Решение № 2-1884/2019 2-1884/2019~М-1587/2019 М-1587/2019 от 3 июля 2019 г. по делу № 2-1884/2019

Дело № 2-1884-19

УИД: 42RS0005-01-2019-002305-65


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Город Кемерово 03 июля 2019 года

Заводский районный суд города Кемерово Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Неганова С.И.

при секретаре Кошелевой С.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО10 о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился с иском в суд к Администрации г.Кемерово, ИФНС России по г. Кемерово о признании договора заключенным, признании права собственности покупателя на объект недвижимости после смерти продавца.

Свои требования мотивирует тем, что истец приобрел жилой дом общей площадью 16,2 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес> (далее – «Объект») при следующих обстоятельствах.

По объявлению о продаже дома в 2001 году истец обратился к ФИО11 который являлся собственником дома по адресу: <адрес>. Посмотрели дом, все характеристики истца устроили, договорились с продавцом о цене. Поскольку продавец торопил с оплатой, а у истца была необходимая сумма, по настойчивой просьбе продавца ДД.ММ.ГГГГ составили проект договора купли - продажи, который должны были подписать в Росреестре при подаче документов на регистрацию сделки. При этом один экземпляр подписали, поскольку между сторонами по сделке был произведен расчет, что подтверждается распиской. После подписания договора и передачи денег продавец сразу вселился в приобретаемый дом, стал им пользоваться. Продавец обещал сообщить, когда нужно будет идти сдать документы на регистрацию, однако неоднократно откладывал регистрацию, ссылаясь на разные причины, болезнь, занятость и т.д. Истец не беспокоился, поскольку дом ему был передан, претензий от Продавца не поступало, расчет был произведен. Однако через некоторое время Продавец перестал выходить на связь. Продавец пытался его найти, но безрезультатно. В органах полиции ему сообщили, что ФИО1 умер.

В связи с юридической неграмотностью и плохим знанием русского языка Истец длительное время не занимался оформлением своих прав, однако все это время с апреля 2001 года владел и пользовался домом как своим, нес бремя его содержания. За весь период пользования и владения к нему с какими-либо претензиями по поводу дома никто не обращался.

На сегодняшний день согласно выписке из ЕГРН собственником дома является ФИО1, насколько известно истцу, наследников у него не имеется.

Как видно из содержания договора купли - продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ он совершен в надлежащей форме, указаны все существенные условия договора, денежные средства за Объект переданы продавцу.

Установленных законом оснований для признания рассматриваемой сделки недействительной нет, поскольку договор купли-продажи соответствует требованиям ст.ст. 434, 549, 550 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Просит признать заключенным договор купли-продажи жилого дома общей площадью 16,2 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, составленный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ; признать право собственности Истца на объект недвижимости жилой дом общей площадью 16,2 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

В письменных объяснениях на исковое заявление представитель Управления Росреестра по Кемеровской области указал, что в случае установления судебным актом прав в отношении объекта недвижимого имущества, заинтересованное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав, приложив необходимые для государственной регистрации документы (л.д. 19).

В отзыве на исковое заявление представитель администрации г.Кемерово указал, что исходя из отсутствия факта государственной регистрации договора купли-продажи от 13.04.2001, и поскольку договор не зарегистрирован, а следовательно, не заключен, он не может рассматриваться в качестве правового основания для возникновения права собственности итца на имущество, являющееся предметом договора.

Определением Заводского районного суда г. Кемерово от 05.06.2019 года в качестве соответчика по делу привлечен ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО2 заявленные исковые требования изменил. Просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом по адресу: <адрес>.

Представитель истца в судебном заседании заявила об отказе от исковых требований к Администрации г. Кемерово, ИФНС России по г. Кемерово в полном объеме.

Определением суда от 03.07.2019 года принят отказ истца от заявленных требований к Администрации г. Кемерово, ИФНС России по г.Кемерово о государственной регистрации перехода права собственности, производство по делу в данной части прекращено.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителя ФИО4. Исковые требования поддерживает, просит их удовлетворить.

Представитель истца ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заявленные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, своевременно и надлежащим образом был извещен о рассмотрении дела по последнему известному месту жительства. В соответствии со ст. 119 ГПК РФ дело подлежит рассмотрению в отсутствие ответчика ФИО5

Представитель ответчика ФИО5 – адвокат по назначению Киреева Е.В., действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании возражала против удовлетворения требования. Просила в иске отказать, поскольку нет оснований для его удовлетворения.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в судебное заседание не явился, третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

При указанных обстоятельствах, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ определил о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Основания возникновения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 550 ГК РФ предусматривает письменную форму договора продажи недвижимости, договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.

Согласно ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 61 Постановления N 10/22).

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи индивидуального жилого дома, по условиям которого ответчик продал, а истец приобрел индивидуальный жилой дом с общей площадью 16,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>.

По условиям договора указанный индивидуальный жилой дом по заявлению сторон ответчик продал, а истец купил за 150000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью при подписании договора (пункт 4 договора). Право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, возникает у покупателя с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кемеровской области (пункт 7 договора).

Условия договора купли-продажи спорного индивидуального жилого дома от 13 апреля 2001 года, содержащиеся в пункте 7, согласно которому право собственности подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кемеровской области, сторонами не исполнены.

Учитывая изложенное, право собственности истца на спорный индивидуальный жилой дом не возникло.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6 суду пояснил, что ФИО1 и ФИО2 знает. В 2001 году он работал риэлтором. ФИО1 в 2001 году обратился к нему с продажей дома по <адрес> в районе <адрес>. Через неделю к нему подошли ФИО1 и ФИО2 Договор купли-продажи на этот дом делал он, а также осуществлял сопровождение сделки на <адрес> в Юстиции. Договор составили. Договор в Юстиции не приняли, поскольку была ошибка в фамилии ФИО1: указали ФИО12 вместо «ФИО1». Пока исправляли ошибку прошла их очередь на подачу документов. Расчет по договору ФИО2 был произведен до подписания договора. Договоренность была сдать документы на следующий день. На следующий день Саид с утра приехал, а ФИО1 не явился. Логтуенко проживал на <адрес>. Они поехали к нему, он был в нетрезвом виде. Потом находили его в таком же состоянии. В прошлом году случайно встретились с Саидом, который ему сказал, что ничего так и не было сделано. Ездили к нему в общежитие, его там не было. Сказали, что он умер. Но никто не видел, что он мертв. ФИО1 в этом доме вообще не жил, он ему не нужен был. ФИО2 пользуется этим домом с 2001 года. Как приобрел этот дом, так за ним и ухаживает.

Свидетель ФИО7 суду пояснил, что ФИО2 знает, ФИО1 не знает. ФИО2 знает давно лет 15-17, вместе работали на стройке. Постоянно покупает у него смородину, овощи на <адрес>. Кроме него, там никто не проживает. Знает, что ФИО2 проживает по данному адресу лет 15, может больше.

Из материалов дела, а также показаний свидетеля следует, что спорный жилой дом с 2001 года находится во владении и пользовании истца. Истец несет расходы по содержанию этого жилого дома. Данные обстоятельства, свидетельствуют о том, что ФИО1 передал спорный жилой дом ФИО2

Доказательств, опровергающих утверждения стороны истца о том, что ФИО1 передал ему жилой дом, а он оплатил стоимость указанного жилого дома, в материалах дела не имеется. Каких-либо претензий со стороны ФИО1 по поводу спорного жилого дома с 2001 года не предъявлялось.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что стороны сделки согласовали и исполнили все условия сделки, за исключением условия о ее регистрации.

Исполнение договора купли-продажи недвижимости продавцом предполагает не только предоставление покупателю объекта недвижимого имущества в фактическое владение, но и участие в государственной регистрации договора и перехода к покупателю права собственности на это имущество по сделке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В настоящее время невозможность регистрации в установленном порядке вышеуказанного договора купли-продажи индивидуального жилого дома и перехода к истцу права собственности на жилое помещение обусловлена неизвестностью места жительства ответчика. Не обращение ответчика за регистрацией вышеуказанного договора, выезд ответчика с места проживания до исполнения договора купли-продажи в части участия в регистрации перехода права собственности, суд расценивает как уклонение от совершения действий по государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорное имущество.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что фактический переход имущества от продавца к покупателю состоялся, в договоре указано, что одновременно договор является передаточным актом, следовательно, договор купли-продажи индивидуального жилого дома считается исполненным. Договором также подтверждается, что оплата стоимости жилого дома произведена до его подписания сторонами. Кроме того, оплата подтверждена распиской в получении денежных средств от 13.04.2001 года. Жилой дом на момент отчуждения находился в собственности продавца на основании договора купли-продажи жилого дома от 04.04.2001 года. Договор купли-продажи жилого дома от 04.04.2001 не был оспорен, недействительным в установленном порядке не признан. Сведений о том, что договор является ничтожным или не заключенным, материалы дела не содержат.

Принимая во внимание, что условия договора купли-продажи сторонами выполнены, передача недвижимого имущества фактически состоялась, и что истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на жилой дом вне судебного порядка, так как ответчик в регистрирующий орган не является и обеспечить его явку не представляется возможным, суд, признавая избранный истцом способ защиты нарушенного права надлежащим, находит необходимым в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГПК РФ вынести решение об удовлетворении заявленных ФИО2 исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности - удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на индивидуальный жилой дом общей площадью 16,2 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи индивидуального жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между продавцом – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и покупателем – ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 05 июля 2019 года.

Председательствующий: С.И. Неганов