Решение от 9 августа 2018 г. по делу № А56-65925/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-65925/2017
09 августа 2018 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 09 августа 2018 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПБ ЦЕНТР УЧЕТА И АУДИТА" (адрес: Россия 196105, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>; Россия 191023, Санкт-Петербург, Мучной пер. 3, лит А, пом 3Н, ОГРН: <***>; <***>);

ответчик: :Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд дом 1 лит Б, ОГРН: <***> );

третье лицо: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ФОНД ИМУЩЕСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА" (адрес: Россия 190000, <...>, ОГРН: <***>)

о признании действий незаконными , урегулировании разногласий по договору

при участии

- от истца: ФИО2, доверенность от 27.10.2017

- от ответчика: ФИО3, доверенность от 28.12.2017

- от третьих лиц: ФИО4, доверенность от 09.01.2018, ФИО5, доверенность от 09.01.2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СПб центр учета и аудита» (далее- Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение имущества общей площадью 591,1 кв.м, расположенного на втором этаже здания по адресу: <...>, лит.А, пом.3Н по цене 27 966 101 коп. с оплатой в рассрочку на 5 лет посредством ежеквартальных выплат равными долями, с условием о залоге и на условиях прилагаемого проекта договора, обязании составить график платежей к договору исходя из периода рассрочки 5 лет, цены продажи нежилого помещения, процентов, начисляемых, исходя из ставки равной одной трети действующей ставки рефинансирования РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Акционерное общество «Фонд имущество Санкт-Петербурга».

Судом принято уточнение требований, согласно которым Общество просило:

- обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по цене 28 000 000 рублей, без учета НДС, с оплатой в рассрочку на 5 (пять) лет посредством ежеквартальных выплат равными долями, с условием о залоге и на условиях Прилагаемого проекта договора,

- обязать Комитет составить график платежей (приложение 1) к договору исходя из периода рассрочки 5 (пять) лет, цены продажи нежилого помещения 28 000 000 рублей (без НДС), и процентов, начисляемых, исходя из ставки равной одной трети действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Определением от 01.12.2017 суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение экспертам ООО «РМС-ОЦЕНКА» ФИО6, ФИО7, приостановил производство по делу.

Судом принято уточнение требований с учетом экспертного заключения, в котором Общество просило:

- признать бездействие Комитета, выразившегося в нарушении требований п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) при реализации Обществом преимущественного права приобретения спорного нежилого помещения, незаконным;

- обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по цене 30 000 000 рублей, без учета НДС, с оплатой в рассрочку на 5 лет посредством ежеквартальных выплат равными долями, с условием о залоге и на условиях прилагаемого проекта договора;

- обязать Комитет составить график платежей (приложение 1) к договору исходя из периода рассрочки 5 (пять) лет, цены продажи нежилого помещения 30 000 000 рублей (без НДС), и процентов, начисляемых, исходя из ставки равной одной трети действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Настоящее дело объединено в одно производство для совместного рассмотрения с делом № А56-9213/2018, в котором Общество просило:

- признать Распоряжение Комитета от 29.11.2017 № 2379-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д.3, лит.А, пом.3-Н» в части установления цены продажи объекта (п. 1.1.2 Распоряжения), а также в части указания на обременения, действующего в отношении нежилого помещения (п. 1.2. Распоряжения) недействительным;

- определить цену продажи нежилого помещения в размере 28 000 000 руб.

- урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества путем указания в договора купли-продажи цены продажи помещения 28 000 000 рублей, НДС не облагается, с оплатой в рассрочку на 5 лет посредством ежеквартальных выплат равными долями, с условием о залоге, а также путем исключения из договора условия указывающего на имеющееся в отношении помещения обременение; обязать Комитет заключить договора на указанных условиях.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Санкт-Петербургское Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН).

В судебном заседании Общество устно заявило об уточнении требований, просило:

- признать бездействие Комитета, выразившегося в нарушении требований п.3 ст.9 Закона № 159-ФЗ при реализации ООО «СПб Центр Учета и Аудита» преимущественного права приобретения спорного нежилого помещения, незаконным;

- признать Распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.11.2017 № 2379-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д.3, лит.А, пом.3-Н» в части установления цены продажи объекта (п. 1.1.2 Распоряжения), а также в части указания на обременения, действующего в отношении нежилого помещения (п. 1.2. Распоряжения) незаконным;

- урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества путем указания в договора купли-продажи цены продажи помещения 30 000 000 рублей, НДС не облагается, с оплатой в рассрочку на 5 лет посредством ежеквартальных выплат равными долями, с условием о залоге, а также путем исключения из договора условия указывающего на имеющееся в отношении помещения обременение.

В порядке статьи 49 АПК РФ ходатайство удовлетворено судом.

Ответчик и третьи лица возражали против заявленных требований.

ГУИОН заявило ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, пояснения экспертов, учитывая, что доводы ГУИОН не свидетельствуют о наличии ошибок, влияющих на достоверность представленного экспертного заключения, ходатайство ГУИОН о проведении повторной экспертизы отклонено как направленное на затягивание судебного процесса в соответствии с п. 5 ст. 159 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Общество является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 3, лит.А, пом. 3-Н, общей площадью 591,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:1144:1:1:8, на основании договора долгосрочной аренды от 14.06.2002 № 10-А153575 (с дополнительными соглашениями к нему) заключенного с Комитетом.

22.03.2017 Общество обратилось в Комитет с заявлением и предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого указанного выше нежилого помещения в порядке реализации права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Законом № 159-ФЗ.

Комитет письмом от 11.04.2017 проинформировал Общество о том, что заявление принято и будет рассмотрено в порядке и сроки, установленные законом.

01.06.2017 Общество обратилось с заявлением к Комитету о нарушении последним установленных законодательством сроков. В ответ Комитет письмом от 13.06.2017 пояснил, что нарушение им сроков связано с рассмотрением судебного спора по делу А56-5416/2017.

В связи с этим Общество организовало проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого арендуемого имущества и направило проект договора купли-продажи 25.07.2017 в адрес Комитета.

29.11.2017 Комитетом было принято распоряжение № 2379-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д.3, лит.А, пом.3-Н» (далее – Распоряжение № 2379-рз) с указанием цены объекта 47 200 000 руб. на основании Отчета об оценке рыночной стоимости от 10.10.2017 № 31-8-0354(025)-2017, выполненным ГУИОН; с оплатой равными долями, период рассрочки 20 кварталов; а также с условием об обременении, подлежащем включению в договор купли-продажи: обязанность Арендатора согласовывать все наружные ремонтно-строительные, работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Истец обратился в суд с настоящим требованиями, ссылаясь на то, что Комитет не обеспечил в установленный срок проведение оценки, а также подготовку проекта договора купли-продажи и направления его Обществу, в последствии Общество не согласилось с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора.

В соответствии с нормами статей 198, 201 АПК РФ основанием для принятия судом решения о признании незаконными действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления является одновременно несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценке).

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Комитет обеспечил проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта с нарушением установленных сроков.

Возражения Комитет со ссылкой на невозможность произвести оценку подлежащего выкупу нежилого помещения и осуществить последующие действия, направленные на реализацию Обществом преимущественного права в связи с оспариванием результатов конкурса на заключение государственного контракта, предусматривающего осуществление оценочной деятельности по заявкам Комитета, с ООО "Адвус-Нева" по делу N А56-5416/2017 отклонены судом.

Указанные обстоятельства не свидетельствуют о законном характере оспариваемого бездействия Комитета, поскольку не совершение Комитетом предусмотренных Законом N 159-ФЗ действий объективно приводит к нарушению прав и законных интересов Общества.

Согласно отчету ГУИОН об оценке рыночной стоимости от 10.10.2017 № 31-8-0354(025)-2017 рыночная стоимость определена в размере 47 200 000 руб. по состоянию на 22.03.2017 (дата подачи истцом заявления о реализации преимущественного права).

Положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

При таких обстоятельствах указанная в отчете рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорного помещения, вследствие чего оснований для удовлетворения требований Общества в части признания распоряжения № 2379-рз в части определения цены объекта не соответствующим закону не имеется.

При этом не соответствующим закону является п. 1.2. распоряжения № 2379-рз с условием об обременении, подлежащем включению в договор купли-продажи: обязанность Арендатора согласовывать все наружные ремонтно-строительные, работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, поскольку на основании Приказа Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга от 14.06.2006 N 8-62 "Об исключении некоторых объектов из Списка выявленных объектов культурного наследия" здание, в котором находится спорное помещение, не является объектом, представляющим историческую, научную, художественную или иную культурную ценность.

По результатам судебной экспертизы представлено экспертное заключение ООО «РМС-ОЦЕНКА» № 46-А56-65925/2017 от 07.03.2018, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 22.03.2017 составляет 30 000 000 руб. без учета НДС.

Оценив представлено экспертное заключение с учетом требований статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о его достоверности, учитывая, что заключение мотивировано, отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта не установлено.

По вопросам, которые по мнению ответчика и третьего лица, были не достаточно ясны, эксперты представили подробные письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела, а также устные пояснения в судебном заседании.

Возражения ГУИОН не подтверждают наличие каких-либо ошибок в экспертном заключении, повлиявших существенным образом на выводы эксперта и приведших к занижению стоимости.

В силу статьи 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. В соответствии с положениями статьей 421, 445, 446 ГК РФ в данном случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, цена объекта подлежит установлению судом на основании заключения экспертов ООО «РМС-ОЦЕНКА» № 46-А56-65925/2017 от 07.03.2018, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 22.03.2017 составляет 30 000 000 руб., платежи должны осуществляться ежеквартальных равными долями в соответствии с выкупной ценой в размере 30 000 000 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины и по проведению экспертизы подлежат взысканию с Комитета в пользу Общества в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившегося в нарушении требований п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при реализации Обществом с ограниченной ответственностью «СПб Центр Учета и Аудита» преимущественного права приобретения нежилого помещения, расположенного на втором этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д.3, лит.А, пом.3Н, общей площадью 587,9 кв.м, незаконным.

Признать Распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.11.2017 № 2379-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д.3, лит.А, пом.3-Н» в части указания на обременения, действующего в отношении нежилого помещения (п. 1.2. Распоряжения) незаконным.

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, лит.А, пом.3Н, общей площадью 587,9 кв.м путем указания в договора купли-продажи цены продажи помещения 30 000 000 рублей, НДС не облагается, с оплатой в рассрочку на 5 лет посредством ежеквартальных выплат равными долями, с условием о залоге, а также путем исключения из договора условия, указывающего на имеющееся в отношении помещения обременения.

В части требования о признании Распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.11.2017 № 2379-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д.3, лит.А, пом.3-Н» в части установления цены продажи объекта (п. 1.1.2 Распоряжения) незаконным отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СПб Центр Учета и Аудита» 12 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 45 000 руб. расходов на оплату экспертизы.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «СПб Центр Учета и Аудита» из федерального бюджета 15 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Васильева Н.В.