Решение от 30 августа 2022 г. по делу № А40-220210/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело № А40-220210/21-11-1432

30.08.2022

Резолютивная часть решения объявлена 23.08.2022

Решение в полном объеме изготовлено 30.08.2022


Арбитражный суд в составе: Судьи Дружининой В.Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАКСВЕЛ 1" (129110, МОСКВА ГОРОД, ПРОСПЕКТ МИРА, ДОМ 54, ЭТ/ПОМ/КОМ ППОДВАЛ/V/5А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.09.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности от 05.03.2021, паспорт,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 19.11.2021, паспорт

эксперты: ФИО4, паспорт

ФИО5, паспорт

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАКСВЕЛ 1" обратилось в Арбитражный суд города Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий возникших между Департаментом городского имущества города Москвы и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАКСВЕЛ 1" при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью общей площадью 172,2 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0005006:5511, расположенного по адресу: <...>, установив спорные условия Договора в следующей редакции:

пункт 3.1 Договора: «Цена Объекта составляет 16 418 350 (шестнадцать миллионов четыреста восемнадцать тысяч триста пятьдесят) рублей 38 копеек без учета НДС, в соответствии с судебной оценочной экспертизой по делу № А40-220210/21-11-1432, выполненной ООО «Интеллектинвестсервис».

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 с. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

пункт 3.2. Договора: «Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключении»

пункт 3.4 Договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят их оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 195 456 (сто девяносто пять тысяч четыреста пятьдесят шесть) рублей 55 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Между ООО «МАКСВЕЛ 1» (далее - Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы от 27 июня 2003 г. № 00-323/03 (далее - Договор). Предметом договора является нежилое помещение, общей площадью 172,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы. На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, в связи с чем, в личном электронном кабинете Истца письмом от 12.08.2021 №33-5-50694/21-(0)-9.

Согласно п.3.1. проекта договора выкупная цена объекта составила 55 337 000 (пятьдесят пять миллионов триста тридцать семь тысяч) рублей 00 копеек.

Согласно п. 3.4. проекта договора ежемесячный платеж определен Департаментом в размере 922 283 (девятьсот двадцать две тысячи двести восемьдесят три) рубля 34 копейки.

Не согласившись с предложенными условиями п.3.1. и п.3.4. Договора Истец 31.08.2021 г. представил подписанный договор с протоколом разногласий в части п. 3.1. и 3.4, которым предложило установить стоимость нежилого помещения в размере 9 729 466 (девять миллионов семьсот двадцать девять тысяч четыреста шестьдесят шесть) рублей 21 копейка; а ежеквартальные платежи установить в размере 162 157 (сто шестьдесят две тысячи сто пятьдесят семь) рублей 00 копеек плюс проценты за предоставленную рассрочку на остаток долга соответственно.

Письмом от 02.09.2021 №33-5-50694/21-(0)-11 Департаментом в предоставлении государственной услуги отказано.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного обществом нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Согласно отчету об оценке от 30.08.2021 г. №16/2021-0, выполненного ООО Консалтинг Групп «ПраймАудит» (далее - отчет об оценке), рыночная стоимость имущества по состоянию на 20.05.2021 - на дату подачи арендатором заявления о реализации своего преимущественного права, составляет 13 771 741 (тринадцать миллионов семьсот семьдесят одна тысяча семьсот сорок один) рубль 00 копеек (без учета НДС).

Кроме того, в соответствии с письмом Департамента от 28.11.2008 г. № Ц/08/6813 ООО «МАКСВЕЛ 1» были произведены неотделимые улучшения на общую сумму 4 042 274 (четыре миллиона сорок две тысячи двести семьдесят четыре) рубля 79 копеек (подтверждающие документы прилагаются к исковому заявлению).

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, итоговая стоимость объекта составляет 13 771 741,00 - 4 042 274,79 = 9 729 466 (девять миллионов семьсот двадцать девять тысяч четыреста шестьдесят шесть) рублей 21 копейка.

На основании статьи 12 Закона №135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку отчет об оценке, представленный Департаментом, с точки зрения достоверности определения итоговой величины рыночной стоимости имущества не имеет приоритета перед отчетом об оценке, представленного истцом, на основании статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора в отношении пункта 3.1, следует урегулировать, установив следующую редакцию: «3.1. Цена Объекта 9 729 466 (девять миллионов семьсот двадцать девять тысяч четыреста шестьдесят шесть) рублей 21 копейка (без учета НДС) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.08.2020 г. №16/2021-0, выполненным ООО КГ «ПРАЙМАУДИТ» за вычетом стоимости неотделимых улучшений (в сумме 4 042 274,79 руб.).

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется».

2) по пункту 3.4 договора:

Согласно статье 5 Федерального закона оплата, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества при реализации преимущественного права, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку), а также срока рассрочки принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства.

Интересам Общества соответствует оплата цены приобретаемого имущества в рассрочку посредством ежемесячных выплат в течение пяти лет.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора в отношении пункта 3.4, следует урегулировать, установив следующую редакцию:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с. даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 162 157 (сто шестьдесят две тысячи сто пятьдесят семь) рублей 00 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как установлено ст. 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно с п. 2 ст. 9 закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании п. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

В то же время п. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ устанавливает право субъекта малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Пункт 2 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Следовательно, при несогласии с предложенной в оферте Департамента городского имущества г. Москвы (проекте договора) ценой выкупа имущества, в том числе, в связи с недостоверностью произведенной рыночной оценки, субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать способ защиты права на выкуп, предусмотренный п. 2 ст. 445 ГК РФ, то есть посредством передачи возникших разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым просил суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.02.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Интеллектинвестсервис».

Перед экспертом поставлен вопрос «1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 172,2 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0005006:5511, расположенного по адресу: <...> по состоянию 20.05.2021 г.?

2.Какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении с кадастровым номером 77:01:0005006:5511, общей площадью 172,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 20.05.2021 г.?»

Согласно представленному судебному заключению эксперта, следует, что рыночная стоимость нежилого помещения: общей площадью 172,2 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0005006:5511, расположенного по адресу: <...> по состоянию 20.05.2021 г., составляет 16 418 350 руб. 38 коп.(без учета НДС).

Возражений относительно судебного заключения от сторон не поступило.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Максвел 1» (ИНН <***> ОГРН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***> ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью общей площадью 172,2 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0005006:5511, расположенного по адресу: <...>, установив спорные условия Договора в следующей редакции:

пункт 3.1 Договора: «Цена Объекта составляет 16 418 350 (шестнадцать миллионов четыреста восемнадцать тысяч триста пятьдесят) рублей 38 копеек без учета НДС, в соответствии с судебной оценочной экспертизой по делу № А40-220210/21-11-1432, выполненной ООО «Интеллектинвестсервис».

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 с. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

пункт 3.2. Договора: «Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключении»

пункт 3.4 Договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят их оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 195 456 (сто девяносто пять тысяч четыреста пятьдесят шесть) рублей 55 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАКСВЕЛ 1" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.09.2002, ИНН: <***>) госпошлину в размере 6 000 руб. (Шесть тысяч рублей 00 копеек), судебные издержки в размере 45 000 руб. (Сорок пять тысяч рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья: В.Г. Дружинина