Апелляционное определение № 33-11964/2026 от 13 апреля 2026 г.

Судья – Федорова Е.Г. Дело № 33-11964/2026

№ дела суда 1-й инстанции 2-5611/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 14 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Щуровой Н.Н.,

судей: Рябцевой А.И., Тарасенко И.В.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...........10 к ...........11 о взыскании денежных средств договора купли-продажи

по апелляционной жалобе представителя ...........10 по доверенности ...........6 на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 ноября 2026 г.,

заслушав доклад судьи Щуровой Н.Н. об обстоятельствах дела,

установила:

...........10 обратилась в суд с исковым заявлением к ...........11 о взыскании денежных средств договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указано, что .......... между ...........11 (Продавец) и ...........10 (Покупатель) заключен предварительный Договор купли-продажи с соглашением о задатке. В соответствии с п. 1.1 Договора, Стороны взяли на себя обязанность заключить в срок не позднее .......... включительно Договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: Здание, общей площадью 92,5 кв. м., с кадастровым номером: ........, назначение: Жилой дом, наименование: жилой дом, количество этажей: 1, расположенное по адресу: ............ Земельный участок, общей площадью 419 кв.м., кадастровый ........, Категория земель, к которой отнесен земельный участок: Земли населенных пунктов; Виды разрешенного использования: Для индивидуальной жилой застройки. Для индивидуального жилищного строительства; расположенный по адресу: ............ Согласно п. 3.1 предварительного Договора, общая стоимость имущества подлежащего передаче по основному договору составила ................ руб. Во исполнение п. 3.2.1 Договора, Стороны заключили Соглашение о задатке от .......... к предварительному Договору купли-продажи от .......... Согласно п. 4 соглашения о задатке, ...........10 в счет причитающихся с его стороны платежей по Договору купли-продажи и в обеспечение исполнения договоренностей Сторон по предварительному Договору, передает ...........11 задаток в размере ................ Задаток в размере ................. был передан ...........11 путем перечисления на предоставленные банковские реквизиты. Договор купли-продажи недвижимого имущества так и не был заключен по следующим причинам. В процессе подготовки к сделке ...........10 была проявлена инициатива в проведении повторного осмотра земельного участка с участием эксперта. Так, покупателем за свой счет был вызван на земельный участок кадастровый инженер, который в процессе осмотра выявил наложение границ земельного участка на границы соседних земельных участков, о чем в последующем был составлен акт об определении на местности поворотных точек границы земельного. При заключении предварительного Договора купли-продажи данная информация скрыта Продавцом. ...........11 отказалась от устранения данных расхождений в границах земельного участка за свой счет. В адрес ...........11 было направлено претензионное письмо с требованием о возвращении Покупателю задатка в размере ................., направленная претензия оставлена ...........11 без ответа и удовлетворения. В связи с чем, ...........10 обратилась в суд с требованием взыскать с ...........11 в свою пользу ................

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 ноября 2026 г. отказано в удовлетворении исковых требований ...........10 к ...........11

В апелляционной жалобе представитель ...........10 по доверенности ...........6 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что основной договор купли-продажи заключен не был по вине продавца, так как он нарушил п. 4.3 Договора и предоставил недостоверные данные о характеристиках земельного участка, которые не соответствуют действительности.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ...........11 по доверенности ...........7 выражает мнение о законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, просит оставить его без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания по имеющимся в материалах дела адресам, в соответствии со статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заказным письмом. В материалах дела имеется распечатка с официального сайта Почты России, согласно которой стороны не получили судебное извещение по причине истечения срока хранения.

До начала судебного заседания от представителя ...........10 по доверенности ...........6 поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с не разрешением ходатайства об организации участия представителя истца в судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи.

Судебная коллегия определила отказать в удовлетворении заявленного ходатайства, в связи с тем, что вопреки доводам заявителя, ходатайство об организации участия представителя истца в судебном заседании с использованием систем видеоконференцсвязи не содержалось в апелляционной жалобе. Вместе с тем, истец проживает по адресу: ............ А, ............, в связи с чем не имеется удаленности места проживания истца от месторасположения суда апелляционной инстанции, ...........10 лично знакомилась с материалами дела в Краснодарском краевом суде, о чем имеется ее подпись.

Применительно к пунктам 34, 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 17 апреля 2023 г. № 382 и ч. 2 ст. 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказ в получении почтовой корреспонденции по извещению, о чем свидетельствует его возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела, что соответствует правовой позиции, изложенной в п.п. 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При таких обстоятельствах, с учетом положений части 1 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из материалов дела, что .......... между ...........11 и ...........10 заключен предварительный Договор купли-продажи с соглашением о задатке.

В соответствии с п. 1.1 Договора, Стороны взяли на себя обязанность заключить в срок не позднее .......... включительно Договор купли-продажи следующего недвижимого имущества:

- Здание, общей площадью 92,5 кв. м., с кадастровым номером: ......... назначение: Жилой дом, наименование: жилой дом, количество этажей 1, расположенное по адресу: ............

- Земельный участок, общей площадью 419 кв.м., кадастровый ........, Категория земель, к которой отнесен земельный участок: Земли населенных пунктов: Виды разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства; расположенный по адресу: ............

Согласно п. 3.1 предварительного Договора, общая стоимость имущества подлежащего передаче по основному договору составила ................ руб.

В соответствии с п. 3.2.1 Договора, по соглашению Сторон и в соответствии со ст. 380 ГК РФ, Покупатель в счет причитающихся с его стороны платежей по Договору купли-продажи Объектов и в обеспечение исполнения договоренностей Сторон по Договору, передает Продавцу задаток в размере ................ руб., в срок не позднее .......... включительно.

Во исполнение п. 3.2.1 Договора, Стороны заключили Соглашение о задатке от .......... к предварительному Договору купли-продажи от ...........

Согласно п. 4 Соглашения о задатке, Покупатель в счет причитающихся с его стороны платежей по Договору купли-продажи и в обеспечение исполнения договоренностей Сторон по предварительному Договору, передает Продавцу задаток в размере ................ руб.

Денежные средства в размере ................ руб. были переданы продавцу путем перечисления на предоставленные банковские реквизиты, что подтверждается Распиской от .......... подписанной Продавцом и платежным поручением ........ от ...........

Как указано истцом, в процессе подготовки к сделке ...........10 была проявлена инициатива в проведении повторного осмотра земельного участка с участием эксперта.

Так, покупателем за свой счет был вызван на земельный участок кадастровый инженер, который в процессе осмотра выявил наложение границ земельного участка на границы соседних земельных участков, о чем в последующем был составлен акт об определении на местности поворотных точек границы земельного.

Истец указывает, что при заключении предварительного Договора купли-продажи данная информация скрыта Продавцом. ...........11 отказалась от устранения данных расхождений в границах земельного участка за свой счет. В адрес ...........11 было направлено претензионное письмо с требованием о возвращении Покупателю задатка в размере ................ руб., претензия оставлена ...........11 без ответа и удовлетворения.

В связи с чем, ...........10 обратилась в суд с требованием взыскать с ...........11 в свою пользу ................

Суд первой инстанции, рассматривая спор, руководствуясь положениями закона о задатке, отказал в удовлетворении иска, поскольку несоответствие фактической границы между земельными участками не может быть расценено в качестве обстоятельства, причиняющего препятствие в заключении сделки.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, принимая во внимание следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. п. 1-4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из представленных материалов дела, истцом по собственной инициативе, уже после внесения на счет ответчика задатка, был организован повторный осмотр земельного участка с участием эксперта-кадастрового инженера.

По результатам смотра .......... был составлен Акт об определении на местности поворотных точек границы земельного участка согласно которого установлено, что фактическая граница между земельными участками с кадастровым номером ........ и ........ не соответствует сведениям о местоположении характерных точек границ земельных участков, содержащихся в ЕГРН.

Акт об определении на местности поворотных точек границы земельного участка, истец ...........10 сообщила ответчику ...........8 об отказе от заключения основного договора купли-продажи жилого дома, потребовав возврата ранее переданных денежных средств в размере ................ руб., что подтверждается претензионным письмом, направленным в адрес ответчика Почтой России.

Между тем, Акт об определении на местности поворотных точек границы земельного участка, указывающий на несоответствие фактической границы между земельными участками с кадастровым номером ........ и ........ ЕГРН не может быть расценен в качестве обстоятельства, за которое ни одна сторона не отвечает.

Вместе с тем, ...........10 имела неограниченную возможность до заключения соглашения о задатке провести осмотр земельного участка с кадастровым номером ........, в том числе проверить фактические границы участка на их соответствие сведениям о местоположении характерных точек границ земельных участков, содержащихся в ЕГРН. Препятствий со стороны продавца судом не установлено.

...........10 не проявила в достаточной степени необходимую заботливость и осмотрительность при заключении предварительного договора с соглашением о задатке и не предприняла всех зависящих от нее действий для его исполнения. Однако, несмотря на это ...........10, без основательной проверки земельного участка на наличие рисков, приняла высокорискованное решение, заключив предварительный договор, обеспеченный задатком.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу принципа свободы договора стороны вправе согласовать условие договора, которое не противоречит нормам закона.

Между тем, заключенный между сторонами предварительный договор не содержит условий о возможности возврата задатка в случае несоответствия границ земельного участка, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи.

При этом, как следует из п. 2.3 предварительного договора купли-продажи с соглашением о задатке от .........., Покупатель ознакомлен с техническими характеристиками Объектов, согласен на заключение договора купли-продажи не имеет претензий.

То есть при первичном осмотре Объектов недвижимости, претензий относительно границ земельного участка с кадастровым номером ........ у покупателя не возникло.

Также, после приобретения земельного участка в собственность истец ...........10 не лишена была возможности самостоятельно согласовать местоположение границ земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Основная же цель задатка состоит в предотвращении неисполнения договора.

Как следует из предварительного договора купли-продажи, стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи до .........., а в счет исполнения настоящего договора ...........10, как покупатель, оплатила ...........6 задаток, составляющий ................ руб.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, поскольку за неисполнение предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка была ответственна сторона, передавшая задаток, то есть покупатель, суд пришел к законному и обоснованному выводу о том, что задаток должен остаться у ...........11, то есть продавца.

При таком положении, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а потому не могут служить основанием к отмене обжалуемого судебного решения.

Оснований для отмены судебного решения, вынесенного с соблюдением норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 26 ноября 2026 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ...........10 по доверенности ...........6 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано сторонами путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня его принятия в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 апреля 2026 г.

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................

................