Апелляционное определение № 33-8856/2025 от 15 декабря 2025 г.

Судья: Козлова Е.И. Дело № 2-6234/2024

Докладчик: Мащенко Е.В. Дело №33-8856/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Рыбаковой Т.Г.

Судей: Мащенко Е.В., Гаврильца К.А.

При секретаре: Митрофановой К.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 16 декабря 2025 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Октябрьского районного суда г Новосибирска от 04 октября 2024 г., по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к ООО «Иня-Алтай», ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи прекращенным,

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Мащенко Е.В., объяснения ответчика ФИО1, ее представителя ФИО2, представителя истца ИП ФИО3 – ФИО4, представителя ответчика ООО «Иня-Алтай» ФИО5 судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИП ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Иня-Алтай», ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи прекращенным.

В обоснование иска указано, что истец является правообладателем, арендатором, земельного участка общей площадью 18708 кв.м, кадастровый №, что подтверждается договором аренды земельного участка на территории <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между мэрией <адрес> и истом сроком по 12.12.2072г., а также собственником всех расположенных на вышеуказанном земельном участке объектов недвижимости: нежилого здания - гараж на 25 машин; площадь 3333,5 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №, и объекта незавершенного строительства со степенью готовности 100%; площадь 159,8 кв.м., <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Вышеуказанное имущество приобретено истцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Иня-Алтай», право собственности зарегистрировано.

После приобретения у ООО «Иня-Алтай» объектов недвижимости истцом установлено, что собственник смежного земельного участка - ФИО1 использует вышеуказанный объект незавершенного строительства с кадастровым номером № а также часть (1755,7 кв.м. из 18 708 кв.м.) земельного участка с кадастровым №, арендуемого истцом у Мэрии <адрес>, ведет там некую коммерческую деятельность, статуса индивидуального предпринимателя не имеет.

В качестве правового основания для использования имущества истца ФИО1 ссылается на предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный между ней ООО «Иня-Алтай», копию которого предоставила истцу.

По условиям предварительного договора ООО «Иня-Алтай» и ФИО1 обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, степень готовности: 100%, площадь 159,8 кв.м., местоположение: <адрес>. Как следует из ответа ООО «Иня-Алтай» от ДД.ММ.ГГГГ на запрос истца - предварительный договор между ответчиками заключался, однако до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор – о ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи заключен не был. ООО «Иня-Алтай» предложений о заключении основного договора в адрес ФИО1 не направлял, равно как и не получал аналогичных предложений от ФИО1 В суд с требованиями о понуждении к включению основного договора ни одна из сторон предварительного договора не обращалась. Оплата за объект незавершенного строительства с кадастровым номером № от ФИО1 ни на расчетный счет, ни в кассу ООО «Иня-Алтай» не поступала.

Таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Основанные на предварительном договоре купли-продажи правопритязания ФИО1 на имущество истца создают правовую неопределенность, ставят под угрозу право собственности истца, что препятствует последнему свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а также ограничивает его в возможности реализации всех предусмотренных законом способов зашиты права собственности, в том числе в уголовно-правовом порядке в связи с наличием неразрешённого спора гражданско-правового характера.

Признание предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного между ООО «Иня-Алтай» и ФИО1, прекращенным внесет правовую определенность в отношения сторон спора, устранит пребывание под угрозой права собственности истца.

Просил суд признать предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Иня-Алтай» и ФИО1, прекращенным.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, постановлено:

«Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН №) удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Иня-Алтай» (ИНН №) и ФИО1 (паспорт №) в отношении незавершенного строительством объекта-водопроводная насосная станция, находящийся по адресу: НСО, <адрес>, прекращенным».

С постановленным решением не согласен представитель ФИО1 – ФИО2, просит решение суда отменить, направить дело по подсудности в Арбитражный суд.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что судом нарушены правила подсудности, так как истец является индивидуальным предпринимателем, договор с коммерческой организацией в отношении нежилого здания коммерческого назначения.

Кроме того истец выбрал неверный способ защиты. На момент заключения предварительного договора истец не был пользователем земельного участка, не являлся участником правоотношений. Предварительный договор никак не повлиял на то, что истец зарегистрировал свое право собственности на объект недвижимости.

Автор жалобы поддает сомнению представленное заявление со стороны ООО «Иня-Алтай» в части признания иска, так как на тот момент единоличный учредитель и руководитель общества умер, а принятие наследства назначения нового руководителя не было осуществлено.

На апелляционную жалобу поступили возражения ООО «Иня-Алтай» в которых изложена просьба об оставлении решения суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Также поступили возражения на апелляционную жалобу от представителя ИП ФИО3 –ФИО4 содержащие просьбу об оставлении решения суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец является правообладателем земельного участка общей площадью 18708 кв.м, кадастровый №, что подтверждается договором аренды земельного участка на территории <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между мэрией <адрес> и истом сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Иня-Алтай», истец является собственником расположенных на вышеуказанном земельном участке объектов недвижимости: нежилого здания - гараж на 25 машин; площадь 3333,5 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый №, и объекта незавершенного строительства со степенью готовности 100%; площадь 159,8 кв.м., <адрес>, кадастровый №, что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Право собственности ООО «Иня-Алтай» на указанное имущество на момент отчуждения подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Также, как следует из представленного в материалы дела предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Иня-Алтай» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи незавершенного строительством объекта – водопроводная насосная станция, общая площадь застройки 159,8 кв.м., готовностью 100%, инвентарный №, этажность 1, литер А1, условный №, находящийся по адресу: НСО, <адрес>.

Как следует из условия договора право собственности продавца на имущество подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ Имущество находится на земельном участке с кадастровым №, площадью 18708, по адресу: НСО, <адрес>.

По условиям п. 4 предварительного договора передача продавцом недвижимости и принятие ее покупателем будет производиться по акту приема-передачи не позднее 5 дней после подписания основного договора купли-продажи.

В пункте 1 предварительного договора стороны согласовали дату заключения основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ основной договор заключен не был, доказательств обратного суду ответчиками не представлено, доказательств, подтверждающих, что ФИО1 до ДД.ММ.ГГГГ была готова заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, равно как то, что обращалась к продавцу с требованием заключить основной договор, не представлено. Также как не имеется сведений о том, что продавец обращался к покупателю с предложением заключить основной договор купли-продажи квартиры. С ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Иня-Алтай».

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Судом установлено, что в установленный срок (до ДД.ММ.ГГГГ) договор купли-продажи не был заключен, при этом ни от одной стороны, в том числе от ФИО1, не поступило предложение о заключении договора купли-продажи. Сведений об уклонении ООО «Иня-Алтай» от заключения основного договора в материалах дела не имеется.

Разрешая заявленные требования суд первой инстанции руководствуясь положениями статей 12, 421, 454, 549, 550, 429, 445 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, проанализировав условия предварительного договора, установив, что основной договор в указанный срок на оговоренных сторонами условиях не был заключен, вследствие чего предварительный договор прекратил свое действие в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, пришел к выводу об удовлетворении требований истца.

Судебная коллегия, руководствуясь абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ и п. 42, 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", в целях проверки доводов апелляционной жалобы и в связи с необходимостью установления по делу юридически значимых обстоятельств, приняла в качестве дополнительных доказательств выписку из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подтверждающую, что собственником недвижимости является ООО «Иня-Алтай»; определение Арбитражного суда <адрес> №А45-7059/2025 о принятии встречного искового заявления ИП ФИО1 к ИП ФИО3 о признании отсутствующим право собственности на незавершённый строительный объект; встречное исковое заявление ИП ФИО1, в котором в качестве обоснования заявленных требований указан предварительный договор купли-продажи имущества с кадастровым номером 54:35:071935:70 от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; ответ заместителя начальника - начальника главного следственного управления ГУ МВД России по <адрес> ХДВ о том, что в действиях ФИО1 усматриваются признаки преступления, предусмотренного ст. 303 УК РФ; копия постановления о возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО3 по признакам преступления, предусмотренного ч.3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ; копии материалов гражданского дела 2-2123/24 (исковое заявление ФИО1 к ООО «Иня-Алтай» о признании права собственности на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ, доверенность, предварительный договор купли- продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с приложением, требование о регистрации сделки купли-продажи недвижимости, заявление об отказе от исковых требований, определение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о принятии отказа истца ФИО1 от исковых требований к ООО «Иня-Алтай», и прекращении производства по делу); копия определения арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о назначении по делу №А45-7059/2025 судебной комплексной (почерковедческой и судебно-технической) экспертизы и приостановлении производства по делу; копия определения арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №А45-7059/2025 о принятии искового заявления ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности за пользование имуществом к производству; копия постановления мирового судьи 1-го судебного участка Октябрьского судебного района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о признании ФИО1 виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 25 ст. 19.5 Кодекса РФ об административных нарушениях, назначен штраф; выписка из ЕГРИП об индивидуальном предпринимателе ФИО1, согласно которой запись внесена ДД.ММ.ГГГГ; уведомление – запрос от ФИО1; ответ ООО «Пилар» на запрос ФИО1

Также представителем ООО «Иня-Алтай» были представлены и судом апелляционной инстанции приобщены договор доверительного управления наследственным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между нотариусом БЕА и доверительным управляющим ЛРВ, объектом доверительного управления является доля в уставном капитале в размере 100 % ООО «Иня-Алтай», решение доверительного управляющего ООО «Иня-Алтай» от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении полномочий директора общества СОГ в связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ и назначении директором общества ЛРВ, свидетельство об удостоверении решения единственного участника юридического лица; лист записи ЕГРЮЛ об изменении сведений о юридической лице ДД.ММ.ГГГГ, выписка из ЕГРЮЛ 15.12.2025

Судебная коллегия, исходя из установленных по делу обстоятельств, учитывая представленные доказательства, хронологию событий, статус и полномочия лиц участвующих в юридически значимых событиях, соглашается с выводами суда первой инстанции.

Выражая несогласие с постановленным решением суда, автор жалобы указывает на то, что истец выбрал неверный способ защиты, на момент заключения предварительного договора истец не был пользователем земельного участка, не являлся участником правоотношений. Предварительный договор никак не повлиял на то, что истец зарегистрировал свое право собственности на объект недвижимости.

Приеденные доводы судебная коллегия находит несостоятельными, так как истец является законным владельцем объекта незавершенного строительства со степенью готовности 100 %, площадью 159,8 кв.м, по адресу: <адрес>, кадастровый №. Переход права собственности на ФИО3 зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации №. При этом между ИП ФИО3 и ФИО1 имеется спор относительно права собственности на объект недвижимого имущества. Правопритязания ФИО1 на спорный объект основаны на предварительном договоре купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Правоприятизания ФИО1 на объект недвижимости ограничивают истца в возможностях свободной, без каких-либо опасений реализации правомочий владения, пользования и распоряжения объектом.

Удовлетворяя заявленные требования и прекращая обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии п. 6 ст. 429 ГК РФ, суд первой инстанции тем самым устранил существующую неопределенность в материальных правоотношениях сторон.

Доводы жалобы о нарушении правил подсудности, так как истец является индивидуальным предпринимателем, договор с коммерческой организацией в отношении нежилого здания коммерческого назначения, основаны не неверном толковании норм процессуального права и не свидетельствуют о незаконности судебного акта.

Настоящий иск был предъявлен к ФИО1 как физическому лицу. ФИО1 на момент подачи иска не имела статус индивидуального предпринимателя. Предварительный договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ был заключен ФИО1 как физическим лицом. Характер правоотношений не связан с предпринимательской и иной экономической деятельностью, так как объектом предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ является незавершенный строительством объект- водопроводная насосная станция, который не может использоваться в какой - либо деятельности до получения необходимых разрешений и ввода его в эксплуатацию.

Утверждение автора жалобы об отсутствии полномочий у директора ООО «Иня-Алтай» ЛРВ на подачу заявления в части признания иска, опровергается представленными по делу документами в частности решением от ДД.ММ.ГГГГ директором ООО «Иня-Алтай» назначен Лобни Васильевич. Решение удостоверено нотариусом ДД.ММ.ГГГГ, о чем выдано соответствующее свидетельство. Сведения об единоличном исполнительном органе внесены в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ за №.

Фактически изложенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения в порядке ст. 330 ГПК РФ судом допущено не было.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба на апелляционное определение может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.12.2025