Решение № 2-205/2018 2-205/2018 ~ М-161/2018 М-161/2018 от 30 мая 2018 г. по делу № 2-205/2018

Гр. дело № 2-205/2018


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

р/п Дмитриевка 30 мая 2018 года

Никифоровский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Нищева В.В.,

при секретаре Стопычевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ОАО «Голицыно» о признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, признании права собственности на указанную квартиру в порядке приобретательной давности,

У С Т А Н О В И Л :

В Никифоровский районный суд обратился ФИО1 с иском к ФИО2, ФИО3, и ОАО «Голицыно» о признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, признании права собственности на указанную квартиру в порядке приобретательной давности.

Определением Никифоровского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ФИО4, ФИО5 М.ич, ФИО6.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования, пояснив, что в 2000 году он приехал в <адрес> для устройства на работу, был принят на работу механизатором СПК «Голицынский»; его супруга – ФИО7 – была принята на работу дояркой СПК «Голицынский». Ему для проживания его и его семьи и пользования жилым помещением СПК «Голицынский» была выделена квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Для предоставления ему и его семье указанная квартира была приобретена СПК «Голицынский» у ФИО3, что подтверждается записями Протокола заседания членов правления СПК «Голицынский» № 10 от 01.11.2000 года, которым также утвержден и Договор от 12.10.2000 года на покупку СПК «Голицынский» этого дома у ФИО3 за 100000 рублей. Какого-либо ордера или иных документов на проживание в квартире ему кем-либо, в том числе СПК «Голицынский», не выдавалось; ФИО2 дал ему ключи от квартиры и разрешил жить в квартире. С указанного времени они постоянно проживали в данной квартире, производили улучшения за свой счет, ими проведены работы по газификации жилого помещения, о чем ФИО2 известно, и понесены затраты на это, заключены соответствующие договоры энергоснабжения, постоянно уплачиваются необходимые коммунальные платежи, они надлежащим образом пользуются земельным участком. Руководитель СПК «Голицынский», а впоследствии – ОАО «Голицыно» ФИО2 говорил о возможной передаче этой квартиры в их собственность. Каких-либо споров по пользованию квартирой и участком никогда не возникало, претензий относительно их проживания в квартире не было, правопритязаний по этому поводу у кого-либо не возникало. Однако в начале 2018 года руководитель АО «Голицыно» ФИО2 заявил, что дом, в котором истец и его семья проживает, принадлежит ФИО2 на праве собственности и предложил, чтобы он и его семья выехали из дома и освободили данное жилое помещение; такое требование было направлено в том числе в письменной форме. Было установлено, что согласно выписке из ЕГРН от 15.02.2018 года, дом принадлежит ФИО2 на праве собственности, его право собственности зарегистрировано 09.11.2017 года. А в соответствии с выпиской из ЕГРН от 29.09.2017 года, данный дом принадлежал на праве общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6, хотя ФИО3 был продан этот дом в СПК «Голицынский» еще в 2000 году на основании договора купли-продажи от 12.10.2000 года, ввиду чего ФИО3 никакого отношения к этому дому иметь не может. Однако ФИО3 вплоть до 2017 года, когда он получил свидетельство о регистрации права на себя и сленов своей семьи и 02.11.2017 года заключил с ФИО2 новый договор купли-продажи, прав на квартиру не предъявлял и не принимал мер к вселению. Таким образом, сделка, заключенная между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО2 02.11.2017 года, является незаконной и недействительной, так как совершена от имени Продавца лицом, уже не являющимся собственником объекта недвижимости. Земельный участок, на котором расположена квартира, с 19.02.2018 года принадлежит ему на праве собственности. Он и его семья добросовестно и открыто пользуются оспариваемой квартирой с момента вселения в 2000 году, то есть на протяжении более 17 лет, пользуются ею как своим собственным имуществом, ввиду чего за ним должно быть признано право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности.

Представитель истца – ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, изложенным истцом ФИО1, дополнив, что ФИО2 неоднократно говорил им, что они могут получить право на квартиру, в том числе могут выкупить квартиру, что квартира колхозная. Они проживали в квартире как в колхозной с тем расчетом, что, поскольку супруг работал в СПК до 2007 года, а она – более 15 лет, квартира должна быть предоставлена им от ОАО. В 2016 году дочерью ФИО2 производились действия по оформлению документов на квартиру, изготавливался технический паспорт квартиры, был получен отказ ФИО4 от права на квартиру, и, как она понимает, были оформлены документы на квартиру на ОАО, однако объективными сведениями об этом не располагает. Далее квартира должна была быть передана им, однако возник конфликт между ее супругом и ФИО2 и вопрос о передаче или продаже квартиры решен не был. Она и ее семья проживали в колхозном доме и полагает, что квартира должна быть передана им.

Представитель истца адвокат Чиликин А. В., действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, пояснив, что сделка между ФИО2 с одной стороны, и ФИО3, ФИО5, ФИО4 и ФИО6 с другой стороны, заключенная 02.11.2017 года, является мнимой и ничтожной, не порождающей прав и не влекущей юридических последствий. В отношение Р-вых неоднократно осуществлялись обманные действия – квартира была выделена ФИО8 для проживания, хотя фактически предоставлена в собственность, сделка с ФИО3 и СПК «Голицынский» в 2000 году и передача квартиры в собственность СПК оформлены не были. Истцы открыто, добросовестно и непрерывно владеют жилым помещением как своим собственным, в связи с чем за ними должно быть признано право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности.

Ответчик ФИО2, являющийся также представителем ответчика – АО «Голицыно» как генеральный директор АО «Голицыно», в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что в 2000 году ФИО1 с семьей приехал в с. Голицыно Никифоровского района, был принят на работу механизатором в СПК «Голицынский». Правлением СПК было принято решение приобрести за 100000 рублей квартиру, принадлежавшую семье Д-ных, и выделить ФИО1 эту квартиру. Однако затем было признано, что стоимость квартиры является слишком большой, а в СПК на тот момент отсутствовали необходимые денежные средства, и договор купли-продажи квартиры между СПК «Голицынский» и ФИО3 составлен и заключен не был; такое положение с неисполнением сделок возникает нередко. ФИО3 срочно нужны были средства, поскольку тот переезжал в р/п Дмитриевка и покупал там квартиру, поэтому он как частное лицо договорился с ФИО3 о приобретении им оспариваемой квартиры за 50000 рублей и передал ФИО3 собственные денежные средства в размере 50000 рублей, принадлежавшие лично ему, в счет приобретения им этой квартиры. Какого-либо письменного договора купли-продажи между ним и ФИО3 не заключалось, сделка документально не оформлялась и была заключена устно. После этого он разрешил ФИО1 и его семье вселиться в оспариваемую квартиру и проживать в ней, при этом было оговорено, что все коммунальные платежи и необходимые расходы Р-вы будут нести самостоятельно; он лично передал ФИО1 ключи от квартиры. Какое-либо разрешение от СПК «Голицынский» на вселение в квартиру ФИО1 не давалось, ордер или иные документы на проживание не выдавались, поскольку оснований для этого не было, так как квартира никогда не приобреталась СПК и не являлась собственностью СПК, не числилась на балансе СПК. Квартплата Р-выми не уплачивалась в силу того же. Квартира предоставлялась им ФИО1 как работнику СПК «Голицынский», руководителем которого он являлся и является до настоящего времени. За время проживания в квартире Р-вы обращались к нему по вопросу газификации квартиры и он дал на это свое разрешение; каких-либо иных разрешений на проведение каких-либо действий с квартирой он не давал. Он пояснял ФИО8, что квартира была им приобретена за его личные средства и принадлежит ему и предлагал им выкупить у него права на квартиру, однако Р-вы отказались, решив, что он должен передать им квартиру бесплатно. В связи с этим он обратился к ФИО3 и они решили оформить надлежащим образом ранее произведенную сделку купли-продажи. В 2016 году ФИО3 и членами его семьи были произведены действия по составлению документов, оформлению прав на квартиру и их государственной регистрации в надлежащем порядке, и затем 02.11.2017 года между ним и ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 был надлежащим образом заключен договор купли-продажи оспариваемой квартиры, право собственности было зарегистрировано Управлением Росреестра. Он имеет право на эту квартиру, она требуется ему для проживания. При заключении договора купли-продажи он считал правильным указание на отсутствие проживающих и зарегистрированных в жилом помещении лиц, поскольку ФИО3 и его семья в данной квартире не проживали; каких-либо претензий по договору в данной части он к стороне Продавцов не имеет. Право собственности ФИО1 в порядке приобретательной давности признано быть не может.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что в 2000 году ему потребовалось срочно продать квартиру по указанному адресу, в которой проживали он и члены его семьи; он в частном порядке договорился с ФИО2 о том, что ФИО2 приобретет у него квартиру за 50000 рублей; данные денежные средства были переданы ему ФИО2 как частным лицом, каких-либо письменных договоров купли-продажи между ними не составлялось; о том, что правлением СПК «Голицынский» обсуждался вопрос о приобретении его квартиры за 100000 рублей, ему известно не было. В 2016 году ФИО2 предложил ему произвести действия по оформлению ранее совершенной между ними сделки, на что он согласился. Юристом от его лица и от имени других сособственников квартиры были произведены необходимые действия по сбору и оформлению документов, государственной регистрации за ними права собственности на квартиру в установленном порядке. Затем между ними и ФИО2 02.11.2017 года был оформлен надлежащим образом договор купли-продажи оспариваемой квартиры.

Ответчики ФИО4, ФИО5 М.ич, ФИО6 в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом уведомленными о месте и времени судебного заседания.

Представитель третьего лица – администрации Юрловского сельсовета Никифоровского района – в судебное заседание не явился, письменно просив суд о рассмотрении дела в его отсутствие, не возражая против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

06.06.1995 года ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО5 на основании Договора о безвозмездной передаче жилья в собственность ТОО «Голицынское» на основании Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РФ» была безвозмездно передана в собственность квартира, расположенная по адресу: <адрес>, в размере 1/4 части каждому из указанных лиц; договор был утвержден постановлением администрации Голицынского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирован в Никифоровском отделении БТИ ДД.ММ.ГГГГ, реестр 22 инв. 1714.

В соответствии с записями в трудовой книжке, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был принят на работу на должность механизатора СПК «Голицынский», впоследствии ДД.ММ.ГГГГ реорганизованный в ОАО «Голицыно», из был уволен из ОАО «Голицыно» ДД.ММ.ГГГГ; в ОАО «Голицыно», реорганизованном ДД.ММ.ГГГГ в АО «Голицыно», с момента увольнения ДД.ММ.ГГГГ не работал. Супруга ФИО1 – ФИО7 – ДД.ММ.ГГГГ была принята на работу в СПК «Голицынский» на должность доярки МТФ, ДД.ММ.ГГГГ переведена на должность ветсанитара, и ДД.ММ.ГГГГ уволена из АО «Голицыно» по собственному желанию.

Установлено, что на заседании членов правления СПК «Голицынский» ДД.ММ.ГГГГ был заслушан Договор от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ФИО3 продает в СПК «Голицынский» дом жилой площадью 61,1 м2, расположенный по адресу: <адрес>, с надворными постройками за 100000 рублей; было принято решение: договор на покупку дома утвердить. Указанные сведения нашли свое отражение в Протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ заседания членов правления СПК «Голицынский». В соответствии с тем же протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ заседания членов правления СПК «Голицынский», было заслушано заявление ФИО1 о выделении квартиры и членами правления СПК было принято решение: «Выделить ФИО1 квартиру общей площадью 61,1 м2 по <адрес> (бывшая квартира ФИО3)».

В ходе судебного заседания не получено каких-либо сведений о том, что данный договор купли-продажи между СПК «Голицынский» и ФИО3 был заключен и СПК «Голицынский» были исполнены условия договора, а также о том, что СПК были перечислены денежные средства по договору ФИО3; объективного подтверждения перечисления СПК «Голицынский» денежных средств ФИО3 по договору купли-продажи или получения им иным образом денежных средств от СПК не представлено; напротив, в соответствии со сведениями АО «Голицыно» от 22.05.2018 года, договор купли-продажи оспариваемой квартиры между СПК «Голицынский» и ФИО3 не составлялся, перечисление с расчетного счета или выдача денежных средств из кассы хозяйства ФИО3 не производилось. При этом ФИО3 являлся только одним из четырех сособственников квартиры, которая была передана ФИО3 и членам его семьи ТОО «Голицынское» в собственность на основании Договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 06.06.1995 года, и законный договор только от его имени составляться не мог. Не представлено также ордера или иного документа, подтверждающего, что СПК «Голицынский» предоставлялась оспариваемая квартира ФИО1 как принадлежащая СПК; напротив, истцом подтверждено, что такие документы ему СПК «Голицынский» не выдавались; данные доводы подтверждены ответчиком ФИО2, пояснившим, что разрешение от СПК «Голицынский» на вселение в квартиру ФИО1 не давалось, ордер или иные документы на проживание не выдавались, поскольку оснований для этого не было, так как квартира никогда не приобреталась СПК и не являлась собственностью СПК.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Указанная норма означает, что переход прав на продаваемое имущество подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости к покупателю, то есть применение последствий такого договора, возможно лишь после государственной регистрации перехода права собственности. Изложенные требования указанной нормы о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество действовали на момент договора 12.10.2000 года и заседания членов правления СПК 01.11.2000 года, ввиду чего переход права собственности подлежал государственной регистрации и только государственная регистрация перехода права собственности являлась подтверждением заключения сделки и перехода права.

В судебном заседании установлено, что государственной регистрации перехода права от ФИО3 и членов его семьи к СПК «Голицынский» по договору купли-продажи квартиры от 12.10.2000 года не производилось; факта перехода права собственности на квартиру по указанному договору купли-продажи в установленном порядке не регистрировалось, право собственности за СПК «Голицынский» на квартиру не регистрировалось.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае условия договора купли-продажи от 12.10.2000 года исполнены не были и регистрация перехода права в установленном порядке произведена не была, ввиду чего следует признать, что, право собственности к СПК «Голицынский» по договору купли-продажи от 12.10.2000 года не перешло и оспариваемая квартира осталась в собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО9, которыми было приобретено право собственности на квартиру в соответствии с Договором о безвозмездной передаче жилья в собственность от 06.06.1995 года. Нет также объективных оснований признать, что право собственности на оспариваемую квартиру было приобретено в 2000 году ФИО2, поскольку договор купли-продажи квартиры между ним и ФИО3 и членами его семьи в установленном порядке в 2000 году не заключался, переход права собственности не регистрировался.

Как указано выше, оспариваемая квартира осталась в собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО9, которыми было приобретено право собственности на квартиру в соответствии с Договором о безвозмездной передаче жилья в собственность от 06.06.1995 года; в соответствии с архивной справкой ГУПТИ Тамбовской области № 48 от 23.03.2016 года, в инвентарном деле № 22/а/80 имеются сведения о том, что указанная квартира зарегистрирована за указанными лицами в равных долях на праве собственности на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 06.06.1995 года; в 2016 году ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 были произведены действия по надлежащему оформлению своего права собственности, приобретенного по указанному договору от 06.06.1995 года, и регистрации своего права долевой собственности на квартиру в установленном порядке. В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № 68-0-1-122/5502/2017-12819 от 29.09.2017 года, за ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области 23.06.2016 года было в надлежащем порядке зарегистрировано право собственности на оспариваемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на праве общей долевой собственности по 1/4 доли каждому из них. Указанные право собственности и государственная регистрация права собственности кем-либо не оспорены, государственная регистрация права собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ за указанными лицами недействительной не признавалась.

02.11.2017 года между ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 с одной стороны, и ФИО2 с другой стороны, был заключен Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на основании которого ФИО2 было приобретено право собственности на оспариваемую квартиру. Переход права собственности был зарегистрирован в установленном порядке, право собственности ФИО2 на указанную квартиру было зарегистрировано 09.11.2017 года с присвоением номера регистрации 68:11:0101006:67-68/017/2017-5, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая вышеизложенное в совокупности, в том числе то, что право собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано в установленном порядке, регистрация права собственности указанных лиц на квартиру недействительной не признавалась, ввиду чего указанные лица были вправе распоряжаться принадлежащим им имуществом в полной мере с реализацией своих прав собственников, установленных действующим законодательством, суд приходит к выводу, что Договор купли-продажи квартиры был заключен этими лицами 02.11.2017 года с ФИО2 правомерно и на законных основаниях, ввиду чего сделка не является недействительной или незаконной.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, удовлетворению не подлежат.

Указание в договоре купли-продажи квартиры от 02.11.2017 года сведений о том, что в продаваемом жилом помещении кто-либо не зарегистрирован, не является основанием для признания договора купли-продажи незаконным или недействительным. Отсутствие указания в договоре сведений о том, что в продаваемом жилом помещении зарегистрированы лица, может явиться основанием для предъявления соответствующих претензий Покупателем к Продавцам и возможного предъявления соответствующих требований, в том числе о возмещении причиненных убытков, поскольку данное обстоятельство ограничивает права Покупателя по договору и создает затруднения и препятствия в пользовании приобретенным жилым помещением и свободном распоряжении им; на момент рассмотрения дела ФИО2 каких-либо претензий и требований относительно указанных обстоятельств не предъявлялось.

В соответствии с ч. 1 ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Истцом указано, что он и его семья открыто, добросовестно и непрерывно пользуется оспариваемой квартирой как своим собственным имуществом на протяжении более 15 лет, в связи с чем за ним должно быть признано право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности. Однако указанные доводы не являются основанием для удовлетворения исковых требований в данной части в виду следующего. Установлено, что право на квартиру не утрачивалось, квартира на праве собственности принадлежала ФИО3, ФИО5, ФИО4 и ФИО9 в соответствии с Договором о безвозмездной передаче жилья в собственность от 06.06.1995 года, а после регистрации договора купли-продажи квартиры от 02.11.2017 года – ФИО2 Факта того, что право собственности на квартиру с 1995 года и по настоящее время прекращалось или утрачивалось, или собственник был неизвестен, или квартира признавалась бесхозяйным имуществом, не имелось. При рассматриваемых и изложенных выше обстоятельствах при наличии права собственности на квартиру у иных лиц, не может быть признано право собственности на квартиру за лицами, проживающими в ней, в порядке приобретательной давности. Даже при возможной неосведомленности истца о юридических собственниках квартиры, у него имелись сведения о том, что владельцем квартиры является СПК «Голицынский» или ФИО2, и с ФИО2 оговаривались вопросы о приобретении права на квартиру в ином порядке. Во всяком случае квартира предоставлялась ФИО1 только для проживания его и его семьи, то есть на праве пользования, и никогда не предоставлялась на каком-либо ином праве. Право собственности ФИО3, ФИО5, ФИО4 и ФИО6 на оспариваемую квартиру было зарегистрировано в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством 23.06.2016 года, последующий переход права собственности также зарегистрирован в установленном порядке, ввиду чего в настоящее время не может быть признано право собственности за ФИО1 на оспариваемую квартиру в порядке приобретательной давности. Исходя из вышеизложенного, заявленные исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании Договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признании права собственности на указанную квартиру в порядке приобретательной давности – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Никифоровский районный суд в течение 1 месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Нищев В.В.

Мотивированное решение составлено 01 июня 2018 года.

Судья Нищев В.В.