Решение № 2-1707/2019 2-1707/2019~М-983/2019 М-983/2019 от 15 августа 2019 г. по делу № 2-1707/2019

Дело № 2-1707\2019 год


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 августа 2019 года г. Клин, Московской области

Клинский городской суд Московской области в составе председательствующего: судьи Кореневой Н.Ф.

при секретаре Мамедовой О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Гранд ФИО1» к ФИО2, о взыскании задолженности по арендной плате,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышепоименованным иском, мотивируя его следующими доводами.

01 апреля 2017года между ЗАО «ТехноТрейд» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения №В2-А-КЛ-КР, согласно которому, арендодатель принял на себя обязательства передать, а арендатор принять в аренду нежилое помещение, а именно:

- нежилые помещения №/номер/, общей площадью 30.7 кв.м, расположенные на первом этаже здания торгово-развлекательного комплекса по адресу: /адрес/. ЗАО «ТехноТрейд» передало, а ФИО2 приняла помещения, что подтверждается передаточным актом от 01.04.2017года.

В связи с приобретением ООО «Гранд ФИО1» права собственности на Здание торгово-развлекательного комплекса по адресу: /адрес/, кадастровый /номер/, и с учетом положений ст.617 ГК РФ, все права и обязанности по договору от 10.12.2018года, перешли от ЗАО «ТехноТрейд» к ООО «Гранд ФИО1», истцу по данному делу, в подтверждение чего, между истцом и ответчицей 10.12.2018года было подписано Дополнительное соглашение к договору ( о замене стороны).

Истец указывает, что с учетом установленного, по условиям договора размера арендной платы, с учетом зачтенной суммы обеспечительного депозита, в счет задолженности Арендатора перед Арендодателем, по арендным платежам, по состоянию на 25.03.2019года, за арендатором числится задолженность по оплате:

- Постоянной арендной платы по договору, за период с 01.01.2019года по 02.03.2019года в размере 184 306.29 рублей;

- Дополнительной арендной платы по Договору, за период с 01.01.2019года по 02.03.2019года в размере 41 990.15 руб.;

- Переменой арендной плате по Договору, за февраль 2019года в размере 4 360.11руб..

Согласно условиям договора ( п.9.2). Арендодатель вправе начислять неустойку в размере 0.3% за каждый день просрочки на неуплаченные Арендатором суммы, подлежащие уплате по договору.

До настоящего времени задолженность по арендной плате Арендатором не оплачена, сумма неустойки, по состоянию на 25.03.2019года, за просрочку оплаты Постоянной арендной платы и Дополнительной арендной платы, составляет 62 996.33 рублей.

В связи с неоднократными нарушениями Арендатором своих обязательств по оплате арендной платы за пользование помещением, 21.01.2019года Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора, с требованием об оплате задолженности по арендной плате и начисленной неустойки. Договор аренды, на основании уведомления Арендодателя, расторгнут 02.03.2019года. Арендатор вывез все свое имущество и освободил помещение.

Согласно условиям договора аренды (п.7.2.5), если договор расторгается в соответствии с п.7.2.2. Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере 2 месячной ставки Постоянной арендной платы.

В адрес ответчика направлялись досудебные претензии от 11.01.2019года, от 21.01.2019года, однако они были оставлены Арендатором без ответа, задолженность по арендной плате не погашена в полном объеме.

Согласно сведениям из ЕГРИП, Арендатор, ФИО2, 29.12.2018года прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 230 656.55 рублей, пени в размере 62 996.33 рублей, рассчитанные по состоянию на 25.03.2019года, за нарушение сроков оплаты арендной платы, а также, начиная с 26.03.2019года, рассчитаны пени в размере 0.3% за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства, на сумму задолженности по арендной плате, в размере 230 656.55 рублей, штраф, в соответствии с п.7.2.5 договора аренды, в размере 203 389.82рублей, расходы по госпошлине в размере 8 171.00руб..

В судебном заседании представитель истца по доверенности, ФИО3, исковые требования поддержал, ссылаясь на представленные документы и письменные объяснения по иску, просил иск удовлетворить. Считает, что уведомление Арендодателя, направленное в адрес Арендатора, является реализацией Арендодателем своего права на односторонний отказ от договора аренды. После прекращение ответчиком деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, Договор аренды не считается прекращенным, Арендатор обязан оплачивать арендную плату. Арендатор смог беспрепятственно вывезти свое имущество из помещения 11.01.2019года, а претензия от 11.01.2019года является требованием Арендодателя об оплате задолженности, которая была проигнорирована Арендатором. Требования истца об оплате штрафа, согласно п.7.2.5 Договора аренды и пени за просрочку внесения арендной платы, согласно п.9.2. Договора, являются законными.

Ответчица ФИО2 и ее представитель по доверенности, ФИО4, иск не признали, представили суду письменные возражения на иск, из которого следует, что ФИО2 фактически освободила помещение 11.01.2019года. 18.01.2019года истец в адрес ответчика направил уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора №В2-А-КЛ-КР аренды нежилого помещения от 01.04.2017года, в котором требовал с даты прекращения Договора передать помещение по акту приема-передачи. Таким образом, ответчик считает, что уведомление ответчика об освобождении арендуемого помещения в связи с просрочкой уплаты арендной платы и отказа истца в одностороннем порядке от исполнения обязательства по вышеуказанному договору аренды нежилого помещения от 01.04.2017года, следует квалифицировать как предложение о досрочном расторжении договора, сделанное по правилам ст.452 ГК РФ. Фактическое освобождение арендатором помещения и принятие его истцом по одностороннему акту без оговорки сторон о том, что договор аренды сохраняет действие до момента истечения срока договора, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помещения, т.е. с 11.01.2019года, ответчик и его представитель считают, что договор аренды расторгнут до истечения его срока по соглашению сторон, согласно ст.622 ГК РФ. Таким образом, ответчик считает, что предусмотренных законом оснований для взыскания с ФИО2 в пользу истца арендной платы, рассчитанной до 25.03.2019года, по расторгнутому 11.01.2019года договору аренды, не имеется. Также ответчик считает, что у истца отсутствуют правовые основания о взыскании с ответчика штрафа, поскольку он возмещен истцу во внесудебном порядке, согласно условиям п.7.2.9 Договора. Сумма обеспечительного платежа была засчитана в счет исполнения соответствующего обязательства. Также отсутствие основного обязательства по внесению арендных платежей в связи с расторжением Договора аренды нежилого помещения, у ответчика отсутствует обязанность по выплате неустойки, пени, поскольку именно основное обязательство определяет размер ответственности.

Кроме того, ФИО2 суду пояснила, что при заключении договора аренды, она оплатила депозит в сумме 100 000.00рублей. В декабре 2018года она обратилась к арендатору за расторжением договора аренды, при этом ей сообщили, что у нее долг по арендной плате в сумме 120 000.00рублей. Депозит с нее удержали в качестве штрафа. За декабрь 2018года арендную плату она внесла в ноябре 2018года. Предпринимательскую деятельность она прекратила 19 или 20 декабря она уведомила арендодателя, что с января 2019года не будет арендовать помещение. Фактически пользовалась помещением до 09.01.2019года. При выезде из арендованного помещения подписала акт приема-передачи помещения.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, оценив представленные доказательства в совокупности на основании ст.67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В ходе рассмотрения дела суд установил, что 01 апреля 2017года между ЗАО «ТехноТрейд» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения №В2-А-КЛ-КР, согласно которому, арендодатель принял на себя обязательства передать, а арендатор принять в аренду нежилое помещение, а именно:

- нежилые помещения №/номер/, общей площадью 30.7 кв.м, расположенные на первом этаже здания торгово-развлекательного комплекса по адресу: /адрес/.

ЗАО «ТехноТрейд» передало, а ФИО2 приняла помещения, что подтверждается передаточным актом от 01.04.2017года(л.д.15-70,93).

В связи с приобретением ООО «Гранд ФИО1» права собственности на Здание торгово-развлекательного комплекса по адресу: /адрес/, кадастровый /номер/, и с учетом положений ст.617 ГК РФ, все права и обязанности по договору от 10.12.2018года, перешли от ЗАО «ТехноТрейд» к ООО «Гранд ФИО1», истцу по данному делу, в подтверждение чего, между истцом и ответчицей 10.12.2018года было подписано Дополнительное соглашение к договору ( о замене стороны)(л.д.72-74).

11.01.2019года в Адрес ФИО2 была направлена претензия о нарушении Арендатором условий договора, с указанием, что на 11 01.2019года за ИП ФИО2 числится задолженность по оплате арендных платежей в размере 205 161.29руб., также арендатор обязан оплатить Переменную арендную плату за декабрь 2018года и январь 2019года, просили погасить задолженность не позднее 15.01.2019года. А также уведомили ФИО2 о том, что Арендодатель приостанавливает исполнение своих обязательств по Договору, а именно, ограничивает доступ Арендатора в арендуемое помещение, до момента полного исполнения Арендатором своих обязательств (л.д.91).

21.01.2019года Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора, с требованием об оплате задолженности по арендной плате и начисленной неустойки, с требованием в дату прекращения Договора возвратить помещение по акту возврата ( л.д.80).

В дело были представлены счета на оплату от 31.12.2018года, от 19.02.2019года, от 19.03.2019года (л.д.95-97), расчет цены иска, расчет задолженности ( л.д.99-101).

В адрес ФИО2 14.03.2019года было направлено уведомление, по договору аренды нежилого помещения №В2-А-КЛ-КР от 01.04.2017года, о наличии задолженности по состоянию на 14.03.2019года, а также о начислении пени, об удержании из обеспечительного депозита суммы задолженности перед арендодателем (л.д.118-122).

Согласно выписке из ЕГРН, ООО «Гранд ФИО1» является собственником нежилого здания – здания торгово-развлекательного комплекса по адресу: /адрес/. Право собственности зарегистрировано 10.12.2018года (л.д.123-131).

Суду стороной ответчика представлены платежные поручения и счета на оплату арендной платы ( л.д.167-202), выписка по счету ИП ФИО2 из Банка ВТБ (ПАО) (л.д.203-219).

Также в дело было представлено уведомление в адрес истца от ИП ФИО2 от 10.01.2019года, где она пишет о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, в связи с прекращением предпринимательской деятельности, акт сверки взаимных расчетов за 1 квартал 2019года, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 18.01.2019года с расчетом задолженности на 18.01.2019года.

Согласно акту возврата помещения (без номера и даты) ФИО2 сдала арендодателю помещение, которое ей, в свое время, было передано в аренду. Акт подписан обеими сторонами (л.д.56-57). Ответчик данный факт не оспаривал.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств66. По общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ).

Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Таким образом, в случае расторжения договора аренды, лицо, получившее имущество в аренду, обязано не только возвратить его стороне, передавшей это имущество, но и оплатить установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества арендодателю, а также убытки и неустойку за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Согласно ч.2 ст.655 ГК РФ, При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Передача здания (сооружения) арендатору должна быть документально оформлена (составляется передаточный акт или иной документ (например, акт приема-передачи)). Следуя "букве" закона (абз. 1 п. 1 комментируемой статьи), передача должна оформляться составлением одного документа, подписываемого сторонами. Представляется, однако, что если передача оформлена путем обмена документами, подписанными сторонами, то никаких негативных последствий для сторон не наступает. Само по себе составление документа о передаче здания (сооружения) арендатору не означает надлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей. Требуется фактическая передача (предоставление объекта во владение и пользование арендатора) и составление документа о передаче.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что ФИО2 фактически освободила помещение 11.01.2019года, при этом в декабре 2018года Арендодателя поставила в известность о том, что прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Кроме того, стороны представили суду уведомления, истец от 21.01.2019года, а ответчик от 18.01.2019года, о том, что ООО «Гранд П. П.», в соответствии с п.7.2.2.3 Договора уведомляет арендатора об одностороннем расторжении договора.

ФИО2 также направляла в адрес Арендодателя уведомление о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения, которое было принято арендодателем 10.01.2019года, чего ответчик не отрицал. Таким образом, суд считает, что стороны по обоюдному соглашению расторгли договор аренды нежилого помещения в январе 2019года.

Поскольку арендатор направлял арендодателю предупреждение о прекращении договора от 11.01.2017года, требования абзаца второго п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными, а договор NВ2-А-КЛ-КР от 11.01.2017года прекратившим действие с 11 января 2019года. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендатора отказаться от договора.

При этом судом установлено, что ответчица освободила помещение 11 января 2019года, сторонами был подписан акт возврата помещения ( л.д.56-57).

Таким образом, суд полагает, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы по состоянию на март 2019года, поскольку с 11 января 2019года ответчица уже не пользовалась данным помещением и передала его истцу по акту.

Суд соглашается с доводами стороны ответчика и приходит к выводу, что уведомление ответчика об освобождении арендуемого помещения в связи с просрочкой уплаты арендной платы и отказа истца в одностороннем порядке от исполнения обязательства по вышеуказанному Договору аренды нежилого помещения от 01.04.2017года, следует квалифицировать как предложение о досрочном расторжении договора, сделанное по правилам ст.452 ГК РФ. Фактическое освобождение арендатором помещения и принятие его истцом по одностороннему акту, без оговорки сторон о том, что договор аренды сохраняет действие до момента истечения срока договора, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помещения, т.е. с 11.01.2019года. Договор аренды расторгнут до истечения его срока по соглашению сторон, согласно ст.622 ГК РФ. А это значит, что предусмотренных законом оснований для взыскания с ФИО2 в пользу истца арендной платы, рассчитанной до 25.03.2019года, по расторгнутому в январе 2019года договору аренды, не имеется. Также у истца отсутствуют правовые основания о взыскании с ответчика штрафа, поскольку он возмещен истцу во внесудебном порядке, согласно условиям п.7.2.9 Договора. Сумма обеспечительного платежа была засчитана в счет исполнения соответствующего обязательства. Отсутствие основного обязательства по внесению арендных платежей, в связи с расторжением Договора аренды нежилого помещения, не дает право истцу требовать оплаты неустойки, пени, поскольку именно основное обязательство определяет размер ответственности, а оно прекращено с 11 января 2019года.

Суд считает, что ответчик не представил допустимых доказательств в подтверждение своих доводов о том, что задолженность по арендной плате должна быть взыскана с ответчика по состоянию на 25 марта 2019года, договор аренды прекратил свое действие 11.01.2019года.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования о взыскании суммы задолженности по арендной плате, пени и штрафу в заявленном размере, являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194, 197- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обществу с ограниченной ответственностью «Гранд ФИО1» в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 230 656.55 рублей, о взыскании пени в размере 62 996.33 рублей, рассчитанных по 25.03.2019года, за нарушение сроков оплаты арендной платы, а также, начиная с 26.03.2019года, пени в размере 0.3% за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства, на сумму задолженности по арендной плате в размере 230 656.55 рублей, о взыскании штрафа, в соответствии с п.7.2.5 договора аренды, в размере 203 389.82рублей, о взыскании расходов по госпошлине в размере 8 171.00рубль, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через Клинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Ф. Коренева