Решение № 2-248/2018 2-248/2018 (2-8322/2017;) ~ М-6531/2017 2-8322/2017 М-6531/2017 от 24 мая 2018 г. по делу № 2-248/2018

Дело <номер обезличен>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

<адрес обезличен> 25 мая 2018 года

Ленинский районный суд <адрес обезличен> в составе:

председательствующего судьи

Ф.

при секретаре

Т.

с участием

представителя истца

Ж.

представителя ответчика Администрации <адрес обезличен> -

Б.О.

представителя третьего лица

Б.Т.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Алекс" к ФИО1 чу, Администрации <адрес обезличен> о признании права собственности на объекты капитального строительства,

установил:

ООО"Алекс" обратилось в суд с иском, впоследствии уточнило его в порядке ст.39 ГПК РФ, и просило суд признать право собственности за Обществом с ограниченной ответственностью "Алекс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) на самовольно возведенные объекты: незавершенный строительством объект, назначение - нежилое, степень готовности - 18%, площадь застройки 362,3 кв.м и незавершенный строительством объект, назначение - нежилое, степень готовности - 18%, площадь застройки 26,4 кв.м, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен><адрес обезличен>, 71, <адрес обезличен>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что постановлением администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен> ООО "Алекс" был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 9975 кв.м для строительства производственной базы по <адрес обезличен>, 71 <адрес обезличен>. На основании вышеуказанного постановления, между комитетом по управлению муниципальным имуществом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка в границах муниципального образования <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен>. Договор зарегистрированного в установленном порядке о чем <дата обезличена> В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации <номер обезличен>. Постановлением администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен> ООО "Алекс" указанный земельный участок был предоставлен в аренду на 364 дня. Заключен договор аренды земельного участка в границах муниципального образования <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен>. В период действия договоров Обществом на основании разработанной проектной документации осуществлено строительство незавершенного строительством объекта - здание проходной (позиция 1 по ГП помещения обслуживающего персонала) производственной базы, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства выполненного ООО "КадастрЮг". Разрешение на строительство Обществом не получалось поскольку обращение Общества от <дата обезличена><номер обезличен> было оставлено без ответа. Указывает, что с момента возведения Обществом незавершенного строительством объекта и до настоящего времени никто на объект не претендует, не препятствует в его использовании по назначению. 06.03.2014г. между Обществом и ФИО1 чем был заключен договор инвестирования на строительство спорных объектов. В соответствии с п.4.1 по настоящему договору Инвестор вносит в кассу Исполнителя денежные средства в размере 5 758 ООО (пять миллионов семьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей. Инвестор ФИО1 не исполнил свои обязательства, предусмотренные п.4.1 договора инвестирования не исполнил. В связи с неисполнением ответчиком ФИО1 принятых обязательств по договору и уклонением от их исполнения до настоящего времени, считает договор инвестирования <дата обезличена> прекратившим своё действие, а ФИО1 не имеющим никаких прав на созданный объект. На основании вышеизложенного считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования по основаниям, указанным в иске, просила суд их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика - администрации <адрес обезличен> возражала против удовлетворения заявленного иска, просила в его удовлетворении отказать ввиду отсутствия разрешительной документации и действующего на момент рассмотрения настоящего спора в суде договора аренды земельного участка.

Представитель третьего лица - комитета градостроительства администрации <адрес обезличен> - возражала против удовлетворения иска, поддержав позицию администрации <адрес обезличен>. Просила в иске отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела в их совокупности, суд считает, что исковые требования ООО "Алекс" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, Постановлением администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен> ООО "Алекс" был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 9975 кв.м для строительства производственной базы по <адрес обезличен>, 71 <адрес обезличен>.

На основании вышеуказанного постановления, между комитетом по управлению муниципальным имуществом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка в границах муниципального образования <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен>. Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем <дата обезличена> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации <номер обезличен>.

Постановлением администрации <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен> ООО "Алекс" был предоставлен в аренду на 364 дня земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 9975 кв.м для продолжения строительства производственной базы по <адрес обезличен>, <номер обезличен><адрес обезличен>.

На основании вышеуказанного постановления, между комитетом по управлению муниципальным имуществом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка в границах муниципального образования <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен>.

Кроме того, судом установлено, что 06.03.2014г. между Обществом и ФИО1 чем был заключен договор инвестирования на строительство спорных объектов. В соответствии с п.4.1 по настоящему договору Инвестор вносит в кассу Исполнителя денежные средства в размере 5 758 ООО (пять миллионов семьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.

В соответствии с п. 3 ст.7 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом).

Инвестор ФИО1 предусмотренные п.4.1 договора инвестирования обязательства не исполнил. Доказательств обратного суду не представил. В связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии возникшего у ФИО1 права на спорные объекты недвижимости.

В период действия договоров Обществом на основании разработанной проектной документации осуществлено строительство незавершенного строительством объекта - здание проходной (позиция 1 по ГП помещения обслуживающего персонала) производственной базы, что подтверждается техническим паспортом объекта незавершенного строительства выполненного ООО "КадастрЮг". Разрешение на строительство Обществом не получалось поскольку обращение Общества от <дата обезличена><номер обезличен> было оставлено без ответа.

Вместе с тем, судом достоверно установлено, что Общество обратилось в уполномоченный орган администрации <адрес обезличен> за выдачей разрешения на строительство в период действия договора аренды занимаемого земельного участка.

Одним из способов защиты гражданских прав согласно ст. 12 ГК РФ, является признание права.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Общество не является титульным правообладателем земельного участка на вещных правах указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ. В то же время, в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от <дата обезличена> изложена правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольно возведенное строение на арендуемом земельном участке.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ и ст. 263 ГК РФ право собственника земельного участка возводить на нем здания, сооружения, осуществлять их перестройку вытекает из конституционных норм и норм гражданского законодательства. Реализацией указанного права является обязанность собственника земельного участка не наносить ущерб окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов других лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

Собственники, владельцы, арендаторы и пользователи земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

На основании ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" допускается возможность государственной регистрации прав собственности на основании вступившего в законную силу судебного акта.

В силу п. 2 ст. 264 Гражданского кодекса РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно ст.263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может разрешать строительство на своей участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения Градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Пунктом 2 ч.1 ст. 40 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст.41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить здания, строения сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований Градостроительного кодекса РФ о получении разрешения на строительство.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от <дата обезличена> рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы <номер обезличен>-ЭСТ-17 от <дата обезличена>, выполненной АНО Федеральный центр судебных экспертиз и оценки "Эксперт-Центр", возведенный Обществом незавершенный строительством объект соответствует требованиям строительных норм и правил, нормам пожарной безопасности, санитарно- эпидемиологическим требованиям и не создает угрозу безопасности и здоровья граждан.

На основании изложенных правовых норм Общество было вправе осуществлять строительство на предоставленном для этих целей земельном участке.

С момента возведения Обществом незавершенного строительством объекта и до настоящего времени никто на объекты не претендует, не препятствует в его использовании по назначению.

Обществом с ограниченной ответственностью "Алекс" предприняты необходимые меры, понесены затраты, связанные с освоением земельного участка, получена проектная документация, предприняты все меры к получению разрешения на строительство, что свидетельствует о выполнении истцом действий по использованию земельного участка по назначению, совершении мероприятий, связанных с оформлением разрешительных документов.

Истцом представлена суду исполнительная документация, датированная в период действия договора аренды земельного участка, что подтверждает возведение спорных объектов в период действия договора.

Согласно п.21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата обезличена>) в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата обезличена> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

ООО "Алекс" в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в соответствии с договором аренды земельного участка на спорном земельном участке возведен объект степенью готовности 18%, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.

Следовательно, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата обезличена> N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата обезличена> N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Кроме того следует отметить, что ООО "Алекс" добросовестно использовало предоставленный ей на праве аренды земельный участок, в полном объеме исполняя свои обязанности по внесению арендных платежей за землю, несению бремени его содержания, следило за его сохранностью, не допускало его порчи.

Представленное суду комитетом по управлению муниципальным имуществом <адрес обезличен> решение Арбитражного суда СК от <дата обезличена> по делу № А63-13496/2014 о расторжении договора аренды земельного участка в границах муниципального образования <адрес обезличен> от <дата обезличена><номер обезличен> и взыскании задолженности по арендной плате не берется судом во внимание поскольку на момент принятия арбитражным судом указанного решения срок действия договора аренды (с <дата обезличена> по <дата обезличена>) истек, а также ввиду того обстоятельства, что истцом суду представлены надлежащие доказательства оплаты в полном объеме арендных платежей за землю и за фактическое пользование землей вплоть до настоящего времени. Арендодатель указанные платежи принял, возражений против их принятия, а также в отношении их размера не представил.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а по инициативе арендодателя аренда также может быть прекращена по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Руководствуясь пунктом 2 статьи 610, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата обезличена> N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суд пришел к выводу о том, что из материалов дела и имеющихся доказательств не следует, что арендодатель заявлял в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации требования в адрес арендатора об отказе от договора аренды, не требовал возврата земельного участка к дате окончания действующего договора, и арендатор продолжал пользоваться объектом аренды земельным участком после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Отсутствие зарегистрированного права собственности на оконченный строительством объект препятствует истцу распоряжаться указанным имуществом по своему усмотрению, что нарушает его права и законные интересы, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд о признании права собственности на заявленный объект недвижимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО "Алекс" к ФИО1, администрации <адрес обезличен> о признании права собственности на неоконченные строительство объекты недвижимости подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО "Алекс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью "Алекс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) право собственности на незавершенный строительством объект, назначение - нежилое, степень готовности - 18%, площадь застройки 362,3 кв.м расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> расположенного по <адрес обезличен>, <адрес обезличен><адрес обезличен>.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью "Алекс" (ИНН <***>, ОГРН <***>) право собственности на незавершенный строительством объект, назначение - нежилое, степень готовности - 18%, площадь застройки 26,4 кв.м расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> расположенного по <адрес обезличен>, <адрес обезличен><адрес обезличен>.

Указанное решение является основанием для осуществления ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по <адрес обезличен> и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> постановки оспариваемых объектов недвижимого имущества на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности за ООО "АЛЕКС" на оспариваемые объекты незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в <адрес обезличен>вой суд через Ленинский районный суд <адрес обезличен> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

- ¬

Место для подписи

L -