Решение от 23 июля 2021 г. по делу № А40-10407/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-10407/20-6-75
23 июля 2021 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2021 г.

Решение в полном объеме изготовлено 23 июля 2021 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику: ГУП города Москвы «Центр-Сити» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2 кв. 2019 по 3 кв. 2019 в размере 21 826 112 руб. 18 коп., пени за период с 22.01.2019 по 30.09.2019 в размере 716 177 руб. 73 коп.

при участии:

от истца – ФИО2 дов. от 29.12.2020г. (дип. от 11.07.2020г.).

от ответчика – ФИО3 дов. 23.03.2021г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ГУП города Москвы «Центр-Сити» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2 кв. 2019 по 3 кв. 2019 в размере 21 826 112 руб. 18 коп., пени за период с 22.01.2019 по 30.09.2019 в размере 716 177 руб. 73 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2020г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020г., исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.02.2021 года указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Направляя дело на новое рассмотрение, судом кассационной инстанции указано на необходимость установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, с

соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать надлежащую правовую оценку доказательствам оснований для начисления ответчику арендной платы за период с 20.08.2019.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, и письменных пояснений с учетом постановления Арбитражного суда Московского округа.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ГУП г. Москвы «Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций» (арендатор, правопреемник – ГУП г. Москвы «Центр-Сити») 26.09.2017г. был заключен договор аренды земельного участка № М-01-051270 в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2018г., по условиям которого истец предоставляет ответчику (арендатору) во временное пользование земельный участок: площадью 1 118 кв. м (кадастровый номер 77:01:0001044:3686), расположенный по адресу: <...> для целей сохранения объекта культурного наследия посредством проведения направленных на обеспечение его физической сохранности ремонтно-реставрационных работ, сроком до 22.11.2024г.

Порядок расчетов установлен сторонами в разделе 3 договора.

Согласно п. 4.11 дополнительного соглашения от 29.11.2018 г. к договору, арендная плата по договору аренды земельного участка от 26.09.2017 №М-01-051270 после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 25% от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 41 697 647 руб. 15 коп. в соответствии с кадастровым паспортом от 15.10.2018 №77/ИСХ/18-3183939.

За второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

За третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8 % от кадастровой стоимости земельного участка.

За периоды с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10% от кадастровой стоимости земельного участка.

По условиям п. 4.12 договора, арендатор обязуется оплатить арендную плату в размере 41 697 647 руб. 15 коп. за первый год срока аренды земельного участка в рассрочку на следующих условиях:

рассрочка по оплате арендной платы за первый год срока аренды земельного участка предоставляется сроком на 1 год, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию.

Арендная плата за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции), подлежащая уплате в рассрочку, вносится ежеквартально равными частями (п. 4.12.4 договора).

Пунктом 4.12.6 договора установлен следующий график платежей:

11 206 242,67 руб. – в течение 30 дней с даты выпуска распоряжения Департамента от 07.08.2018 №25813

- 11 010 784,95 до 05.04.2019г.

- 10 815 327,23 до 05.07.2019г.

- 10 619 869,51 руб. до 05.10.2019г.

Как указывает истец, ответчик в нарушение принятых обязательств не произвел оплату арендных платежей за период с 2 кв. 2019 по 3 кв. 2019 года, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 21 826 112 руб. 18 коп.

Претензия от 11.11.2019 №ДГИ-И-79616/19, направленная в адрес ответчика с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 26.06.2019 № 24325 право хозяйственного ведения ответчика на здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001044:3686 прекращено, по акту приема-передачи от 05.08.2019г. здание передано Департаменту. Государственная регистрация прекращения права хозяйственного ведения ответчика на здание произведена 20.08.2019г.

В соответствии со ст. 273 ГК Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей право собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Согласно п. 3 ст. 552 ГК Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09, согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Статья 6 ГК Российской Федерации устанавливает, что в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку с момента государственной регистрации прекращения права хозяйственного ведения ответчика на здание, расположенное на земельном участке, ответчик выбыл из обязательства по аренде этого земельного участка, договор аренды земельного участка прекратился в соответствии со ст. 413 ГК Российской Федерации в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице, оснований для начисления ответчику арендной платы начиная с 20.08.2019г. не имеется.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика в установленный судом период составила 21 826 112 руб. 18 коп.

Правомерность начисления суммы основного долга в полном объеме за период со 2 кв. 2019 по 20.08.2019г. ГУП города Москвы «Центр-Сити» не оспаривается, при этом ответчик полагает необоснованным применение повышенной ставки арендной платы (25 % + 1,5%) в условиях изъятия недвижимого имущества, находящегося на арендованном участке из хозяйственного ведения без достижения цели предоставления земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2021г. по делу № А40-161642/20 ГУП города Москвы «Центр-Сити» отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании переплаты в размере 10 859 966 рублей по договору аренды земельного участка от 26.09.2017 № М-01-051270 в связи с необоснованностью применения ставки в размере 1,5 % от кадастровой стоимости участка, установленной приложением № 2 к договору.

При рассмотрении указанного дела судами установлено, что договор аренды между ГУП г. Москвы «ДЭЗ, ИСК» и Департаментом подписан без разногласий, ответчик согласился с условиями о том, что Департаменту предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае целевого (функционального) использования объекта недвижимого имущества, дополнительным соглашением к договору от 29.11.2018 стороны согласовали изменение ставки арендной платы, ответчиком не представлено доказательств невозможности использования земельного участка с учетом цели ее предоставления, тогда как прекращение Департаментом права хозяйственного ведения правопредшественника на спорное здание было произведено с учетом объема правомочий как собственника здания и земельного участка.

В соответствии с п.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, в спорный период истцом правомерно применялась ставка арендной платы (25 % + 1,5%) установленная условиями договора, в связи с чем доводы отзыва ответчика признаны необоснованными.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей на условиях договора аренды земельного участка за период 2 кв. 2019 по 20.08.2019г., требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 21 826 112 руб. 18 коп., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, подлежит удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению предусмотренной договором арендной платы, истцом заявлено о взыскании с ответчика согласно п. 7.2 договора неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно представленному истцом расчету, размер пени (неустойки) составил 716 177 руб. 73 коп. за период с 22.01.2019 по 30.09.2019.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Ответчиком не заявлено о снижении начисленной истцом неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Учитывая, что истцом при расчете неустойки неверно определен период начисления, пени за период с 06.04.2019г. по 19.08.2019 составили 498 644 руб. 14 коп.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по уплате предусмотренных договором аренды платежей в установленный срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании пени (неустойки) в установленном судом размере 498 644 руб. 14 коп., является обоснованным, и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 307-310, 314, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 69, 71, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ГУП города Москвы «Центр-Сити» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) задолженность в размере 21 826 112 руб. 18 коп., неустойку в размере 498 644 руб. 14 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ГУП города Москвы «Центр-Сити» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета РФ расходы по оплате госпошлины в размере 134 624 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Коршикова