Апелляционное определение № 33-1895/2026 от 7 апреля 2026 г.

Судья Соснова А.М. УИД 39RS0007-01-2024-001233-32

Дело № 2-928/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-1895/2026
08 апреля 2026 г.
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Гарматовской Ю.В.,

судей Жогло С.В., Харитоненко Н.О.,

при секретаре Поляковой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца ФИО27 на решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 18 декабря 2025 г., принятое по гражданскому делу по иску ФИО27 к администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» о признании права собственности на жилое помещение в порядке приобретательной давности, о признании права собственности администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» на жилое помещение отсутствующим и подлежащим прекращению.

Заслушав доклад судьи Жогло С.В., объяснения представителя истца ФИО27 - ФИО28, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» ФИО29, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО27 обратился в суд с иском, с учетом внесенных в него уточнений, к администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» о признании за ним права собственности на жилое помещение, имеющее кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>, в порядке приобретательной давности и о признании права собственности муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» на указанное жилое помещение отсутствующим и подлежащим прекращению.

В обоснование исковых требований ФИО27 указал, что ранее в указанной квартире проживала ФИО1, которая в лице своего представителя ФИО27, действующего на основании доверенности, 18 февраля 2004 г. заключила с администрацией муниципального образования «Багратионовский район» договор приватизации спорной квартиры и подписала акт приема-передачи данной квартиры. Договор приватизации спорной квартиры от 18 февраля 2004 г. в установленном законом порядке зарегистрирован не был. При этом до заключения договора приватизации был оформлен договор купли-продажи, согласно которому ФИО2 продала ему спорную квартиру. ФИО3 проживала в указанной квартире примерно до 1997 года, а ее мать до осени 2000 года, когда в квартире произошел пожар. С весны 2004 года ФИО27 начал производить капитальный ремонт в квартире, привел ее в пригодное для проживания состояние. С осени 2004 года спорная квартира № 1 стала использоваться ФИО27 для проживания членов его семьи и используется им по настоящее время.

В апреле 2024 года ФИО27 стало известно, что 05 апреля 2024 г. в Едином государственном реестре недвижимости была произведена запись о государственной регистрации права муниципальной собственности в отношении спорной квартиры. Считает, что в 2024 году не могло возникнуть право муниципальной собственности на спорную квартиру, в связи с заключением 18 февраля 2004 г. со ФИО4 договора приватизации данной квартиры.

Указывает, что фактически ФИО5 отказалась от каких-либо прав на квартиру весной 2004 года, когда он стал производить в ней ремонт. Осенью 2004 года он стал проживать в данной квартире, относительно чего ни ФИО6, ни органы местного самоуправления никогда претензий не предъявляли.

Ссылаясь на добросовестное, открытое и непрерывное владение спорной квартирой как своим собственным недвижимым имуществом в течение более 15 лет, ФИО27 полагает, что он приобрел право собственности на данную квартиру в порядке приобретательной давности.

К участию в деле в качестве третьих лиц судом привлечены ФИО30, ФИО31, Управление Росреестра по Калининградской области и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области.

Решением Багратионовского районного суда Калининградской области от 18 декабря 2025 г. в удовлетворении исковых требований ФИО27 отказано.

Не согласившись с решением суда, истец ФИО27, в лице его представителя ФИО28, имеющего соответствующие полномочия, подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ФИО27 указал, что судом дана неправильная оценка представленному им договору купли-продажи спорной квартиры, заключенному между ним и ФИО7 Обращает внимание, что данный договор был представлен им исключительно для того, чтобы показать суду хронологию событий, при этом он понимал, что ФИО8, не являясь собственником спорной квартиры, не вправе продавать ее, и что этот договор изначально является ничтожным. Полагает, что судом не была дана оценка его доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении, согласно которым еще 04 ноября 2003 г. предполагалось по их взаимной договоренности, что ФИО9, когда ее право собственности на спорную квартиру будет зарегистрировано, заключит с ним действительный договор купли-продажи данной квартиры, который он сможет предъявить для государственной регистрации за ним права собственности на квартиру. Вместе с тем, ФИО10 пропала, и он предположил, что ему в итоге не с кем будет заключать договор купли-продажи, поэтому в 2006 году еще до окончания срока действия доверенности на право регистрации договора приватизации, он решил не регистрировать право собственности ФИО11 на спорную квартиру. Ссылаясь на асоциальный образ жизни, который вела ФИО14, полагал, что имелся риск того, что государственная регистрация права собственности на квартиру за ФИО12 могла быть признана недействительной или ему было бы отказано в таковой регистрации, если бы выяснилось, что ФИО15 умерла к моменту подачи им заявления о регистрации. В 2006 году юристом ему было разъяснено, что если он будет открыто, добросовестно и непрерывно в течение более 15 лет владеть квартирой, то он может стать ее собственником на основании решения суда в силу приобретательной давности. Ссылаясь на положения статей 235 и 236 Гражданского кодекса РФ, указывает, что заключив со ФИО13 договор приватизации спорной квартиры и передав ее по акту приема-передачи от 18 февраля 2004 г., администрация муниципального образования «Багратионовский район» совершила тем самым действия по отчуждению муниципального имущества. Считает, что после 18 февраля 2004 г. муниципальное образование «Багратионовский район» перестало быть собственником квартиры, титульным собственником квартиры стала ФИО16, которая полностью устранилась от владения квартирой, не проявляла к ней интереса, не исполняла обязанности по ее содержанию, вследствие чего квартира фактически являлась брошенной ее собственником. Указывает, что при рассмотрении настоящего дела было установлено, что 06 февраля 2013 г. ФИО18 умерла, в связи с чем полагает, что суд должен был дать оценку действиям компетентных органов местного самоуправления, в том числе администрации муниципального образования «Нивенское сельское поселение», на предмет непринятия ими никаких мер по наследованию выморочного имущества, каким стала являться спорная квартира, поскольку наследников у ФИО19, вероятно, не было. Кроме того, считает вывод суда о том, что при обращении с иском в суд он ссылался на приобретение спорной квартиры на основании договора купли-продажи, не соответствующим обстоятельствам дела. Обращает внимание, что суд в решении не дал оценки показаниям свидетеля ФИО17, которая подтвердила, что он добросовестно и открыто владел спорной квартирой с 2004 года. Полагает, что при вынесении решения суд неправомерно применил положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ в действующей редакции и неправомерно сделал вывод о том, что спорная квартира является самовольной постройкой, в связи с чем за ним не может быть признано право собственности на данную квартиру. Считает, что квартира в многоквартирном доме не может быть признана самовольной постройкой, исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, согласно которой самовольной постройкой может являться только незаконно возведенная пристройка к квартире, расположенной на первом этаже многоквартирного дома, возведенная без правовых оснований на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом.

Ответчиком администрацией муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчик, возражая против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО27 - ФИО28 доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель ответчика администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» ФИО29, возражая против доводов апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 167, частями 1 и 2 статьи 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (пункт 2); в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 3).

Согласно статье 234 Гражданского кодекса РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1); лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (пункт 3).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В пункте 16 данного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности (пункт 19 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ).

Решением Владимирского сельского Совета народных депутатов Багратионовского района Калининградской области (восьмая сессия 21 созыва) от 18 мая 1992 г. признано право собственности совхоза «Нивенский» на дома, расположенные в п. Владимирово, Майское, Победа, Линейное, Гусево, Заречное Багратионовского района и находящиеся на балансе совхоза, в том числе и на жилой дом № 7, расположенный в п. Победа, общей площадью 375,4 кв.м (т. 1, л.д. 77-81).

Постановлением главы администрации Багратионовского района Калининградской области № 521 от 02 июня 1992 г. утверждено (подтверждено) указанное решение Владимирского сельского Совета народных депутатов Багратионовского района Калининградской области (восьмая сессия 21 созыва) от 18 мая 1992 г. (т. 1, л.д. 76).

Постановлением главы администрации Багратионовского района Калининградской области № 1044 от 25 декабря 1992 г. зарегистрировано акционерное общество закрытого типа «Нивенское» с юридическим адресом: п. Владимирово Багратионовского района (т. 1, л.д. 72).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 26 февраля 2001 г. АОЗТ «Нивенское» (п. Владимирово Багратионовского района Калининградской области) признано несостоятельным (банкротом) (т. 1, л.д. 230-231).

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, 25 июня 2003 г. в данный реестр внесена запись о прекращении юридического лица - АОЗТ «Нивенское», в связи с его ликвидацией по решению суда (т. 1, л.д. 52-53).

Как следует из приватизационного дела в отношении квартиры № № в доме № № в <адрес>, в данном жилом помещении с 11 декабря 1997 г. была зарегистрирована ФИО20, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, что подтверждается выпиской из домовой книги, лицевым счетом квартиросъемщика (форма № 36) и копией поквартирной карточки (т. 2, л.д. 4-19).

18 февраля 2004 г. между администрацией муниципального образования «Багратионовский район» и ФИО21, в лице ее представителя ФИО27, действовавшего на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Багратионовского нотариального округа Калининградской области 04 ноября 2003 г., был заключен договор передачи жилого помещения в собственность, согласно условиям которого администрация муниципального образования «Багратионовский район» передала, а ФИО22 приобрела в единоличную собственность бесплатно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации квартиру общей площадью 41,6 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> (т. 2, л.д. 5, 7, 8).

Согласно передаточному акту к договору приватизации квартиры от 18 февраля 2004 г., ФИО23, в лице ее представителя ФИО27, действовавшего на основании той же доверенности, передана в собственность квартира № № в доме № № в <адрес> в удовлетворительном техническом состоянии и отвечающая санитарным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Инженерное (сантехническое, газовое, отопительное, электротехническое) оборудование и столярные изделия укомплектованы полностью и находятся в исправном состоянии. На момент передачи жилого помещения претензий к его состоянию и инженерному оборудованию у владельца не имеется (т. 2, л.д. 6).

Государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру на основании указанного договора приватизации к ФИО24 не производилась.

В этой связи, согласно доводам представителя ответчика администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области», спорная квартира из муниципальной собственности не выбывала.

06 февраля 2013 г. ФИО25 умерла (т. 2, л.д. 57).

Наследников к имуществу ФИО26 не установлено.

Согласно сведениям реестра муниципальной собственности муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области», в данный реестр муниципальной собственности включена квартира общей площадью 41,6 кв.м, имеющая кадастровый номер №, расположенная по адресу: <адрес>, в качестве основания возникновения у данного муниципального образования права муниципальной собственности на указанную квартиру указано постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (т. 2, л.д. 172).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, 05 апреля 2024 г. произведена государственная регистрация права собственности муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» на квартиру общей площадью 41,6 кв.м, имеющую кадастровый номер №, расположенную по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 56-58).

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО27 о признании за ним права собственности на спорное жилое помещение в порядке приобретательной давности, суд первой инстанции исходил из отсутствия в действиях ФИО27 добросовестности владения указанным жилым помещением, поскольку ему было известно об отсутствии оснований возникновения у него права собственности на данное жилое помещение, из недоказанности несения ФИО27 бремени содержания спорного жилого помещения в течение более 15 лет, со ссылкой на представление им квитанций об оплате коммунальных услуг в отношении спорного жилого помещения только за период с 2018 по 2024 годы, а также учитывал произведенную в спорном жилом помещении самовольную реконструкцию, не допускающую возникновение права собственности на данное жилое помещение.

Судом установлено, что ФИО27 с семьей проживает в квартире № № в доме № № в <адрес>, расположенной на втором этаже дома над спорной квартирой № №.

В период до 2013 года ФИО27 в целях объединения квартиры № № и квартиры № № в одну двухуровневую квартиру, расположенную на первом и втором этажах дома, произвел демонтаж части перекрытия между первым и вторым этажами дома и устройство лестницы, ведущей из вновь образованного помещения коридора в квартире № № во вновь образованное помещение коридора в квартире № №.

После производства данных работ был оформлен технический паспорт по состоянию на 15 февраля 2013 г. на квартиру № №, расположенную на первом и втором этажах дома, общей площадью 82,9 кв.м, на титульном листе которого сотрудником бюро технической инвентаризации выполнен штамп, содержащий сведения о том, что разрешение на переустройство и (или) перепланировку квартиры № № не предъявлено (т. 3, л.д. 47).

24 октября 2013 г. в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о квартире № № в доме № № в <адрес>, общей площадью 82,9 кв.м, расположенной на первом и втором этажах дома, с присвоением ей кадастрового номера №, 27 января 2023 г. данный объект недвижимости был снят с государственного кадастрового учета (т. 3, л.д. 53-56).

Согласно акту обследования квартиры № № комиссией в составе должностных лиц администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области», проведенного 22 октября 2024 г. (в период рассмотрения настоящего дела), квартиры № № и квартиры № № по-прежнему объединены в одну двухуровневую квартиру путем устройства указанной лестницы (т. 2, л.д. 20-26).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с приведенными правовыми нормами перекрытие между первым и вторым этажами дома, часть которого была демонтирована ФИО27, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, уменьшение размера которого возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, представляет собой реконструкцию объекта капитального строительства.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что объединение квартиры № 1 и квартиры № 3 в одну двухуровневую квартиру путем демонтажа части перекрытия между первым и вторым этажами дома и устройства лестницы, представляет собой реконструкцию объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность зданий, сооружений, процессов, осуществляемых на всех этапах их жизненного цикла, обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий, сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла зданий, сооружений, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, сооружений и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации и сноса зданий, сооружений.

Согласно части 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ, эксплуатация зданий, сооружений, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной документацией, исполнительной документацией. В случае, если для строительства, реконструкции зданий, сооружений в соответствии с настоящим Кодексом не требуются подготовка проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство, эксплуатация таких зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

Вопросы безопасности эксплуатации жилых домов регулируются, в том числе, нормами Градостроительного кодекса РФ, поскольку к градостроительной деятельности относится архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкция объектов капитального строительства, эксплуатация зданий, сооружений (пункт 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу требований частей 1 и 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ документом, предоставляющим право застройщику осуществлять реконструкцию, является разрешение на строительство, выдаваемое уполномоченным органом.

Установлено, что указанная реконструкция выполнена без получения разрешения на ее производство, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (пункт 5); в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (пункт 25).

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, в частности возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно части 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

В пункте 27 постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - также ЖК РФ).

Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, произведенная ФИО27 реконструкция спорного жилого помещения без получения разрешения на ее производство, повлекшая уменьшение общего имущества в многоквартирном доме без получения на то согласия всех собственников помещений в данном доме, является самовольной.

Самовольно реконструированное спорное жилое помещение до его легализации в установленном законом порядке или приведения в прежнее состояние не может являться объектом гражданских прав, на которое может быть признано право собственности.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы истца ФИО27, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При изложенных обстоятельствах доводы, приведенные в апелляционной жалобе ФИО27, на законность и обоснованность решения суда не влияют.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено с соблюдением норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенные выводы суда, не содержат сведений об обстоятельствах, которые бы нуждались в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.

Оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Багратионовского районного суда Калининградской области от 18 декабря 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 09 апреля 2026 г.

Председательствующий

Судьи