Постановление от 24 сентября 2024 г. по делу № А07-5309/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5139/24

Екатеринбург

25 сентября 2024 г.


Дело № А07-5309/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2024 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Скромовой Ю.В., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.02.2024 по делу № А07-5309/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) представители:

общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Строительная фирма "ПСК-6" (далее – общество "СЗ "Строительная фирма "ПСК-6")  - ФИО1 (доверенность от 17.04.2023);

Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация) – ФИО2 (доверенность от 26.03.2024 № 01-05-01075/13).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу "СЗ "Строительная фирма "ПСК-6" об обязании ответчика в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу заключить дополнительное соглашение к договору N 27-РТ от 17.04.2012 на следующих условиях:

"1. Дополнить договор пунктом 3.1.9 следующего содержания:

3.1.9. В соответствии с п. п. 3.1.6, 3.1.8 Договора и проектами планировки и проектами межевания от 12.08.2014 N 3621, от 22.08.2022 N 1433 определить перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству и безвозмездной передачи в муниципальную собственность:

- общеобразовательная школа и дошкольное образовательное учреждение в едином образовательном центре на 1100 учащихся и 140 дошкольных мест (литер 25,25А) в квартале 4Б;

- группы кратковременного пребывая детей на 180 мест во встроенных помещениях многоквартирных жилых домов литер 7,8,11-15 в квартале 4Б;

- поликлиника во встроенно-пристроенных помещениях на 450 посещений в смену в квартале 4Б (литер 13);

- общеобразовательная школа на 2600 мест в квартале 4В;

- детские дошкольные учреждения на 340 мест в квартале 4В;

- группы кратковременного пребывания детей на 180 мест во встроенных помещениях многоквартирных жилых домов литер 5-8 в квартале 4В;

- детский сад на 240 мест в микрорайоне 2Б;

- поликлиника по обслуживанию взрослого населения на 550 посещений в квартале 2Б.

2. Остальные условия Договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью Договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра для Стороны 1, один - для Стороны 2".

Администрация также просила суд обязать общество "СЗ "Строительная фирма "ПСК-6" в течение 90 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу построить и безвозмездно передать в муниципальную собственность городского округа город Уфа Республики Башкортостан вышеуказанные объекты социальной инфраструктуры (с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены прокуратура Республики Башкортостан (далее - Прокуратура), Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Главархитектура), Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление).

Решением  суда от 13.02.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением  Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит  указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение, ссылаясь на нарушение  судами норм действующего законодательства. Администрация, не соглашаясь с выводами судов о неправомерности требований Администрации в части безвозмездной передачи объектов  социальной инфраструктуры  в муниципальную собственность,  указывает, что ответчик принял на себя обязательство при исполнении условий заключенного договора N 27-РТ сформировать проект планировки и проект межевания территории и осуществить строительство социальных объектов за свой счет.  Администрация также не согласилась с выводом судов о бездействии Администрации в части  формирования  земельных участков, отметила, что ответчик не предпринимал никаких мер по формированию испрашиваемых и не обращался в уполномоченный орган с заявлением о необходимости формирования земельного участка под вышеуказанными объектами социальной инфраструктуры в границах, указанных в проекте межевания территории, тогда как в соответствии с пунктом 7 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) данная процедура должна осуществляться по инициативе застройщика. Кроме того, суды сделали необоснованный вывод о непринятии Администрацией решения об изъятии объектов недвижимости как основания для отказа в заключении дополнительного соглашения к договору N 27-РТ от 17.04.2012.

В письменных пояснениях  общество "СЗ "Строительная фирма "ПСК-6" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (сторона 1) и обществом "СЗ "Строительная фирма "ПСК-6" (сторона 2) подписан договор N 27-РТ от 17.04.2012 о развитии застроенной территории, ограниченной бульваром Тухвата Янаби, улицами имени Фронтовых бригад, ФИО3, переулком Железнодорожным, продолжением улицы Сельской Богородской в Калининском районе городского округа город Уфа Республика Башкортостан, по условиям которого в соответствии с условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории сторона 1 предоставляет право на заключение договора о развитии застроенной территории, а сторона 2, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1 настоящего договора обязательства по развитию вышеуказанной территории (далее - застроенная территория), в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств стороной 2. Площадь застроенной территории - ориентировочно 53 га.

Пунктом 2.5 договора установлен перечень объектов, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу: жилые дома, подлежащие сносу или реконструкции: ул. им. Фронтовых бригад, N 21; 32а; 34а; 36а; 42; 44; 46; 46а; 46/1; 48; 48/2; 60; 60а; 60б; 60в; 60/1; 60/4; 64а; 64в; 66; 76; 77; 78; 78а; не завершенный строительством объект напротив жилого дома N 20 по ул. ФИО3; металлические гаражи, расположенные в границах застроенной территории.

Согласно п. 3.1.2 договора предусмотрена обязанность стороны 2 разработать и представить на рассмотрение в Главархитектуру планировки и проект межевания застроенной территории в течение 12-ти месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории. Проектом планировки и проектом межевания предусмотреть размещение детских садов (3 шт. на 330 мест) и школ (3 шт. на 2475 мест).

Согласно п. 3.1.3 договора предусмотрена обязанность стороны 2 в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В соответствии с п. 3.1.4 договора сторона 2 обязана оплатить в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с предыдущим пунктом настоящего договора.

Также сторона 2 обязалась:

- осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 5 (пяти) лет с момента заключения настоящего договора (пункт 3.1.6 договора);

- осуществить строительство инженерных сетей и сооружений в соответствии с полученными техническими условиями с последующей их передачей эксплуатирующим предприятиям (пункт 3.1.7 договора);

- осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношение которой принято решение о развитии, в течение 5 (пяти) лет с момента заключения настоящего договора (пункт 3.1.8 договора).

В свою очередь, пунктом 3.2.2 договора предусмотрена обязанность стороны 1 принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2.

Пунктом 3.2.3 договора предусмотрена обязанность стороны 1 предоставить стороне 2 после выполнения им обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.

Пунктом 4.4. договора предусмотрено, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине стороны 2 сроки по настоящему договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Дополнительными соглашениями N 1 от 12.12.2012, N 2 от 28.06.2013, N 3 от 19.07.2013, N 4 от 27.01.2016 стороны изменяли порядок оплаты цены права на заключение договора (приложение N 3 к исковому заявлению, поступившему через систему "Мой Арбитр", т. 1 л.д. 8-12).

Дополнительным соглашением N 4 от 31.10.2013 к договору стороны изложили пункт 3.1.2 договора в новой редакции: "Разработать и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан проект планировки и проект межевания застроенной территории в течение 24 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории. Проектом планировки и проектом межевания предусмотреть размещение детских садов (3 шт. на 330 мест) и школ (3 шт. на 2475 мест).

Территория, подлежащая развитию, разделена на три квартала: 2Б, 4Б, 4В.

В период действия договора проекты планировки и межевания разрабатывались и утверждались три раза.

В 2014 году - в отношении кварталов 2Б, 4Б, 4В, в 2017 году - в отношении квартала 4Б, в 2022 году - в отношении 4Б и 4В.

Документация по планировке территории 2017 года полностью изменена в 2022 году и не подлежит применению, в связи с утверждением нового проекта планировки и проекта межевания в 2022 году.

Постановлением главы Администрации от 12.08.2014 N 3621 утвержден проект планировки и межевания территории ограниченной бульваром Тухвата Янаби, улицами имени Фронтовых бригад, ФИО3, Летчика ФИО4, ФИО5 и набережной Моторостроителей в Калининском районе городского округа город Уфа Башкортостан, предусмотрено размещение: в микрорайоне 2Б - детского сада на 240 мест, поликлиники по обслуживанию взрослого населения на 550 пос/см; в микрорайоне 4В - общеобразовательной школы на 1300 учащихся и детского сада на 240 мест (изменено проектом планировки и проектом межевания 2022 года); в микрорайоне 4Б - общеобразовательной школы на 1600 учащихся и детского сада на 240 мест.

Проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной бульваром Тухвата Янаби, улицами имени Фронтовых бригад, ФИО3, Летчика ФИО4, ФИО5 и набережной Моторостроителей в Калининском районе городского округа город Уфа Башкортостан, в части территории, ограниченной улицами ФИО3, Летчика ФИО4, ФИО5, и набережной Моторостроителей в Калининском районе городского округа город Уфа Башкортостан, утвержденным постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2022 N 1433, предусмотрено размещение: в микрорайоне 4Б - общеобразовательного центра, в том числе: общеобразовательной школы на 1100 мест, детского сада на 140 мест, группы кратковременного пребывания детей во встроенных помещениях многоквартирных жилых домов литер 7, 8, 11-15 всего на 180 мест, поликлиники во встроенно-пристроенных помещениях на 450 посещений в смену в литере 13; в микрорайоне 4В - общеобразовательной школы на 2600 учащихся, детского сада на 340 мест, группы кратковременного пребывания детей во встроенных помещениях многоквартирных жилых домов литер 5-8 всего на 180 мест.

Как указывает истец, в рамках пункта 3.1.8 договора N 27-РТ от 17.04.2012 Администрация в адрес ответчика направила  письмо-претензию исх. N 01-05-038800/11 от 29.11.2022 с приложением проекта дополнительного соглашения к договору N 27-РТ от 17.04.2012, в котором определен перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих строительству и безвозмездной передаче в муниципальную собственность.

В ответном письме от 09.01.2023 N 001/ю ответчик отказался от подписания проекта дополнительного соглашения к договору N 27-РТ от 17.04.2012, указав, что оснований для подписания соглашения на предложенных муниципалитетом условиях не имеется.

Ссылаясь на отсутствие добровольного исполнения  обществом "СЗ "Строительная фирма "ПСК-6" обязательств по договору, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность по передаче в муниципальную собственность объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в том числе безвозмездная, аукционной документацией и договором предусмотрена не была; что оснований к понуждению ответчика к включению таких условий в договор и к понуждению к исполнению такой обязанности не имеется, так как виды объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, подлежащие по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи договором и аукционной документацией предусмотрены не были, тогда как в силу части 5 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также - ГрК РФ) запрещено включение в договор условий о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления. Суд первой инстанции также пришел к выводу, что истцом не были представлены доказательства того, что им сформированы, поставлены на кадастровый учет и переданы ответчику свободные от прав третьих лиц земельные участки, предусмотренные утвержденной документацией по планировке и межеванию территории для строительства отдельно стоящих объектов, требуемых им для строительства и безвозмездной передачи в муниципальную собственность объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Изучив материалы дела, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы Администрации, исходя из приведенных в ней доводов.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный судза защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересовв порядке, установленном данным Кодексом.

 Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, квалифицировали переданный на разрешение спор как преддоговорный, сводящийсяк внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий договора, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ, которые были внесены в данный кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (введенной в действие Законом N 171-ФЗ, утратившей силу 30.12.2020 на основании Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" (далее - Закон N 494-ФЗ), действовавшей в период заключения договора) в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства.

Данным Законом введено понятие "развитие застроенной территории", которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии со статьей 46.1 ГрК РФ (здесь и далее - в действовавшей в спорный период редакции) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса. Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Согласно части 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи.

Частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ было предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 ГрК РФ приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора.

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В договоре наряду с указанными в части 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи; условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков; способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления.

При этом запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 ГрК РФ).

Таким образом, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика), по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

На основании пунктов 1, 2 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - постановление Пленума N 6), в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

На основании пункта 39 постановления Пленума N 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков).

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление застройщика в дарение.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости.

Согласно пункту 3.1.8 договора ответчик обязан осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношение которой принято решение о развитии, в течение 5 (пяти) лет с момента заключения настоящего договора.

Аналогичное условие  предусмотрено пунктом 13.7 приложения N 1 к постановлению Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 440 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами ограниченной бульваром Тухвата Янаби, улицами имени Фронтовых бригад, ФИО3, переулком Железнодорожным, продолжением улицы Сельской Богородской в Калининском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Проанализировав содержание договора N 27-РТ от 17.04.2012 и условия  пункта 13.7 приложения N 1 к постановлению Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, суды, руководствуясь статьей 431 ГК РФ, суды сделали правильный вывод о том, что обязанность по безвозмездной передаче в муниципальную собственность объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, аукционной документацией и договором предусмотрена не была, в силу чего оснований к понуждению ответчика к включению таких условий в договор и к понуждению к исполнению такой обязанности в натуре не имеется.

Виды объектов социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, подлежащие по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи (пункт 2 части 4 статьи 46.2 ГрК РФ) договором и аукционной документацией предусмотрены не были.

 При этом частью 5 статьи 46.2 ГрК РФ запрещено включение в договор условий о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

В силу пункта 8 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Решение об изъятии принимается в установленном законном порядке.

Порядок и основания изъятия жилых помещений у собственников установлены статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1 статьи 32 ЖК РФ). Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ); в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (часть 10 статьи 32 ЖК РФ).

Порядок и основания изъятия жилых помещений у нанимателей по договорам социального найма установлены статьями 85 - 86, 89 ЖК РФ.

В силу пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда основания отчуждения предусмотрены законом.

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 ЗК РФ, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 статьи 32 Кодекса), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Как указал Верховный суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 1 (2016) утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти или местного самоуправления в частные интересы. Заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд. При этом под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества. Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для сноса и реконструкции жилых домов, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность сноса и реконструкции объектов недвижимого имущества у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

В силу положений частей 4 и 5 статьи 46.1  ГрК РФ на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, но не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 данной статьи.

Таким образом, суды верно указали, что вопреки позиции истца,  само по себе наличие у Администрации действий в интересах и потребностях публично-правового образования не является безусловным основанием для изъятия объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

Судами установлено, что в квартале 4В: для общеобразовательной школы на 2600 мест, литер 14 - земельный участок не сформирован, в границах проектируемого земельного участка, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020411:268, 02:55:020411:4, 02:55:020411:13, 02:55:020411:598, 02:55:020411:600, 02:55:020411:246; для детского дошкольного учреждения на 340 мест, литер 16: - земельный участок не сформирован, в границах проектируемого земельного участка, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020411:656, 02:55:020411:648, 02:55:020411:598; для строительства многоквартирных жилых домов, в которых предусмотрено размещение групп кратковременного пребывания детей на 180 мест во встроенных помещениях: земельные участки не сформированы, в границах проектируемых земельных участков, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами, в том числе: для многоквартирного жилого дома литер 5 - 02:55:020411:7, 02:55:020411:46, 02:55:020411:47, для многоквартирного жилого дома литер 6 - 02:55:020411:46, 02:55:020411:45, 02:55:020411:430, для многоквартирного жилого дома литер 7 - 02:55:020411:269, 02:55:020411:268, 02:55:020411:4, для многоквартирного жилого дома литер 8 - 02:55:020411:4, 02:55:020411:13; в квартале 4Б - для общеобразовательной школы и дошкольного образовательного учреждения в едином образовательном центре на 1100 учащихся и 140 дошкольных мест (литер 25,25А) земельный участок не сформирован; в квартале 2Б - для детского сада на 240 мест, литер 11 - земельный участок не сформирован, в границах проектируемого земельного участка, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020411:429, 02:55:020411:435, 02:55:020411:258, 02:55:020411:461; для поликлиники по обслуживанию взрослого населения на 550 посещений, литер 12 - земельный участок не сформирован, в границах проектируемого земельного участка, находятся не свободные от прав третьих лиц земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020411:435, 02:55:020411:274, 02:55:020411:612, 02:55:020411:280, 02:55:020411:611, 02:55:020411:274.

Кроме того, материалами дела подтверждается и судами установлено  отсутствие доказательства того, что в отношении предусмотренных пунктом 2.5 договора жилых домов, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу или реконструкции, расположенных по адресам: ул. им. Фронтовых бригад, N 21; 32а; 34а; 36а; 42; 44; 46; 46а; 46/1; 48; 48/2; 60; 60а; 60б; 60в; 60/1; 60/4; 64а; 64в; 66; 76; 77; 78; 78а, принято решение об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены данные жилые дома, тогда как, как следует из схемы размещения объектов, в квартале 4В на земельном участке, предназначенном для размещения многоквартирного жилого дома литер 6, в котором предусмотрено размещение группы кратковременного пребывания детей (45 мест), расположены жилые дома по адресам: N 76, 77, 78 по ул. Фронтовых бригад; на земельном участке, предназначенном для размещения многоквартирного жилого дома литер 12, расположены жилые дома по адресам: N 21, 42, 44, 46, 46/1, 48, 60, 60а, по ул. Фронтовых бригад; в квартале 2Б, на земельном участке, предназначенном для размещения многоквартирного жилого литер 1, расположены жилые дома по адресам: N 34а, 36а, 66 по ул. Фронтовых бригад; на земельном участке, предназначенном для размещения многоквартирного жилого литер 8, расположен жилой дом по адресу: N 32а по ул. Фронтовых бригад.

При таких обстоятельствах, поскольку земельные участки, предназначенные в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, для размещения испрашиваемых истцом объектов, не могут быть предоставлены ответчику ни в аренду, ни в собственность без торгов, поскольку являются не свободными от прав третьих лиц, суды пришли к обоснованному выводу о том, что Администрация не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения. Редакция дополнительного соглашения, заключение которого в судебном порядке требует истец, не содержит обязательства Администрации по предоставлению земельных участков под строительство объектов, его механизма и сроков. Доказательств принятия Администрацией решения об изъятии путем выкупа названных выше объектов недвижимости в материалах дела не представлены.

Отклоняя доводы Администрации о том, что ответчик должен был инициировать процедуру рассмотрения вопроса об изъятии и выкупе спорных объектов,  суды правильно отметили, что решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона принимала Администрация, ответчик, полагавшийся на действия органа публичной власти, не может быть признан недобросовестным. Решение вопроса об изъятии и выкупе объектов недвижимости, расположенных на спорной территории, возможно только истцом в пределах властных полномочий органа местного самоуправления. В рассматриваемой ситуации реализаций данных полномочий не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия соответствующего обращения ответчика.

Как следует из положений части 3 статьи 46.1 ГрК РФ, в ранее действовавшей редакции, а также условий договора (пункты 3.1.3, 3.1.4) в обязанность застройщика не была и не могла быть вменена обязанность выкупать жилые помещения непосредственно у граждан или предоставлять им новые жилые помещения в социальный наем.

Правовой механизм самостоятельного исполнения лицом заключившим договор о развитии застроенной территории процедуры изъятия жилых помещений и земельных участков у собственников, заключения с ними соглашений о выплате выкупной цены (возмещения) за изымаемые жилые помещения и процедуры предоставления жилых помещений лицам, проживающим по договорам социального найма в жилых помещениях в жилых домах подлежащих сносу, их выселения, отсутствует, действующим законодательством не предусмотрен. Напротив, застройщик обязан лишь уплатить возмещение за изымаемые органом местного самоуправления жилые помещения, а также предоставить в муниципальную собственность жилые помещения для расселения граждан, проживающих по договорам социального найма.

Кроме того, суд округа соглашается с выводом судов о заведомой неисполнимости срока (90 дней), в который истец требует обязать ответчика построить и передать в муниципальную собственность спорные объекты, поскольку согласно пояснениям ответчика и положениям СНиП нормативная продолжительность строительства объектов, которые истец требует построить и передать в муниципальную собственность безвозмездно в течение 90 календарных дней,  составляет от 5,5 до 26,5 месяцев, не считая времени на высвобождением и формирование земельных участков, предоставление их ответчику, подготовку и согласование проектной документации по каждому из объектов, получения в отношении нее положительного заключения экспертизы.

Возможность возведения объектов социальной инфраструктуры, строительство которых предусмотрено пунктом 3.1.8 договора в определенные сроки, предшествует обязанность администрации по расселению, и последующему предоставлению земельных участков застройщику. Законом не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования.

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории, по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора в данной части, а, следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от застройщика исполнения в натуре строительства объектов социальной инфраструктуры без исполнения встречной обязанности по предоставлению земельных участков застройщику.

Довод Администрации о том, что ответчик принял на себя обязательство при исполнении условий заключенного договора N 27-РТ сформировать проект планировки и проект межевания территории и осуществить строительство социальных объектов за свой счет, судом апелляционной инстанции рассмотрен и признан противоречащим буквальному содержанию условиям пункта 3.1.8 договора и пункта 13.7 приложения N 1 к постановлению Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 440.

 Судом апелляционной  инстанции также обоснованно был отклонен  довод Администрации о том, что ответчик не предпринимал никаких мер по формированию испрашиваемых земельных участков и не обращался в уполномоченный орган с заявлением о необходимости формирования земельного участка под вышеуказанными объектами социальной инфраструктуры в границах, указанных в проекте межевания территории, тогда как в соответствии с пунктом 7 статьи 11.2 ЗК РФ данная процедура должна осуществляться по инициативе застройщика,  исходя из того, что в силу пункта 3.2.3 договора именно на Администрацию была возложена обязанность предоставить обществу после выполнения им обязательств по договору о развитии застроенной территории земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории.

Доводы  заявителя  кассационной жалобы отклоняются судом округа как не влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округане установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.02.2024 по делу № А07-5309/2023 и постановление  Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 



Председательствующий                                               А.С. Полуяктов


Судьи                                                                            Ю.В. Скромова


                                                                                             Л.А. Суспицина