещений многоквартирного <адрес>А по <адрес> и ФИО8 заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.02.2021г. согласно которого стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды от 01.02.2021г. по соглашению сторон с 01.04.2024г. и соглашение вступает в силу со момента его подписания (л.д. 150).

31.03.2024г. между ТСЖ <данные изъяты> в лице председателя правления ФИО7, действующей на основании Устава, действующей от имени собственников помещений многоквартирного <адрес>А по <адрес> и ФИО8 подписан акт приема-передачи помещений, находящихся по адресу: <адрес> согласно которого нежилые помещения общей площадью 16,3 кв.м., расположенные на первом этаже 10-этажного кирпичного жилого <адрес>А по <адрес> (в 4-м подъезде на поэтажном плане №, 30, 31, 32) ФИО8 возвратила (л.д. 150).

Истец в исковом заявлении указала, что при использовании помещения арендатором нарушены положения СанПин 2.1.3684-21 и деятельность ФИО8 нарушает ее права и законные интересы, поскольку, пользуясь холлом в подъезде № многоквартирного дома вдыхает облако из смесей бензола, толуола и прочих химических веществ, имеющих резкий запах.

Суд, заслушав участников процесса, изучив материалы дела приходит к следующим выводам.

Как предусмотрено ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).

Согласно положениям ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2).

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Согласно п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

На основании ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из приведенных норм ЖК РФ следует, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор аренды нежилых помещений. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

В силу абзаца 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу абзаца 4 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

В многоквартирном доме по адресу: <адрес>А избран такой способ управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья, которое создается исключительно в целях эффективного управления имуществом многоквартирного дома.

Учитывая особенности такого способа управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья, законодатель наделил товарищество собственников жилья определенными полномочиями, в том числе в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

В силу статьи 144 Жилищного кодекса Российской Федерации органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Таким образом, учитывая, что собственниками помещений многоквартирного дома избран способ управления домом - управление товариществом собственников жилья, которому статья 137 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет определенные полномочия, в том числе и право предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае решением собственников помещений от 29.06.2015г. по 7 вопросу принято решение передать нежилое помещение, многоквартирного <адрес>А по <адрес> в аренду.

Данное решение не оспорено и не признано незаконным. В связи с чем суд приходит к выводу, что договора аренды от 01.02.2021г. заключен председателем правления ФИО7, действующей на основании Устава, действующей от имени собственников помещений многоквартирного <адрес>А по <адрес> и в соответствии с решением общего собрания на котором решен вопрос о передаче нежилых помещений многоквартирного дома в аренду, которое не оспорено в установленном порядке, в связи с чем, суд приходит к выводу, что оснований для признания договора аренды недействительным не имеется. Доводы истца о наличии запаха в подъезде № не является основанием для признании договора аренды недействительным.

В соответствии с соглашением от 26.03.2024г. о расторжении договора аренды договор аренды от 01.02.2021г. расторгнут, имущество передано ТСЖ <данные изъяты>

На основании изложенного и с учетом того, что истец не указала каким образом досрочное расторжение договора аренды восстановит ее нарушенные права, на момент рассмотрения дела фактически договор аренды расторгнут имущество передано в пользование ТСЖ, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о досрочном расторжения договора аренды от 01.02.2021г. не имеется.

Оснований для возложения обязанности на ТСЖ <данные изъяты> обязать принять помещение 29, 30, 31, 32 в подъезде № дома по адресу: <адрес>А не имеется, так как имущество передано и получено ТСЖ, данный факт не оспаривается сторонами.

Разрешая требования истца об установлении порядка владения и пользования помещениями 29, 30, 31, 32 (на поэтажном плане первого этажа) общей площадью 16,3 кв.м. в подъезде № дома по адресу: <адрес>А с обязательным соблюдением положений ст. 44-46 ЖК РФ, а именно: для использования помещений иначе, чем для размещения консьержей, в том числе, но не исключительно, перед заключением каждого договора аренды/ найма с иными лицами, а так же для определения существенных условий заключаемого договора и порядка получения денежных средств по этому договору, для определения лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение этого договора, должно быть принято решение большинством голосов не менее 2/3 от общего числа собственников в многоквартирном доме по адресу: <адрес>А на общем собрании собственников помещений дома, созванном и проведенном в строгом соответствии со статьей 45 ЖК РФ, суд приходит к выводу, что согласно положениям части 4 статьи 36 и пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, следовательно, данные вопросы отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не относиться к полномочиям суда.

Дело рассмотрено по заявленным требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования ФИО1 к ТСЖ <данные изъяты> о досрочном расторжении договора аренды от 01.12.2021г., заключенного между ТСЖ <данные изъяты> и ФИО8, со всеми дополнительными соглашениями, обязании ТСЖ <данные изъяты> принять помещение 29, 30, 31, 32 (на поэтажном плане первого этажа) общей площадью 16,3 кв.м. в подъезде № дома по адресу: <адрес>А по акту приемки-передачи от гражданки ФИО8, и после принятия помещения произвести в них очистку воздуха, а так же произвести очистку воздуха в холле подъезда №; установить порядок владения и пользования помещениями 29, 30, 31, 32 (на поэтажном плане первого этажа) общей площадью 16,3 кв.м. в подъезде № дома по адресу: <адрес>А с обязательным соблюдением положений ст. 44-46 ЖК РФ, а именно: для использования помещений иначе, чем для размещения консьержей, в том числе, но не исключительно, перед заключением каждого договора аренды/ найма с иными лицами, а так же для определения существенных условий заключаемого договора и порядка получения денежных средств по этому договору, для определения лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение этого договора, должно быть принято решение большинством голосов не менее 2/3 от общего числа собственников в многоквартирном доме по адресу: <адрес>А на общем собрании собственников помещений дома, созванном и проведенном в строгом соответствии со статьей 45 ЖК РФ; о признании недействительным договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ <данные изъяты> (в лице председателя правления ФИО7, действующей на основании Устава), действующего от имени собственников помещений МКД <данные изъяты> и ФИО8, на основании которого ФИО8 были переданы общедомовые помещения 29, 30, 31, 32 (на поэтажном плане первого этажа) общей площадью 16,3 кв.м. в подъезде № дома по адресу: <адрес>А, - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья. Подпись

Копия верна.

Судья О.А. Артемова

Мотивированное решение изготовлено 21 июня 2024

Подлинное решение подшито в материалы

гражданского дела № 2-2240/2024 Свердловского районного суда г. Перми