Апелляционное определение № 33-7698/2026 от 28 апреля 2026 г.

Судья Коваленко И.А. УИД №61RS0006-01-2025-004479-95

дело № 33-7698/2026

№ 2-573/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 апреля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Панченко Ю.В.

судей Иноземцевой О.В., Марченко О.В.

при помощнике судьи Закарян С.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону к ФИО1 о признании постройки самовольной, обязании снести объект капитального строительства, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 05 февраля 2026 г.

Заслушав доклад судьи Иноземцевой О.В., судебная коллегия

установила:

Администрация Первомайского района г. Ростова-на-Дону обратилась с иском в суд к ФИО1 о признании постройки самовольной, обязании снести объект капитального строительства, ссылаясь на возведение ответчиком самовольно двухэтажного нежилого здания кафе с пристройкой без разрешения на строительство, частично расположенного за границами земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Истец указал, что в рамках рассмотрения представления прокуратуры Первомайского района города Ростова-на-Дону от 16.07.2025 № 7-18-2025, 21.07.2025 в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, проведённого на основании представления прокуратуры и жалоб граждан, истцом выявлено двухэтажное нежилое здание кафе с пристройкой, вывесками («Кафе», «Рахат», «Восточная кухня») и ограждением, частично расположенными за границами участка.

На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил суд признать самовольной постройкой двухэтажное здание с пристройкой, расположенное на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, обязать ФИО1 снести самовольно возведенный двухэтажный объект с пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН течение трех месяцев со дня вступления в законную силу указанного решения.

Решением Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 05 февраля 2026 г. исковые требования удовлетворены.

Суд признал самовольной постройкой двухэтажное здание с пристройкой, расположенное на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Суд обязал ФИО1 снести самовольно возведенный двухэтажный объект с пристройкой, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу указанного решения.

Суд взыскал с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 3000 руб.

С решением не согласился ФИО1, подал апелляционную жалобу, просил суд принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указал, что при рассмотрении дела о сносе самовольного строения должны быть установлены обстоятельства, указывающие на допущенные при строительстве существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а точнее, необходимо установить какие конкретно негативные последствия наступили для истца и создана ли при этом угроза жизни и здоровью граждан.

Автор жалобы указывает, что снос самовольной постройки является исключительной мерой.

Также апеллянт ссылается на то, что строение являлось жилым домом, для строительства которого в соответствии с законодательством не требовалась выдача разрешения на строительство, поскольку возводился на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства и дачного хозяйства и только впоследствии жилой дом уполномоченным органом на основании Постановления мэра г. Ростова-на-Дону № 62 от 12.02.2025 г. был переведен в нежилое здание.

Апеллянт обращает внимание на то, что судом не назначалась судебная экспертиза, тем более ответчик не отказывался от ее оплаты.

Кроме того, в подтверждение своей позиции автор жалобы ссылается на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.01.2025 г., которым суд признал незаконным решение администрации Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону, выраженное в письме НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 5.09.2025 г. об отказе в удовлетворении обращения ФИО1 по вопросу об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в целях заключения соглашения о перераспределении земель или земельных участков, и указывает, что данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в иске.

По мнению апеллянта, в связи с тем, что год постройки спорного объекта недвижимости 2013 год, последующий перевод уполномоченным органом осуществлен в 2015 году, факт открытого и непрерывного владения объектом, свидетельствует о пропуске истцом срока исковой давности.

Апеллянт полагает, что технический паспорт на нежилое здание опровергает выводы суда о наличии пристройки.

Апеллянт указывает, что действительно нежилое здание выходит а границы принадлежащего ему земельного участка, но не на 48 м, однако ответчиком в настоящее время осуществляются мероприятия по заключению соглашения о перераспределении границ земельного участка, в связи с чем он обратился с соответствующим заявлением в Администрацию Первомайского района г.Ростова-на-Дону.

По мнению апеллянта, объект капитального строительства, объект недвижимости – двухэтажного здание не может быть признан самовольной постройкой и в удовлетворении иска сносе должно быть отказано.

Администрация Первомайского района г. Ростова-на-Дону в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом с учетом положений ст.165.1 ГК РФ.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником земельного участка площадью 568 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, право собственности зарегистрировано в Росреестре 02.09.2014 г.

Вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка «дачный земельный участок», категория земель - земли населенных пунктов.

За ФИО1 также 02.09.2014 г. в Росреестре зарегистрировано право собственности на нежилое здание с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадь. 115, 1 кв.м, и жилой дом КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 43, 5 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Прокуратурой Первомайского района г.Ростова-на-Дону в рамках рассмотрения обращения проведена проверка соблюдения градостроительного и земельного законодательства на земельном участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в целях выявления и пресечения объектов самовольного капитального строительства, по итогам которой направлено представление в адрес главы Администрации Первомайского района г.Ростова-на-Дону.

В рамках рассмотрения представления прокуратуры Первомайского района г.Ростова-на-Дону Администрацией Первомайского района г.Ростова-на-Дону произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается актом осмотра от 21.07.2025 и приложенных к нему фотоматериалов.

По результатам осмотра указанного земельного участка установлено следующее: в границах отвода указанного земельного участка с видом разрешенного использования - «дачный земельный участок», площадью 568 кв.м., расположен объект капитального строительства: двухэтажный объект капитального строительства (материал стен: кирпич, дверные оконные проемы заполнены, признаки разрушения (аварийности) отсутствуют, на фасаде размещены вывески и рекламные конструкции – «Кафе», «Рахат», «Восточная кухня».

Также при визуальном осмотре установлено, что с западной стороны указанного капитального строения – кафе, возведен двухэтажный объект (пристройка) незавершенного строительства (материал стен смешанный: кирпич, газобетонные блоки, профлисты, металлические и деревянные конструкции, металлические вертикальные опоры, присутствуют дверные и оконные проемы (заполнены), доступ к которому, осуществляется через вход со стороны АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, установленный в виде металлопластиковой конструкции (витражные двери), и прикрепленной к капитальному забору, установленному по периметру земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Разрешение на строительство нежилого двухэтажного объекта с пристройкой по указанному адресу Администрацией Первомайского района г.Ростова-на-Дону и ДАиГ г.Ростова-на-Дону не выдавалось. Уведомление о планируемом строительстве объекта по вышеуказанному адресу в Администрацию Первомайского района г.Ростова-на-Дону застройщиком не направлено. Строение возведено с нарушением градостроительных требований.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался ст. ст.209, 263 ГК РФ, ст.ст. 7, 40,42 ЗК РФ, Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными Решением Ростовской-на-Дону городской Думы №605 от 21.12.2018 года, и исходил из того, что ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено суду доказательств опровергающих наличие у объекта капитального строительства перечисленных в ст.222 ГК Российской Федерации признаков самовольной постройки.

При этом, суд принял во внимание, что согласно выписке из Правил землепользования и застройки г.Ростова-на-Дону, карте градостроительного зонирования, земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположен в территориальной зоне реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа и предназначен для индивидуального жилищного строительства или жилой застройки, ответной стороной не представлено суду достоверных доказательств в подтверждение своих возражений относительно изменения категории назначения земельного участка, равно как и доказательств не использования строения своему назначению, а также законности нахождения объекта капитального строительства, используемого в качестве мест временного размещения неопределенного круга лиц на платной основе, на указанном земельном участке.

Суд указал, что доказательств, свидетельствующих о правомерности возведения и использования строения на земельном участке, предназначенном в соответствии с видом разрешенного использования – дачный земельный участок, ответчиком суду не представлено, в то время как доказательства, представленные истцовой стороной, являются относимыми и допустимыми к предмету спора.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием в полной мере соглашается и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда не усматривает в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума от 12 декабря 2023 года N 44) разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума от 12 декабря 2023 года N 44, в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ, при невозможности сохранения спорного объекта недвижимости, выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ). Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы (пункт 30).

В пункте 10 указанного постановления разъяснено, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

В силу приведенных выше положений закона и разъяснений по их применению в предмет доказывания по делу по иску о сносе самовольной постройки входят не только обстоятельства отсутствия разрешения (согласования) на строительство, но и следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми по делам по спорам, связанным с самовольной постройкой, и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 ГПК РФ.

С учетом изложенных норм права и установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у спорного объекта всех признаков самовольной постройки, предусмотренных ст. 222 ГК РФ: строение возведено без получения необходимых в силу закона разрешений; полностью или в части расположено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает его строительства; частично выходит за границы предоставленного участка. Наличие хотя бы одного из перечисленных признаков является достаточным основанием для признания постройки самовольной и возложения на осуществившее ее лицо обязанности по сносу.

Доводы апеллянта о том, что судом не назначалась экспертиза, ответчик не отказывался от ее оплаты, опровергаются протоколом судебного заседания от 22.01.2026 г., согласно которого судом на обсуждение ставился вопрос о назначении судебной строительно-технической экспертизы, однако представитель ответчика отказался от ее проведения, пояснив, что экспертиза не нужна. В связи с чем ответчиком не предоставлено суду доказательств соответствия

Суд первой инстанции также указал, что сохранение самовольного строения в пределах населенного пункта, независимо от того, в чьей собственности находится земельный участок, на котором оно возведено, нарушает права и законные интересы Администрации Первомайского района г.Ростова-на-Дону, а также права и законные интересы неограниченного круга лиц.

Довод апеллянта о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд, судебной коллегией отклоняется, как основанный на верном толковании норм права.

Признавая несостоятельными доводы ответчика о применении к заявленным требованиям срока исковой давности, судебная коллегия, руководствуясь положениями статей 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, отмечает, что о нарушении прав неопределенного круга лиц истцу стало известно только в июле 2025 году по результатам проведенной проверки, а с данным иском прокурор обратился 10.09.2025 года.

Поскольку спорная постройка возведена с нарушением градостроительных и земельных норм, выходит за границы отведенного участка и используется с нарушением целевого назначения, сохранение такой постройки затрагивает публичные интересы и права муниципального образования, осуществляющего контроль за использованием земель.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчику на праве собственности в порядке наследования принадлежат объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке: нежилое здание с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 115, 1 кв.м, и жилой дом КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 43, 5 кв.м, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, право собственности на которые зарегистрировано в Росреестре, не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку согласно данным Геоинформационного портала вышеуказанные объекты расположены в глубине земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и предметом спора не являются.

Предметом спора является иной двухэтажный нежилой объект с пристройкой, который выступает на муниципальную территорию по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с южной стороны и находится в том числе на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Доводы апеллянта об отсутствии доказательств использования спорного объекта капитального строительства в качестве мест временного размещения неопределенного круга лиц на платной основе опровергается фотографиями объекта с размещенными на самом здании вывесок «Кафе», «Рахат», «Восточная кухня», для которых предусмотрен соответствующий вид разрешенного использования.

Ссылка на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.01.2026 по административному делу № 2а-217/2026 также не опровергает выводов суда по настоящему спору. Указанным решением на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о перераспределении земель, но не установлена обязанность заключить соглашение о перераспределении. Сам по себе факт обращения за перераспределением земельного участка не устраняет допущенных при строительстве нарушений и не препятствует признанию постройки самовольной до момента приведения земельно-правовых отношений в соответствие с законом.

Вопреки доводам жалобы, отсутствие доказательств того, что строение создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан, не является основанием для отказа в сносе. Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу о правовой природе обязанности по сносу самовольной постройки, указал, что данная обязанность представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, при этом было отмечено, что абзац второй пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет, допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии его вины и не предполагает возложения на невиновное лицо обязанности снести за свой счет самовольную постройку (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 г. N 147-О-О).

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

Суд первой инстанции, учитывая характер интересов, в защиту которых предъявлен иск, правомерно возложил на ответчика обязанность снести самовольно возведенный объект в целом, включая пристройку, поскольку она является неотъемлемой частью объекта капитального строительства, также возведена без разрешения и частично расположена за границами земельного участка, принадлежащего ответчику.

Таким образом, выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы ФИО1 не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 05 февраля 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05.05.2026 года.