Апелляционное определение № 33-32095/2025 от 1 декабря 2025 г.

Судья – Казимирова Г.В. Дело № 33-32095/2025

№ 2-3046/2025 (1 инстанция)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 декабря 2025 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Щербак Н.А.,

судей: Рябцевой А.И., Тарасенко И.В.,

при ведении протокола помощником судьи Литвиновой К.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора займа договором участия в долевом строительстве и его расторжении, взыскании денежных средств (суммы займа), предусмотренной договором неустойки, штрафа и морального вреда,

по апелляционной жалобе представителя ФИО2 по доверенности ФИО3 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08 июля 2025 года,

заслушав доклад судьи Щербак Н.А. об обстоятельствах дела, содержание решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора займа договором участия в долевом строительстве и его расторжении, взыскании денежных средств (суммы займа), предусмотренной договором неустойки, штрафа и морального вреда.

Заявленные требования мотивированы тем, что 22.02.2022 г. между сторонами был заключен договор займа № 1/31, по условиям которого, истец передал ответчику сумму займа в размере 4 360 000,00 рублей, а ответчик принял на себя обязательства вернуть указанную сумму займа на условиях и в срок, предусмотренный договором займа, с выплатой за пользование заемными денежными средствами процентов в размере 0,001 % в месяц от суммы займа.

Стороны определили стоимость помещения, являющегося залогом по настоящему договору, равную сумме займа.

Согласно п. 2.2 договора займа, истец выплачивает ответчику денежные средства в следующем порядке: сумма в размере 50 000, 00 рублей была оплачена до подписания договора займа на основании договора бронирования помещения № 1/31 от 19.02.2022 г.; сумма в размере 4 310 000, 00 рублей оплачивается в день подписания договора займа.

Согласно п. 3.1 договора займа, стороны договорились, что ответчик в случае непогашения суммы займа передает ему по усмотрению последнего либо сумму займа, полученную по договору займа, либо принадлежащий ответчику на праве собственности объект, либо право собственности на объект, который будет создан в будущем, для чего ответчик обязуется своими силами и за свой счет осуществить строительство указанного жилого дома и зарегистрировать право собственности на жилое помещением в срок не позднее 2 квартала 2022 года включительно.

Согласно п. 3.2 договора займа стороны договорились считать жилым помещением, созданным в будущем следующее недвижимое имущество - помещение со строительным номером 31 (тридцать один), общей площадью 21,8 (двадцать одна целая восемь десятых) кв.м., расположенное на 4 этаже жилого дома, строящегося ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202003:6101, площадью 922 +/- 11 кв.м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная, д. 37.

Во исполнение условий указанного договора, истец 22.02.2022 г. передал ответчику денежные средства в размере 4 310 000,00 рублей, что подтверждается распиской, подписанной сторонами, по условиям которой расчет между сторонами произведен в полном объеме, финансовых претензий по полученной сумме стороны друг к другу не имеют.

19.02.2022 г. между сторонами был заключен договор бронирования помещения № 1/31, по условиям которого ответчик забронировал для истца помещение, расположенное в ЖК «San Loft I», строящегося ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202003:6101, площадью 922 +/- 11 кв.м., земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью) по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, Центральный район, ул. Санаторная, д. 37.

Ссылаясь на нарушение ответчиком своих обязательств по договору бронирования, выраженное в том, что указанное помещение не было ему передано в установленный договором займа срок (2 квартал 2022 года), истец обратился в суд, полагая, что заключенный между сторонами договор займа № 1/31 от 22.02.2022 г. фактически является договором участия в долевом строительстве.

В связи с чем, с учетом уточненных исковых требований, истец просил суд признать договор займа № 1/31 от 22.02.2022 г. заключенный между ним и ФИО2 договором участия в долевом строительстве, расторгнуть указанный договор по причине неисполнения ответчиком своих обязательств; взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в размере 4 360 000,00 рублей (сумму займа), неустойку, предусмотренную п 6.4 договора займа № 1/31 от 22.02.2022 г. в размере 872 000,00 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом и моральный вред в размере 500 000,00 рублей.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08.07.2025 г. иск ФИО1 удовлетворен частично.

Суд признал договор займа № 1/31, заключенный 22.02.2022 г. между ФИО1 и ФИО2, договором участия в долевом строительстве, и расторгнул его.

Этим же решением суд взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 4 360 000,00 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 2 185 000,00 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000,00 рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказал, взыскав с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 69 885,00 рублей.

Истцом указанное решение не обжаловано.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 просит об отмене принятого по делу решения, считая его незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права по доводам жалобы. Просит исковые требования оставить без удовлетворения, выражая несогласие с выводами суда первой инстанции. Указывает, что, признавая договор займа № 1/31 договором участия в долевом строительстве, судом не были учтены положения Закона № 214-ФЗ, поскольку он, выступая лично, как собственник помещения, предполагаемого к передаче истцу, не мог являться застройщиком, которым могло быть только юридическое лицо. Считает, что судом также не была определена вина ответчика и не учтено, что им принимаются все меры, направленные на выполнение своих обязательств по договору, которые не были исполнены по причине иных судебных разбирательств и наложенных ограничений в отношении жилого дома, в котором находится предполагаемое к передаче истцу помещение.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, в связи с чем, на основании статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Судебная коллегия, проверив в соответствии со ст. 327 и 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям обжалуемое решение суда не соответствует.

Статьей 8 ГК РФ определены основания возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Так, в соответствии со статьями 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 19.02.2022 г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 в лице ФИО4 был заключен договор бронирования помещения № 1/31, по условиям которого, ответчик забронировал для истца помещение, расположенное в ЖК «San Loft I», строящегося ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202003:6101, площадью 922 +/- 11 кв.м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная, д. 37, со следующими характеристиками: жилое помещение общей площадью 21,8 кв.м., расположенное на 4 этаже.

Согласно п. 2 указанного договора в подтверждение намерений по приобретению помещения истец в заключения договора бронирования помещения вносит сумму в размере 50 000, 00 рублей путем перечисления денежных средств по реквизитам. Датой внесения денежных средств считается дата их зачисления на счет ответчика.

Согласно п. 3 указанного договора денежные средства перечисляемые согласно п.2 договора бронирования помещения в дальнейшем зачитываются истцу в счет оплаты полной стоимости помещения, составляющей 4 360 000, 00 рублей.

Согласно п. 6 договора бронирования помещения истец вносит оставшуюся сумму в размере 4 310 000,00 рублей в течение 3 (трех) рабочих дней с даты, указанной в п.4 договора бронирования помещения, заключенного между истцом и ответчиком, в качестве займа, передаваемого истцом ответчику в цепях обеспечения исполнения ответчиком обязательств по отчуждению помещения.

Также, 22.02.2022 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор займа №1/31, по условиям которого, истец как займодавец передает ответчику как заемщику сумму займа 4 360 000,00 рублей, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа на условиях и в срок, предусмотренный договором займа.

Условиями договора стороны определили стоимость помещения, являющегося залогом по настоящему договору, равную сумме займа, и порядок передачи денежных средств: сумма в размере 50 000,00 рублей оплачена до подписания договора займа на основании договора бронирования помещения № 1/31 от 19.02.2025 г., сумма в размере 4 310 000, 00 рублей оплачивается в день подписания договора займа (п. 2.2).

Согласно п. 3.1 договора займа, стороны договорились, что ответчик в случае непогашения суммы займа передает ему по усмотрению последнего либо сумму займа, полученную по договору займа, либо принадлежащий ответчику на праве собственности объект, либо право собственности на объект, который будет создан в будущем, для чего ответчик обязуется своими силами и за свой счет осуществить строительство указанного жилого дома и зарегистрировать право собственности на жилое помещением в срок не позднее 2 квартала 2022 года включительно.

Согласно п. 3.2 договора займа стороны договорились считать жилым помещением, созданным в будущем следующее недвижимое имущество - помещение со строительным номером 31 (тридцать один), общей площадью 21,8 (двадцать одна целая восемь десятых) кв.м., расположенное на 4 этаже жилого дома, строящегося ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202003:6101, площадью 922 +/- 11 кв.м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная, д. 37.

Во исполнение условий указанного договора, истец 22.02.2022 г. передал ответчику денежные средства в размере 4 310 000,00 рублей, что подтверждается распиской, подписанной сторонами, по условиям которой расчет между сторонами произведен в полном объеме, финансовых претензий по полученной сумме стороны друг к другу не имеют.

К указанному в договоре сроку, а также до настоящего момента обязательство по возврату суммы займа, либо по передаче истцу объекта недвижимости, являющегося залогом по договору займа ответчиком не исполнено.

Истец полагает, что с учетом действительного содержания указанных договоров, буквального значения содержащихся в них слов и выражений, а также из существа сделок следует, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, поскольку были заключены в целях привлечения денежных средств в размере 4 360 000,00 рублей для участия в долевом строительстве многоквартирного дома и содержит все необходимые существенные условия этого договора.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ) застройщик - это хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова "специализированный застройщик". Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации".

Между тем каких-либо документов, свидетельствующих о том, что ФИО2, с которым истцом были заключены договор займа № 1/31 от 22.02.2022 г., договор бронирования помещения по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная, д. 37 за № 1/31 от 19.02.2022 г., являлся застройщиком многоквартирного дома по указанному адресу, материалы дела не содержат.

Таким образом, положения Закона об участии в долевом строительстве не подлежат применению к правоотношениям сторон, поскольку ответчик являлся физическим лицом и требованиям, предъявляемым Законом об участии в долевом строительстве к застройщикам, не соответствовал.

В подтверждение заключения договора займа и передачи денежных средств суду был представлен договор от 22.02.2022 г. и расписка ответчика/истца от той же даты, подтверждающая передачу ответчику заемных денежных средств. Факт подписания данных документов стороной заемщика не оспаривался.

Гражданское процессуальное законодательство обязанность по доказыванию соответствующих статье 812 ГК РФ обстоятельств возлагает на заемщика (ст. 56 ГПК РФ).

При этом необходимо учитывать, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ). В данном случае закон не допускает подтверждения факта безденежности договора займа только на основании предположений и утверждения стороны заемщика.

Поскольку факт займа подтвержден заимодавцем письменным договором, то и безденежность договора должна подтверждаться только доказательствами, бесспорно свидетельствующими о невнесении денежных средств заимодавцем и об иных заявленных заемщиком обстоятельствах.

Оценив представленные доказательства, судебная коллегия полагает, что представленные доказательства, в частности договор займа и расписка, подтверждают как согласование сторонами существенных условий договора займа, так и передачу денег между сторонами.

В самом договоре займа, заключенном между двумя физическими лицами, отсутствуют какие-либо условия, свидетельствующие о его взаимосвязи с какими-либо иными договорными отношениями между данными лицами.

Наличие залога (созданного в будущем недвижимого имущества) в договоре займа об этом также не свидетельствует.

Наличие у истца подлинника договора займа в силу пункта 2 статьи 408 ГК РФ удостоверяет факт неисполнения заемщиком своего обязательства по возврату суммы займа, на которое прямо указано в тексте договора.

Согласно абз. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Поскольку допущенные судом первой инстанции нарушения являются существенными, привели к неправильному разрешению спора, обжалуемое решение подлежит отмене в части разрешения исковых требований о признании договора займа договором участия в долевом строительстве и его расторжении, взыскании денежных средств (суммы займа), штрафа и морального вреда.

Доказательств тому, что ответчик исполнил свои обязательства перед истцом суду не представлены. Соответственно, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию сумма займа по договору займа № 1/31 от 22 февраля 2022 года в размере 4 360 000,00 рублей.

Поскольку факт существенного нарушения условий договора займа в связи с длительным систематическим неисполнением заемщиком обязательств установлен в ходе рассмотрения дела, в соответствии со ст. 450 ГК РФ требование ФИО1 о расторжении указанного договора займа также является обоснованными.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необоснованными и не подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда, поскольку нарушений каких-либо нематериальных благ истца, подлежащих восстановлению путем их компенсации в денежном выражении, не установлено, истцом не доказано. В обоснование требований положено нарушение имущественных прав истца, что не является предусмотренным законом случаем для компенсации морального вреда.

Учитывая, что на спорные правоотношения сторон положения Закона РФ "О защите прав потребителей" не распространяются, судебная коллегия также не усматривает оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда и штрафа.

В связи с частичной отменой решения подлежит изменению решение суда в части взыскания государственной пошлины, расходы по уплате госпошлины взыскиваются пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 98 ГПК РФ), т.е. в сумме 54520 рублей, из расчета (45 000 + 0,7% от (4 360 000 - 3 000 000) = 45 000 + 9520).

В части отказа во взыскании неустойки, предусмотренной п. 6.4 договора займа № 1/31 от 22.02.2022 г., решение истцом не обжаловано, в связи с чем, не подлежит пересмотру судебной коллегией.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 08 июля 2025 года – отменить в части разрешения исковых требований о признании договора займа договором участия в долевом строительстве и его расторжении, взыскании денежных средств (суммы займа), штрафа и морального вреда, взыскания государственной пошлины.

В указанной части принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор займа № 1/31 от 22 февраля 2022 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору займа № 1/31 от 22 февраля 2022 года в размере 4360000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании штрафа и компенсации морального вреда, признании договора займа договором участия в долевом строительстве – отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета государственную пошлины в размере 54520 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи