Решение № 2-1273/2019 2-1273/2019~М-1292/2019 М-1292/2019 от 25 августа 2019 г. по делу № 2-1273/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 августа 2019 года пос. Ленинский

Ленинский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Юдакова С.А.,

при секретаре Никишиной Н.Н.,

с участием истца ФИО2 и ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1273/2019 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 в котором просил суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером 71:14:021029:121, площадью 2700 кв.м и ? доли жилого дома с кадастровым номером №, площадью 36,1 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> на условиях, согласованных с соглашении о намерении заключить договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи (соглашение о намерении заключить договор купли-продажи) ? доли недвижимости, расположенной по адресу: <адрес> которой относится ? доля земельного участка с кадастровым номером № и ? доля жилого дома с кадастровым номером №, унаследованные ФИО3 после смерти ее отца ФИО1 Между ним и ответчиком была достигнута договоренность об общей стоимости имущества, являющегося предметом соглашения о намерении заключить договор купли-продажи в размере <данные изъяты> рублей. Истцом в качестве залоговой суммы были переданы ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей. Ранее на основании устной договоренности между сторонами о купле-продаже указанной выше недвижимости, истцом были переданы ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, таким образом истец указывает, что в настоящее время недвижимость являющаяся предметом договора, оплачена им в полном объеме. Согласно п.4 соглашения основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимости. Ответчик ФИО3 в своем отзыве на данное предложение указала истцу, что считает выплаченную ей ранее сумму в размере <данные изъяты> рублей залогом и требует выплаты еще <данные изъяты>, ссылаясь на кадастровую стоимость земельного участка и дома. Попытки истца обсудить с ответчиком данный спорный вопрос остались безрезультатны.

Истец ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, в дополнение указал, что предлагал ответчику за ? долю недвижимости в виде жилого дома и земельного участка <данные изъяты> рублей, поскольку земельный участок заброшен и не обрабатывается, а само домовладение является ДД.ММ.ГГГГ постройки. Ответчик попросила у него <данные изъяты> рублей, данные нежные средства были им переданы, о чем была составлена соответствующая расписка, в последствии в ДД.ММ.ГГГГ года он передал ответчику еще <данные изъяты> рублей и в тот момент было составлено соглашение о намерении заключить договор купли-продажи. Понятие термина залог, либо аванс при составлении расписки и соглашения он не понимал. В последствии ответчик сказала, что он ее ввел в заблуждение относительно цены спорного имущества, хотя разговора о другой стоимости имущества не было.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме, в дополнение указала, что изначально она предлагала матери истца выкупить данное имущество за <данные изъяты> рублей, но никакого ответа с ее стороны не последовало. В последствии она позвонила истцу и предложила продать данное имущество. В расписке идет речь о купли-продажи ? части жилого дома за <данные изъяты> рублей, о земельном участке там указаний нет. Она получила <данные изъяты> рублей по расписке за ? часть жилого дома в качестве аванса. Все денежные средства, переданные ей истцом она считает авансовым платежом, либо залогом.

Заслушав пояснения истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.п.1, 2 и 4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п.5 ст.429 ГК РФ).

В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 является собственником ? доли земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Также ФИО2 является собственником ? доли жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Иным собственником ? доли указанного недвижимого имущества является ФИО3

Из расписки, представленной истцом в материалы дела, усматривается, что ФИО3 получила от ФИО2 аванс в размере 65000 рублей в счет продажи доли в доме с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, также ФИО3 передала ФИО2 два ключа, один от дома и один от сарая. Вышеперечисленное имущество ФИО2 обязуется купить у ФИО3 за <данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ. В случае не передачи ФИО3 оставшейся суммы в размере <данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ. Сделка считается расторгнутой, аванс не возвращается.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 было заключено соглашение о намерении заключить договор купли-продажи из предмета которого следует, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи ? доли недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером № и с кадастровым номером №.

В п.2 соглашения указаны условия заключения основного договора, а именно, основной договор должен быть составлен сторонами после удаления всех препятствий для этого.

В п.3 соглашения оговорен порядок расчета сторон, так покупатель передает продавцу, как подтверждение намерения заключить договор купли-продажи на вышеперечисленное имущество залоговую сумму в размере <данные изъяты> рублей. В случае не заключения договора после удаления всех препятствий сумма указанного залога возвращается. Также возврату подлежит сумма, указанная в расписке в размере <данные изъяты> рублей. Расписка является неотъемлемым приложением к соглашению. Дату указанную в расписке считать недействительной, расписка пролонгируется на срок указанный в данном соглашении.

Договор купли-продажи должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ (п.4 соглашения).

Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей были получены ФИО3 от ФИО2, о чем имеется соответствующая отметка в соглашении.

Получение названных денежных средств, как и суммы в размере <данные изъяты> рублей ответчик ФИО3 в ходе судебного разбирательства дела не отрицала.

Истец письмом от ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчику с предложением заключить основной договор на условиях предварительного договора. В указанном письме также было предложено согласовать дату, время и место подачи документов нотариусу.

В свою очередь ответчик письмом сообщила истцу ФИО2, что он выплатил ей только залог в размере <данные изъяты> рублей, оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> копеек она не получила и так же просила истца сообщить ей намерен ли он выплатить ей оставшуюся часть денежных средств за дом и землю.

В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При этом, если данные правила не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поскольку предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

К авансовым отношениям по предварительному договору по аналогии закона следует применять положения ст. 487 ГК РФ (предварительная оплата товара). Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять, или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Анализируя текст представленного соглашения о намерении заключить договор купли-продажи и расписки, суд приходит к выводу, что указанные документы не содержат договоренности о цене основного договора.

Суд исходит из того, что слова: «Покупатель» передает «Продавцу», как подтверждение намерения заключить договор купли-продажи на вышеперечисленное имущество залоговую сумму в размере <данные изъяты> рублей…..» и «Я ФИО3 получила от ФИО2 аванс в размере <данные изъяты> рублей в счет продажи доли в доме….вышеперечисленное имущество ФИО2 обязуется у меня купить за <данные изъяты> рублей…» не могут свидетельствовать о договоренности между сторонами сделки о цене основного договора, поскольку в расписке речь идет лишь о продаже доли в доме, а в соглашении о залоговой сумме, но не о цене основного договора.

В силу п.2 ст.429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании изложенного и принимая во внимание отсутствие в соглашении цены имущества, разногласия сторон в части существенных условия договора, а именно его цены, суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований надлежит отказать.

Довод истица, что при заключении соглашения, а также составлении расписки, он не понимал значение слов залоговая сумма и аванс не может быть принят судом во внимание и является несостоятельным.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи, оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд Тульской области в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30.08.2019 года.

Председательствующий