Решение от 3 июля 2023 г. по делу № А47-3890/2023

16833/2023-133078(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024 http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А47-3890/2023
03 июля 2023 года
г. Оренбург


Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2023 года. В полном объеме решение изготовлено 03 июля 2023 года.

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи

Наяновой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, с.Покровка, Курманаевский район, Оренбургская область (ОГРНИП 317565800000800, ИНН <***>) к

1.муниципальному учреждению администрации муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области, с.Курманаевка, Оренбургская область

2.индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, с.Покровка, Курманаевский район, Оренбургская область

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, г.Оренбург,

о признании права отсутствующим, договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 – ФИО4, действующая на основании доверенности № б/н от 01.12.2021 сроком на три года, паспорт, диплом;

индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 – ФИО5, действующая на основании доверенности № 56 АА 3005573 от 12.05.2023 сроком на один год, паспорт, диплом.


Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представителей не направили.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что подтверждается отчетом о публикации судебных актов (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации»).

Отводов составу суда не заявлено.

Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд к муниципальному учреждению администрации муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области (далее – ответчик-1, Администрация), индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее – ответчик-2, ИП ФИО3) с требованием:

1. признать отсутствующим право собственности ИП ФИО3 на объект недвижимости – нежилое здание склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993, общей площадью 722,8 кв. м, год ввода в эксплуатацию: 2021 г., этажей 1, в том числе подземных 0;

2. признать договор купли-продажи земельного участка от 02.12.2021 № 36, кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34122 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: (1.0) сельскохозяйственное использование, по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, Курманаевский район, сельсовет Покровский, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового кварта 56:16:0000000, заключенный между муниципальным учреждением администрация муниципального образования Курманаевский район и ИП ФИО3, ничтожным;

3. привести стороны в положение, существовавшее до заключения недействительного договора и обязать ИП ФИО3 возвратить земельный участок с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34122 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: (1.0) сельскохозяйственное использование, по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, Курманаевский район, сельсовет Покровский, земельный участок


расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:16:0000000, муниципальному учрежден Администрации муниципального образования Курманаевский район (л.д. 9-12).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее также – третье лицо).

Определением суда от 10.04.2023 исковое заявление принято к производству с назначением даты предварительного судебного заседания, при этом в определении сторонам было указано на возможность перехода в судебное заседание в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 1-2).

Определением суда от 16.05.2023 дело назначено к судебному разбирательству на 27.06.2023.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о рассмотрении искового заявления в их отсутствие, которое арбитражным судом удовлетворено.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, руководствуясь нормами статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истребовал от Управления Росреестра по Оренбургской области дополнительные доказательства, а именно: копии реестровых дел по объектам недвижимого имущества с кадастровыми номерами 56:16:0000000:4156, 56:16:0000000:3993 (л.д. 57).

05.06.2023 в материалы дела от Управления Росреестра по Оренбургской области поступили стребованные судом копии реестровых дел по объектам недвижимого имущества с кадастровыми номерами 56:16:0000000:4156, 56:16:0000000:3993, которые приобщены к материалам дела (л.д. 60-123).

Представитель истца поддержал заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов. На разрешение экспертов предложил поставить следующие вопросы: установить фактическое местоположение зданий и точек координат зданий на земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, определить совпадают ли точки координат зданий с кадастровыми номерами 56:16:0000000:4156 и 56:16:0000000:3993, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387. Оплату за проведение судебной технической экспертизы отнести на сторон спора в равных долях.


Представитель ИП ФИО3 возражал против удовлетворения ходатайства о проведении судебной экспертизы, указав, что между сторонами отсутствует спор относительно вопроса о наложении спорных объектов друг на друга, в связи с чем стороны понесут излишние расходы.

Представитель истца также подтвердил с учетом пояснения представителя ответчика-2, что спор относительно наложения спорных объектов друг на друга отсутствует.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что спор относительно наложения спорных объектов друг на друга отсутствует, данное обстоятельство признается сторонами, судом ходатайство истца о проведении судебной экспертизы по делу рассмотрено, в его удовлетворении отказано.

К дате судебного заседания ответчиком-2 представлен отзыв на исковое заявление, в котором он указал, что не согласен с доводами, изложенными в заявлении, просит в удовлетворении требований отказать.

Истец в своем заявлении ссылается на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2022 по делу № А47-3210/2022, где ответчиком является администрация муниципального образования Покровский сельсовет Курманаевского района Оренбургской области (ИНН <***>, ОГРН <***>). Вместе с тем, данный ответчик является ненадлежащим, поскольку все неучтенные земли, которая, в том числе, является предметом данного спора, находятся согласно статье 19 Земельного кодекса Российской Федерации в муниципальной собственности. Муниципалитет представляет собой единое административное подразделение, имеющее корпоративный статус и полномочия самоуправления или юрисдикции, предоставленные национальными и региональными законами, которым он подчинен. Термин «муниципалитет» может также означать руководящий или руководящий орган данного муниципалитета Муниципалитет – это административное подразделение общего назначения в отличие от района специального назначения. Учитывая изложенное, спорное имущество принадлежало муниципальному учреждение – администрация муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области (ИНН <***>, КПП 563301001).

ИП глава КФХ ФИО2 свое право обосновывает решением заседания правления колхоза «Победа» с. Покровка Курманаевского района Оренбургской области от 11.04.2003 о приобретении здании овчарника, принадлежащее колхозу «Победа». Копия протокола № 3 от 11.04.2003


представлена архивным отделом администрации Курманаевского района и заверена надлежащим образом. Однако, в 2006 году ФИО2 перешел на работу в администрацию Покровского совета и совмещать деятельность КФХ и должность не имел права. Передачу всего имущества принадлежащие КФХ ФИО2 он оформил путем написания расписки на имя ФИО3, в которой также указано, что все имущество, принадлежащие КФХ ФИО2 было приобретено за счет паев членов КФХ. Таким образом, в 2006 году произошла смена собственника на все имущество и им по данное время является ФИО3 ФИО2 ввел суд в заблуждение указав, что открыто и добросовестно владеет и пользуется спорным нежилым зданием. С 2006 года ФИО3 выполняет все действия по содержанию здания и земли, оплачивает арендную плату, производит платежи от своего имени за свет, воду. Поддерживает здание в соответствующем состоянии, реконструирует его. Ведет более 15 лет предпринимательскую деятельность, где трудятся коллектив более 20 человек. ФИО3 законно получил разрешение на строительство склада, а также согласно законодательству Российской Федерации и оформил договор купли-продажи на земельный участок.

Отзыв приобщен к материалам дела.

Стороны не заявили ходатайств о необходимости представления иных дополнительных доказательств, в связи с чем суд рассматривает дело исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, оценив, в порядке статьей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2022 по делу № А47-3210/2022 за ИП Главой К(Ф)Х ФИО2 признано право собственности на объект недвижимости – нежилое здание овчарника, количество этажей 1, площадью 808,6 кв. м, местоположение: <...>.

Указанному нежилому зданию 25.08.2022 присвоен кадастровый номер 56:16:00000000:4156.

Право собственности за истцом зарегистрировано 25.08.2022, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись регистрации 56:16:0000000:4156-56/136/2022-1 (документ-основание: решение суда, № А47-3210/2022, выдан 01.07.2022, Арбитражный суд Оренбургской области; л.д.14-15).


В начале августа 2022 года, истец обнаружил, что неустановленным лицом производится самовольный разбор принадлежащего истцу здания.

16.08.2022 истец обратился в МВД Курманаевского района с заявлением об установлении лиц, причастных к хищению строительных материалов путем разбора принадлежащего истцу здания, и привлечении их к ответственности.

29.09.2022 истец повторно обратился в отделение МВД по Курманаевскому району с заявлением о привлечении к ответственности ФИО3, поскольку было установлено, что разбор принадлежащего истцу здания производился ответчиком по настоящему делу ФИО3

Согласно проведенной проверке, МВД установлено следующее: согласно протокола осмотра места происшествия от 10.10.2022 место составления с. Покровка, время осмотра с 14 часов 10 минут по 15 часов 00 минут проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, осмотром установлено: на данном земельном участке расположено строящееся здание склада, металлические арки, внутри которых расположено частично разобранное здание с двухскатной шиферной крышей, в опросе ФИО3 пояснил, что здание принадлежит ему на праве собственности на основании выписки из ЕГРП от 12.11.2021.

Согласно сведений из ЕГРН, право собственности на здание склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993 зарегистрировано за ФИО3, дата постановки на государственный кадастровый учет – 12.11.2021, документ-основание: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 56516315-14-2021, выдано муниципальным учреждением администрацией муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области, договор аренды земельного участка № 8, выдан 16.04.2018, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 8 от 16.04.2021, выдано 14.10.2019.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости, земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34122 кв. м, собственником данного земельного участка на основании договора купли-продажи № 36 от 02.12.2021 является ФИО3

Таким образом, истец считает, что договор купли-продажи земельного участка заключен с ФИО3 незаконно.

Учитывая данные обстоятельства, истец обратился в Прокуратуру Курманаевского района Оренбургской области с заявлением о проведении проверки законности заключения договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34122 кв. м, между муниципальным учреждением администрация муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области (продавец) и ФИО3 (покупатель) (л.д. 27).

Согласно ответу Прокуратуры Курманаевского района от 30.11.2022 № 453ж-2022 (л.д. 28), обращение ИП Главы КФХ ФИО2


рассмотрено, в ходе проверки доводы обращения нашли свое подтверждение, установлено, что факт наличия здания, находящегося в собственности ИП ГКФХ ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 при рассмотрении заявления ФИО3 о продаже земельного участка, учтен не был. В связи с чем, в адрес главы администрации МО Курманаевского района вынесено представление об устранении нарушений законодательства (л.д. 29-30).

Согласно ответу на представление Прокуратуры Курманаевского района 30.12.2022 администрацией МО Курманаевский район направлено сообщение, согласно которого, спор о праве между истцом и ответчиком должен быть разрешен в судебном порядке (л.д. 31).

08.12.2021 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности за ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 общей площадью 34122 кв. м, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, адрес: Российская Федерация, Оренбургская область, Курманаевский район, сельсовет Покровский, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:16:0000000.

Здание овчарника с кадастровым номером 56:16:00000000:4156, согласно решению Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2022 по делу № А47-3210/2022, было построено в 1975 году, и принадлежит истцу на основании решения заседания правления колхоза «Победа» от 11.04.2003.

Здание склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993 зарегистрировано за ответчиком на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 56-516315-14-2021, выданного муниципальным учреждением администрации муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области, год постройки указан 2021.

Согласно протоколу осмотра места происшествия, проводимого на основании заявления ИП КФХ ФИО2, следует, что строительство ведется над зданием овчарника, принадлежащего ФИО2

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается

Согласно сведениям об объектах недвижимости (лист № 1 раздела 4 на здание с кадастровым номером 56:16:0000000:4156, лист № 1 раздела 4 на здание с кадастровым номером 56:16:0000000:3993) видно, что здания, принадлежащие ФИО2 ФИО3 идентичны, в связи с чем, истец полагает, что право собственности на один объект недвижимого имущества зарегистрирован в ЕГРН за разными лицами, сведения о здании с кадастровым номером 56:16:0000000:4156 дублируют сведения о здании с кадастровым номером 56:16:0000000:3993.

Истец считает, что разрешение на строительство здания склада, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 56-516315-14-2021, выданы муниципальным учреждением администрацией муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области с нарушением законодательства, поскольку на момент обращения ФИО3 с


заявлением о выдаче разрешения на строительство, на данном земельном участке уже располагался объект недвижимости, принадлежащий ИП Главе КФХ ФИО2 в тех же точках координат, кроме того, на момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, строительство объекта недвижимости не было завершено.

Таким образом, администрация не имела правовых оснований для выдачи ФИО3 разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Следовательно, сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, совершена в нарушение требований пункта 1 статьи 35, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20, пункта 1 статьи 49, части 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, целью совершения которой является предоставление без торгов в частную собственность земельного участка, занятого зданием, принадлежащим истцу на праве собственности.

По мнению истца, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 было расположено здание, принадлежащее ИП КФХ ФИО2 на праве владения и пользования, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 является ничтожным.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П, Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованное лицо в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане


и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно части 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации введены принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, среди которых названы принципы публичности и достоверности государственного реестра, обеспечивающие открытость и доступность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для неограниченного круга лиц, а также достоверность, бесспорность зарегистрированных в реестре прав. Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в Единый государственный реестр недвижимости, с другой – что такие сведения соответствуют объективной реальности.


По смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяется совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет. Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права


собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В пункте 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац 1).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав (абзац 2).

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим (абзац 4).

По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда право истца нарушается именно существующей в соответствующем реестре записью о праве другого лица и не может быть защищено иным способом – путем


признания права либо истребования имущества, в частности, по той причине, что истец владеет этим имуществом.

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного его Президиумом 24.04.2019, определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 5-КГ18-262, следует, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данный иск имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018), также разъяснено, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Кроме того, как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 29.05.2019 № 1307-О, требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой предъявляется когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения. Данный способ защиты обеспечивает достоверность, непротиворечивость публичных сведений о существовании, принадлежности и правовом режиме объектов недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 № 2109-О, от 28.01.2016 № 140-О, от 07.07.2016 № 1421-О).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 № 7214/10, от 04.09.2012 № 3809/12 и от 24.01.2012 № 12576/11, определении Верховного суда Российской Федерации № 308-ЭС16-20201 от 25.05.2017 сформулирована правовая позиция, согласно которой иск о признании отсутствующим права относится к числу исков об оспаривании права, ввиду чего полномочиями заявлять такой иск обладает лицо, которое докажет факт восстановления его нарушенных прав в результате удовлетворения такого иска.


Выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

Лицо, обращающееся в суд, должно доказать наличие защищаемого права или интереса. Зарегистрированное право не может быть оспорено по иску лица, чьи имущественные права и интересы данной регистрацией не затрагиваются и не могут быть восстановлены при признании отсутствующим зарегистрированного права собственности.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не способно повлечь реальное восстановление прав истца.

В данном случае наличие интереса непосредственно в оспаривании зарегистрированного за ответчиком-2 права собственности на здание с кадастровым номером 56:16:0000000:3993 следует из материалов дела.

На основании запрошенных реестровых дел в отношении спорных объектов с кадастровыми номерами 56:16:0000000:4156, 56:16:0000000:3993 установлено следующее:

Вступившим в законную силу решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2022 по делу № А47-3210/2022 установлено, что на основании решения заседания правления колхоза «Победа» с.Покровка Курманаевского района Оренбургской области от 11.04.2003, истец приобрел здание овчарника, принадлежащее колхозу «Победа». Копия протокола № 3 от 11.04.2003 представлена архивным отделом администрации Курманаевского района и заверена надлежащим образом.

Распоряжением администрации муниципального образования Покровский сельсовет Курманаевского района Оренбургской области от 29.04.2021 № 12-р нежилому зданию овчарника присвоен почтовый адрес адрес: <...> (л.д. 16).

Оплата денежных средств по договору купли-продажи (л.д. 23-24) произведена в кассу колхоза «Победа», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 06.05.2003 на сумму 50 000 руб.

Передача здания оформлена счетом-фактурой и накладной.

Полагая, что ИП глава КФХ ФИО2 с 2003 года пользовался зданием овчарника как своим собственным, считал его своей собственностью, истец обратился в суд с иском.

Невозможность оформления перехода права собственности ИП глава КФХ ФИО2 обосновал ликвидацией колхоза «Победа» и отсутствием заключенного письменного договора купли-продажи.

Кроме того, ИП глава КФХ ФИО2 указал, что открыто и добросовестно владеет и пользуется указанным нежилым зданием, поскольку им выполнены обязательства по договору купли-продажи нежилого здания,


выплачена стоимость указанного здания, здание было принято по накладной в надлежащем порядке.

Определением от 26.04.2022 ФИО3 – арендатор земельного участка, на котором расположено здание, привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

24.06.2022 ФИО3 подано ходатайство (дата публикации: 27.06.2022 г. 10:04:34 МСК), в котором он указал, что в производстве находится гражданское дело № А47-3210/2022 от 26.04.2022 по иску ИП главы КФХ ФИО2 к администрации МО Покровский сельсовет Курманаевского района Оренбургской области о признании права собственности. О месте, времени и дате извещен. На судебное заседание, явиться не может по уважительной причине. Исковые требования признает в полном объёме, просит удовлетворить, рассмотреть дело в отсутствие.

Таким образом, третье лицо (ИП глава КФХ ФИО3), возражений по заявленным требованиям не имел, обстоятельства владения истцом более 15 лет спорного здания не опроверг.

Как разъяснено в пункте 3.1. постановления Конституционного Суда Российской Федерации от21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Следовательно, факты, которые входили в предмет доказывания, были исследованы и затем отражены в судебных актах по ранее рассмотренному делу, приобретают качество достоверности и не подлежат переоценке до тех пор, пока не отменены или не изменены такие судебные акты.

Преюдиция – это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Под обстоятельствами, которые могут быть установленными, следует понимать обстоятельства, имеющие правовое значение. Правовое значение обстоятельств выявляется и устанавливается в результате правовой оценки доказательств их существования и смысла. Обстоятельства, существование и


правовое значение которых установлено с соблюдением определённого законодательством порядка, в случаях, предусмотренных законом, не нуждаются в повторном доказывании и должны приниматься как доказанные.

Для признания судом доказанными обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, должны соблюдаться следующие условия: преюдициальный характер обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, распространяется лишь на лиц, которые участвовали в этом деле, и на обстоятельства, относящиеся к правоотношениям, исследованным судом при рассмотрении предыдущего дела; преюдиция распространяется на констатацию судом тех или иных обстоятельств, содержащуюся в судебном акте, вступившем в законную силу, если последняя имеет правовое значение и сама по себе может рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Учитывая изложенное, суд признает выводы решения Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2022 по делу № А47-3210/2022 преюдициальными для рассмотрения данных правоотношений.

ИП глава КФХ ФИО3 был участником дела № А47-3210/2022 о признании права собственности на спорное здание (овчарни) за ИП главой КФХ ФИО2 возражений не заявил, более того, признал требования истца в полном объеме.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или


третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При оценке совокупности обстоятельств, установленных по настоящему делу, суд исходит из принципа добросовестности (эстоппель) и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), в соответствии с которыми изменение стороной своей позиции в ущерб контрагенту, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, лишает в рассматриваемом случае права на возражение.

Поэтому изменение своей позиции ответчиком-2 со ссылкой на тот факт, что ФИО2 ввел суд в заблуждение указав, что открыто и добросовестно владеет и пользуется спорным нежилым зданием, при этом с 2006 года ФИО3 выполняет все действия по содержанию здания и земли, по вышеизложенным основаниям отклоняются судом как основанные на противоречивом и недобросовестном поведении (правило эстоппель).

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности.

Довод ответчика-2 со ссылкой на письмо (без даты и номера), выполненное на бланке администрации муниципального образования Покровский сельсовет Курманаевского района Оренбургской области о том, что в 2006 году ФИО2 перешел на работу в администрацию Покровского совета и совмещать деятельность КФХ и должность не имеет права, следовательно, все права и полномочия в отношении крестьянского фермерского хозяйства, которые ранее были у ИП главы КФХ ФИО2, передаются ИП главе КФХ ФИО3, отклоняется, поскольку, во- первых, из данного письма невозможно установить дату и время его подписания, а, во-вторых, в данном письме не отражен факт передачи в собственность спорного здания – овчарни, а говорится лишь о правах и полномочиях. При этом при принятии вышеуказанного решения о признании за истцом права собственности в силу приобретательной давности на спорное здание ИП глава КФХ ФИО3 возражений не заявил, а наоборот признал права истца.

Учитывая изложенное, строительство ответчиком-2 здания поверх здания истца не может быть признано судом добросовестным поведением стороны, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности ФИО3 на объект недвижимости – нежилое здание склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993, общей площадью 722,8 кв. м, год ввода в эксплуатацию: 2021 г., этажей 1, в том числе подземных 0.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением


случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (абзац 1 пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.


Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, совершена в нарушение требований пункта 1 статьи 35, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20, пункта 1 статьи 49, части 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, целью совершения которой является предоставление без торгов в частную собственность земельного участка, занятого зданием, принадлежащим истцу на праве собственности.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абзац 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). Такая сделка является ничтожной (абзац 2 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 было расположено здание, принадлежащее ИП главе КФХ ФИО2 на праве владения и пользования, заключенный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:16:0000000:3387 является ничтожным (абзац 2 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Требование о применении последствий недействительности сделки также заявлено обоснованно и удовлетворяется судом, стороны приводятся в первоначальное положение, существовавшее до заключен недействительного договора а именно: ФИО3 необходимо возвратить земельный участок с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34122 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: (1.0) сельскохозяйственное использование, по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, Курманаевский район, сельсовет Покровский, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:16:0000000, муниципальному учреждению Администрации муниципального образования Курманаевский район.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.


Расходы по оплате государственной пошлины относятся на индивидуального предпринимателя Главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, поскольку муниципальное учреждение администрация муниципального образования Курманаевский район Оренбургской области не оспаривало исковые требования, в данном случае правой статус Администрации как ответчика-1 обусловлен исключительно спецификой исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО3 на объект недвижимости – нежилое здание склада с кадастровым номером 56:16:0000000:3993, общей площадью 722,8 кв. м, год ввода в эксплуатацию: 2021 г., этажей 1, в том числе подземных 0;

Признать договор купли-продажи земельного участка от 02.12.2021 № 36, кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34122 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: (1.0) сельскохозяйственное использование, по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, Курманаевский район, сельсовет Покровский, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового кварта 56:16:0000000, заключенный между муниципальным учреждением администрация муниципального образования Курманаевский район и ФИО3, ничтожным;

Привести стороны в положение, существовавшее до заключен недействительного договора и обязать ФИО3 возвратить земельный участок с кадастровым номером 56:16:0000000:3387, общей площадью 34122 кв. метров, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: (1.0) сельскохозяйственное использование, по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, Курманаевский район, сельсовет Покровский, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:16:0000000, муниципальному учреждению Администрации муниципального образования Курманаевский район.

Взыскать индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 317565800000800, ИНН <***>) сумму государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судебные акты, выполненные в форме электронного документа, направляются лицам, участвующим в деле, посредством их размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не позднее следующего дня после дня их принятия.

По ходатайству указанных лиц копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.С. Наянова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 21.06.2023 7:09:00

Кому выдана Наянова Наталья Сергеевна