Апелляционное определение № 33-1793/2026 33-47517/2025 от 13 января 2026 г.

Судья: фио Дело <данные изъяты>

(33-47517/2025)

50RS0<данные изъяты>-39


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 14 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Литвиновой М.А.,

судей Жигаревой Е.А., фио,

при помощнике судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску фио к <данные изъяты>, Комитету по управлению имуществом <данные изъяты> об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества

по апелляционной жалобе фио на решение Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи фио,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Истец фио обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просил обязать ответчиков фиоо.<данные изъяты> и КУИ г.о.<данные изъяты> заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении 67/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты> расположенную по адресу: <данные изъяты>, на следующих условиях: определить цену договора в сумме 1 719 742 рубля, датой заключения договора считать <данные изъяты>.

Свои требования истец мотивирует тем, что является собственником 33/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Собственником 67/100 долей в праве общей долевой собственности является муниципальное образование «<данные изъяты>». <данные изъяты> фио была получена оферта <данные изъяты>-ТГ-Исх-6/710 администрации городского округа Серпухов о приобретении 67/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, кадастровый <данные изъяты>, расположенную по адресу: <данные изъяты>, по рыночной стоимости объекта, определенной отчетом от <данные изъяты> № НД-25-26021, составленным ООО «Институт оценки эксперт». Был установлен срок для акцепта оферты до <данные изъяты>.

<данные изъяты> фио направил в Комитет по управлению имуществом городского округа Серпухов заявление о своем согласии приобрести указанное имущество по предложенной стоимости. Однако, до настоящего времени ответчики уклоняются от оформления и подписания договора купли-продажи.

<данные изъяты> истец направил в адрес администрации претензию с требованием заключить договора купли-продажи в надлежащей форме. Письмом от <данные изъяты><данные изъяты>-ТГ-Исх-1/63 администрация сообщила о невозможности заключения договора купли-продажи в связи с тем, что жилое помещение Постановлением Главы городского округа Серпухов от <данные изъяты><данные изъяты> было признано непригодным для проживания.

Истец фио в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще.

Представитель истца адвокат фио в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил удовлетворить.

Пояснил, что факт признания жилого помещения непригодным для проживания не исключает объект из гражданского оборота. Предыдущее поведение ответчика указывало на то, что помещение будет реализовано, и истец может его приобрести. Многоквартирный жилой дом представляет собой одноэтажное здание, состоящее из двух квартир, собственником <данные изъяты> является иное лицо, собственником <данные изъяты> являются истец и Администрация. Жилой дом аварийным не признан и не подлежит сносу, его дальнейшая судьба не определена. Истец в спорном помещении не живет, поскольку оно не пригодно для проживания. Датой заключения договора просит считать дату получения Администрацией акцепта оферты.

Представитель ответчиков фиоо.<данные изъяты>, КУИ Г.о.<данные изъяты> по доверенности фио в судебном заседании поддержал письменные пояснения, в которых возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку в соответствии с постановлением Главы г.о. Серпухов от <данные изъяты><данные изъяты> жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, признано непригодным для проживания на основании заключения Межведомственной комиссии об оценке и обследованию помещений в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования «<данные изъяты>» от <данные изъяты><данные изъяты>. Таким образом, указанное жилое помещение не может быть использовано по своему целевому назначению - для проживания. Поскольку указанное выше жилое помещение признано непригодным для проживания, это может явиться основанием для признания сделки купли-продажи такого имущества недействительным и применении последствий ее недействительности (л.д. 38-39).

Решением Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований фио отказано.

фио с принятым решением не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просил отменить решение, как незаконное и необоснованное.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции представитель фио доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель Администрации г.о. Серпухов и КУИ г.о.<данные изъяты> против доводов апелляционной жалобы возражал. Просил оставить решение без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменению обжалуемого решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено и следует из материалов дела, что собственниками квартиры с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, являются Муниципальное образование «Г.о.<данные изъяты>» - 67/100 доли, фио – 33/100 доли (л.д.11-12,23-24,25-30).

<данные изъяты> в администрацию городского округа Серпухов поступило обращение истца по вопросу продажи принадлежащих муниципальному образованию «<данные изъяты>» 67/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты> (л.д.41).

На основании отчета об оценке рыночной стоимости от <данные изъяты> № НД-25-26021, выполненного ООО «Институт оценки Эксперт», рыночная стоимость спорного объекта была установлена на дату оценки <данные изъяты> в размере 1 719 742,00 руб. (л.д.43-111).

фиоо.<данные изъяты> письмом от <данные изъяты><данные изъяты>-ТГ-Исх-6/710 истцу было сообщено о намерении продажи объекта за цену, определенную в отчете и предложено в срок до <данные изъяты> сообщить в Комитет по управлению имуществом <данные изъяты> Серпухов о намерении по приобретению объекта за данную цену (л.д. 19,112-113).

Письмом от <данные изъяты> истец выразил согласие на приобретение по договору купли-продажи спорного объекта за указанную цену (л.д.17,114).

Постановлением Главы г.о. Серпухов от <данные изъяты><данные изъяты> жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, признано непригодным для проживания на основании заключения Межведомственной комиссии об оценке и обследованию помещений в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования «<данные изъяты>» от <данные изъяты><данные изъяты> (л.д.117,118-122).

На претензию истца от <данные изъяты> с требованием заключить договор купли продажи спорного объекта (л.д. 17об.,115), фиоо.<данные изъяты> даны ответы от <данные изъяты><данные изъяты>-ТГ-Исх-1/63, от <данные изъяты><данные изъяты>-ТГ-Исх-6/1908, в которых указано, что поскольку постановлением Главы г.о. Серпухов от <данные изъяты><данные изъяты> жилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, признано непригодным для проживания, принять решение о предоставлении объекта в собственность по договору купли-продажи не представляется возможным (л.д. 18,123,124).

Истцом в качестве обеспечения заявленных исковых требований на депозитный счет Управления судебного департамента в <данные изъяты> внесены денежные средства в размере 1 719 742 руб. (л.д.128).

Приходя к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.209, 250,421, 429, 445, 434, 454, 550 ГК РФ, при этом исходил из того, что, поскольку заключение договора купли-продажи доли в квартире было невозможно путем направления оферты и ее акцепта, а требовало заключения договора купли-продажи в письменной форме, содержащего все существенные его условия, а также подписи в нем сторон, в связи с чем ни письмо с предложением заключить договор, ни уведомление (согласие) истца о приобретении доли спорного объекта недвижимого имущества не может быть расценено как договор купли-продажи. Обязанность заключить договор купли-продажи с истцом для ответчиков в силу закона при таких обстоятельствах не возникла, до заключения предварительного договора купли-продажи и (или) основного договора купли-продажи продавец был вправе отказаться от продажи объекта, при этом предусмотренные законом основания для понуждения любой из сторон к заключению указанных договоров отсутствовали.

Судебная коллегия с правильностью выводов суда первой инстанции соглашается, принимая во внимание следующее.

Особенностью сделок купли-продажи недвижимости является то, что согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

При таких обстоятельствах оснований рассматривать извещение продавца и уведомление другого долевого сособственника о намерении продать долю квартиры как предварительный договор купли-продажи, не имеется, поскольку согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, то есть, в простой письменной форме путем составления одного документа, содержащего подписи сторон.

Само по себе направление извещения ответчиком о намерении продать долю в праве собственности в спорной квартире вопреки доводам истца не обязывало ответчика, как участника долевой собственности, к заключению договора и не препятствовало ему отказаться от намерений по реализации доли. При этом основание для такого отказа от заключения договора (в том числе состояние спорного жилого помещения и нахождение его в аварийном состоянии) правового значения не имело.

Действующее гражданское законодательство возможности понуждения собственника к заключению договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество, в том числе в судебном порядке, против воли собственника и при отсутствии ранее заключенного в установленном порядке предварительного договора купли-продажи не предусматривает.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств. Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и документов дела судом первой инстанции и истцом не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.

Решение суда законно и обоснованно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения,

апелляционную жалобу фио без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.01.2026года