Решение № 2-229/2024 2-229/2024(2-3849/2023;)~М-3892/2023 2-3849/2023 М-3892/2023 от 2 апреля 2024 г. по делу № 2-229/2024

К делу № 2-229/2024

УИД 23RS0003-01-2023-006401-62


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«03» апреля 2024 г. г-к. Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Абраменко С.В.,

при секретаре Аксариди П.Н.,

с участием помощника Анапского прокурора - Назаренко Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г.,

представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры в рассрочку недействительным и выселении из квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в Анапский городской суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи в рассрочку недействительным и выселением из квартиры, в котором просит суд: признать договор купли-продажи в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру с кадастровым номером №, площадью 37.9 кв.м, этаж 2, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО3 ничтожным и выселить ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <данные изъяты> из квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указала о что, она и ее родная сестра ФИО6 являются наследниками первой очереди после смерти ФИО5, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. В процессе сбора документов истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавцом) в лице его представителя ФИО7 и ФИО3 (покупателем) был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа на квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Стоимость квартиры по договору - 500000 (пять миллионов) рублей. По условиям договора покупатель путем безналичного расчета оплачивает стоимость объекта недвижимости следующем образом:

- 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в качестве первоначального взноса оплачивается при подписании договора;

- 20000 (двадцать тысяч) рублей ежемесячно;

- остальная сумма при подписании основного договора, но не позднее 24 месяцев до окончательного расчета.

При жизни с декабря 2022 года по июль 2023 года их отец - ФИО5 о продаже квартиры ни разу не упоминал, хотя у сестер с отцом были хорошие отношения, они регулярно встречались и созванивались.

О том, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> продана, истцу стало известно после смерти отца, в процессе оформления наследства.

Истец утверждает, что визуально подпись ФИО5 в договоре купли-продажи в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ отличается от подписей в документах, которые действительно были подписаны им.

А так же, что ответчик ФИО3, проживает в квартире, расположенной по адресу: <адрес> отказывается объяснять и предоставлять документы, послужившие основанием ее вселения в квартиру.

На основании изложенного, истец просит суд признать договор купли-продажи в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером №, площадью 37.9 кв.м, этаж 2, расположенной по адресу: Россия, <адрес>, заключенный между ФИО5 и ФИО3 ничтожным и выселить ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <данные изъяты> из квартиры, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, в суд направила своего представителя по доверенности ФИО2, который исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, в суд направила своего представителя по доверенности ФИО4, которая в судебном заседании исковое заявление не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо - ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы искового заявления и возражения на него, исследовав материалы дела, заслушав заключение помощника прокурора, полагавшую необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО7 и ФИО3 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является: квартира, кадастровый №, назначение: жилое площадью 37,9 кв.м. Этаж: 2, расположенная по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи должен был быть заключен на основании соглашения об участии ФИО3 в целевой программе жилье в ПК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ «далее - «<данные изъяты> целевой программы» в сроки по усмотрению ПК «<данные изъяты>» в соответствии с документами, регламентирующими деятельность кооператива, и в порядке присвоенной очереди участнику целевой программе жилье.

Согласно п. 4.6. указанного договора «Участник целевой программы» имеет право, с разрешения Продавца и на основании настоящего Предварительного договора и внесенного задатка, проживать и произвести улучшения Объекта недвижимости по своему усмотрению, а также поставить на регистрационный учет лиц, проживающих совместно с «Участником целевой программы».

По устной договоренности сторон, после передачи ключей продавцом, ответчиком ФИО3 за счет собственных средств был произведен ремонт в спорной квартире.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи в рассрочку на следующих условиях:

Предмет договора: квартира, кадастровый №, назначение: жилое площадью 37,9 кв.м. Этаж: 2, расположенная по адресу: <адрес>.

Цена объекта: 5000000 (пять миллионов) рублей (п. 2.1. Договора).

В соответствии с п. 2.1 «Стороны» пришли к соглашению, что окончательная цена объекта недвижимости составляет 5000000 (пять миллионов) рублей.

В соответствии с п. 2.2. «Стороны» договорились, что «Покупатель» путем наличного или безналичного расчета оплачивает стоимость объекта следующим образом:

- сумма в размере 150000 (Сто пятьдесят тысяч) рублей наличными в качестве первоначального взноса оплачивается при подписании настоящего договора за счет собственных средств «Покупателя»;

- сумма в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей оплачивается ежемесячно.

- остальная сумма при подписании основного договора, но не позднее 24 месяцев до окончательного расчета.

В соответствии с п. 3.1. договора основной договор купли-продажи должен быть заключен с ФИО3 и регистрацией прав в кадастровой палате <адрес> не позднее ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 3.2. сумма ежемесячной оплаты в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей оплачивается по десятое число каждого месяца с фиксацией в акте получения денег в письменной форме.

В соответствии с п. 3.3. допускается досрочное погашение оставшейся суммы и увеличение суммы ежемесячных платежей.

Судом установлено, что в силу закона в пользу продавца возникло обременение.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ в п. 5 раздела 2: Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Ипотека в силу закона. Дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ Номер государственной регистрации: №. Срок действия: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Лицо, в пользу которого установлены ограничения: ФИО5. Основание государственной регистрации: договор купли-продажи в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ

Как установлено судом, в период с декабря 2022 года по июль 2023 года (до момента смерти продавца ФИО5) ФИО3 путем переводов на счет продавца, привязанному к номеру его телефона (№) оплатила сумму в размере 200000 (двести тысяч) рублей в соответствии с п. 2.2. договора купли-продажи в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ.

Нотариусом Анапского нотариального округа ФИО8 заведено наследственное дело № к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО5.

Согласно п. 1 ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Следовательно, к наследникам продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят имущественные права и обязанности продавца-наследодателя.

Право требовать остаток цены квартиры переходит к наследникам, принявшим наследство.

Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям и соблюли при этом требования по форме согласно положения п. 1 ст. 432 ГК.

Частью 1 ст. 420 ГК РФ установлено, что договор представляет собой соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, то есть для заключения договора необходимо выражение согласований воли двух сторон.

Согласно пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Продавцом спорный объект передан покупателю, который фактически вступил во владение и пользование имуществом. Согласно п. 4.6. договора купли-продажи в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ покупатель имеет право, с разрешения продавца, проживать и производить улучшения объекта недвижимости по своему усмотрению.

Из договора купли-продажи прямо следует, что он является одновременно актом приема-передачи квартиры.

Нотариусом Анапского нотариального округа ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ удостоверена доверенность № на совершение сделки по отчуждению спорного объекта, зарегистрирована в реестре за №. Согласно данным сайта Федеральной нотариальной палаты (https://www.reestr-dover.ru) распоряжений по отмене доверенности не поступало;

Нотариусом Анапского нотариального округа ФИО8 на заявлении (заверения об обстоятельствах) бланк № от ДД.ММ.ГГГГ засвидетельствована подлинность подписи ФИО5. Данным заявлением ФИО5 заверил, что на момент приобретения ДД.ММ.ГГГГ квартиры, назначение: жилое помещение, кадастровый №, расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в зарегистрированном браке не состоял.

В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Статьей 185.1 ГК РФ предусмотрено нотариальное удостоверение доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.

Полномочия нотариуса на удостоверение доверенностей предусмотрены ст. 59 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. Верховным Судом РФ от 11.09.1993 г. № 4462-1.

Статья 42 вышеуказанного нормативного акта обязывает нотариуса при совершении нотариального действия устанавливать личность, обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица, обратившихся за совершением нотариального действия, должно производится на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных граждан, его представителя или представителя юридического лица.

Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица, обратившихся за совершением нотариального действия, нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы, доступ к которым представляет федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий правоприменительные функции, функции по контролю, надзору и оказанию государственных услуг в сфере миграции, в порядке установленном Правительством Российской Федерации.

Для установления личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица, обратившихся за совершением нотариального действия, нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостоверится в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении. Требования к таким специальным техническим и программно-техническим средствам утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим правоприменительные функции, функции по контролю, надзору и оказанию государственных услуг в сфере миграции.

При совершении нотариального действия нотариус вправе использовать средства видео фиксации в порядке, установленном Федеральной нотариальной палатой. Материалы видео фиксации подлежат обязательному хранению в порядке, установленном Федеральной нотариальной палатой.

Таким образом, на нотариуса при совершении нотариальных действий возлагается обязанность удостоверить личность гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия и подлинность предъявленного им документа, удостоверяющего его личность.

В соответствии со статьей 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Согласно пункта 5.1 Методических рекомендаций по удостоверению доверенностей, утв. Решением Правления Федеральной нотариальной палаты от ДД.ММ.ГГГГ, протокол №, перед совершением нотариального действия по удостоверению доверенности нотариус в соответствии со статьей 16 Основ законодательства о нотариате, разъясняет обратившемуся за удостоверением доверенности правовые последствия выдачи доверенности с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред, обязанность нотариуса установить личность гражданина, обратившегося за нотариальным удостоверением доверенности, предусмотрена пунктом 1.3 Методических рекомендаций.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре содержатся только намерения сторон, а в основном договоре купли-продажи — обязательные для исполнения условия.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как предусмотрено п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4).

В соответствии с п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как установлено судом, договор купли-продажи в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру между ФИО5 и ФИО3 заключен в простой письменной форме, существенные условия договора между сторонами были согласованы.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 1 ст. 555 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Так, указанная сделка проверялась государственным регистратором и прошла государственную регистрацию. Переход права собственности на квартиру зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации права №.

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ, предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Анализ содержания представленных доказательств свидетельствует о том, что ФИО5, как собственник принадлежащего ему на праве собственности имущества, по своему усмотрению распорядился своим имуществом, что не противоречит положениям ст.9 и 209 Гражданского кодекса РФ.

При заключении договора купли-продажи в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 понимал его предмет и основания, факт отчуждения принадлежащего ему недвижимого имущества по адресу: <адрес>. Текст договора является ясным, однозначным и не влечет многозначного толкования.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими участвующими в деле лицами.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры в рассрочку недействительным и выселении из квартиры - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 09 апреля 2024 года.

Председательствующий: