Постановление от 23 октября 2025 г. по делу № А78-6669/2024

Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, 145, Чита, 672007, http://4aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А78-6669/2024
г. Чита
24 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2025 года Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2025 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Марковой О.А., судей Горбатковой Е.В., Ниникиной В.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кривоноговой Д.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) апелляционные жалобы Администрации городского округа «Город Чита» и муниципального бюджетного учреждения городского округа «Город Чита» «Дорожно-мостовое ремонтно-строительное управление» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2025 года по делу № А78-6669/2024 по исковому заявлению 1. муниципального бюджетного учреждения городского округа «Город Чита» «Дорожно-мостовое ремонтно-строительное управление» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 2. администрации городского округа «Город Чита» (ОГРН <***>, ИНН <***>), к 1. межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>), 2. индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), 3. Управлению Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), 4. Судебному приставу-исполнителю МОСП по ИПРДИР Управления Федеральной службы судебных приставов – ФИО2,

- о признании недействительными, состоявшиеся 26 мая 2024 года, публичные торги по продаже арестованного имущества – нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, ст.7;

- о признании недействительным договора купли-продажи арестованного имущества 75/97 от 18 июня 2024 года;

- о применении последствия недействительности договора купли-продажи, возвратив его стороны в первоначальное положение,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 1. индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), 2. общества с ограниченной ответственностью «Западно-сибирский консалтинговый центр» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании представителей Управления Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю - ФИО4 по доверенности от 17.01.2025; ФИО5 по доверенности от 07.07.2025;

ИП ФИО1, его представителей ФИО6 по доверенностям от 26.12.2022 и 08.09.2025 и ФИО7 по доверенности от 08.07.2024;

представителя межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия – ФИО8 по доверенности от 09.01.2025 № 2;

представителя муниципального бюджетного учреждения городского округа «Город Чита» «Дорожно-мостовое ремонтно-строительное управление» - ФИО9 по доверенности от 09.01.2025;

ИП ФИО3,

установил:

муниципальное бюджетное учреждение городского округа «Город Чита» «Дорожно-мостовое ремонтно-строительное управление» (далее – истец 1, МБУ «ДМРСУ») обратилось с вышеуказанным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия (далее – ответчик 1, МТУ Росимущества).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю, ФИО1, Администрация городского округа «Город Чита» и Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3).

18.07.2024 Администрация городского округа «Город Чита» (далее – истец 2, Администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия, индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик 2, Предприниматель) о признании недействительными состоявшиеся 29 мая 2024 года публичные торги по продаже арестованного имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, строение № 7, о признании недействительным договора купли-продажи арестованного имущества 75/97 от 18.06.2024, применении последствий недействительности сделки.

Определением от 12.08.2024 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А78-7927/2024.

Определением от 30.10.2024 суд объединил дела № А78-6669/2024 и № А78- 7927/2024 в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением общему

делу номера № А78-6669/2024.

Определением от 24.12.2024 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю (далее – ответчик 3) и судебный пристав-исполнитель МОСП по ИПРДИР Управления Федеральной службы судебных приставов – ФИО2 (далее – ответчик 4), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Западно-сибирский консалтинговый центр» (далее – третье лицо 2).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2025 года в удовлетворении иска отказано. Отменены обеспечительные меры принятые определением Арбитражного суда Забайкальского края от 03 июля 2024 года в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю совершения регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества: нежилое здание, расположенное по адресу; <...>, строение № 7, в том числе по переходу права собственности. Отменены обеспечительные меры принятые определением Арбитражного суда Забайкальского края от 19 июля 2024 года виде запрета Управлению федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю и его структурным подразделениям распределять между взыскателями и перечислять денежные средства, полученные от реализации недвижимого имущества – нежилого здания, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 75:32:030865:83 площадью 1140,2 кв.м.

Истец 1 - МБУ «ДМРСУ», не согласившись с принятым судебным актом, обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части отмены обеспечительных мер отменить. МБУ «ДМРСУ» считает, что нежилое здание было продано по заниженной цене, так как отчет об оценке был выполнен с недостатками. МБУ «ДМРСУ» считает, что при формировании отчета № 758/75 оценивалось иное нежилое здание.

Кроме того, МБУ «ДМРСУ» считает, что стоимость арестованного имущества, реализованного на торгах стоимостью 23 456 000,00 руб. несоразмерна с суммой задолженности МБУ «ДМРСУ» по исполнительному производству, которая составляла 2 606 471, 91 руб. - 11 % от стоимости арестованного имущества.

МБУ «ДМРСУ» считает, что его права были нарушены действиями судебного пристава - исполнителя выразившиеся в незаконной передаче арестованного имущества МБУ «ДМРСУ» на реализацию с публичных торгов. Также судебным приставом - исполнителем не было включено в опись имущества право аренды земельного участка.

Указывает, что Имущественный комплекс, в который входит реализованное здание, используется в основной деятельности учреждения и объединен общей коммуникацией. Изъятие реализованного здания и дальнейшая его передача частным лицам может привести к ситуации, при которой у МБУ «ДМРСУ» будет отсутствовать возможность дальнейшего ведения своей деятельности, что приведет к неудовлетворительному состоянию улично-дорожной сети и санитарно-эпидемиологической обстановке в городе, что существенно ухудшит условия жизни населения города Читы.

Полагает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства

Администрации о назначении экспертизы.

Истец 2 - Администрация городского округа «Город Чита», не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт – удовлетворить исковые требования Администрации городского округа «Город Чита».

Из апелляционной жалобы следует, что МТУ Росимущества в Забайкальском крае и Республике Бурятия проведен аукцион (извещение № 23000002830000000119, лот № 3) по реализации имущества МБУ «ДМРСУ», которым были нарушены права и законные интересы администрации городского округа «Город Чита». Указанный земельный участок с кадастровым номером 75:32:030865:134 находится в муниципальной собственности городского округа «Город Чита» и передан по договору аренды земельного участка № 19/18 от 28.12.2018 МП «ДМРСУ» в настоящее время МБУ «ДМРСУ».

Полагает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей Администрация городского округа «Город Чита», Судебный пристав-исполнитель МОСП по ИПРДИР Управления Федеральной службы судебных приставов – ФИО2 и ООО «Западно-сибирский консалтинговый центр» в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционных жалоб, дополнений к ним, возражений на них, заслушав участников, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Постановлением от 03.10.2023 в отношении МБУ «ДМРСУ» возбуждено исполнительное производство № 1122013/23/75036-ИП на сумму 2 612 546,91 руб.

30.10.2023 судебным приставом-исполнителем наложен арест на имущество истца 1, нежилого здания, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 75:32:030865:83 площадью 1440,2 кв.м.

15.01.2024 обществом с ограниченной ответственностью «Западно-сибирский консалтинговый центр» подготовлен отчет № 758/75 об оценке, согласно которому стоимость спорного здания составляет 23 456 000 руб.

01.02.2024 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки, с которым представитель МБУ «ДМРСУ» был ознакомлен 01.02.2024.

Указанное постановление не оспорено.

На основании постановления от 27.02.2024 имущество было передано на реализацию на торгах. С данным постановлением представитель МБУ «ДМРСУ» также

был ознакомлен 27.02.2024.

15.05.2024 вынесено постановление об объединении исполнительных производств в сводное производство по должнику, согласно которому общий размер задолженности муниципального бюджетного учреждения городского округа «Город Чита» «Дорожно-мостовое ремонтно-строительное управление» составляет 302 833 556,57 руб.

18.04.2024 МТУ Росимущества дано поручение № 59/97/А/2024 ИП ФИО3, которая на основании Государственного контракта № 200905815124100002 от 30.01.2024 г. и доверенности № 27 от 30.01.2024 организовала торги.

24.04.2024 на сайте в сети Интернет ГИС Торги (https://torgi.gov.ru) опубликовано извещение № 23000002830000000119.

В рамках торговой процедуры реализуется лот № 3 (116-МОСП по ИПРДИР): Нежилое здание (гараж, административное здание), назначение: нежилое, 2 этажа (подземных нет), расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером 75:32:030865:83, площадь 1440,20 кв.м.

В соответствии с протоколом подведения итогов аукциона по продаже лот № 3 от 29 мая 2024 года победителем аукциона признан участник с номером заявки № 23000002830000000119003002 ФИО1, предложивший цену приобретения имущества 26 270 720 рублей.

18.06.2024 с победителем заключен договор купли-продажи арестованного имущества № 75/97.

24.07.2024 подписан акт приема-передачи.

Истцы, полагая, что при продаже здания, также были реализованы права аренды на земельный участок, на котором оно расположено, указывая на несоразмерность размера задолженности и стоимости арестованного имущества, недостоверность оценки, не извещения собственника имущества о его реализации, обратились в арбитражный суд с требованиями о признании недействительными торгов, договора купли-продажи и применения последствий недействительности сделки.

Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями статей 8, 167, 295, 447, 448, 449, 449.1, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 49, 69, 85, 93 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», учел правовую позицию, сформулированную в пунктах 50, 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцами требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы заявителей апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в

иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (абзац второй пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснено, что при рассмотрении требования о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов; лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством; нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от

судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данное положение только регламентирует правовые последствия признания недействительными торгов при наличии заключенного по их результатам договора, но не связывает возможность оспаривания торгов с самим фактом наличия такого договора, равно как и с выявлением победителя торгов.

Исходя из положений частей 6, 7 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.

Таким образом, заинтересованное лицо, права которого были нарушены при проведении торгов, может обратиться с иском о признании торгов недействительными как в случае, если по их результатам был определен победитель и заключен договор, так и в случае если торги признаны несостоявшимися. Иное бы лишило заинтересованных лиц права на судебную защиту при наличие нарушений в случае проведении торгов, но признания их несостоявшимися.

Таким образом, заявитель должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения их прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее, чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов,

в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ).

Из предоставленных в материалы дела доказательств суд установил, что извещение о проведении оспариваемых торгов в отношении имущества, принадлежавшего истцу, содержит все предусмотренные статьей 448 и 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сведения.

Как верно установил суд первой инстанции, согласно сведениям, размещенным в графе «Основание реализации имущества»: имущество реализовывается в соответствии с поручением 59/97/А/2023, постановлением о передаче арестованного имущества на реализацию (на торги) от 01.03.2024 № 75025/24/37884, вынесенное судебным приставом-исполнителем МОСП по ИПРДИР УФССП России по Забайкальскому краю ФИО2 в ходе исполнительного производства от 03.10.2023 № 33357/23/75025-ИП.

На реализацию передано следующее имущество: здание нежилое, расположенное по адресу: <...>, строение № 7, площадь: 1440,20 кв.м., кадастровый № 75:32:030865:83, в количестве 1 шт. (код по ОКЕИ 796), цена за единицу согласно акту описи и ареста: 22 000 000,00 руб., цена по оценке за единицу: 23 456 000,00 руб.

При этом на сайте rts-tender.ru в прикрепленном файле «Извещение ФИО3 № 8 24.04.2024 (торги 29.05.2024) имущество.pdf» указано следующее: Лот № 3 (116- МОСП по ИПРДИР): нежилое здание (гараж, административное здание), назначение: нежилое, 2 этажа (подземных нет), расположенное по адресу: <...>, с кадастровым № 75:32:030865:83, площадью 1440,20 кв.м., право аренды земельного участка по адресу: <...>, кадастровый № 75:32:030865:134, площадь 28 173,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственных целей, обременение: арест, правообладатель: МП ГО «город Чита» «ДМРСУ», ИНН: <***>, начальная цена: 23 456 000,00 руб., сумма задатка (15% от начальной цены) – 3 518 400,00 руб., шаг аукциона (1% от начальной цены) – 234 560,00 руб.

Предметом заключённого с ФИО1 договора купли-продажи арестованного имущества от 18.06.2024 является нежилое здание (гараж, административное здание), назначение: нежилое, 2 этажа (подземных нет), расположенное по адресу: <...> с кадастровым номером 75:32:030865:83, площадь 1440,20 кв.м.

Как верно указал суд первой инстанции, при проведении торгов организатор указал, размещение реализуемого имущества на земельном участке который находится в аренде, приведенные сведения носили информационный характер. Вопросы упорядочения отношений по землепользованию, по эксплуатации здания, расположенного на земельном участке, должны разрешаться правообладателями таких объектов и не могут предрешаться в ходе процедуры торгов, преследующей иные цели – реализацию объекта торгов.

Суд апелляционной инстанции, считает необходимым отметить следующее.

Как разъясняется в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не

принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) находит отражение также в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Использование одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на использование данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на использование земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе использовать земельный участок, занятый этим объектом.

Учитывая вышеуказанное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о законности передачи на торги недвижимого имущества без оценки и передачи права аренды земельного участка.

В силу изложенного коллегия судей критически относится к доводу апеллянта о том, что при реализации арестованного имущества также на торги было передано право аренды земельного участка, на котором расположено, здание, однако оценка прав аренды не была проведена.

Согласно пояснениям ответчиков на земельном участке 75:32:030865:134 располагается множество зданий принадлежащих должнику, межевание и выделение земельного участка под арестованным зданием (Здание нежилое, расположенное по адресу: Чита ул.Мостовая д.2 строение № 7.Площадь 1440.20 кв.м, кадастровый номер 75:32:030865:83) должником либо собственником земельного участка не производилось. Право аренды земельного участка на оценку и реализацию не передавалось.

Согласно экспертному заключению № 72/240125/2 от 25.01.2025 в отчете № 758/75 от 15 января 2024 эксперт использовал сравнительный подход, основанный на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами- аналогами, в ходе которого в соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки N 7 сделаны корректировки, включая корректировку на состав прав и корректировка на площадь (фактор масштаба). При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, экспертом применен метод корректировок.

При расчете рыночной стоимости учитывалось право пользования земельным участком, непосредственно под зданием ввиду принципа судьбы земельного участка, неразрывно связанного с расположенной на нем недвижимостью (т.7 л.д.107)

Отчет об оценке № 758/75 содержит сведения об объекте оценки: наименование: «хозяйственное ведение нежилого здания, площадью 1440,20 кв.м., кад.номер 75:32:030865:83, по адресу: <...>»; площадь «1440, кв.м». Экспертом при установлении рыночной стоимости объекта оценки исследовались объекты недвижимости схожие, в том числе: по площади, этажности, что подтверждается скриншотами объявлений (приложение к отчёту).

В материалы дела представлено Экспертное заключение № 72/240125/02 от 24 января 2025 на Отчёт об оценке № 758/75 подготовленного ООО «ЗСКЦ» в отношении: нежилого здания площадью 1440,2 кв.м, с кадастровым номером 75:32:030865:83, расположенного по адресу: <...>, установившее соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29.07.1998 в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, несостоятельны доводы администрации о недостоверности проведенной оценки имущества, по причине того, что на оценку были переданы сведения об ином имуществе.

Итоговая величина в отчёте (стоимость объекта оценки) соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

Согласно пояснениям ООО «ЗСКЦ» в Отчете № 758/75 от 15.01.2024 была выявлена техническая ошибка, не повлиявшая на результат оценки – в Отчете приложены фотографии не того объекта оценка. Вместе с тем, при оценке использовались фотографии спорного объекта оценки, расположенного по адресу: <...> (т.7 л.д.168).

Исследовав отчет об оценке, экспертное заключение на отчет об оценке в совокупности с иными доказательствами по делу, арбитражный суд пришел к выводу о том, что отчет об оценке соответствует требованиям, предъявляемым законом.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции также не усматривает оснований для удовлетворения заявленного истцом в апелляционном суде ходатайства о назначении по делу экспертизы.

10 июня 2024 года Решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю отказано в удовлетворении жалобы истца на действия предпринимателя ФИО3 по реализации имущества при организации и проведения электронного аукциона на право заключения договора купли - продажи: лот 3 - нежилое здание (гараж, административное здание), назначение: нежилое, 2 этажа (подземных нет), расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером 75:32:030865:83, площадью 1440,20 кв.м., право аренды земельного участка по адресу: <...>, кадастровый номер 75:32:030865:134.

29 октября 2024 года решением Арбитражного суда Пермского края отказано в удовлетворении требований истца о признании незаконным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю.

Исходя из положений пункта 7 части 1 статьи 64, частей 1, 3, 4 статьи 80 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника.

Порядок оценки имущества в рамках исполнительного производства установлен статьей 85 Закона об исполнительном производстве. Так согласно части 1 указанной статьи оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки отдельных видов имущества, в том числе вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей (пункт 7 части 2 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке; направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

Судебный пристав-исполнитель в соответствие с Законом об исполнительном производстве привлек оценщика, который определил актуальную рыночную стоимость непосредственно до начала процедуры проведения публичных торгов.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке, истцом в самостоятельном порядке не оспаривалась.

Доводы истца о несоразмерности арестованного имущества задолженности, не принимаются апелляционным судом во внимание ввиду следующего.

Реализация имущества должника осуществлялась в соответствии ч. 1 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ, согласно которой предусмотрено, что обращение взыскание на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что при наложении ареста на имущество в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, судебный пристав-исполнитель вправе в силу части 1 статьи 80 Закона об исполнительном производстве не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника, что само по себе не освобождает судебного пристава-исполнителя от обязанности в дальнейшем осуществить действия по выявлению иного имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в предыдущую очередь. При этом судебный пристав- исполнитель обязан руководствоваться частью 2 статьи 69 названного Закона, допускающей обращение взыскания на имущество в размере задолженности, то есть арест имущества должника по общему правилу должен быть соразмерен объему требований взыскателя.

Арест несоразмерен в случае, когда стоимость арестованного имущества значительно превышает размер задолженности по исполнительному документу при наличии другого имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание. В то же время такой арест допустим, если должник не предоставил судебному приставу-исполнителю сведений о наличии другого имущества, на которое можно обратить взыскание, или при отсутствии у должника иного имущества, его неликвидности либо малой ликвидности (п.41).

Истцом в материалы дела не представлено доказательств наличия имущества, на которое взыскание могло быть обращено в первую очередь, а также не представлено доказательств доведения до судебного пристава-исполнителя информации о наличии дебиторской задолженности, на которую в порядке части 2 статьи 76 Закона об исполнительном производстве могло быть обращено взыскание при наличии согласия взыскателя - путем внесения (перечисления) дебитором дебиторской задолженности на депозитный счет службы судебных приставов; либо при отсутствии согласия взыскателя или невнесении (неперечислении) дебитором дебиторской задолженности на депозитный счет службы судебных приставов - путем продажи дебиторской задолженности с торгов.

Как верно отмечено судом, иного способа обращения взыскания на имущество должника, кроме как реализация его путем проведения открытых торгов в форме аукциона, законодательством не предусмотрено.

Судебный пристав-исполнитель обязан принять меры для фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе.

Напротив, в случае несовершения судебным приставом-исполнителем предусмотренных исполнительным листом и Законом об исполнительном производстве исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения, судебному

приставу-исполнителю было бы вменено бездействие, выразившееся в неосуществлении своевременных мер по передаче в ТУ Росимущества документов, необходимых для реализации спорного имущества путем продажи посредством публичных торгов.

Кроме того, согласно постановлению от 15.05.2024 общий размер задолженности по сводному исполнительному производству муниципального бюджетного учреждения городского округа «Город Чита» «Дорожно-мостовое ремонтно-строительное управление» составляет 302 833 556,57 руб.

В отношении иных аргументов, приведенных истцом в обоснование доводов о недействительности торгов, суд, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, также пришел к обоснованному выводу о том, что при проведении торгов по реализации имущества МБУ «ДМРСУ» в рамках исполнительного производства, судебным приставом-исполнителем нарушений допущено не было.

Оснований для несогласия с указанными выводами суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы, приведенные заявителями в апелляционных жалобах, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм права.

Приведенные истцами в апелляционных жалобах доводы не опровергают обоснованность выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении норм действующего законодательства и по существу направлены на иную оценку доказательств и установленных обстоятельств по делу.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

При подаче апелляционной жалобы в соответствии с подпунктом 19 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплачивается государственная пошлина в размере 10 000 руб. для физических лиц (индивидуальных предпринимателей), для организаций - 30 000 руб.

В связи с тем, что муниципального бюджетного учреждения городского округа «Город Чита» «Дорожно-мостовое ремонтно-строительное управление» предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения апелляционной жалобы по настоящему делу, в удовлетворении апелляционной жалобы заявителю отказано, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в размере 30 000 рублей подлежит взысканию с исцта-1 в федеральный бюджет.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 марта 2025 года по делу № А78-6669/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с муниципального бюджетного учреждения городского округа «Город Чита» «Дорожно-мостовое ремонтно-строительное управление» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 30 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья О.А. Маркова

Судьи Е.В. Горбаткова

В.С. Ниникина