Решение № 2-138/2026 2-138/2026(2-3095/2025;)~М-2243/2025 2-3095/2025 М-2243/2025 от 26 апреля 2026 г. по делу № 2-138/2026

Дело № 2-138/2026

УИД 54RS0004-01-2025-004016-19


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 апреля 2026 года г. Новосибирск

Калининский районный суд г. Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Наваловой Н.В.,

при секретаре Романенко З.Ф.,

при участии помощника прокурора Анкушиной А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании утратившими право пользования жилым помещением, о выселении, снятии с регистрационного учета, по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора недействительным и незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании утратившими право пользования жилым помещением, о выселении, снятии с регистрационного учета. (т.2 л.д. 6-8 т.3 л.д. 223-231).

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Право собственности истца на квартиру подтверждается выпиской из ЕГРН, согласно которой такое право возникло с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом (покупатель) и ответчиком ФИО3 (продавец).

Ответчики зарегистрированы в спорном жилом помещении и фактически в нем проживают, без каких-либо на то законных оснований. Добровольно освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета ответчики отказываются.

При заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО3 была достигнута устная договоренность о том, что ответчики сохраняют право временного проживания в жилом помещении на срок до ДД.ММ.ГГГГ, при условии внесения ежемесячной платы за пользование. По истечение указанного срока, т.е. после ДД.ММ.ГГГГ, ответчики обязались освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета.

Однако, до настоящего времени данные условия ответчиками не выполнены. При этом, ответчики членами семьи истца не являются, соглашение о порядке пользования жилым помещением между истцом и ответчиками отсутствует.

Ссылаясь на положения ст. ст. 30, 31, 35 ЖК РФ, истец просит признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, выселить ответчиков из спорной квартиры, обязать отдел по вопросам миграции отдела полиции № «Калининский» УМВД России по <адрес> снять ответчиков с регистрационного учета по месту нахождения спорной квартиры, взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 000 руб. в солидарном порядке.

ФИО1 также обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ФИО2, незаключенным и недействительным.

В обоснование заявленных требований указал, что в ходе рассмотрения гражданского дела по его иску о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и о их выселении, к материалам дела приобщен безымянный договор от ДД.ММ.ГГГГ.

При заявлении указанного требования, представителем истца указано, что предметом данного договора является найм жилого помещения (спорной квартиры) с правом последующего выкупа.

Истец ФИО1 полагает данный договор недействительным и незаключенным ввиду следующего.

Во-первых, оспариваемый договор является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть иные, действительные правоотношения сторон, а именно договор найма жилого помещения с правом последующего выкупа. Анализ фактических обстоятельств доказывает, что действительная воля сторон была направлена на установление следующих отношений: ответчик проживает в квартире (признак найма), вносит за это ежемесячные платежи (признак возмездности), которые засчитываются в счет стоимости объекта (признак выкупа), а в будущем права собственности должно перейти к ответчику ФИО2

Данная юридическая конструкция была облечена в форму безымянного договора с целью сокрытия фактических отношений от залогодержателя ПАО «Сбербанк», создания искусственного правового основания для проживания, использования права собственности истца как не поименованного в законе способа обеспечения исполнения обязательств ответчика.

Таким образом, в силу п.2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной. К действительным (прикрываемым) отношениям сторон должны применяться нормы о найме, однако и эти отношения являются юридически порочными, т.к. установлены в нарушение закона (без согласия банка).

Во-вторых, данная сделка является кабальной сделкой для истца. Оспариваемый договор заключен истцом вследствие стечения тяжелых финансовых обстоятельств (невозможность самостоятельного обслуживания ипотечного кредита под угрозой обращения взыскания на заложенное имущество Банком), о чем ответчик ФИО2, будучи осведомленной об этой критической ситуации, сознательно и недобросовестно воспользовалась. Кроме того, условия оспариваемого договора лишены какого-либо экономического смысла для истца, являются для него крайне невыгодными, кабальными, т.к. подписав данный договор, истец полностью лишился права владения и пользования своим единственным активом – Квартирой. При этом истец не получает никакой экономической выгоды (прибыли, рыночной арендной платы). Все платежи, вносимые ответчиком, транзитом уходят в ПАО «Сбербанк» на погашение кредита. Фактически истец бесплатно предоставил ответчику свою чистую кредитную историю и статут заемщика, выступив бесплатным «кредитным донором».

В-третьих, оспариваемый безымянный договор от ДД.ММ.ГГГГ представляет собой смешанную юридическую конструкцию, однако он является незаключенным, поскольку в нем не достигнуто соглашение по существенным условиям ни для одного из возможных видов гражданско-правовых договоров:

При квалификации оспариваемого договора как предварительного договора купли-продажи, он является незаключенным ввиду отсутствия обязательных условий:

-отсутствия условия о цене - в договоре не определена цена, по которой квартира будет продана в будущем. Указание на ее первоначальную стоимость при покупке истцом не является согласованием выкупной цены будущего договора между истцом и ответчиком;

-отсутствие условия о сроке – условие «после полного исполнения обязательств по кредитному договору» не является сроком, т.к. погашение многолетнего кредита не является событием, которое должно неизбежно наступить. Это отлагательное условие, использование которого вместо срока в предварительном договоре противоречит закону.

При квалификации оспариваемого договора как договора купли-продажи недвижимости, он является незаключённым ввиду отсутствия согласования существенного условия о цене договора. В оспариваемом договоре твердая цена передаваемого объекта не указана. Пункт 2.1.2 указывает лишь на неопределенный возврат «суммы ранее уплаченной Стороной 1», что делает цену неопределимой.

При квалификации оспариваемого договора как договора найма жилого помещения, он является незаключенным, поскольку не согласован размер платы за найм помещения. Так, в оспариваемом договоре указана обязанность ответчика ФИО4 осуществлять «ежемесячные платежи согласно графика по кредитному договору №». Однако, данное условие не может быть квалифицировано как согласованная твердая плата за наем жилого помещения, поскольку у данного платежа иная правовая и экономическая природа. Платеж по графику кредитного договора не является фиксированной величиной, является изменчивой суммой. Плата за наем не может быть поставлена в зависимость от односторонних действий третьего лица (Банка), не являющегося стороной сделки.

При квалификации оспариваемого договора как договора найма жилого помещения с правом выкупа, он является незаключенным, поскольку сторонами не определен предмет сделки, не согласована выкупная цена квартиры, не согласован срок исполнения обязательства по передаче права собственности на объект.

Следовательно, договор от ДД.ММ.ГГГГ является юридически дефектным документом (протоколом о намерениях), не прошедшим стадию заключения.

С учетом указанных обстоятельств, истец ФИО1 просит признать договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ФИО2, незаключенным, а также признать данный договор недействительным.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по искам ФИО1 объединены в одно производство. (т.2 л.д.200-201).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя ФИО5, который требования исков поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя ФИО6, которая требования исков не признала ввиду следующего.

Ответчики приходятся друг другу матерью и дочерью, зарегистрированы и проживают в спорной квартире с момента ее приобретения ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. Данная квартира была приобретена за счет кредитных средств ПАО ВТБ, кредитный договор исполнен в марте 2021 года. Весной 2021 года у ФИО3 возникли финансовые трудности, в связи с чем начались просрочки по потребительским кредитам в ПАО ВБТ и Банке Левобережный. ФИО1, приходящейся ей коллегой, с которым она состояла в приятельских отношениях, сообщил ФИО3, что «если не переписать квартиру на третье лицо, то квартиру отберет банк за неуплату потребительского кредита». В связи с этим, ФИО3 и ФИО1 договорились, что ФИО1 выкупит квартиру у ФИО3 за счет средств, предоставленных ФИО2 и за счет кредитных средств. Договорились, что ответчик будет оплачивать ипотечный платеж истцу, при этом О-вы проживают в квартире безвозмездно. После выплаты долга по ипотеке ФИО1 обязался передать квартиру в собственность ФИО2 безвозмездно. При этом, выгода ФИО1 заключалась в получении налогового вычета около 500 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 составили расписку в получении денежных средств, согласно которой ФИО1 получил от ФИО2 целевые денежные средства в размере 880 000 руб. и внес их в качестве первоначального взноса по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договору купли-продажи неотделимых улучшений от ДД.ММ.ГГГГ. С даты оформления договора ипотеки ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, и по настоящее время ФИО2 перечисляет ФИО1 денежные средства в сумме 25 764,73 руб., равные размеру ипотечного платежа по договору. В 2022 году ФИО1 передумал помогать ответчикам, потребовал срочно избавить его от квартиры. О-вы предложили истцу заменить заемщика по ипотечному договору на отца ФИО3, однако на организованную риэлтором сделку истец в Банк не пришел. В феврале 2023 года истец потребовал заключить с ним договор, где будет прописано, что если О-вы не будут предоставлять денежные средства для оплаты ипотеки ему, то он сможет продать спорную квартиру. По его желанию был составлен риэлтором оспариваемый договор. Данный договор носит характер соглашения о передаче прав собственности на квартиру после полного погашения кредитных обязательств ФИО7, а также при исполнении обязательства ФИО2 дает право пользования и владения квартирой. При этом, квартира фактически из владения ответчиков не выбывала, истец не несет бремени содержания квартира, фактически не оплачивает ипотечные платежи, расходы по страхованию имущества. При указанных обстоятельствах ответчики не утратили права проживания в спорной квартире, не подлежат выселению и снятию с регистрационного учета.

Относительно заявленных требований о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, представителем ответчиков указано, что данный договор не является притворной сделкой, является безвозмездным договором найма квартиры с последующей обязанностью истца передать безвозмездно квартиру ответчику ФИО2 после выполнения ею условия – полной и своевременной компенсации затрат на обслуживание ипотечного договора ФИО1 Также указанный договор не может являться кабальной сделкой для истца, поскольку выгода ФИО1 состояла в том, что им может быть получен налоговый вычет порядка 500 000 руб. С учетом того, что сделка (договор найма с последующей безвозмездной передачей квартиры) состоялась, указанный договор не имеет признаков незаключённости.

Фактически, действия истца свидетельствуют о злоупотреблении правом, демонстрирует недобросовестное поведение согласившись на ранее заключенные сделки. ФИО1, не вложив собственных средств в приобретение спорной квартиры, т.к. первоначальный взнос оплачен за счет средств ответчика ФИО2, оплата ежемесячных ипотечных платежей также производится за счет средств ФИО2, пытается получить правовую защиту, что указывает на стремление извлечь выгоду из своего положения, а не вернуть стороны в первоначальное положение.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по требованиям о признании оспариваемого договора недействительным и незаключенным. (т.3 л.д. 239-244).

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представил письменный отзыв на иск ФИО1 о признании договора недействительным, согласно которому вопрос об удовлетворении требований ФИО1 оставил на усмотрение суда с учетом позиции Банка, которая заключается в следующем. Между ПАО Сбербанк (Кредитором) с одной стороны и ФИО1 (Заемщиком) с другой стороны, заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора явилось предоставление Банком Заемщику ипотечного кредита в размере 3 509 804 руб., под 7,70 % годовых сроком на 324 мес., на приобретение недвижимого имущества и оплату неотделимых улучшений: квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Обязательство обеспечено ипотекой. Заемщик является залогодателем, залогодержателем выступает ПАО Сбербанк. На настоящий момент задолженность не погашена. Пункт 24 Кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ предполагает применение Общих условий в части, не противоречащей порядку предоставления Кредита. Согласно пункту ДД.ММ.ГГГГ Общих условий предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов, Заемщику необходимо получить предварительное письменное согласие Кредитора при сдаче объекта недвижимости в наем. Договор, заключенный между истцом и ответчиком, направлен на последующее отчуждение квартиры, находящейся в залоге у ПАО «Сбербанк». В соответствии с п.2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя. Однако, письменное согласие залогодержателя- ПАО Сбербанк на совершение данной сделки истцом получено не было. (т.3 л.д.204).

Третье лицо - Отдел по вопросам миграции отдела полиции № «Калининский» УМВД России по <адрес> представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.

Помощник прокурора Анкушина А.Ф. в своем заключении полагала, что оснований для удовлетворения требований ФИО1 по искам не имеется.

Суд, выслушав представителей сторон, заключение помощника прокурора, исследовав письменные доказательства по делу, допросив свидетеля, установил следующее.

Истец ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. (т.2 л.д. 99-100).

Указанная квартира была им приобретена у прежнего собственника ответчика ФИО3 с использованием заемных денежных средств ПАО «Сбербанк», в связи с чем ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен кредитный договор №. (т.2 л.д. 115-123).

В ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО3, в спорной квартире проживали и состояли на регистрационном учете ответчики.

Как следует из адресных справок Отдела по вопросам миграции Межмуниципального отдела МВД России «Новосибирский», ФИО2, зарегистрирована по адресу: <адрес> - с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 - с ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из пояснения стороны ответчиков, они приходятся друг другу матерью и дочерью, являются членами одной семьи.

Согласно п. 1 ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

В силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным Кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

В соответствии с п. 3 ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно абзацем 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

В силу ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

При обращении с настоящим иском истцом указано, что после приобретения спорной квартиры, по согласованию с ним ответчики сохраняли право временного проживания в квартире за плату на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В качестве основания для признания ответчиков утратившими право пользования квартирой и их выселении указано на отсутствие договорных отношений по найму жилого помещения.

Возражая против заявленных требований истца ФИО1, сторона ответчика указала, что основания для признания их утратившими право пользования квартирой и выселении отсутствуют, поскольку ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор коммерческого найма жилого помещения, спорной квартиры.

В подтверждение своей позиции стороной ответчика представлен договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 (т.2 л.д.58-59).

Как следует из пояснений стороны ответчика, и не оспаривалось представителем истца в ходе рассмотрения дела, при заключении договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ, стороны фактически не имели намерение на ее отчуждение и передачу в собственность истцу, в связи с чем ответчики при продаже квартиры не выселялись из квартиры, сохраняя свое право проживания, при этом ответчик ФИО2 ежемесячно перечисляет истцу денежную сумму в размере 25 764,73 руб., равную ежемесячному аннуитетному платежу по кредитному договору, заключенному между ПАО Сбербанк и ФИО1

Не оспаривая действительность заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры, представителем ответчика указано, что до погашения ФИО1 обязательств по кредитному договору, ответчики вправе проживать в спорной квартире, что и было закреплено сторонами в договоре от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из представленного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, следует, что стороны определили, что ФИО1 является собственником спорной квартиры на период полного исполнения погашения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость объекта составила 4 389 804 руб. (согласно договору купли-продажи квартиры и договору неотделимых улучшений от ДД.ММ.ГГГГ).

Стороны закрепили, что ФИО2 на период погашения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ приобретает единоличное право владения и пользования квартирой (пункт 2.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ).

Также ФИО2 при заключении указанного договора приняла на себя обязательство своевременно делать ежемесячные платежи согласно графика кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, начиная с момента подписания настоящего договора. (пункт 2.1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ).

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика не оспаривалось, что ФИО2 в настоящий момент задолженности по оплате ежемесячных платежей равных платежу по кредитному договору не имеет, ответчики самостоятельно несут расходы по оплате коммунальных платежей с апреля 2021 года по настоящее время.

В подтверждение внесения денежных средств в адрес ФИО1, стороной ответчика представлены выписки по банковским счетам, распоряжение (т.3 л.д. 1-64, 65-105, т.4 л.д. 25).

Кроме того, стороной истца также не оспаривается, что фактически между сторонами заключен договор найма жилого помещения, что следует из позиции истца о признании данного договора притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть иные, действительные правоотношения сторон, а именно – договор найма жилого помещения с правом последующего выкупа.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8 суду сообщила, что является риэлтором, сопровождала сделку по продажи спорной квартиры между ФИО1 и ФИО3 Фактически намерений продавать квартиру у ФИО3 не было, так же как и не было у ФИО1 намерения приобретать данную квартиру. Данная сделка была совершена с целью сохранения имущества ФИО3 при ее банкротстве. Ответчики из спорной квартиры не выезжали, с ФИО1 было согласовано, что до того момента, пока право собственности не будет оформлено на О-вых, они продолжают проживать в спорной квартире. (т.3 л.д.234-235).

Таким образом, руководствуясь вышеизложенными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации относительно толкования условий договора, учитывая фактические обстоятельства возникновения между сторонами отношений по пользованию спорным жилым помещением, суд приходит к выводу о том, что между сторонами сложились отношения, вытекающие из договора коммерческого найма жилого помещения.

Поскольку условиями заключенного между ФИО1 и ФИО2 договора от ДД.ММ.ГГГГ срок владения и пользования спорной квартирой определен на период погашения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, срок по которому составляет по ДД.ММ.ГГГГ, а положения ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают срок договора найма не превышающий 5 лет, соответственно между истцом и ответчиком заключен договор найма спорной квартиры сроком на 5 лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеизложенное позволяет суду прийти к выводу, что договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным, поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе объект и плата за наем, передача имущества произведена, срок действия договора определен, фактически сделка исполняется сторонами.

Согласно п. 2 ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что такое обременение по договору от ДД.ММ.ГГГГ, в установленном порядке в ЕГРН не зарегистрировано.

Однако, сам по себе факт отсутствия государственной регистрации обременения жилого помещения не свидетельствует о его незаключенности и необязательности для его сторон, поскольку как разъяснено в абзаце 3 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды. Кроме того, в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен исполняться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (абзац 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Таким образом, поскольку ответчики (в том числе ФИО3 с согласия наимодателя ФИО1) фактически были вселены в спорное жилое помещение на основании договора найма жилого помещения, срок действия которого не истек, правовые основания для признания ответчиков утратившими право пользования спорной квартирой и их выселении, снятии с регистрационного учета отсутствуют.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Согласно положениям ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила о форме договора установлены ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор, предусматривающий выкуп арендованного имущества, следует рассматривать как смешанный (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из положений ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка).

Статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

По смыслу действующего законодательства притворная сделка ничтожна потому, что не отражает действительных намерений сторон. Общим правилом является применение закона, относящегося к прикрытой сделке, при этом она представляет собой произвольную комбинацию условий, прав и обязанностей, не образующих известного Кодексу состава сделки, и также может выходить за рамки гражданских сделок. Применение закона, относящегося к прикрытой сделке, состоит в оценке именно тех ее условий, которые указаны в законах, на которые ссылается истец.

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Таким образом, иск может быть удовлетворен при установлении судом совокупности перечисленных признаков.

Разрешая требования истца о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, суд приходит к выводу, что данные требования не подлежат удовлетворению, поскольку при буквальном толковании условий представленного договора, следует, что между сторонами согласованы существенные условия договора найма жилого помещения. Признаками притворности или кабальности данный договор найма не обладает. Так, сторонами исполняются условия договора найма жилого помещения: истец предоставил квартиру ответчикам для проживания на возмездной основе. Размер платы за найм помещения, равнозначный размеру платы по кредитному договору, не свидетельствует о заключении данного договора для истца на крайне невыгодных условиях.

Передача истцом спорной квартиры по договору найма жилого помещения ответчикам без согласия ПАО Сбербанк, как залогодержателя, в нарушение пункта ДД.ММ.ГГГГ Общих условий предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов, согласно которому Заемщику необходимо получить предварительное письменное согласие Кредитора при сдаче объекта недвижимости в наем, не свидетельствует о недействительности данного договора.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам истца о незаключенности договора от ДД.ММ.ГГГГ, истец принимал исполнение от ответчиков условий договора найма помещения, получая плату, возлагая обязанности по оплате содержания спорной квартиры на ответчиков.

Все иные положения договора, а именно условия о том, что ФИО1 обязуется переоформить право собственности на спорную квартиру после полного исполнения обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и оплате всех долгов на ФИО2, после полного выполнения ФИО2 взятых на себя обязательств по погашению кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, установленный порядок расчетов по договору, представленный в разделе 2 договора, фактически являются соглашением о намерении на будущее разрешить вопрос о переходе права собственности от ФИО1 на ФИО2, в связи с чем оспариваемый договор предварительным договором купли-продажи, договором найма жилого помещения с последующим выкупом, самостоятельным договором купли-продажи спорной квартиры не является.

Кроме того, в судебном заседании стороной ответчика заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности по иску о признании договора недействительным и незаключенным.

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Для требований о признании договора незаключенным специальных сроков исковой давности (п. 1 ст. 197 Гражданского кодекса Российской Федерации) не установлено.

По общему правилу, исходя из вышеуказанных норм права, срок исковой давности по гражданско-правовым обязательствам составляет три года и начинает течь со дня, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о таком нарушении (ст. ст. 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела установлено, что договор найма жилого помещения, заключен ДД.ММ.ГГГГ, в то время как с иском о признании сделки недействительной по признаку кабальности истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении установленного срока исковой давности. Уважительных причин пропуска срока исковой давности, обстоятельств, которые бы препятствовали подаче искового заявления в течение установленного законом срока, в ходе судебного разбирательства не установлено.

Факт пропуска срока исковой давности в силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании договора недействительным по признаку кабальности.

Срок исковой давности по иным основания, заявленным истцом, не пропущен.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Из содержания указанной нормы следует, что возмещение судебных издержек по уплате государственной пошлины осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда. Поскольку истцу отказано в удовлетворении исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины не подлежат взысканию с ответчиков.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт №) к ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №) о признании утратившими право пользования жилым помещением, о выселении, снятии с регистрационного учета – отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора недействительным и незаключенным - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Калининский районный суд г. Новосибирска.

Судья подпись Навалова Н.В.

Решение в мотивированной форме изготовлено 03.06.2026.

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела №2-138/2026 Калининского районного суда г. Новосибирска. УИД 54RS0004-01-2025-004016-19

Решение суда «____»_________2026 года не вступило в законную силу.

Судья Н.В. Навалова

Секретарь судебного заседания З.Ф. Романенко