Апелляционное определение № 33-37560/2025 33-3827/2026 от 28 января 2026 г.

Судья Клименко И.Е. Дело №33-3827/2026 (33-37560/2025)

номер дела в суде первой инстанции 2-2986/2025

УИД: 23RS0058-01-2025-003462-79


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Таран А.О.,

судей Сурмениди Л.Л., Сухановой А.В.,

по докладу судьи Таран А.О.,

при ведении протокола помощником судьи Никоевым Г.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...........1 к ...........2 о признании права собственности,

по апелляционной жалобе ...........2 на решение Хостинского районного суда Краснодарского края от 06 августа 2025 года,

заслушав доклад судьи Таран А.О. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, возражений, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

...........1 обратился в суд с иском к ...........2, согласно требований которого просит признать за ...........1 право собственности на квартиру ........ в доме ........а по ............ Краснодарского края, общей площадью 35,8 кв.м; а также указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю постановки на государственный кадастровый учет квартиры и регистрации права за ...........1 право собственности на квартиру ........ в доме ........а по ............ Краснодарского края, общей площадью 35,8 кв.м.

Требования мотивированы тем, что между ...........1 и ...........2 30 октября 2017 года заключен предварительный договор купли-продажи квартиры ........ в доме ........А по ............ Краснодарского края, общей площадью 35,8 кв.м.

Согласно условий вышеназванного предварительного договора стоимость квартиры составляет 1 500 000 рублей.

Истец в полном объеме выполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается распиской о получении денежных средств от 04 апреля 2018 года.

Также стороны договорились, что ответчик обязуется подготовить необходимый пакет документов для регистрации перехода права от продавца к покупателю, в том числе, поставить на кадастровый учет квартиру ........ в доме ........А по ............ Краснодарского края и зарегистрировать первоначальное право собственности за ответчиком. При заключении предварительного договора ответчик гарантировал истцу, что право собственности на квартиру будет зарегистрировано за ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

Истец обращался к ответчику с просьбой оформить право собственности на квартиру, однако первоначальный собственник ООО «Евроград» был ликвидирован, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, в связи с чем предварительный договор купли-продажи от 26 октября 2007 года, заключенный между ООО «Евроград» и ...........6, выполнить не предоставляется возможным, что в свою очередь является препятствием для исполнения договора, заключенного между ...........1 и ...........2

Фактически спорная квартира находится в пользовании истца, задолженностей по оплате коммунальных платежей не имеется. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

Решением Хостинского районного суда Краснодарского края от 06 августа 2025 года исковые требования ...........1 к ...........2 – удовлетворены в полном объеме

Суд признал за ...........1 право собственности на квартиру ........ в доме ........а по ............ Краснодарского края, общей площадью 35,8 кв.м.

Также суд указал, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому поставки на государственный кадастровый учет квартиры и регистрации права собственности за ...........1 на вышеуказанную квартиру.

В апелляционной жалобе ...........7 просит отменить решение, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и неверное применение норм материального права.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ...........1 по доверенности ...........8 полагает обжалуемое решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ...........2 по доверенности ...........9 поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель ...........1 по доверенности ...........8 возражал против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным. О причинах своей неявки в судебное заседание стороны не известили. В соответствии с ч.3 ст.167, ч.1 ст.327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, явившихся в судебное заедание, исследовав имеющиеся в деле доказательства, находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Принятое по делу решение суда не отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ.

Как установлено судом, 30 октября 2017 года между ...........1 и ...........2 заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым ответчик обязалась передать в собственность истца квартиру ........ в доме ........ А по ............ Краснодарского края, общей площадью 35,8 кв.м (л.д. 11-12).

Правоудостоверяющие документы на квартиру, согласно условий предварительного договора, не оформлены.

Судом также установлено, что согласно условий названного предварительного договора стоимость квартиры составляет 1 500 000 рублей, которую в полном объеме оплатил истец, с учетом последнего платежа, 04 апреля 2018 года. При этом ...........7 передала, а ...........1 принял квартиру ........ в доме ........ А по ............ Краснодарского края, общей площадью 35,8 кв.м.

Как следует из доводов, изложенных в исковом заявлении, стороны договорились, что ответчик обязуется подготовить необходимый пакет документов для регистрации перехода права от продавца к покупателю, в том числе, поставить на кадастровый учет квартиру ........ в доме ........ А по ............ Краснодарского края, а также зарегистрировать право собственности за ответчиком для последующего перехода права к истцу.

Истец также указывает, что при заключении договора ответчик гарантировал, что право собственности на квартиру будет зарегистрировано за ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, так как между ООО «Евроград» и ответчиком ...........6 был заключен предварительный договор купли-продажи от 26 октября 2007 года, по условиям которого ООО «Евроград» обязался передать в собственность ...........2 жилое помещение ........ Мансардного этажа общей площадью 315 кв.м, которое подлежало разделу на отдельные помещения (л.д. 18-20).

В ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 ноября 2008 года по делу №А32-10919/2008-22 удовлетворено исковое заявление ООО «Евроград» к ИП ...........10 о признании права собственности на жилые помещения (л.д. 21-29).

За ООО «Евроград» признано право собственности на долю имущества товарищей (80%) - жилой дом по ............ (участок ........, участок ........) ............, состоящие из комнат и квартир с указанием номера и площади помещений, подлежащих государственной регистрации права за ООО «Евроград» к ИП ...........10

Вместе с тем в тексте резолютивной части вышеуказанного решения суда отсутствуют сведения о признании права собственности за ООО «Евроград» на квартиру ......... При этом судом первой инстанции отмечено, что квартира ........ и ........ в судебном акте указаны «- квартира ........, жилая комната, общей площадью 57,9 кв.м, жилой площадью 57,9 кв.м; - квартира ........, жилая комната, общей площадью 43,5 кв.м, жилой площадью 43,5 кв.м».

Как установлено судом первой инстанции, вышеуказанное решение суда исполнено Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, за ООО «Евроград» зарегистрировано право собственности на квартиры и помещения, указанные в вышеназванном судебном акте. В настоящее время в жилом доме организовано ТСЖ «Глазунова 8-8А», все квартиры находятся в собственности граждан. Квартира ........ расположена на мансардном этаже площадью 35,8 кв.м, что подтверждается техническим паспортом от 16 марта 2017 года, выданного АО «Ростехинвентаризация - федеральное БТИ» южный филиал Сочинское отделение.

Суд первой инстанции также установил, что фактически спорная квартира находится в пользовании истца, который несет расходы на ее содержание, что подтверждается справкой ТСЖ «Глазунова 8-8А. При этом ответчик с момента передачи квартиры истцу действий по ее государственной регистрации права не предпринимает, доверенность на оформление права на имя истца, как это предусмотрено п. 7 договора, не выдал. Оформить право собственности на квартиру за ответчиком в настоящее время не представляется возможным, так как первоначальный собственник ООО «Евроград» был ликвидирован, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, тогда как истец и ответчик не являются стороной по делу №А32- 10919/2008-22, в связи с чем стороны не могут совершать какие-либо процессуальные действия в рамках данного дела, в результате чего предварительный договор купли-продажи от 26 октября 2007 года, заключенный между ООО «Евроград» и ...........6, исполнить в порядке передачи от ООО «Евроград» к ...........6 квартиры ........ в доме ........ А по ............ Краснодарского края, не предоставляется возможным.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что законных оснований для отказа в удовлетворении требований истца не имеется.

С данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из пункта 1 статьи 429 ГК РФ следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, согласно которым, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Удовлетворяя исковые требования о признании права собственности на испрашиваемую квартиру, суд первой инстанции указал на отсутствие сведений о расторжении либо прекращении предварительного договора, а также отсутствии доказательств признания договора недействительным.

Между тем, судом первой инстанции не учтены вышеприведенные нормы.

Как следует из материалов дела, 30 октября 2017 года между ...........1 и ...........2 заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым ответчик обязалась передать в собственность истца квартиру ........ в доме ........ А по ............ Краснодарского края, общей площадью 35,8 кв.м.

Судом также установлено, что по условиям предварительного договора стоимость квартиры составила 1 500 000 рублей, которую в полном объеме оплатил истец, с учетом последнего платежа, 04 апреля 2018 года. Данный факт сторонами не оспаривается.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Вместе с тем, исходя из разъяснений, указанных в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В обоснование наличия права собственности у продавца по предварительному договору ...........2 на квартиру ........ в доме ........ А по ............ Краснодарского края, истец указывает на заключенный между ООО «Евроград» и ответчиком ...........2 предварительный договор купли-продажи от 26 октября 2007 года, по условиям которого ООО «Евроград» обязался передать в собственность ...........2 жилое помещение ........ Мансардного этажа общей площадью 315 кв.м.

Вместе с тем, судебная коллегия обращает внимание на существенное несовпадение номеров квартиры и площади в предварительном договоре от 26 октября 2007 года и в спорном предварительном договоре от 30 октября 2017 года.

Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 ноября 2008 года по делу №А32-10919/2008-22 за ООО «Евроград» признано право собственности на долю имущества товарищей (80%), а за предпринимателем ...........11 признано право собственности на долю имущества товарищей (20%) в общем имуществе товарищей в жилом доме по ............ (участок ........, участок ........) ............, состоящие из комнат и квартир с указанием номера и площади помещений.

Следует также отметить, что в тексте вышеназванного судебного акта отсутствует указание на квартиру .........

Кроме того, в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства заключения основного договора купли-продажи между ООО «Евроград» и ...........2 и наличия у нее права собственности как на спорную квартиру.

Более того, спорной квартире ........ до настоящего времени не присвоен в установленном порядке кадастровый номер, помещение не поставлено на государственный кадастровый учет в качестве объекта недвижимости, соответственно отсутствуют сведения, подлежащие обязательному внесению в ЕГРН, подтверждающие существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

С учетом изложенного, а также принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», у судебной коллегии отсутствуют основания квалификации спорного предварительного договора от 30 октября 2017 года, как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и применении к нему соответствующих правовых положений.

При этом рассматривая спорный договор, как предварительный договор купли-продажи, судебная коллегия отмечает, что стороны в предварительном договоре не установили срок для заключения основного договора, не направляли друг другу предложение заключить основной договор, следовательно, срок заключения договора истек 30 октября 2018 года (то есть по истечении одного года после заключения предварительного договора), в связи с чем, в силу положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

Кроме того, согласно положениям п. 5 ст. 429 ГК РФ защита прав, вытекающих из предварительного договора купли-продажи осуществляется предъявлением требования о понуждении к заключению основного договора, которое может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

При этом истец обратился в суд с иском о признании за ним права собственности 30 июня 2025 года, то есть по истечении более 6 лет с момента прекращения предварительного договора, о чем в том числе было указано стороной ответчика.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований о признании права собственности.

В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 27 мая 2025 г. отменить, принять по делу новое решения об отказе в удовлетворении требований ...........12

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Хостинского районного суда Краснодарского края от 06 августа 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ...........1 к ...........2 о признании права собственности – отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 февраля 2026 года.

Председательствующий: А.О. Таран

Судьи: Л.Л. Сурмениди

А.В. Суханова