Постановление от 25 августа 2025 г. по делу № А75-12738/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А75-12738/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе председательствующего Хлебникова А.В., судей Донцовой А.Ю., Сириной В.В., рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Нягани на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30 января 2025 г. и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2025 г. по делу № А75-12738/2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Севертранс» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к администрации города Нягани (далее – администрация) о признании незаконным решения от 11 декабря 2023 г. № 3837 об отказе в заключении договора аренды земельного участка, обязании заключить договор.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре (далее – уполномоченный по защите прав предпринимателей).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30 января 2025 г., оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2025 г., заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просила их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

В кассационной жалобе указано на пропуск обществом процессуального срока подачи административного заявления, а также приведены доводы о том, что спорный участок приобретен в аренду после 2015 г., в связи с чем нормы о повторном предоставлении земельного участка для завершения строительства на него не распространяются, основания для заключения нового договора отсутствуют.

Общество и уполномоченный по защите прав предпринимателей в отзывах на кассационную жалобу отклонили приведенные в ней аргументы.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами, между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Сфера Плюс» (далее – компания) по результатам аукциона заключен договор от 4 июня 2018 г. № 147, по условиям которого администрация передала компании для строительства автомобильной заправочной станции в аренду земельный участок общей площадью 3 600 кв.м с кадастровым номером 86:13:0101014:81 сроком до 3 декабря 2023 г.

Арендодателем 6 апреля 2020 г. получено разрешение на строительство многотопливной автозаправочной станции со сроком действия до 6 марта 2022 г., впоследствии срок действия разрешения на строительство изменен (до 3 декабря 2023 г.).

Компания принята в состав участников общества, в качестве дополнительного вклада в уставной капитал общества компания внесла право аренды земельного участка.

Заявителем 15 октября 2023 г. поставлен на кадастровый учет объект незавершенного строительства площадью 176,6 кв.м готовностью 4% (целевое назначение «сооружение топливной промышленности»), зарегистрировано право собственности на объект.

Ввиду приближения срока истечения действия договора аренды, общество обратилось к администрации с заявлением от 28 ноября 2023 г. о продлении срока действия договора со ссылкой на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Указанная норма права регламентирует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением случая, указанного в подпункте 1 настоящего пункта, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Администрация ответе от 11 декабря 2023 г. № 3837-КАГиЭ (далее – ответ) указала, что вопрос о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства будет рассмотрен по истечении шестимесячного срока с момента прекращения действия ранее заключенного договора аренды.

Впоследствии администрация 7 мая 2024 г. обратилась в арбитражный суд с иском

об изъятии у общества объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, путем продажи с публичных торгов (дело № А75-8719/2024). Исковое заявление администрация мотивировала истечением срока аренды земельного участка, в связи с чем договор прекратил свое действие, при этом новый договор аренды на земельный участок не заключался.

Исходя из буквального содержания ответа администрации, общество ожидало заключения договора аренды по истечении указанного срока и с учетом обращения администрации в суд с иском об изъятии, заявитель счел, что ответ администрации является незаконным решением об отказе в заключении договора аренды.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, статьями 1, 39.1, 39.2, 39.6, 39.8, 39.12 Земельного кодекса, пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 6/8), правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2019 г. по делу № 302-ЭС18-22715, исходили из наличия у общества права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, сочли незаконным отказ администрации в продлении срока действия ранее заключенного договора аренды (в заключении договора на новый срок), на основании чего удовлетворили заявление.

Суд округа не усматривает оснований для отмены судебных актов.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления № 6/8 для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом, в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно

для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Из содержания статьи 239.1 Гражданского кодекса, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Установление шестимесячного срока для инициирования процедуры изъятия объекта незавершенного строительства не препятствует собственнику объекта обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства до истечения указанного срока.

В случае такого обращения собственнику объекта незавершенного строительства не может быть отказано со ссылкой на преждевременность обращения, заявление должно быть рассмотрено уполномоченным органом по существу с принятием решения или о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на новый срок, или о предъявлении иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Анализ приведенных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2023 г.

Аналогичный подход изложен также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2022 г. № 19-КАД21-17-К5, от 23 января 2024 г. № 305-ЭС23-16057.

Пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса закрепляет, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания

для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Арбитражный суд устанавливает наличие, отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64, 65, 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что на момент обращения общества к администрации с заявлением существовала совокупность условий для заключения нового договора аренды земельного участка, констатировав в связи с этим незаконность действий администрации по уклонению от заключения (продления срока) договора, суды пришли к правомерному выводу о признании заявления общества обоснованным, обязав заинтересованное лицо заключить с обществом договор аренды упомянутого земельного участка в установленном законом порядке.

Суд округа полагает, что приведенная судами оценка обстоятельств дела соответствует положениям процессуального законодательства, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20 июня 2016 г. № 305-ЭС15-10323, от 5 октября 2017 г. № 309-ЭС17-6308).

Изложенные в кассационной жалобе доводы администрации о пропуске обществом срока на подачу административного заявления являются несостоятельными, поскольку при их рассмотрении суд апелляционной инстанции установил, что ходатайство о восстановлении пропущенного заявлено представителем общества в устной форме в судебном заседании суда первой инстанции, объяснения о причинах пропуска срока дополнительно представлены в материалы дела в письменном виде и получили оценку суда.

Аргументы заинтересованного лица относительно несоответствия заявителя критериям, установленным пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, а также иные ссылки администрации относительно невозможности продления срока договора, судом округа отклоняются в связи с ошибочным толкованием администрацией норм права о возможности/невозможности предоставления собственнику объекта незавершенного строительства земельного участка в аренду на новый срок для завершения строительства ранее истечения шести месяцев, установленных для инициирования уполномоченным органом процедуры изъятия такого объекта.

Как указывалось ранее, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предусматривает, что в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором расположен объект

незавершенного строительства, не заявлено в суд требование о его изъятии, то собственник объекта имеет право однократно получить в аренду земельный участок без торгов для завершения строительства.

При этом установление шестимесячного срока для инициирования процедуры изъятия объекта незавершенного строительства не препятствует собственнику объекта обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка для завершения строительства до истечения указанного срока.

В случае такого обращения собственнику объекта незавершенного строительства не может быть отказано со ссылкой на преждевременность обращения, заявление должно быть рассмотрено уполномоченным органом по существу с принятием решения или о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на новый срок, или о предъявлении иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

На момент рассмотрения спора действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Таким образом, ввиду обращения общества к администрации до истечения срока договора с заявлением о его продлении (о заключении нового договора), у последней возникла обязанность рассмотреть такое заявление по существу, в силу чего решение заинтересованного лица об отказе в заключении договора со ссылкой на необходимость наступления даты истечения договора правильно признано судами незаконным.

Решение органа публичной власти об отказе в заключении договора или о его заключении не может быть произвольным и приниматься лишь по усмотрению должностных лиц органа власти. Такое решение должно вытекать как из установленных законом ограничений и запретов, так и цели защиты интересов публичного образования в гражданско-правовых отношениях. Принимаемые публичным органом решения должны соответствовать требованиям разумности, целесообразности, добросовестности участников гражданского оборота и подлежат оценке при разрешении соответствующего спора.

Приведенный правовой подход отражен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 3 июня 2025 г. № 304-ЭС24-3145.

Вопреки приведенному подходу, доказательства, свидетельствующие о том, что испрашиваемый земельный участок изъят из гражданского оборота либо ограничен в гражданском обороте, а также иные доказательства, свидетельствующие о невозможности предоставления земельного участка в аренду заявителю для завершения строительства, администрацией не представлены, разумные доводы об отсутствии

оснований для предоставления обществу однократного права аренды для окончания строительных работ – не приведены.

Ссылки администрации на реализацию права на обращение в арбитражный суд с иском об изъятии земельного участка в настоящем случае несостоятельны, поскольку заинтересованное лицо необоснованно отказало обществу в заключении договора для завершения строительства, не учитывая нижеследующего.

Федеральный законодатель, предусматривая в Гражданском кодексе возможность публичного собственника земельных участков принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства, независимо от основания прекращения договора аренды земельного участка, предполагал стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков, а также возможность реализации арендатором не только прав, но исполнения соответствующих обязанностей, предусмотренных нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 января 2022 г. № 309-ЭС21-25247).

Между тем в настоящем случае администрация своими действиями допустила ситуацию, при которой лишила собственника объекта незавершенного строительства возможности реализовать его права и обязанности по завершению строительства в отсутствие мотивированного решения об отказе в продлении срока договора (материалы дела не содержат оснований, по которым администрация сочла, что у арендатора отсутствует право на однократное продление договора для завершения строительства).

Учитывая, что после изъятия земельного участка судьба построенного здания становится неопределенной на период времени, при этом застройщик заблаговременно до даты истечения срока договора выразил намерение завершить строительство в рамках однократного продления договора, то принятое администрацией решение не может расцениваться как обоснованное. Действия администрации в настоящем случае также не отвечают критериям разумности, не обеспечивают баланс публичных интересов, заключающихся, в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, и частных интересов заявителя на застройку предоставленного ему земельного участка и введение в гражданский оборот возведенного на основании разрешительных документов объекта недвижимости.

Таким образом, отказ администрации в продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства нарушает баланс публичных и частных интересов, в силу чего обоснованно признан судами неправомерным.

Норма пункта 1 статьи 239.1 Земельного кодекса реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 Гражданского кодекса, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на исполнение обязательств.

В связи с необходимостью определения юридической судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, обеспечения баланса интересов сторон и стабильности гражданского оборота, суды пришли к верному выводу о возможности повторного предоставления земельного участка для завершения строительства объекта.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Ввиду наличия у кассатора льготы при обращении в арбитражные суды, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судом не разрешается.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30 января 2025 г. и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2025 г. по делу № А75-12738/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Хлебников

Судьи А.Ю. Донцова

В.В. Сирина