Апелляционное определение № 33-9670/2025 от 17 декабря 2025 г.

Судья Янова О.В. УИД 38MS0095-01-2025-000351-69

Судья-докладчик Солодкова У.С. № 33-9670/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 декабря 2025 г. г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Яматиной Е.Н.,

судей Дяденко Н.А., Солодковой У.С.,

при секретаре Журавлевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1087/2025 по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами, государственной пошлины

по апелляционной жалобе ФИО3

на решение Усольского городского суда Иркутской области от 28 августа 2025 г.,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование иска указано, что 23.01.2024 между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ФИО1, ФИО2 и ФИО3 обязуются в будущем, не позднее 01.08.2024 заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес изъят> Согласно пункту 3 договора цена вышеуказанного объекта недвижимости составляет 7 500 000 руб. В соответствии с пунктом 7 покупатель ФИО3 обязуется оплатить продавцу ФИО1 и ФИО2 на условиях основного договора полную стоимость объекта недвижимости, указанную в пункте 3 договора: часть стоимости в размере 50 000 руб. покупатель выплатил продавцу за счет собственных средств в качестве задатка, что подтверждается распиской от 23.01.2024; оставшуюся часть средств в размере 7 450 000 руб. уплачивает за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи и сдачи его на государственную регистрацию. Покупатель ставит в известность продавца о том, что денежные средства для покупки вышеуказанного объекта недвижимости будут взяты с продажи покупателем следующих объектов недвижимости: 1-й объект по адресу: <адрес изъят>; 2-й объект по адресу: <адрес изъят>. Согласно приложенной копии расписки, покупатель передал продавцам 23.01.2024 денежные средства в размере 50 000 руб. в качестве обеспечения гарантий своего намерения купить объект недвижимости (задаток). Во исполнение обязательств предварительного договора купли-продажи ФИО3 в июле 2024 года заключил договор купли-продажи на недвижимое имущество: квартиру и дом. Однако, на сегодняшний день основной договор купли-продажи на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес изъят> между ФИО1, ФИО2 и ФИО3 так и не был заключен. Ответчики принятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи не исполнили. Выплаченная истцом сумма в размере 50 000 руб. в счет обеспечения исполнения основного обязательства трансформируется в авансовый платеж, подлежащий возврату ответчиками истцу в связи с не заключенностью основного договора купли-продажи недвижимости. Учитывая, что ответчики в отсутствие какого-либо основания удерживали и пользовались денежными средствами истца с 01.08.2024, на основании статьи 395 ГК РФ с ответчиков в пользу истца, подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.

С учетом уточнений исковых требований, истец просил взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в свою пользу задаток по предварительному договору купли-продажи квартиры от 23.01.2024 в размере 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.08.2024 по 26.05.2025 в размере 8 261,47 руб.; начисление процентов производить до фактического исполнения обязательств; взыскать солидарно расходы на оплату государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Решением Усольского городского суда Иркутской области от 28.08.2025 в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО3 ФИО4 просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая на то, что судом неверно определены юридически значимые обстоятельства, неверно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Изложенные в решении выводы, не соответствуют установленным обстоятельствам, не основаны на доказательствах, исследованных в судебном заседании.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, приводят доводы о том, что ответчики не принимали никаких действий, направленных на заключение основного договора, в адрес истца не поступало никаких предложений о заключении основного договора. Истец не высказывал второй стороне намерение о расторжении предварительного договора и не требовал вернуть задаток, сам желал заключить основной договор. Суду не представлено доказательств направления информационного письма, в котором продавец сообщил, что, несмотря на требования третьего лица, не являющегося стороной по сделке (супруги покупателя) настаивает на заключении договора купли-продажи.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, продажа истцом имущества и приобретение иного имущества в период действия предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома не свидетельствует об уклонении истца от заключения основного договора.

Указывает на то, что предложений о заключении договора в адрес истца не поступало.

Относительно доводов апелляционной жалобы от ФИО2 поступили письменные возражения, в которых последняя просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела истец ФИО3, ответчик ФИО1, третье лицо ФИО5, не сообщившие о возражениях о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО1 просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Участник процесса считается извещенным о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в том случае, когда повестка направлена по месту нахождения стороны или указанному ею адресу, и у суда имеется доказательство, подтверждающее получение отправленного уведомления адресатом, в том числе с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Иркутского областного суда, в связи с чем на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Солодковой У.С., объяснения ответчика ФИО2, ее представителя ФИО6, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу п.п. 1 - 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 23.01.2024 между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ФИО1, ФИО2 и ФИО3 обязуются в будущем, не позднее 01.08.2024 заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу<адрес изъят>

Согласно пункту 3 договора цена вышеуказанного объекта недвижимости составляет 7 500 000 руб.

В соответствии с пунктом 7 покупатель ФИО3 обязуется оплатить продавцу ФИО1 и ФИО2 на условиях основного договора полную стоимость объекта недвижимости, указанную в пункте 3 договора: часть стоимости в размере 50 000 руб. покупатель выплатил продавцу за счет собственных средств в качестве задатка, что подтверждается распиской от 23.01.2024; оставшуюся часть средств в размере 7 450 000 руб. уплачивает за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи и сдачи его на государственную регистрацию. Покупатель ставит в известность продавца о том, что денежные средства для покупки вышеуказанного объекта недвижимости будут взяты с продажи покупателем следующих объектов недвижимости: 1-й объект по адресу: <адрес изъят> 2-й объект по адресу: <адрес изъят>

Покупатель передал продавцам 23.01.2024 денежные средства в размере 50 000 руб. в качестве задатка и своего намерения купить объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес изъят>, что подтверждается распиской.

В соответствии с распиской от 23.01.2024, стороны дают заверение, что ознакомлены со статьями 380, 381 ГК РФ.

Обсуждая доводы истца о том, что переданная ответчикам сумма в размере 50 000 руб. является авансом и подлежит возврату ответчиками, поскольку с их стороны попыток заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости не предпринималось, суд первой инстанции с позицией истца не смог согласиться и в удовлетворении иска отказал.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора и квалификация действий (или бездействия) сторон, в результате которых основной договор в течение предусмотренного предварительным договором срока не был заключен, с точки зрения наличия или отсутствия вины продавца, покупателя или обеих сторон.

В рассматриваемом случае апелляционным судом дана оценка поведению контрагентов относительно исполнения предварительного договора, установлено незаключение основного договора в предусмотренный предварительным договором срок в связи с отказом самого истца от выполнения возложенных на него обязанностей предусмотренных предварительным договором без пояснения мотивов отказа, при том что ответчики предприняли все необходимые действия для заключения основного договора купли-продажи, в том числе направили предложение о его заключении.

Проверяя обоснованность доводов истца судебная коллегия установила, что сумма, переданная истцом ответчикам, является задатком по смыслу ст. 381 ГК РФ, о чем указано сторонами в п. 8 предварительного договора и расписке от 23.01.2024 (л.д. 133-136).

Как следует из материалов гражданского дела и пояснений ответчика ФИО2, данных суду апелляционной инстанции, сделка по купле-продаже объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес изъят> не состоялась именно по вине истца, который утратил интерес к спорным объектам и приобрел другой дом.

Получив смс сообщение от супруги истца, третьего лица по делу ФИО5 16.07.2024 (л.д. 94) о том, что Архангельские не могут продать один из объектов, квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, в связи с чем они не имеют намерений заключить договор купли-продажи дома и земельного участка, просят вернуть 50 000 руб., ответчики 18.07.2024 направили в адрес ФИО3, по адресу им известному и адресу его регистрации: <адрес изъят> письмо с предложением заключить основной договор купли-продажи (л.д. 95).

Данное письмо отправлено в адрес ФИО3 18.07.2024, что подтверждается чеком об отправке Номер изъят (л.д. 96).

Судебная коллегия не смогла согласиться с доводами истца о том, что ответчиками не доказан факт отправления предложения о заключении договора купли-продажи и соответственно получения такого предложения ФИО3

Судебной коллегии ответчиком ФИО2 представлен подлинный чек об отправке от 18.07.2024, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором Номер изъят предложение о заключении договора купли-продажи возвращено отправителю 21.08.2024 в связи с истечением срока хранения.

Доводы о том, что такое предложение истцом не получено, судебной коллегией отклоняются, поскольку такие доводы безусловным основанием для удовлетворения исковых требований и взыскания 50 000 руб. в пользу истца послужить не могут.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Поскольку направленное ответчиком 18.07.2024 предложение заключить основной договор купли-продажи посредством Почты России (принято Почтой 18.07.2024), не было получено истцом по обстоятельствам, зависящим от него, судебная коллегия пришла к выводу, что именно истец не выразил желание заключить основной договор в сроки, установленные предварительным договором.

То обстоятельство, что по адресу регистрации: <адрес изъят>, ФИО3 был снят с регистрационного учета 28.06.2024, правового значения, по мнению судебной коллегии, не имеет, поскольку, именно этот адрес указывал истец в предварительном договоре купли-продажи и расписке, а также в своем соглашении о расторжении предварительного договора от 19.08.2024 (л.д. 100). Сведений об ином адресе места жительства и регистрации ответчики не располагали.

По мнению судебной коллегии со стороны истца имеет место быть злоупотребление своими правами, что в соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ недопустимо.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Материалами дела подтверждаются доводы ответчиков, о том, что ФИО3 не имел намерений приобрести их дом и земельный участок, уже по состоянию на 16.07.2024 (дату отправки смс извещения) поскольку Архангельские приобрели другой дом.

Так согласно выписке их ЕГРН от 08.07.2025, договору купли-продажи от 13.06.2024, ФИО5, супруга истца, на основании договора купли-продажи от 14.06.2024 стала собственником жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес изъят> (л.д. 153, 170-172). По указанному адресу зарегистрирован ФИО3 с Дата изъята .

Объекты, которые были указаны в предварительном договоре купли-продажи от 23.01.2024, а именно, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес изъят>, были проданы супругами ФИО3 Дата изъята и Дата изъята соответственно (л.д. 173, 174).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия с выводами суда соглашается и считает, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела.

Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес изъят>, была ответственна сторона, давшая задаток, т.е. покупатель ФИО3, суд на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ отказал во взыскании в его пользу 50 000 руб., указав, что такая сумма авансом не является.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке представленных доказательств, выводов суда, но не опровергают их. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене или изменению решения суда, оснований для иной оценки обстоятельств спорной ситуации, доказательств по делу судебная коллегия не усматривает.

По доводам апелляционной жалобы решение суда первой инстанции изменению или отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Усольского городского суда Иркутской области от 28 августа 2025 г. по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Е.Н. Яматина

Судьи

Н.А. Дяденко

У.С. Солодкова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.12.2025.