Решение № 2-217/2018 2-217/2018 (2-2332/2017;) ~ М-2913/2017 2-2332/2017 М-2913/2017 от 1 февраля 2018 г. по делу № 2-217/2018

Дело № 2 - 217 / 2018


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.- к. Анапа «02» февраля 2018 года

Судья Анапского районного суда Краснодарского края Немродов А.Н.,

при секретаре Кропачевой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности от 23.01.2018 г.,

ответчицы ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании в двойном размере суммы задатка по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании в двойном размере суммы задатка, переданной по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 заявленные требования поддержала и пояснила, что 15.06.2017 г. между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 33,4 кв.м. на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, (...). Согласно п. 7 указанного договора стоимость объекта недвижимости составляет 2 400 000 рублей. Согласно п. 8 покупатель передал продавцу в момент подписания настоящего договора сумму в размере 50 000 рублей. Согласно п. 9 договора внесенная покупателем сумма имеет статус задатка. Согласно п. 12 стороны в обязательном порядке должны заключить основной договор купли-продажи квартиры до 14.08.2017 г. При заключении предварительного договора в агентстве недвижимости в присутствии риэлтора ответчица ФИО3 написала расписку о том, что ею получено 50 000 рублей. Ответчица также была уведомлена о том, что покупатель приобретает квартиру по свидетельству о праве участника накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа. Одним из важных условий, о которых было известно продавцу, являлась оценка недвижимости и стоимость квартиры по основному договору купли-продажи не могла быть выше стоимости, установленной при оценке недвижимости. На основании проведенной оценки установлена стоимость квартиры в размере не более 2 000 000 рублей, то есть ниже суммы, определенной предварительным договором. Однако ответчица отказалась заключать основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, (...), на таких условиях. В связи с тем, что ответчица отказалась заключать основной договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 11 предварительного договора купли-продажи она обязана вернуть истцу сумму задатка в двойном размере. Истец изложил свои требования в претензии от 03.10.2017 г., которую направил в адрес ответчицы заказным письмом. Претензия ответчицей была получена 13.10.2017 г., но требования по возврату денежной суммы не исполнены. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. На основании изложенного, просит суд взыскать с ответчицы ФИО3 в пользу истца ФИО1 задаток в двойном размере 100 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей.

Ответчица ФИО3 возражала против удовлетворения иска ФИО1 о взыскании суммы задатка по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости в двойном размере, поскольку в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 15.06.2017 г., которым определена стоимость продаваемой недвижимости в размере 2 400 000 рублей, отсутствуют условия об изменении цены при подписании основного договора с учетом проведения оценки. При этом оценка стоимости квартиры экспертом, приглашенным стороной истца, не производилась, такого отчета не представлено. Полагает, что стоимость квартиры по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, (...) действительно даже выше цены, указанной в предварительном договоре купли-продажи. Кроме того, ей пришлось потратить свое время и понести убытки в процессе оформления сделки, так как квартира продавалась военнослужащему по свидетельству о праве на получение целевого жилищного займа. Считает, что подписывать основной договор на условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости отказался покупатель ФИО1, а не она (продавец).

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие либо об отложении заседания не поступало.

С учетом правил ст. 167 ГПК РФ суд считает, что неявка истца не препятствует рассмотрению дела и находит возможным разрешить спор в его отсутствие, с участием его представителя.

Заслушав представителя истца ФИО1 – ФИО2, ответчицу ФИО3, исследовав и оценив письменные доказательства по делу, суд находит заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ физические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч.ч. 1, 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно предварительному договору купли-продажи от 15.06.2017 г. продавец ФИО3 и покупатель ФИО1 обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры, общей площадью 33,4 кв.м., расположенной по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, (...), принадлежащей на праве собственности продавцу.

В соответствии с ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В п. 7 предварительного договора установлено, что стоимость квартиры составляет 2 400 000 рублей и до заключения основного договора купли-продажи не может быть изменена.

При приобретении квартиры покупатель намеревался использовать свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа серии 000 от 01.05.2017 г.

В обоснование искового заявления указано, что одним из важных условий приобретения квартиры в таком порядке являлась оценка стоимости недвижимости, после проведения которой была определена стоимость квартиры в размере не более 2 000 000 рублей. Представитель истца полагает, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине продавца ФИО3, отказавшейся заключать сделку на условиях установленной оценкой цены.

Согласно представленной ответчицей справке Союза «Анапская торгово-промышленная палата» 000 от 28.07.2017 г. ориентировочная рыночная стоимость квартиры, аналогичной продаваемой, по состоянию на июль 2017 г. составляет округленно 2 359 000 рублей.

При этом никаких доказательств, подтверждающих стоимость квартиры менее 2 000 000 рублей, стороной истца не приведено.

По смыслу ч. 1 ст. 429 ГК РФ основной договор заключается на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Однако предварительный договор купли-продажи недвижимости от 15.06.2017 г. устанавливает цену продаваемой квартиры в размере 2 400 000 рублей, не содержит сведений о приобретении покупателем квартиры с использованием свидетельства о праве военнослужащего на получение целевого жилищного займа и необходимости проведения дополнительной оценки предмета договора.

Частью 1 ст. 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться задатком.

Согласно ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с ч. 4 ст. 380 ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).

Согласно п.п. 8, 9 предварительного договора купли-продажи недвижимости покупатель передал продавцу в момент подписания договора 50 000 рублей в качестве задатка.

Распиской от 16.06.2017 г. подтверждено получение ФИО3 от ФИО1 денежных средств в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи от 15.06.2017 г.

Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В п.п. 12, 15 предварительного договора было определено, что стороны в обязательном порядке должны заключить основной договор купли-продажи недвижимости до 14.08.2017 г., срок действия предварительного договора установлен до 14.08.2017 г.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В срок, установленный предварительным договором, стороны не заключили основной договор купли-продажи квартиры, доказательств направления одной стороной предварительного договора другой стороне предложения заключить основной договор не имеется.

Из пояснений представителя истца и ответчицы следует, что стороны утратили всякий интерес к заключению сделки.

В настоящее время согласно выписке из ЕГРН от 15.12.2017 г., полученной из Анапского отдела Управления Росреестра по КК, квартира по адресу: Краснодарский край, г.-к. Анапа, (...) принадлежит Т.А.Н., продана на основании договора купли-продажи недвижимости с использованием рассрочки платежа от 08.09.2017 г.

Таким образом, обстоятельства дела свидетельствуют о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи недвижимости от 15.06.2017 г., прекращены.

Согласно ч. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Однако в процессе рассмотрения дела не была установлена вина одной из сторон в незаключении основного договора купли-продажи недвижимости.

При этом в случае прекращения предварительного договора денежные средства, переданные на основании условия о задатке, подлежат возврату не как неосновательное обогащение, а как задаток.

Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются ст. 381 ГК РФ.

Такая позиция согласуется с позицией Верховного Суда РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 08.09.2015 г. № 38-КГ15-7).

Учитывая, что обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи недвижимости от 15.06.2017 г., прекращены, суд полагает, что задаток в размере 50 000 рублей, полученный продавцом, в силу ч. 1 ст. 381 ГК РФ должен быть возвращен покупателю.

В досудебной претензии, направленной по почте в адрес ФИО3 03.10.2017 г., ФИО1 просил возвратить ему 50 000 рублей, полученные ответчицей, в связи с не заключением основного договора купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора.

В ходе судебного разбирательства оснований взыскания с ответчицы задатка в двойном размере – в сумме 100 000 рублей не установлено.

В соответствии со ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами по делу.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учетом изложенных обстоятельств, анализируя доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит подлежащими частичному удовлетворению исковые требования ФИО1 и взыскивает в его пользу с ответчицы ФИО3 денежную сумму в размере 50 000 рублей.

Согласно квитанции от 28.11.2017 г. истцом при подаче искового заявления была оплачена госпошлина в суд в размере 3 200 рублей.

Удовлетворяя иск частично, принимая во внимание правила ст. 88, 91, 98 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ответчицы в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 700 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление ФИО1 к ФИО3 о взыскании в двойном размере суммы задатка по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости – удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи недвижимости в качестве задатка, в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 700 (одна тысяча семьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд.

Судья

Анапского районного суда

Краснодарского края А.Н. Немродов