Постановление от 11 сентября 2025 г. по делу № А56-74779/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

12 сентября 2025 года Дело № А56-74779/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Нестерова С.А., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Проектно-производственная компания «Регион» ФИО1 (доверенность от 01.10.2024), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 27.12.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2025 по делу № А56-74779/2024,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Проектно-производственная компания «Регион», адрес: 196128, Санкт-Петербург, Варшавская <...>, лит. А, пом. 10А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Комитет), со следующими требованиями:

- признать незаконным решение Комитета, выраженное в письме от 26.04.2024 № 05-26-37761/24-0-8, об отказе в предоставлении Обществу в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 5601 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015108:2236, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Б;

- обязать Комитет устранить допущенное нарушение прав заявителя путем подготовки распоряжения о передаче указанного земельного участка в собственность Обществу и направления в тридцатидневный срок Обществу проекта договора купли-продажи;

- взыскать с Комитета в пользу Общества 100 000 руб. в случае неисполнения решения суда в установленный решением срок, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда - по 10 000 руб. в день до момента фактического исполнения решения суда.

Решением от 26.12.2024 требования Общества удовлетворены; установлена судебная неустойка за неисполнение судебного акта в определенный судом срок в размере 10 000 руб., а в случае дальнейшего

неисполнения решения суда – по 1000 руб. в день до момента фактического исполнения решения суда; в удовлетворении остальной части заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2025 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, имеющимися в деле документами подтверждается несоответствие фактического использования земельного участка установленному виду его разрешенного использования (для размещения объектов связи), а также градостроительной документации (материалам проекта планировки территории); расположение южной части спорного участка в красных линиях Экспедиторского проезда подтверждается заключением профильного комитета, на котором было основано оспариваемое решение Комитета.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу с 01.09.2008 принадлежат на праве собственности следующие нежилые здания, находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, <...>:

- техническое здание усилительного пункта площадью 418 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015108:2018 (лит. Б);

- здание дизельной площадью 111,4 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015108:2020 (лит. Д);

- здание котельной площадью 56,7 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015108:2027 (лит. Е).

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 5601 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015108:2236, относящемся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для размещения объектов связи».

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 10.04.2024 о предоставлении на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 78:42:0015108:2236 для целей использования под объект связи, в состав которого входят указанные выше отдельно стоящие здания.

Письмом от 26.04.2024 Комитет сообщил Обществу об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на основании пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку фактическое использование земельного участка не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН); не представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность Обществу объекта недвижимости с кадастровым номером 78:42:0015108:2120, расположенного в границах испрашиваемого участка, и входящего в его состав помещения с кадастровым номером 78:42:0015108:2124; южная часть

испрашиваемого участка расположена в красных линиях Экспедиторского проезда.

Общество, считая, что у Комитета не имелось оснований для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату без торгов, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи продажи земельных участков без проведения торгов. В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках публичной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Предоставление земельного участка в собственность за плату, в аренду без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли- продажи, договор аренды земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

По сведениям ЕГРН, земельный участок площадью 5601 кв. м с кадастровым номером 78:42:0015108:2236 поставлен на государственный кадастровый учет 19.09.2014; имеет вид разрешенного использования «для размещения объектов связи».

Согласно заключению Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2015 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» испрашиваемый земельный участок расположен в функциональной зоне Д – общественно-деловой зоне. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, участок расположен в территориальной зоне ТД1-2_1 – общественно-деловой подзоне объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных в зоне влияния кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Суды, признавая оспариваемый отказ Комитета незаконным и удовлетворяя требования Общества, указали со ссылкой на правовую позицию, сформулированную в обзорах судебной практики, что вне зависимости от последующего изменения градостроительных регламентов собственник объекта

недвижимости вправе использовать земельный участок, занятый этим объектом, в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН; поскольку фактическое использование земельного участка соответствует виду его разрешенного использования по сведениям ЕГРН, у Комитета отсутствовали основания для отказа в предоставлении земельного участка по мотиву несоответствия заявленных целей его использования виду разрешенного использования.

Относительно двух других содержащихся в письме Комитета от 26.04.2024 оснований отказа в дело представлены соответствующие документы, подтверждающие, что объект с кадастровым номером 78:42:0015108:2120 и входящее в его состав помещение с кадастровым номером 78:42:0015108:2124 находятся за пределами спорного участка; с учетом допустимой среднеквадратической погрешности отсутствует пересечение красной линии с земельным участком.

Между тем суды, признавая оспариваемое решение Комитета незаконным по основаниям, связанным с разрешенным использованием земельного участка, не учли, что в данном случае Комитет, отказывая в предоставлении участка в собственность без проведения торгов, ссылался на несоответствие именно фактического использования участка виду его разрешенного использования и указанным в заявлении целям (для размещения объектов связи), а не измененным градостроительным регламентам.

В силу пункта 1 статьи 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относятся принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5); принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8).

Из указанных принципов следует, что правовой режим земельного участка и правовой режим расположенного на нем здания взаимосвязаны и взаимообусловлены, и это означает, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (зданий, сооружений) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Земли, относящиеся к соответствующей категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

По сведениям ЕГРН, в отношении спорного участка установлен вид разрешенного использования «для размещения объектов связи».

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, к общему виду разрешенного использования «производственная деятельность» (код 6.0) относится вид разрешенного использования «связь» (код 6.8), предполагающий

размещение на земельном участке объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания. Вид разрешенного использования «оказание услуг связи» (код 3.2.3) предполагает размещение на участке зданий, предназначенных для размещения пунктов оказания услуг почтовой, телеграфной, междугородней и международной телефонной связи.

Как следует из выписок из ЕГРН, принадлежащие Обществу здания построены в 1950 году, право собственности Общества на них зарегистрировано в 2008 году. Комитет в обоснование несоответствия фактического использования земельного участка не только градостроительной документации, но и установленному виду его разрешенного использования ссылался на акты обследования, согласно которым здания усилительного пункта и котельной (лит. Б, Е) не используются, здание дизельной (лит. Д) используется для хранения. Общество не отрицало, что здания фактически не используются по причине их ненадлежащего технического состояния, поясняло, что использование зданий возможно только после их реконструкции.

Суды сделали вывод о соответствии фактического использования земельного участка виду его разрешенного использования без выяснения обстоятельств использования участка, без исследования документов о фактическом состоянии участка и оценки соответствующих доводов заинтересованного лица. Общество, ссылаясь на необходимость реконструкции зданий в целях их последующей эксплуатации, не раскрыло, по какому назначению планируется использовать здания после реконструкции.

Ссылка судов на положения части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ и разъяснения, приведенные в пункте 34 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, в настоящем случае некорректна, поскольку данные норма и разъяснения направлены на защиту права собственников объектов недвижимости использовать принадлежащие им объекты и земельные участки под этими объектами в соответствии с тем видом разрешенного использования, который правомерно сложился до изменения градостроительных регламентов, но не применимы для обоснования права лица, использующего объект недвижимости и земельный участок не по ранее установленному виду разрешенного использования, требовать предоставления такого участка в собственность до осуществления предусмотренных законодательством действий, направленных на установление надлежащего вида использования и внесение соответствующих сведений в ЕГРН.

При таком положении выводы судов нельзя признать соответствующими нормам права и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене. Поскольку для правильного разрешения спора требуется проверить фактические обстоятельства, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо по результатам исследования и оценки доказательств, имеющихся в деле и дополнительно представленным, установить, как Общество фактически использует находящиеся на участке здания и земельный участок, можно ли считать такое использование соответствующим установленному виду разрешенного использования участка; по выяснении этого вопроса проверить правомерность оспариваемого отказа Комитета по основанию, предусмотренному пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ; с учетом изложенного выше

разрешить спор.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2025 по ходатайству Комитета исполнение решения от 26.12.2024 было приостановлено до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. Поскольку по результатам рассмотрения кассационной жалобы судебные акты отменены, исполнение по ним не производится.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2025 по делу № А56-74779/2024 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи С.А. Нестеров Е.В. Чуватина