Решение № 2-525/2019 2-525/2019~М-470/2019 М-470/2019 от 18 декабря 2019 г. по делу № 2-525/2019

Дело № 2-525/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 декабря 2019 года г. Короча

Корочанский районный суд Белгородской области в составе:

Председательствующего судьи: Киреевой Е.А.,

при секретаре: Овчаровой Л.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Бабенкова А.В. по ордеру № 006573 от 7.10.2019 года (удостоверение №17 от 15.12.2002 года), представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 27.07.2019 года и третьего лица ФИО3 по устному ходатайству- ФИО6, третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении права собственности и признании права собственности на жилой дом и земельный участок на основании предварительного договора и по исковому заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась с требованиями к ФИО2 прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>; признать за ФИО1 право собственности на земельный участок и жилой дом общей площадью по адресу: <адрес>, на основании предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 26.05.2016 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1

ФИО3 (третье лицо) обратился с самостоятельным иском к ФИО2 и ФИО1 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, на основании договора купли –продажи от 8.07.2019 года, заключенного ФИО3 с ФИО2

Истец ФИО1 и ее представитель Бабенков А.В. в судебном заседании требования поддержали по изложенным основаниям в иске, с требованиями третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3 не согласны, пояснили, что фактически заключен договор купли-продажи спорных земельного участка и жилого дома в форме предварительного договора

Представитель ответчика ФИО2 ФИО6 с требованиями ФИО1 не согласен, пояснил, что ответчик относилась к истице как к будущей невестке, в связи, с чем и был оформлен предварительный договор и выдана доверенность на ее имя, возражений по требованиям ФИО3 не имеет.

Третьего лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3 и его представитель ФИО6 в судебном заседании требования ФИО3 поддержали, с требованиями ФИО1 не согласны, пояснили, что в предварительном договоре отдельно не указана стоимость земельного участка, не соответствует фактическая площадь жилого дома данным предварительного договора., не было составлено акта приема передачи недвижимого имущества.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя.

Исходя из положений ст.167 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания

Выслушав стороны, исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п.1 ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

В силу требований ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, является исполненным обеими сторонами и порождает определенные правовые последствия, в частности переход права собственности от продавца к покупателю и как следствие возникновение у последнего права собственности на спорный объект на основании договора в соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п.п.3 и 4 ст.487 ГК РФ.

Судом установлено, что 26.05.2016 года между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, в отношении земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, участок № (т.1 л.д.11-13). Согласно адресной справке (т.1 л.д.20) на основании Решения земского собрания Мелиховского сельского поселения от 12.03.2014 года №40 «О присвоении наименований вновь образованным улицам в селе Дальняя Игуменка Корочанского района» и Постановления администрации Мелиховского сельского поселения от 13.03.2014 года №5 «О нумерации домов новых улиц села Дальняя Игуменка Корочанского района» жилому дому, находящемуся на земельном участке с кадастровым номером № присвоен географический адрес: <адрес>.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи жилой дом находился в стадии строительства, разрешение на строительство (т.1 л.д.79), земельный участок был обременен залогом в пользу <АО> (т.2 л.д.51-54). Право собственности ФИО2 на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.05.2014 года (т.1 л.д.10) и выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.16-18), на жилой дом- выпиской из ЕГРН от 19.10.2017 года (т.1 л.д.14-15).

По условиям предварительного договора п.4.2 стороны обязались заключить в будущем не позднее 21.04.2019 года основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Условиями договора определена стоимость приобретаемого дома, включающая в себя стоимость земельного участка, 1500000 руб. (п.2.1 предварительного договора). Пунктом 2.2.1 предварительного договора установлено, что сумма 1500000 руб. уплачена продавцу до подписания предварительного договора.

Обращаясь в суд с иском, истец ФИО1 указала на нарушение своих прав ответчиком ФИО2, поскольку ею условия предварительного договора были выполнены, от заключения основного договора ФИО2 уклонилась, перестала общаться с ФИО1 и отвечать на ее звонки (т.2 л.д.42-58), 8.07.2019 года ФИО2 заключила договор купли-продажи спорных земельного участка и жилого дома с ФИО3 (т.1 л.д.100), право собственности за ФИО3 не зарегистрировано, регистрация сделки приостановлена (т.1 л.д.109). У ФИО1 были ключи от дома, объекты находились в ее фактическом владении и пользовании до момента смены замков ФИО3, она контролировала строительные работы, данный факт подтвердил свидетель ФИО4, приобретала и оплачивала услуги по установке двери (т.2 л.д.34-35), производила платежи за счет личных средств по обязательствам ФИО2 перед <АО> (т.2 л.д.40), оплачивала вывоз твердых бытовых отходов (т.2 л.д.36-39), обращалась за снятием обременения с земельного участка (т.1 материалы регистрационного дела).

По смыслу п.1 ст.429 ГК РФ, обязанностью сторон по предварительному договору является заключение в будущем основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.5 ст.429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ.

В соответствии с п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Исходя из предмета иска, подлежит правовой оценке предварительный договор с учетом требований ст.432 ГК РФ, согласно которым договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ предварительного договора купли-продажи приводит к выводу о том, что его условия содержат данные о стоимости объектов, месте расположения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, и объект купли-продажи, подлежащий передаче, его стоимость, порядок оплаты, заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.

Несостоятельным является довод представителя ответчика и третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, о том предварительный договор имеет существенные нарушения, виду несоответствия площади жилого дома, указанной в предварительном договоре, и фактической. Согласно позиции ВС РФ (определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 года №9-КГ14-8): если в предварительном договоре купли-продажи указана площадь, отличающаяся от площади, позднее указанной в ЕГРП, но между сторонами нет спора о различии объекта, то предмет предварительного договора считается установленным, а договор заключенным, спора между сторонами о том, что указанный в предварительном договоре дом и дом, зарегистрированный в государственном реестре, являются разными объектами недвижимости, не имеется, следовательно, предварительный договор содержит условия, позволяющие установить его предмет.

Суд приходит к выводу, что заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ, и к нему необходимо применять правила договора купли-продажи.

П.3 ст.10 ГК РФ закреплена норма презумпции добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений, в соответствии с которой в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

На основании изложенного, суд считает установленным, что между ФИО2 и ФИО1 фактически заключен договор купли-продажи спорных земельного участка и жилого дома в форме предварительного договора, который позволяет определить все существенные условия основного договора.

Основной договор купли-продажи спорного имущества не был заключен в срок, оговоренный в предварительном договоре не по вине ФИО1, заключив предварительный договор купли-продажи, передав фактически земельный участок и строение во владение истца и получив от нее полную оплату, ФИО2 тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и фактически приняла исполнение по договору со стороны истца, заключив по существу основной договор купли-продажи, в связи с чем, право собственности на спорные объекты недвижимости должно перейти к истцу.

Суд также принимает во внимание, что ФИО2 в установленном порядке предварительный договор купли-продажи не оспаривала, с требованиями о признании данной сделки недействительной не обращалась, о том что заключила его под принуждением не ссылалась ни в суде, ни при даче объяснений 9.09.2019 года сотрудникам полиции ( л.д.8 материала КУСП №).

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Обязательства должны исполняться сторонами. Истица, являющаяся более слабой, незащищенной стороной в рассматриваемых правоотношениях, и полностью исполнившая обязанность по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества, не должна быть поражена в правах из-за недобросовестных, незаконных действий ФИО2

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Имея обязательства перед истицей в отношении спорного недвижимого имущества, ФИО2 не имела права производить отчуждение земельного участка и жилого дома третьему лицу ФИО3 Таким образом, из содержания ст.ст. 209, 218, 167, 168, 454, 460 ГК РФ в их системной взаимосвязи следует, что сделка по отчуждению спорного имущества, заключенная между ФИО2 и ФИО3, является недействительной - ничтожной в силу ее несоответствия закону, так как она посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а именно истицы, полностью выполнившей свои обязательства по приобретению спорного имущества. Следовательно, указанная сделка недействительна вне зависимости от признания ее таковой в судебном порядке, поэтому она не влечет каких-либо правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В связи, с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований третьего ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок. При этом ФИО3 не лишен права на обращение за возмещением причиненных ему убытков.

Согласно ст.ст.98,103 ГПК РФ взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 госпошлину в размере 13992,56 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о прекращении права собственности и признании права собственности на жилой дом и земельный участок на основании предварительного договора удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства и жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО5 право собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства и жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, на основании предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 26.05.2016 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 госпошлину в размере 13992,56 руб.

В удовлетворении искового заявления третьего ФИО3 к ФИО2, ФИО1 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок- отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Корочанский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение изготовлено в окончательной форме 26.12.2019 года.