Апелляционное определение № 33-208/2026 от 11 февраля 2026 г.

Судья Денщик Е.А. Дело № 33-208/2026

Дело № 2-1335/2025

(41RS0002-01-2025-001643-03)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 февраля 2026 года г. Петропавловск-Камчатский

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

председательствующего Мартьяновой С.Ю.,

судей Барышевой Т.В., Томашевской М.В.,

при секретаре Шинкееве М.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя Елизовского городского прокурора, действующего в интересах Елизовского муниципального района в лице администрации Елизовского муниципального района и неопределенного круга лиц к ФИО1, ФИО2 и Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района о признании договоров купли-продажи и аренды земельных участков недействительными, истребовании их из незаконного владения,

по апелляционным жалобам администрации Елизовского муниципального района, Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района на решение Елизовского районного суда Камчатского края от 21 октября 2025 года, с учетом определения суда об описке от 27 ноября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Томашевской М.В., объяснения представителя материального истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4, процессуального истца ФИО5, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Заместитель Елизовского городского прокурора, действующего в интересах администрации Елизовского городского поселения (далее - администрация ЕГП) и неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 и Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района.

Истец просит признать недействительными договор купли-продажи № от 18 августа 2023 года и договор купли-продажи от 09 ноября 2023 года, истребовать земельный участок с кадастровым номером № из владения ФИО2, признать недействительными договоры аренды № от 09 июля 2024 года и № от 09 июля 2024 года на участки с кадастровыми номерами № и №, а также обязать ФИО1 возвратить указанные земельные участки Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу.

В обоснование иска прокурор указал, что между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района и ФИО1 были заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № для целей ведения огородничества. При этом участок с кадастровым номером № вскоре был передан ФИО1 в собственность по договору купли-продажи № от 18 августа 2023 года, а 09 ноября 2023 года ФИО1 продал данный участок ФИО2 По результатам проверки, проведенной в сентябре – октябре 2024 года, в отношении двух других участков установлено отсутствие фактического осуществления огородничества. Ссылаясь на нарушение земельного законодательства при предоставлении земельных участков без торгов и их нецелевое использование.

Судом постановлено решение о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № от 18 августа 2023 года земельного участка с кадастровым номером №, заключенного между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района (УАГЗО) и ФИО1, в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

В апелляционной жалобе администрация ЕГП полагает, что решение суда принято с нарушением норм материального права. Суд установил, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушениях законодательства при использовании этого участка отсутствовала. Таким образом, суд согласился с доводами администрации о том, что со стороны уполномоченного органа не было допущено нарушений действующего законодательства. В соответствии с действующим гражданским законодательством добросовестность участников правоотношений предполагается, и процессуальный истец не представил доказательств недобросовестности. Вступив в противоречие с указанными выводами, суд признал договор недействительным. Кроме того, признание сделки недействительной не отменяет ранее изданное администрацией постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, что в будущем создаст препятствия для распоряжения этим участком.

В апелляционной жалобе Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района полагает, что решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права и подлежит отмене. Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между УАГЗО и ФИО1, считая его ничтожным из-за отсутствия у последнего действительной цели использования участка для огородничества и отсутствия правовых оснований у УАГЗО для продажи. Однако это решение противоречит установленным обстоятельствам и нормам закона. Постановление Правительства РФ № 629 от 09 апреля 2022 года устанавливало исчерпывающие условия для продажи земельного участка без торгов: наличие арендных отношений и отсутствие информации о неустраненных нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора. Оба условия в данном случае были соблюдены, что подтверждается материалами дела и отсутствием возражений со стороны надзорных органов. Суд, соглашаясь с отсутствием выявленных нарушений, вынес противоречащее этому выводу решение.

Добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, и процессуальный истец не представил доказательств недобросовестности ФИО1 или УАГЗО. Разъяснения Росреестра и правоприменительная практика Верховного Суда РФ указывают, что Постановление № 629 носит упрощающий характер и не требует от заявителя предоставления дополнительных документов или доказательств освоения участка. УАГЗО, действуя в рамках предоставления муниципальной услуги, не вправе было требовать от ФИО1 сведений, не предусмотренных нормативными актами.

На момент заключения договора в законодательстве отсутствовали понятия обязательного срока освоения земельного участка и критерии его неиспользования, что подтверждается позициями Конституционного и Верховного Суда РФ. Выбор основания для предоставления земельного участка из числа законных альтернатив принадлежит заявителю, и действия ФИО1 по получению участка в аренду, а затем его выкупу в соответствии с Постановлением № 629, являются законной реализацией его прав, а не обходом закона.

Земельные участки для огородничества предоставляются исключительно без торгов. Постановление о предварительном согласовании предоставления участка, не обжалованное истцом, является законным и создает бесспорное право заявителя на его получение. Суд не указал, какая конкретная норма права запрещает ФИО1 приобретение участка, а ссылки на статьи 39.16 ЗК РФ неприменимы, так как участок был предоставлен на законных основаниях, а его разрешенное использование соответствовало заявленной цели.

Исковые требования прокурора не соответствуют нормам процессуального права, поскольку в иске не конкретизированы, какие именно права или интересы муниципального образования либо неопределенного круга лиц нарушены, и не указаны нормы права, предусматривающие способ их защиты. Несоответствие сделки законодательству само по себе не свидетельствует о нарушении публичных интересов в смысле, придаваемом ему практикой Верховного Суда РФ.

Кроме того, в решении суда допущена фактическая ошибка в указании местоположения смежных земельных участков.

Возражения на апелляционное представление не поступили.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель материального истца ФИО3 и ответчика ФИО4 поддержали доводы апелляционных жалоб.

Представитель процессуального истца ФИО5 полагала решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом положений ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Елизовского муниципального района и ФИО1 были заключены договоры аренды трех земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 2 760 кв. м, №, площадью 1 503 кв.м и №, площадью 2 000 кв.м, каждый из которых предоставлялся для ведения огородничества.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № заключен договор аренды от 7 августа 2023 года № на срок по 06 августа 2026 года; в отношении земельного участка с кадастровым номером № заключен договор аренды от 09 июля 2024 года № на срок по 08 июля 2029 года; в отношении земельного участка с кадастровым номером № заключен договор аренды от 09 июля 2024 года№ на срок по 08 июля 2029 года.

В соответствии с условиями указанных договоров аренды арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования ведение огородничества.

18 августа 2023 года договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № был расторгнут сторонами в связи с заключением между ответчиками договора купли-продажи земельного участка от 18 августа 2023 года №. Согласно условиям договора, земельный участок был передал в собственность ФИО1 для ведения огородничества по установленной выкупной цены в размере 15 % от кадастровой стоимости в размере 12 396 руб.

Право собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, а также изменен вид разрешенного использования с огородничества на индивидуальное жилищное строительство.

В последующем, 09 ноября 2023 года ФИО1 продал земельный участок с кадастровым номером № ФИО2 на основании соответствующего договора купли-продажи за 1 250 000 руб.

В судебном заседании суда первой инстанции ФИО1 пояснял, что получив земельный участок с кадастровым номером № в аренду, а затем в собственность с целью ведения садоводства, после визуального осмотра участок его не устроил, в связи с чем в период с 07 августа по 09 ноября 2023 года он не вел никакой деятельности по его освоению и не имел намерения осуществлять на нем огородничество. По стечению обстоятельств собственник близлежащего земельного участка предложил ему продать этот участок, на что он согласился. Перед заключением договора купли-продажи с ФИО2 ФИО1 изменил вид разрешенного использования участка с огородничества на индивидуальное жилищное строительство, что повлияло на продажную цену и решение ФИО2 приобрести его в собственность для строительства жилого дома.

ФИО2 и ФИО6 в судебном заседании суда первой инстанции пояснили, что в 2023 году они подыскивали земельный участок для строительства жилого дома. Узнав из общедоступных источников в сети Интернет об образовании нового земельного участка рядом с их участком, ФИО6 при встрече с его собственником ФИО1 предложил последнему продать данный участок, на что ФИО1 согласился, обозначив цену. Перед оформлением сделки купли-продажи ими были приняты исчерпывающие меры по проверке права собственности продавца на земельный участок, получены сведения из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии каких-либо запретов и обременений, а также согласована цена, которая соответствовала его среднерыночной стоимости. Каких-либо признаков незаконности приобретения земельного участка ФИО1 установлено не было. После заключения договора купли-продажи денежные средства были переданы продавцу в полном объеме, однако в настоящее время строительство жилого дома приостановлено в связи с наличием в суде спора по иску прокурора.

В период с 25 сентября по 03 октября 2024 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю была проведена выездная проверка спорных земельных участков, согласно которой установлено, что участки на момент осмотра не огорожены, имеется растительность.

Проанализировав представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, об отсутствии достоверных и допустимых доказательств осуществления ФИО1 какой-либо хозяйственной деятельности на земельном участке с кадастровым номером № в соответствии с видом разрешенного использования «огородничество» в период с момента передачи ему его в аренду, как и доказательств действительного намерения по ведению огороднической деятельности, которая представляет собой деятельность граждан по выращиванию для собственных нужд сельскохозяйственных культур и хранению урожая на земельном участке, а также для отдыха и размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости. Указанные обстоятельства, ответчиком ФИО1 не оспариваются.

Применительно к видам деятельности, которые охватываются понятием огородничества и которые должны проводиться лицом на земельном участке, предоставленном для указанной цели, и которые фактически ФИО1 на участке не осуществлялись, суд пришел к выводу что ответчик ФИО7 не преследовал цель осуществления огородничества, а имел намерение получить спорный земельный участок в обход установленной законом процедуры его предоставления.

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора в части признания недействительным договора купли-продажи от 18 августа 2023 года № земельного участка с кадастровым номером №, поскольку ФИО1, получив земельный участок в аренду, а затем в собственность для ведения огородничества, фактически не имел намерения осуществлять указанную деятельность, не проводил каких-либо хозяйственных работ и использовал льготный порядок, предусмотренный Постановлением Правительства РФ № 629, исключительно для приобретения участка с последующей перепродажей. Указанные действия были расценены судом как злоупотребление правом, направленным на обход установленной законом процедуры предоставления земельных участков, и нарушение принципа целевого использования земли, что привело к ничтожности сделки по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 168 ГК РФ, как посягающей на публичные интересы.

Отказывая в удовлетворении требования прокурора о признании недействительным договора купли-продажи спорного земельного участка, заключенного между ФИО1 и ФИО2, и об истребовании земельного участка из ее владения, суд пришел к выводу о том, что ФИО2 является добросовестным приобретателем, поскольку при совершении сделки она проявила необходимую осмотрительность, а также уплатив соразмерную рыночную стоимость, при этом ФИО2 добросовестно полагалась на данные Единого государственного реестра недвижимости, а из установленных обстоятельств дела с очевидностью не следует, что она могла знать или знала об отсутствии у ФИО1 права распоряжаться земельным участком с кадастровым номером №.

Кроме того, суд отказал в удовлетворении требований о признании недействительными договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № от 09 июля 2024 года, не усмотрев правовых оснований для признания указанных сделок ничтожными, приняв во внимание представленные ФИО1 доказательства наличия уважительных причин, объективно препятствовавших началу использования земельных участков по целевому назначению для ведения огородничества, в частности нахождение его в период с 10 августа 2024 года по 25 июня 2025 года в служебной командировке за пределами Российской Федерации для выполнения специальных задач на территории <данные изъяты>. При этом суд учел, что срок действия оспариваемых договоров аренды не истек, вид разрешенного использования земельных участков не изменялся и оставался «ведение огородничества», а установленный законом трехлетний срок их освоения на момент рассмотрения дела не был пропущен.

Решение суд в неудовлетворенной части исковых требований сторонами не обжалуется, в силу ст. 327 ГПК РФ, не подлежит судебной проверки.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в обжалуемой части, поскольку они основаны на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствует фактическим обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.

В соответствии с п.п. 2, 4 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

Согласно пп. 2, 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного Кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину, в том числе для ведения огородничества.

Положениями подп. «а» п. 1 постановления Правительства № 629 предусмотрено, что продажа без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенного для ведения огородничества для собственных нужд, и предоставленных в аренду, допускается при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного ст. 39.2 Земельного Кодекса РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Из положений ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п.п. 74, 75 постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что установленный законом порядок заключения договоров аренды и купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, в связи с чем, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

Соответственно, предоставление земельного участка в собственность на основании постановления Правительства № 629 допускается при наличии действующего договора аренды и в отсутствие выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушений закона при использовании земельного участка.

В силу ст. 7 Земельного Кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации в порядке реализации положений ст. 9 (ч.1) и ст. 36 (ч.ч. 1 и 2) Конституции Российской Федерации закрепляет в качестве основного принципа земельного законодательства принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (постановление от 30 июня 2011 года № 13-П; определения от 24 декабря 2013 года № 2153-0, от 24 марта 2015 года № 671-0, от 23 июня 2015 года № 1453-0 и от 28 февраля 2017 года № 443-0).

Данный принцип земельного законодательства призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли как важнейшего компонента окружающей среды; этой же цели служат положения ст. 42 Земельного Кодекса РФ, возлагающие на собственников земельных участков обязанность использовать их в соответствии с разрешенным видом использования и целевым назначением (определения от 28 сентября 2017 года № 1919-0, от 27 сентября 2018 года № 2347-0).

В соответствии с подп. 2 п. 8 ст. 39.5 Земельного Кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подп. 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 ст. 39.16 данного Кодекса.

Подпунктами 1 и 14 ст. 39.16 Земельного Кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Таким образом, возможность предоставления земельного участка в собственность для ведения огородничества без проведения торгов обусловлена целевым назначением земельных участков для удовлетворения исключительно личных потребностей граждан, реализация которых не связана с ведением сельского хозяйства в значительных объемах и на больших площадях земли, характерным для коммерческой деятельности.

Доводы жалоб о том, что суд первой инстанции неправомерно вышел за пределы формальных условий, предусмотренных подпунктом «а» пункта 1 Постановления Правительства РФ № 629, и неправильно истолковал данную норму, подлежат отклонению. Суд, оценивая правомерность применения специального антикризисного порядка, обязан был исследовать не только наличие договора аренды и отсутствие сведений о нарушениях, но и фактические обстоятельства заключения сделки, включая поведение и реальные цели сторон, что вытекает из общих принципов добросовестности (ст. 10 ГК РФ) и целевого использования земель (статьи 1, 42 Земельного кодекса РФ). Установив, что ФИО1 не имел цели использовать земельный участок с кадастровым номером № для огородничества, а действовал исключительно для его приобретения по льготной цене с целью немедленной перепродажи, суд первой инстанции правомерно квалифицировал эти действия как злоупотребление правом, направленное на обход установленного порядка распоряжения публичным имуществом. При таких обстоятельствах вывод о ничтожности сделки по основанию п. 2 ст. 168 ГК РФ как нарушающей требования закона и посягающей на публичные интересы в сфере оборота земель является правильным.

Утверждения ответчика о том, что у Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений отсутствовали правовые основания для отказа ФИО1 в предоставлении земельного участка в собственность, опровергаются установленными судом обстоятельствами, свидетельствующими о том, что обращение с заявлением о выкупе спустя одиннадцать дней после заключения договора аренды объективно не позволяло проверить в рамках государственного земельного надзора соблюдение требований закона при использовании участка и удостовериться в достижении цели, для которой он предоставлялся, что само по себе указывает на невозможность применения льготного порядка, предусмотренного Постановлением № 629, также несостоятельны доводы о том, что признание сделки недействительной не отменяет постановление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, поскольку данные доводы не опровергают выводов суда о ничтожности самого договора купли-продажи, а вопрос о действительности постановления о предварительном согласовании предметом настоящего спора не являлся.

Ссылки апеллянтов об отсутствии в законодательстве на момент заключения сделки понятия и срока освоения земельного участка не могут быть приняты во внимание, поскольку суд первой инстанции не применял указанные понятия как самостоятельные основания для признания сделки недействительной, а использовал их в совокупности с иными доказательствами для подтверждения вывода об отсутствии у ФИО1 намерения использовать участок по целевому назначению.

Доводы жалоб о том, что суд необоснованно признал сделку посягающей на публичные интересы, также отклоняются. Суд первой инстанции указал, что нарушение выразилось в искажении специального правового механизма, введенного для поддержки реального огородничества в общественно значимых целях, что затрагивает интересы неопределенного круга лиц в сфере рационального использования и сохранения публичного земельного фонда. Данный вывод соответствует смыслу пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Ссылки на письменные разъяснения Росреестра и иную судебную практику не могут служить основанием для отмены решения, поскольку окончательная оценка соответствия действий сторон закону в рамках конкретного спора, основанная на исследованных доказательствах, относится к компетенции суда первой инстанции, которой не допущено существенных нарушений норм материального права.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционных жалоб.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Допущенная судом описка в указании местоположения земельного участка с кадастровым номером № не влияет на существо дела и не влечет отмену решения, поскольку подлежит исправлению судом первой инстанции в порядке ст. 200 ГПК РФ.

Руководствуясь статьями 327.1 – 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Елизовского районного суда Камчатского края от 21 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 февраля 2026 года