Решение № 2-1704/2018 2-1704/2018~М-1181/2018 М-1181/2018 от 16 октября 2018 г. по делу № 2-1704/2018

Дело № г. КОПИЯ


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Калининский районный суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Белоцерковской Л.В.

При секретаре Муштаковой И.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.И. к И.И. о признании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскании стоимости неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально в суд с иском обратился В.И. к И.С. , в котором просил взыскать с И.С. расходы за дверь, пластиковый балконный блок, линолеум в размере 65754 руб., компенсацию морального вреда в размере 5000 руб. (л.д.4-5).

В дальнейшем, истец В.И. уточнил заявленные требования к И.С. , мотивировав свой иск тем, что истец с сентября 2016 года снимал квартиру у И.С. по адресу: <адрес>. При подписании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ с наймодателем в лице И.С. была обозначена сумма оплаты жилого помещения в размере 10000 руб., до марта 2017 года снимал квартиру. В период проживания истец с уведомления И.С. , поменял в вышеуказанной квартире балконный блок стоимостью 21000 руб., приобретенный в магазине «Кто там?» по адресу: <адрес>, а также входную дверь, приобретенную в том же магазине. В.И. предполагал снимать квартиру длительное время, однако в марте 2017 года И.С. попросила освободить квартиру и выехать, при этом первоначально указала о повышении цены до 16000 руб. В связи с тем, что у истца отсутствовали деньги, истец предложил ответчику в счет отплаты за несколько месяцев, рассчитаться вставленными дверьми и балконным блоком, на что И.С. отказалась, перешла на оскорбления. В тот момент истцу стало известно о том, что квартира принадлежит сыну ответчика. Полагает, что улучшения в квартире производились истцом с согласия И.С. , также при установке балконного блока попросила приобрести москитную сетку, что и было сделано. Считает, что приобретенные товары являются неотделимыми улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, данные предметы не подлежат изъятию, поскольку могут повредить собственность ответчика. Замена товара соответствовала требованиям необходимости и с соблюдением принципа разумности. После проделанных работ стоимость квартиры возросла и несоизмерима с той суммой, которая запрашивается в качестве компенсации. Просит взыскать с И.С. денежные средства, потраченные на установку балконного блока и входной двери в размере 41600 руб. (л.д.52-53).

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца В.И. – И.А. , действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на два года в соответствии со ст.41 ГПК РФ ненадлежащий ответчик И.С. была заменена на надлежащего – И.И.

ДД.ММ.ГГГГт года представитель истца В.И. – И.А. уточнила заявленные исковые требования и указала, что в судебном заседании стало известно о том, что владельцем <адрес> является И.И. , в соответствии со ст.ст.167,168, 623 ГК РФ просит признать договор найма жилого помещения, заключенный между И.С. и В.И. недействительным в связи с нарушением порядка предоставления жилого помещения, взыскать с И.И. стоимость неотделимых улучшений в размере 41600 руб., затраченных на покупку и установку балконного блока и входной двери.

В судебное заседание истец В.И. не явился, был извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения данного гражданского дела.

В судебном заседании представитель истца В.И. – И.А. , действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на два года заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, дала аналогичные пояснения, дополнительно указала, что договор найма жилого помещения был заключен с И.С. , которую истец считал собственником квартиры и В.И. проживал в <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ, оплата производилась И.И. как сыну И.С. Истец хотел проживать в спорной квартире длительное время и в день заключения договора получил согласие от И.С. на установку входной двери, а через несколько дней позвонил И.С. и сказал, что будет менять оконный блок, И.И. знал об этом. О понижении стоимости платы по договору найма разговора не было, была установлена цена – 10000 руб., о том, что стоимость входной двери и оконного блока будет возвращена истцу разговора не было, истец только получил согласие на их установку. Данный договор найма является недействительным, так как договор заключен И.С. , которая не является собственником квартиры, полномочий на заключение договора И.С. не имела.

Ответчик И.И. в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что является собственником <адрес>, так как он был занят на работе, то на встречу с В.И. пошла И.С. – его мать, по его поручению и с его согласия. И.С. взяла документы, подтверждающие право собственности на квартиру, В.И. сфотографировал документы на квартиру. Ответчик при подписании договора не присутствовал. И.С. в этот же день сообщила ему о заключении договора найма жилого помещения, предварительно позвонила и спросила, что можно ли сдать квартиру за 10000 руб. вместо 13000 руб. в месяц с условием того, что будет установлена входная дверь, с чем ответчик согласился. На следующий день после заключения договора познакомился с В.И. , помогал устанавливать входную дверь. Немного позже, В.И. спросил разрешения на установку балконного блока, он дал согласие на тех же условиях – 10000 руб. в месяц оплата на протяжении длительного времени. В.И. насторожился и спросил, не выгонят ли его из квартиры, И.И. его заверил, что такого не произойдет. Ежемесячно ответчик забирал деньги у истца, сверял показания счетчиков. После ДД.ММ.ГГГГ В.И. сказал, что денег у него нет и он будет жить полгода бесплатно, так как установил дверь, окно, постелил линолеум, ответчик с этим не согласился и истец через 3 дня выехал, ключи не возвратил.

Третье лицо – И.С. в судебном заседании поддержала пояснения И.И. и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор найма, В.И. хотел установить входную дверь, в связи с чем договорились о снижении цены с 12000-13000 руб. до 10000 руб. в месяц с условием, что будет установлена входная дверь, затем В.И. позвонил и спросил про замену окна, на что она ему ответила, что он может заменить окно, но ежемесячная плата будет составлять 10000руб. В марте 2018 года В.И. выехал из квартиры, так как не производил оплату за жилое помещение.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу:

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как следует из положений ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Как следует из ст.677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем.

На основании ст.678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ст.682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

В соответствии со ст.683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

В судебном заседании установлено, что собственником <адрес> является И.И. , что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д.47).

И.С. является матерью И.И. (л.д.48).

ДД.ММ.ГГГГ между И.С. и В.И. был заключен договор найма жилого помещения, по которому наймодатель предоставляет нанимателю во временное пользование для проживания <адрес>, срок найма начинается ДД.ММ.ГГГГ и заканчивается ДД.ММ.ГГГГ, плата за нанимаемое помещение устанавливается в размере 10000 руб. в месяц, выплата арендной платы производится нанимателем ежемесячно (л.д.6-7).

Из расписки на л.д.7 оборот следует, что наймодатель И.С. гарантирует, что она заключила договор найма ДД.ММ.ГГГГ, действует с согласия всех законных участников сделки, то есть с согласия собственника (наймодателя) и лиц, имеющих права на распоряжение и владение данным жилым помещением; сумма в размере 10000 руб. получена И.С. ДД.ММ.ГГГГ.

Действительно, судом установлено, что собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> является И.И. , однако договор найма жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ был заключении от имени наймодателя И.С.

В соответствии со ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Как следует из ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора найма жилого помещения – <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ И.С. не являлась собственником предмета договора найма жилого помещения, и не имела полномочий на заключение договора найма от имени И.И.

Согласно ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки.

В судебном заседании установлено, и не оспаривалось ответчиком И.И. и третьим лицом И.С. то обстоятельство, что собственнику жилого помещения И.И. было известно о заключении договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, при этом, более того, данный договор найма заключался по поручению и с согласия ответчика, платежи по договору найма с октября 2016 года по день прекращения договора, установленные договором – 10000 руб. ежемесячно, получал ответчик, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства представителем истца В.И.

Указанное выше по мнению суда, свидетельствует о последующем одобрении сделки – договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ со стороны И.И.

При последующем одобрении наступают те же последствия для И.И. , как если бы в момент совершения сделки представитель И.С. имела необходимые полномочия, то есть создает, изменяет, прекращает гражданские права и обязанности для представляемого – И.И.

Таким образом, суд, проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что исковые требования В.И. к И.И. о признании недействительным договора найма жилого помещения – <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворению не подлежат.

ДД.ММ.ГГГГ <адрес> была принята нанимателем – В.И. , что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле.

В судебном заседании также установлено, что срок действия договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ, однако сторонами был заключен новый договор найма жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ на условиях, предусмотренных договором найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось в ходе рассмотрения данного гражданского дела лицами, участвующими в деле.

При этом, суд отмечает и то обстоятельство, что статьей 674 ГК РФ не установлено, что несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения влечет его недействительность, в связи с чем в подтверждение факта заключения договора и его условий возможно представлять иные доказательства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что между наймодателем и нанимателем были заключены договоры краткосрочного найма жилого помещения со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, в марте 2017 года истец В.И. выехал из <адрес> в связи с невнесением платы за пользование жилого помещения.

Вместе с тем, в период проживания в <адрес> по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, истец В.И. установил в указанной выше квартире входную дверь стоимостью 21000 руб., что подтверждается товарным чеком № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чеком (л.д.27), а также заменил балконный блок стоимостью 21000 руб., что подтверждается товарным чеком № от ДД.ММ.ГГГГ, кассовым чеком (л.д.28).

В силу ч. 2 ст. 678 ГК РФ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Распределение между нанимателем и наймодателем обязанностей по содержанию сданного внаем жилого помещения определяется нормами ч. 1 ст. 678 ГК РФ, в силу которой наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также ст. 681 Кодекса ("Ремонт сданного внаем жилого помещения"), в силу пункта 1 которого текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения, а пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Специальных норм, регулирующих отношения, связанные с производством неотделимых улучшений сданного внаем жилого помещения, глава 35 ГК РФ не содержит, однако приведенные выше положения этой главы свидетельствуют о том, что такие улучшения допустимы только с согласия наймодателя, как и в рамках отношений аренды (глава 34 ГК РФ), разновидностью которых может считаться договор найма жилого помещения и в которых отделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя, в отношении неотделимых улучшений арендатору предоставлено право на возмещение их стоимости после прекращения договора при условии их производства за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ст. 623 ГК РФ).

Следовательно, общие правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, в силу которых имущество, сбереженное или приобретенное без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований одним лицом за счет другого лица, подлежит возврату либо стоимостному возмещению приобретателем независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (ст. ст. 1102, 1104 и 1105 ГК РФ), неприменимы к отношениям, связанным с неотделимыми улучшениями арендованного имущества или сданного внаем жилого помещения, когда стоимость таких улучшений возмещается лишь при условии производства таких улучшений с согласия арендодателя (наймодателя).

При этом с учетом особенностей жилого помещения, предназначенного для проживания граждан, неотделимыми улучшениями по смыслу ч. 2 ст. 678 и пункта 2 ст. 681 ГК РФ может признаваться только капитальный ремонт, переустройство или реконструкция (переоборудование) жилого помещения, произведенные нанимателем за свой счет с согласия наймодателя.

Согласно Приложения № к договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение сдается вместе с имуществом; квартира оборудована горячим и холодным водоснабжением, канализацией, отоплением, электроосвещением, что свидетельствует о том, что квартира передавалась нанимателю в пригодном для проживания состоянии, при этом никаких указаний на наличие в квартире недостатков, требующих устранения путем ее ремонта, в договор включено не было.

В свою очередь, приведенный истицей в исковом заявлении перечень работ, выполненных в квартире ответчика, включающий замену входной двери, балконного блока, не свидетельствует о капитальном характере данных работ, а указывает лишь на проведение текущего ремонта в рамках подготовки квартиры для ее дальнейшего использования.

Согласно Постановления Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений - оконные и дверные заполнения относятся к текущему ремонту помещений.

Таким образом, текущий ремонт занимаемого жилого помещения в силу вышеприведенных норм материального права является обязанностью нанимателя В.И. , в силу чего расходы по проведению такого ремонта не могут быть компенсированы истцу за счет ответчика.

Доказательств того, что в <адрес> требовалось проведение капитального ремонта, согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N №, истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.

Кроме того, истцом не представлено доказательств производства им неотделимых улучшений полученного по договору найма имущества с согласия наймодателя, в связи с чем, стоимость таких улучшений возмещению не подлежит.

При этом из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под неотделимыми улучшениями понимается не просто ремонт имущества, а работы такого характера, которые повышают качественные характеристики объекта и его ценность, то есть улучшения связаны с его модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием и такие изменения носят оправданный, полезный и разумный характер.

Однако из изложенных представителем истца В.И. в ходе рассмотрения данного спора пояснений не усматривается, что истцом были произведены улучшения именно такого рода.

В судебном заседании ответчик И.И. и третье лицо И.С. пояснили, что дали согласие на производство вышеуказанных работ – замена входной двери и балконного блока под условием того, что В.И. несет расходы на проведение таких работ за свой счет, в связи с чем размер платы за жилое помещение устанавливается в размере 10000 руб. ежемесячно, что было подтверждено и свидетелем Е.А. , которая в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ суду показала, что она работала в ООО «АН Респект» специалистом по аренде и присутствовала при согласовании условий договора найма жилого помещения с В.И. , В.И. спрашивал у И.С. о возможности производства ремонта в квартире, И.С. отказалась принимать ремонт в счет аренды, улучшения И.С. не были нужны, они требовались В.И. , в связи с чем была достигнута устная договоренность, о том, что истец производит улучшения за свой счет, а ежемесячная плата – 10000 руб. подниматься не будет.

Таким образом, суд, проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска необходимо отказать в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска В.И. к И.И. о признании договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскании стоимости неотделимых улучшений, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд <адрес>.

Судья: (подпись) Белоцерковская Л.В.

Решение суда изготовлено в окончательном виде ДД.ММ.ГГГГ.

Подлинник решения суда находится в материалах гражданского дела №г. Калининского районного суда <адрес>.

Решение суда не вступило в законную силу «___»______________________2018г.

Судья: Белоцерковская Л.В.

Секретарь: Муштакова И.В.