Решение № 02-0435/2026 02-0435/2026(02-5483/2025)~М-6786/2025 02-5483/2025 2-435/2026 М-6786/2025 от 26 января 2026 г. по делу № 02-0435/2026

УИД № 77RS0033-02-2025-012589-74

Дело № 2-435/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации


27 января 2026 года Чертановский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Астаховой Т.Ю., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Гранель Плюс» о признании добросовестным приобретателем, освобождении имущества от ареста,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ООО «Специализированный Застройщик «Гранель Плюс». Заявленные требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи № П/1 от 15.08.2001 г., свидетельства о государственной регистрации серии 77 АА № 127790 ООО «ТопМастер-риелти» являлось собственником жилого помещения площадью 138.8 кв.м. по адресу: адрес. 27.06.2003 г. между ООО «ТопМастер-риелти» (продавцом) и ООО «Специализированный Застройщик «Гранель Плюс» (покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого помещения площадью 138.8 кв.м. по адресу: адрес, по цене сумма Согласно п. 5 Договора продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременена задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии и иными задолженностями, на момент подписания Договора в квартире нет лиц, состоящих на регистрационном учете, а также не имеется лиц, сохраняющих право пользования квартирой после приобретения ее покупателем. Покупатель оплатил продавцу сумма, сделка была исполнена. 07.07.2003 г. был зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю. В последующем ООО «ТопМастер-риелти» реорганизовано в форме присоединения к ООО «Специализированный Застройщик «Гранель Плюс». Истец при получении выписки из ЕГРН узнал, что 29.10.2004 г. на основании постановления Басманного районного суда адрес № 58 от 27.09.2004 г. на квартиру был наложен арест, запись № 77-01/00-838/2004-243. Как следует из Постановления, 30.08.2004 г. старшим следователем по особо важным делам Генеральной прокуратуры РФ фио в отношении фио было возбуждено уголовное дело по п. «а», п. «б» ч. 2, ст. 199 УК РФ, фио вменялось то, что в период с 2000 по 2003 г.г. она в составе группы лиц по предварительному сговору совершила уклонение от уплаты налогов, в ходе предварительного следствия было установлено, что фио и иные лица в составе преступной группы владеют рядом объектов недвижимости, в том числе спорной квартирой. Однако, на момент вынесения Постановления ни ООО «ТопМастер-риелти», ни фио не являлись собственниками квартиры, истец не являлся фигурантом уголовного дела, не привлекался к уголовной ответственности по уголовному делу, в рамках которого был наложен арест, не несет материальной ответственности за действия лиц, в отношении которых было возбуждено уголовное дело. Истец является добросовестным приобретателем квартиры, до оформления договора купли-продажи квартиры и ее осмотра не был знаком со стороной продавца, каких-либо предпосылок тому, что квартира может быть в последующем арестована в рамках уголовного дела не имелось. После подписания Договора документы были поданы на регистрацию перехода права собственности. После регистрации Договора сторонами был подписан Передаточный акт квартиры. С момента приобретения жилого помещения истец исправно производил оплату жилищно-коммунальных услуг, налога на имущество. В связи с этим, истец просил признать его добросовестным приобретателем квартиры и освободить данный объект недвижимости из-под ареста, наложенного названным выше постановлением, с указанием на то, что решение суда будет являться основанием для снятия ареста (л.д. 4-5).

Истец ФИО1 в суд не явился, извещался надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности ФИО2, который иск поддержал в полном объеме по изложенным в нем основаниям.

Ответчик ООО «Специализированный Застройщик «Гранель Плюс» явку своего представителя в суд не обеспечил, извещался надлежащим образом, ходатайств о проведении судебного разбирательства в свое отсутствие или об отложении слушания дела не заявил, о причинах неявки суду не сообщил, возражений или отзыва на иск не представил.

Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие ответчика.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно ст. 304 ГНК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии со ст. 115 УПК РФ для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, взыскания штрафа, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, указанного в части первой статьи 104.1 Уголовного кодекса Российской Федерации, следователь с согласия руководителя следственного органа или дознаватель с согласия прокурора возбуждает перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия. Суд рассматривает ходатайство в порядке, установленном статьей 165 настоящего Кодекса. При решении вопроса о наложении ареста на имущество суд должен указать на конкретные, фактические обстоятельства, на основании которых он принял такое решение, а также установить ограничения, связанные с владением, пользованием, распоряжением арестованным имуществом (ч. 1).

Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение (ч. 2).

Арест может быть наложен на имущество, находящееся у других лиц, не являющихся подозреваемыми, обвиняемыми или лицами, несущими по закону материальную ответственность за их действия, если есть достаточные основания полагать, что оно получено в результате преступных действий подозреваемого, обвиняемого либо использовалось или предназначалось для использования в качестве орудия, оборудования или иного средства совершения преступления либо для финансирования терроризма, экстремистской деятельности (экстремизма), организованной группы, незаконного вооруженного формирования, преступного сообщества (преступной организации), деятельности, направленной против безопасности Российской Федерации. Суд рассматривает ходатайство в порядке, установленном статьей 165 настоящего Кодекса. При решении вопроса о наложении ареста на имущество суд должен указать на конкретные, фактические обстоятельства, на основании которых он принял такое решение, а также установить ограничения, связанные с владением, пользованием, распоряжением арестованным имуществом, и указать срок, на который налагается арест на имущество, с учетом установленного по уголовному делу срока предварительного расследования и времени, необходимого для передачи уголовного дела в суд. Установленный судом срок ареста, наложенного на имущество, может быть продлен в порядке, установленном статьей 115.1 настоящего Кодекса (ч. 3).

При наложении ареста на имущество составляется протокол в соответствии с требованиями статей 166 и 167 настоящего Кодекса. При отсутствии имущества, подлежащего аресту, об этом указывается в протоколе. Копия протокола вручается лицу, на имущество которого наложен арест, с разъяснением права в установленном настоящим Кодексом порядке обжаловать решение о наложении ареста на имущество, а также заявить мотивированное ходатайство об изменении ограничений, которым подвергнуто арестованное имущество, или об отмене ареста, наложенного на имущество (ч. 8).

Арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяются на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении данной меры процессуального принуждения либо отдельных ограничений, которым подвергнуто арестованное имущество, отпадает необходимость, а также в случае истечения установленного судом срока ареста, наложенного на имущество, или отказа в его продлении. Арест на безналичные денежные средства, находящиеся на счетах лиц, не являющихся подозреваемыми, обвиняемыми или лицами, несущими по закону материальную ответственность за их действия, наложенный в целях обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, также отменяется, если принадлежность арестованных денежных средств установлена в ходе предварительного расследования и отсутствуют сведения от заинтересованного лица, подтвержденные соответствующими документами, о наличии спора по поводу их принадлежности либо принадлежность этих денежных средств установлена судом в порядке гражданского судопроизводства по иску лица, признанного потерпевшим и (или) гражданским истцом по уголовному делу (ч. 9).

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что на основании договора купли-продажи № П/1 от 15.08.2001 г., свидетельства о государственной регистрации серии 77 АА № 127790 от 13.09.2001 г. ООО «ТопМастер-риелти» являлось собственником жилого помещения площадью 138.8 кв.м. по адресу: адрес,

27.06.2003 г. между ООО «ТопМастер-риелти» (продавцом) и ООО «Специализированный Застройщик «Гранель Плюс» (покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого помещения площадью 138.8 кв.м. по адресу: адрес, по цене сумма, которые внесены в банковскую ячейку и подлежат передаче продавцу после государственной регистрации сделки (л.д. 6).

Согласно п. 5 Договора продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обременена задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии и иными задолженностями.

Согласно п. 6 Договора на момент подписания Договора в квартире нет лиц, состоящих на регистрационном учете, а также не имеется лиц, сохраняющих право пользования квартирой после приобретения ее покупателем.

07.07.2003 г. был зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю (л.д. 26).

08.07.2003 г. продавец и покупатель подписали передаточный акт (л.д. 21).

15.06.2021 г. ООО «ТопМастер-риелти» было реорганизовано в форме присоединения к ООО «Специализированный Застройщик «Гранель Плюс» (л.д. 8-20).

Согласно пояснениям истца, изложенным в иске, истец при получении выписки из ЕГРН узнал, что 29.10.2004 г. на основании постановления Басманного районного суда адрес № 58 от 27.09.2004 г. на квартиру был наложен арест, запись № 77-01/00-838/2004-243.

В материалы дела представлено постановление судьи Басманного районного суда адрес № 58 от 27.09.2004 г. о наложении ареста на 12 объектов недвижимости, включая названную выше квартиру.

Как следует из Постановления, 30.08.2004 г. старшим следователем по особо важным делам Генеральной прокуратуры РФ фио в отношении фио было возбуждено уголовное дело по п. «а», п. «б» ч. 2, ст. 199 УК РФ, фио вменялось то, что в период с 2000 по 2003 г.г. она в составе группы лиц по предварительному сговору совершила уклонение от уплаты налогов, в ходе предварительного следствия было установлено, что фио владеет рядом объектов недвижимости, в том числе спорной квартирой, приобретенной ей за счет доходов, полученных преступным путем.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (п. 51).

По общему правилу, требования об освобождении имущества от ареста подлежат рассмотрению в исковом порядке.

В силу ч. 1 и ч. 5 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Исходя из положений ч. 1 ст. 302 ГК РФ приобретатель является добросовестным, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

Лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой оно приобрело владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено: согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1)..

В п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» даны разъяснения, согласно которым, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

Согласно разъяснениям п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества.

На момент приобретения истцом жилья какие-либо ограничения относительно жилой площади отсутствовали, истец не знал и не должен был знать о том, что в последующем квартира может быть подвергнута аресту, сделка прошла государственную регистрацию, была исполнена, имело место встречное предоставление, истец все это время открыто владел квартирой, нес расходы по ее содержанию.

Ни при принятии Постановления, ни до, ни после его принятия фио не являлась собственником квартиры, согласно материалам регистрационного дела к числу таких лиц относились фио, Компания Минатеп Лимитед, адрес «Параллакс», ООО «ТопМастер-риелти» и истец.

Хронология сделки, действия истца отвечают признакам добросовестности, истец, будучи добросовестным приобретателем, не являлся фигурантом уголовного дела, не привлекался к уголовной ответственности по уголовному делу, в рамках которого был наложен арест, не несет материальной ответственности за действия лиц, в отношении которых было возбуждено уголовное дело.

Арест нарушает права истца как собственника жилого помещения, препятствует реализации им жилья. Заявленные истцом требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ч. 2 ст. 13 и ч. 13 ст. 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ настоящее решение суда по его вступлении в закону силу будет являться основанием для внесения в ЕГРН записи о погашении ареста на квартиру, наложенного названным выше судебным актом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать ФИО1 (паспортные данные) добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: адрес.

Освободить жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес, от ареста, наложенного на основании Постановления Басманного районного суда адрес от 29.07.2004 г.

Настоящее решение суда по его вступлении в законную силу будет являться основанием для внесения в ЕГРН соответствующих изменений.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.


Решение изготовлено в окончательной форме 20.02.2026 г.

Судья: