Постановление от 5 мая 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru


адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-12673/2026
06 мая 2026 года
г. Москва
Дело № А40-2551/23


Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2026 года Постановление изготовлено в полном объеме 06 мая 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ж.В. Поташовой,

судей А.С. Маслова и Ю.Н. Федоровой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.С. Чапего,


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1

на определение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2026 по делу № А40-2551/23,

об отказе в удовлетворении заявления финансового управляющего ФИО2 о признании недействительными сделками: договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2020, заключенный между ФИО1 и ФИО3 и применении последствий их недействительности,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО1,


при участии в судебном заседании:

от ФИО1 – ФИО4 по дов. от 08.02.2024

от ИП ФИО3 – ФИО5 по дов. от 15.12.2025

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

решением Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2023 в отношении должника ФИО1 введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО2.

В рамках указанного дела финансовый управляющий ФИО2 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительными сделками: договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2020, заключенный между ФИО1 и ФИО3, и применении последствий их недействительности.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2026 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО1 обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2026.


В апелляционной жалобе должник ФИО1 указывает, что договор является притворной сделкой, прикрывающей заём и залог помещений: ФИО3 выдал 10 млн руб. под 5% в месяц, оформив помещения в свою собственность. Факт заёмных отношений подтверждается смс-перепиской, аудиозаписью, показаниями свидетелей и возбуждённым уголовным делом.

Апеллянт указывает, что рыночная стоимость помещений (8,26 млн руб. и 21,76 млн руб.) значительно превышала сумму займа, а после сделки должник продолжал пользоваться помещениями, сдавать их в аренду и нести расходы. Суд не дал оценки представленным доказательствам и необоснованно отказал в повторной экспертизе.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержала по мотивам, изложенным в ней.

Представитель ИП ФИО3 – ФИО5 возражала на доводы апелляционной жалобы, указывая на ее необоснованность. Просила определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ. Законность и обоснованность определения проверены в соответствии со ст. 266, 268 АПК РФ.

Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, с учетом установленных обстоятельств по делу, апелляционный суд считает доводы жалобы необоснованными в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2020 ФИО1 (продавец, должник) продал, а ФИО3 (покупатель, ответчик) приобрел в собственность нежилое помещение по адресу: г. Москва, Солнцево, ул. Волынская, д. 9, пом. XIVa, площадью 68,1 кв.м., кадастровый номер 77:07:0015003:5906 (стоимость 3 000 000 руб.), и нежилое помещение по адресу: <...>, помещение 5М, площадью 80,5 кв.м., кадастровый номер 77:01:0006017:3339 (стоимость 7 000 000 руб.).

Определением суда от 09.10.2024 назначена судебная экспертиза по вопросу рыночной стоимости указанного имущества на дату сделки. Проведение поручено эксперту ФИО6 (АНО «Лаборатория экспертных исследований «Центр»).

По результатам экспертизы установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения по ул. Волынской составляет 4 210 325 руб., по ул. Летниковской — 8 241 344 руб. Общая рыночная стоимость составляет 12 451 669 руб., тогда как договорная цена — 10 000 000 руб. Разница составляет 19%, что не превышает критерия существенного расхождения (20–30%).

С учетом выводов эксперта суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что факт причинения вреда имущественным правам кредиторов, а также наличие признаков неплатежеспособности должника на дату совершения сделки финансовым управляющим не доказаны.

Основания для признания сделки недействительной по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, а также по ст. 10, 168, 170 ГК РФ отсутствуют.


Как указывает должник, на момент заключения договора купли-продажи двух нежилых помещений (11.08.2022), должник находился в тяжелом имущественном положении. Имевшийся у Должника доход не позволял исполнить данные обязательства. Данный довод подтверждается представленным финансовым управляющим заключением по результату анализа финансового состояния Должника.

Вместе с тем, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда г. Москвы от 11.07.2025, принятого по результатам рассмотрения заявления финансового управляющего об оспаривании договора купли-продажи от 30.10.2020, заключенному между ФИО1 и ФИО7, установлено, что Должник обладал имуществом, как на момент совершения спорной сделки, так и после ее совершения, за счет которого Кредиторы имели возможность получить полное удовлетворение своих требований по обязательствам Должника, поскольку 30.10.2020 года между ФИО1 и ФИО7 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому было продано Должником недвижимого имущества на сумму 4 868 000 рублей.

Исходя из данного судебного акта следует, что должник на момент совершения оспариваемой сделки с ФИО3 обладал недвижимым имуществом как минимум на 4 868 000 рублей, за счет которого Кредиторы могли получить удовлетворение своих требований.

Должник после продажи объектов недвижимости ФИО7 получил от последней встречное исполнение в размере 4 868 000 рублей, которым также мог исполнить в полном объёме имеющиеся неисполненные обязательства перед Кредиторами на сумму 4 069 792,09 руб., и после проведения расчётов с кредиторами у должник остались бы денежные средства в размере более 800 000 руб.

В оспариваемом договоре купли-продажи от 11.08.2020 г. имеется пункт 2.3., согласно которому оплата по настоящему Договору произведена Покупателем полностью до подписания настоящего Договора. Согласно пункту 2.1. по соглашению сторон недвижимого имущества составляет 10 000 000 рублей 00 копеек.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 № 310- ЭС21- 28189, оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям статьи 421 ГК РФ о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору. Договор удостоверен нотариально, что свидетельствует о фиксации факта соответствия содержания договора реальному волеизъявлению сторон. Цена договора определена сторонами конкретно и ясно, не подразумевает какого-то двоякого толкования.

Кроме того, наличие в договоре оговорки о получении оплаты, возлагает на истца обязанность доказать тот факт, что указанную оплату он не получал (Определение Верховного Суда РФ от 28.09.2021 № 305-ЭС21-8014).

В материалах дела имеется расписка, подтверждающая получения Должником от Ответчика в счёт проданного недвижимого имущества 10 000 000 руб. и передаточный акт.

При этом судом не оставлено без внимания, что Должником не заявлено ходатайство о фальсификации расписки, тем самым Должником не опровергается факт получения от Ответчика суммы, обозначенной в оспариваемом договоре купли-продажи.


Следовательно, судом верно установлен факт встречного исполнении по договору купли-продажи от 11.08.2020 г. в размере 10 000 000 рублей 00 копеек. Полученные денежные средства Должником по договору купли-продажи от 11.08.2022 г. в размере 10 000 000 рублей позволяли Должнику прекратить обязательства перед кредиторами в полном объеме, что не было осуществлено Должником.

В обоснование жалобы Должник указывает, что фактически помещения перешли в собственность ФИО3 безвозмездно, поскольку полученные ФИО1 по расписке 10 000 000 руб. являлись заемными денежными средствами, а не оплатой помещений, и данные денежные средства были практически все возвращены ФИО1 ФИО3 как возврат займа с процентами.

Доводы о том что полученные денежные средства в размере 10 000 000 рублей являются заемными, Ответчик заключал с Должником как договор купли-продажи недвижимого имущества, так и договоры займа, договор купли-продажи фиктивный и имел под собой цель обеспечение кредита залогом отклоняются.

Приложенная переписка Должником содержит диалоги, которые касаются займов Должника и иную информацию, которая отношения к делу не имеет.

Суд верно пришел к выводу о том, что заявитель не представил доказательств того, что стороны оспариваемых сделок прикрывали иную волю участников сделок, преследуя какой-либо материальный интерес, в связи с чем невозможно сделать вывод о намерении сторон совершить притворную сделку в целях реализовать какой-либо противоправный интерес, в данном случае нарушив права иных кредиторов должника.

Должник в обоснование довода указывает, что требованием ФИО3 было то, чтобы сумма займа была равна примерно 50% от рыночной стоимости закладываемого имущества по фиктивному договору купли-продажи.

Судом правомерно отклонен данный довод Должника так как он опровергается выводами эксперта о том, что в действительности установленная оспариваемым договором цена соответствует рыночной.

Отклоняется довод апеллянта, что рыночная стоимость отчужденных помещений была существенно выше 10 000 000 руб.: согласно заключению № 23-1002/4 рыночная стоимость помещения по ул. Волынской д. 9 на 11.08.2020г. составляла 8 260 000 руб. (Том 1 л.д. 13), согласно заключению № 23-1002/5 рыночная стоимость помещения по ул. Летниковская, 4 составляла 21 764 000 руб. (Том 1 л.д. 34), то есть цена по оспариваемому договору была ниже рыночной стоимости на 70%, что также подтверждает безвозмездный и притворный характер сделки.

Вышеуказанный довод опровергается заключением эксперта, согласно которому на дату заключения оспариваемой сделки рыночная стоимость нежилого помещения, кадастровый номер 77:07:0015003:5906, местоположение: г. Москва, Солнцево, ул. Волыская, д. 9, пом. XIVа, площадью 68.1 кв.м., составляет 4 210 325 руб. Рыночная стоимость нежилого помещения, кадастровый номер 77:01:0006017:3339, адрес: г. Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Замоскворечье, ул. Летниковская, д. 4, стр. 5, пом. 5М, площадью 80.5 кв.м., составляет 8 241 344 руб.

Таким образом, общая стоимость недвижимого имущества составляет 12 451 669 руб., в то время как цена оспариваемой сделки составляет 10 000 000 руб. Т.е. разница между договорной ценой и рыночной составляет 2 451 669 руб., что менее 30 % от условий оспариваемой сделки (30% от 12 451 669 руб. составляет 3 735 500, 7 руб.).

Как верно установлено судом, в рассматриваемом случае разница между рыночной стоимостью, определенной экспертом, и договорной стоимостью, составляет 19 %.

Таким образом расхождение между рыночной стоимостью на дату совершения сделки и суммой, полученной Должником по оспариваемой сделке, не превышает 20- 30 %.


Суд данном случае применяет правовой подход о критериях недобросовестности контрагента при занижении цены, приведенный в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 305- ЭС21-19707, в соответствии с которым, по общему правилу, об этом свидетельствует кратность занижения цены сделки, чего в настоящем случае не установлено.

Ссылка Должника на заключение № 23-1002/5 и заключение № 23-1002/4 с указанием рыночной стоимости отличной от установленной Заключением Эксперта не является основанием для признания Заключения эксперта недопустимым доказательством.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Следовательно, данные доказательства должны оцениваться в совокупности с иными доказательствами, поскольку в деле имеется также внесудебное заключение независимой экспертной организации ООО «Алгоритм-Лаборатория Экспертных решений» (ИНН: <***>).

Согласно отчетам об оценке, стоимость двух объектов недвижимости составляет 13 440 000 руб., данная рыночная стоимость не превышает допустимого расхождения рыночной стоимости установленной заключением Эксперта, что подтверждает его достоверность.

Таким образом материалами дела не доказан факт причинения вреда имущественным правам кредиторов, в то время как согласно в п. 12 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023) в отсутствие у сделки признаков причинения вреда имущественным правам кредиторов иные обстоятельства, совокупность которых является основанием для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, не имеют правового значения.

Материалы дела не содержат доказательства подтверждающие, что Должник после совершения спорной сделки фактически пользовался имуществом.

Ссылка апеллянта на доверенность выданную ФИО3 ООО «Бэкграунд» на представление интересов по всем вопросам сдачи за цену и на условиях по своему усмотрению в аренду, принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений, расположенных не свидетельствует об фактическом пользовании.

Данная доверенность выдана с целью организации сдачи помещений в аренду и не может толковаться иным способом.

В апелляционной жалобе должник указывает, что 19.02.2021 ФИО3 предоставил ФИО1 еще один займ (именуемый в смс-переписке и разговоре между ФИО3 и ФИО1 «второй займ») в размере 9 000 000 руб. под 5% в месяц. В обеспечение этого займа также были заключены: фиктивный договор купли-продажи двух помещений: <...>, кадастровый номер 77:04:0004027:12385 и <...>, кадастровый номер 77:03:0005016:6761, находящихся в собственности ФИО7, знакомой ФИО1, фиктивный договор купли-продажи от 28.04.2021 на 2 объекта недвижимости – <...>, кадастровый номер 77:06:0008006:10663 и <...>, кадастровый номер


77:03:0006001:3904 находящихся в собственности знакомой ФИО1 ФИО7.

По мнению апеллянта, обеспечение Договора займа заключенным с ФИО3, заключается в передачи имущества знакомой ФИО1 - ФИО7.

Цель любого обеспечения - получение исполнения обязательства.


Передача третьему лицу (знакомой ФИО1) помещений не могло обеспечить возврат займа ФИО3, реальность указанных сделок установлена определением Арбитражного суда г. Москвы от 11.07.2025, принятого по результатам рассмотрения заявлению финансового управляющего об оспаривании договора купли-продажи от 30.10.2020, заключенному между ФИО1 и ФИО7

Как указывал ответчик и верно установлено судом, ФИО3 заключал с Должником как оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества, так и договоры займа как самостоятельные сделки, не связанные с оспариваемым договором.

Указанные договоры займа не относятся к существу расчетов по договору купли-продажи и являлись несвязанными с оспариваемым договором гражданско-правовыми отношениями. Более того, поведение Должника после заключения сделки, давало основание ФИО3 полагать, что заключен именно самостоятельный договор купли-продажи, а не сделка в обеспечение обязательства по договору займа.

Доводы апелляционной жалобы по существу не опровергают выводы суда первой инстанции, а направлены на переоценку исследованных судом обстоятельств дела и представленных доказательств.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого определения суда первой инстанции не имеется, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266–269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда города Москвы от 06.02.2026 по делу № А40-2551/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Ж.В. Поташова

Судьи: А.С. Маслов

Ю.Н. Федорова