Определение от 9 февраля 2026 г. Верховный Суд РФ

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 18-КГ26-3-К4


ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва 10 февраля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова СВ., судей Марьина А.Н. и Петрушкина В.А.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО1 и ФИО2 о сносе самовольной постройки

по кассационной жалобе администрации федеральной территории «Сириус» на определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июня 2025 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., объяснения представителя администрации федеральной территории «Сириус» ФИО3, действующей по доверенности от 11 августа 2025 г. № 29-д, поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя ФИО2 ФИО4, действующей по доверенности от 26 апреля 2023 г. № 23АВ3554822, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской

Федерации

установила:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация города Сочи) обратилась в суд с иском о возложении на ФИО1 обязанности осуществить снос незавершенного строительством двухэтажного объекта недвижимости, возведенного в отсутствие разрешительной документации на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, как самовольной постройки, а также привести указанные земельный участок в первоначальное состояние.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 20 июня 2013 г. исковые требования удовлетворены.

Определением от 12 марта 2024 г. судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация федеральной территории «Сириус», в качестве ответчика - ФИО2

Уточнив требования, администрация города Сочи просила признать объект капитального строительства с кадастровым номером <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу:<...> край, федеральная территория «Сириус», пгт. Сириус, ул. <...>, самовольной постройкой и возложить на ФИО2 обязанность снести указанный объект за свой счет.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 февраля 2025 г. решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 20 июня 2013 г. отменено, принято новое решение о частичном удовлетворении исковых требований. Объект капитального строительства - двухэтажный жилой дом с кадастровым номером <...> площадью 265,7 кв.м, построенный в 2013 году на земельном участке, площадью 308 кв.м с кадастровым номером <...>, предназначенном для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <...> край, федеральная территория Сириус, пгт. Сириус, ул. <...>, признан самовольной постройкой. На ФИО2 возложена обязанность в течение шести месяцев со дня принятия

апелляционного определения привести данный объект недвижимости в

соответствие с требованиями пожарных норм и правил, правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202. В случае неприведения самовольной постройки в соответствие с установленными судебной коллегией требованиями и в установленный срок обязать ФИО2 снести объект капитального строительства за свой счет. В случае неисполнения апелляционного определения постановлено взыскать с ответчика в пользу истца судебной неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день такого неисполнения, а также наделить администрацию города Сочи правом осуществить снос самовольной постройки с последующим взысканием расходов с ФИО2

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июня 2025 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 февраля 2025 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В кассационной жалобе администрации федеральной территории «Сириус» ставится вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июня 2025 г., как незаконного.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 17 сентября 2025 г. отказано в передаче кассационной жалобы администрации федеральной территории «Сириус» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации Глазова Ю.В. от 16 января 2026 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 17 сентября 2025 г. отменено, кассационная жалоба администрации федеральной территории «Сириус» с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда

Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 39014 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены кассационным судом общей юрисдикции при рассмотрении данного дела.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 30 августа 2008 г. ФИО1 и ФИО2 приобрели в общую долевую собственность в равных долях земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 600 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <...> район, схема планировки жилого квартала в районе п. Мирный на землях совхоза «Южные Культуры», участок № <...>, о чем 18 сентября 2008 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи о возникновении права собственности.

На момент приобретения ответчиками указанного выше земельного участка на нем был расположен двухэтажный жилой дом литера А общей площадью 152,8 кв.м с кадастровым номером <...> (предыдущий условный номер <...>), право собственности на который зарегистрировано 18 сентября 2008 г. за ФИО1

Из акта осмотра земельного участка от 7 декабря 2012 г., составленного специалистами управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи, следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером <...> расположены принадлежащий ФИО1 двухэтажный жилой дом площадью 145 кв.м и незавершенный строительством двухэтажный капитальный объект недвижимости, ориентировочной площадью застройки 140 кв.м, в отношении которого разрешительная документация на ведение строительно-монтажных работ не представлена.

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края

удовлетворил предъявленные к ФИО1 требования, сославшись на то,

что факт возведения незавершенного строительством объекта недвижимости в отсутствие разрешительной документации нашел свое подтверждение.

Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и установил следующие обстоятельства.

В 2013 году на земельном участке с кадастровым номером <...> завершено строительство объекта недвижимости, на кадастровый учет поставлен двухэтажный жилой дом общей площадью 265,7 кв.м с кадастровым номером <...>, право собственности на который зарегистрировано за ФИО2 8 мая 2013 г.

12 мая 2016 г. между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о прекращении общей долевой собственности и разделе земельного участка, согласно которому ФИО1 приобрел в собственность земельный участок площадью 296 кв.м с кадастровым номером <...>, с расположенным на нем двухэтажным жилым домом площадью 152,8 кв.м с кадастровым номером <...>, а ФИО2 - земельный участок площадью 308 кв.м с кадастровым номером <...>, с расположенным на нем двухэтажным жилым домом площадью 265,7 кв.м с кадастровым номером <...>.

Право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <...>, местоположение которого установлено относительно ориентира, находящегося по адресу: <...> край, пгт. Сириус, ул. <...>, зарегистрировано 20 мая 2016 г.

По результатам проведенного муниципального земельного контроля администрацией федеральной территории «Сириус» составлен протокол осмотра от 6 марта 2023 г. № 17/23-МЗК, согласно которому в отношении расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 2<...> и <...> строений выявлены признаки нарушения Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи в части требований, предъявляемых к отступам зданий от границы участка, соотношению суммарной общей площади построек к площади участка, а также к предельно допустимым минимальным размерам земельного участка, предназначенного для жилищного

строительства, личного подсобного хозяйства.

Судом апелляционной инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ».

Согласно заключению судебной экспертизы от 26 ноября 2024 г. двухэтажный жилой дом с кадастровым номером <...> соответствует определению «объект индивидуального жилищного строительства», используется по назначению собственником ФИО2 и членами его семьи. Жилой дом соответствует строительным, сейсмическим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, но не соответствует противопожарным нормам и правилам в части несоблюдения минимальных противопожарных расстояний. Данный объект капитального строительства не соответствует Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202, в части несоблюдения минимальных отступов от границ земельного участка, превышения коэффициента использования территории и площади застройки земельного участка, отсутствию озеленения. Жилой дом расположен в закономерных границах земельного участка с кадастровым номером <...>, нависающая часть балкона второго этажа имеет заступы 0,06 м и 0,04 м за границу смежного земельного участка, что является незначительным отклонением от допустимых значений.

Выявленные нарушения противопожарных норм и правил возможно устранить путем возведения противопожарных стен и получения согласия смежных владельцев земельных участков на размещение этого жилого дома без соблюдения противопожарных разрывов. Выявленные нарушения Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. № 202, возможно устранить путем сноса котельной, реконструкции (частичного демонтажа) жилого дома, с доведением минимальных отступов от границ земельного участка до 3 м, максимальной площади застройки до 40% (123,2 кв.м), максимальной общей площади 184,8 кв.м, и путем озеленения минимальной площадью 114 кв.м, а названную реконструкцию следует осуществить по проекту, разработанному организацией, имеющей право на производство таких работ.

Также эксперт указал, что данный жилой дом в части несоблюдения противопожарных отступов может создавать угрозу жизни и здоровью граждан,

если выявленные нарушения не будут устранены. Эксплуатация выстроенного

объекта после устранения нарушений противопожарных норм будет являться безопасной, не будет создавать угрозу жизни и здоровью третьих лиц.

Отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что построенный в 2013 году и принадлежащий на праве собственности ФИО2 жилой дом является самовольной постройкой, при этом имеется возможность сохранить данный объект недвижимости посредством приведения его в соответствие с установленными требованиями путем возведения противопожарных стен между данным жилым домом и зданиями, расположенными на смежных земельных участках, имеющих кадастровые номера <...> и <...>, и получения согласия собственников этих земельных участков на размещение данного жилого дома без соблюдения противопожарных разрывов, а также путем сноса котельной и реконструкции (частичного демонтажа) самого жилого дома по проекту специализированной организации, с доведением минимальных отступов от границ земельного участка до 3 м, максимальной площади застройки до 40 % (123, 2 кв.м), максимальной общей площади 184,8 кв.м, и озеленения земельного участка минимальной площадью 114 кв.м.

Отменяя апелляционное определение и направляя дело на новое рассмотрение, кассационный суд общей юрисдикции исходил из отсутствия в апелляционном определении указания на конкретный способ устранения выявленных нарушений, допущенных при возведении спорного строения. Кроме того, суд кассационной инстанции признал выводы судебной экспертизы, положенной в основу принятого судебного акта, неполными и противоречивыми, поскольку экспертами указано на возможность приведения строения в соответствие с требованиями Правил землепользования и застройки путем сноса котельной, реконструкции (частичного демонтажа) жилого дома, однако конкретный способ устранения выявленных нарушений не определен, а также что судом апелляционной инстанции не дана оценка существенности выявленных экспертами нарушений в виде несоблюдения при строительстве дома минимальных отступов от границ земельного участка, превышения коэффициента использования территории и площади застройки земельного участка.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что кассационным судом общей юрисдикции допущены

существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно статье 222 названного кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3

данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в

соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац 4 пункта 2).

Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление от 12 декабря 2023 г. № 44), в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25).

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного

участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее

права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29).

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (пункт 30).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления от 12 декабря 2023 г. № 44, при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт З1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 5532 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную

документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки

(пункт 2 части 11 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов - уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) (пункт 33).

С учетом приведенных выше норм права и их разъяснений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации вывод суда кассационной инстанции о необходимости указания в апелляционном определении конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, является ошибочным.

Заключением судебной экспертизы установлено, что выявленные нарушения Правил землепользования и застройки возможно устранить путем сноса котельной, реконструкции (частичного демонтажа) жилого дома, с доведением минимальных отступов от границ земельного участка до 3 м, максимальной площади застройки до 40% (123,2 кв.м), максимальной общей площади 184,8 кв.м, и путем озеленения минимальной площадью 114 кв.м, а названную реконструкцию следует осуществить по проекту, разработанному организацией, имеющей право на производство таких работ.

Таким образом, эксперты исходили из технической возможности приведения спорного объекта в соответствие с установленными требованиями. При этом дальнейшие действия по способу приведения объекта недвижимости в соответствие с требованиями осуществляются должником в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, оценив заключение судебной экспертизы, принял по делу новое решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, а именно: о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями или о ее сносе, на что прямо указал в резолютивной части апелляционного определения.

Согласно части 1 статьи 3796 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не

предусмотрено данным кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 3797 названного кодекса основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела (часть 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции», иная оценка кассационным судом общей юрисдикции доказательств по делу и установление новых фактов не допускаются. Однако, если судами первой и (или) апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств (например, судебное постановление в нарушение требований статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основано на недопустимых доказательствах), кассационный суд общей юрисдикции учитывает эти обстоятельства при вынесении кассационного определения.

Из приведенных положений процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что оценка доказательств не относится к компетенции суда кассационной инстанции, а несогласие с оценкой доказательств судами первой и апелляционной инстанций и с их выводами об установленных на основе оценки доказательств обстоятельствах дела не является основанием для кассационного пересмотра судебных постановлений.

По настоящему делу суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив

доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, признал их

достаточными для разрешения спора по существу, однако кассационный суд общей юрисдикции в нарушение приведенных выше норм процессуального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации дал заключению судебной экспертизы собственную оценку, не согласившись с выводами суда апелляционной инстанции.

Допущенные судом кассационной инстанции нарушения норм права являются существенными и могут быть исправлены только посредством отмены определения судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июня 2025 г. и направления дела на новое кассационное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 39014-39016 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 июня 2025 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Председательствующи

Судьи