Решение от 24 апреля 2019 г. по делу № А51-806/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-806/2019
г. Владивосток
24 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2019 года .

Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Баланец А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Силк Вэй Констракшн» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 12.02.2018)

к Управлению муниципальной собственности Администрации г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации 04.08.2000, дата присвоения ОГРН 28.01.2003)

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 04.03.2005), Муниципальное бюджетное образовательное учреждение дополнительного образования «Центр дополнительного образования детей «Смена» г. Владивостока»

о признании незаконным отказа, выраженного письмом № 17814/20 от 14.12.2018, в предоставлении в аренду земельного участка, и обязании в семидневный срок предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:040009:231, расположенный по адресу: <...>, площадью 2402 кв.м., с видом разрешенного использования: «Среднеэтажная жилая застройка», цель предоставления в соответствии с соглашением: «для строительства жилого комплекса в районе ул. Писаревская, г. Владивосток»,

при участии в заседании: от ответчика – главный специалист 1 разряда правового управления ФИО2 (доверенность от 10.01.2019 № 28/1-73), от АО «КРДВ» - главный юрисконсульт отдела ФИО3 (доверенность от 25.09.2018 № 154/2018)

установил:

заявитель обратился в арбитражный суд с указанным требованием.

В судебное заседание не явились заявитель и третье лицо, извещенные надлежаще, в соответствии с частями 3, 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Согласно заявлению и пояснениям ООО «Силк Вэй Констракшн», данным в ходе судебного разбирательства, Общество считает, что Управление неправомерно отказало в предоставлении спорного земельного участка резиденту свободного порта Владивосток, так как строительство жилого комплекса в районе ул. Писаревская в г. Владивостоке является целью его инвестиционной деятельности, отраженной в соглашении об осуществлении деятельности резидента СПВ, и конкретизировано в бизнес-плане, прилагаемом к нему.

Заявитель полагает, что статус испрашиваемого земельного участка как территории общего пользования документально не прдтвержден, кроме того, в заявлении о предоставлении земельного участка Общество ставило также вопрос об изменении вида его разрешенного использования.

По мнению заявителя, тот факт, что ранее в отношении земельного участка принималось решение о его предоставлении некоммерческой организации, не имеет значения для рассмотрения дела, поскольку постановление о предоставлении земельного участка реализовано не было, право постоянного (бессрочного) пользования не зарегистрировано, а потому не возникло и не могло перейти к правопреемнику этой организации.

Ответчик требование не признал, ссылаясь на то, что соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, заключенное заявителем, не содержит указания на такой вид деятельности, как строительство жилого комплекса, в нем предусмотрены лишь покупка и продажа собственного недвижимого имущества, аренды и управление собственным или арендованным имуществом. Следовательно, по мнению Управления, заявитель не вправе получить спорный земельный участок в аренду без проведения торгов.

Также ответчик указал, что спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:040009:231 был сформирован и поставлен на кадастровый учет на основании постановления администрации г. Владивостока от 23.06.2006 № 1251 о его предоставлении Межшкольному учебному комбинату Первореченского района для иных целей. Законодательством не предусмотрена обязанность собственника публично-правового образования изменять вид разрешенного использования земельного участка, при этом несоответствие вида разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, в силу закона является основанием для отказа в его предоставлении.

Кроме того, ответчик ссылается на то, что спорный участок относится к землям общего пользования, так как им беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. Также на них расположены металлические гаражи, в границах участка расположены инженерные сети: подземные линии электропередачи напряжением 0,4 кВ и 6 кВ, воздушные линии связи, трубопроводы водоснабжения, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации, теплотрасса.

АО «Корпорация развития Дальнего Востока» поддержало позицию заявителя, указав, что строительство жилого комплекса в районе ул. Писаревской в г. Владивостоке составляет предмет соглашения об осуществлении деятельности резидента СПВ.

Утверждает, что виды разрешенного использования земельного участка должны устанавливаться в соответствии с правилами землепользования и застройки; в спорном же случае вид разрешенного использования «под размещение площадки для проведения физкультурно-спортивных мероприятий» не входит в перечень видов разрешенного использования земельных участков территориальной жилой зоны многоэтажных жилых домов (Ж-4). Напротив, тот вид, для которого спорный земельный участок испрашивался ООО «Силк Вэй Констракшн», является одним из основных видов разрешенного использования для данной зоны.

МБОУ ДО «Центр дополнительного образования детей «Смена» г. Владивостока» в письменных возражениях на заявление указало, что является правопреемником Межшкольного учебного комбината Первореченского района, которому был предоставлен спорный земельный участок. В настоящее время участок планируется использовать под организацию автодрома, детского автогородка, проведения мероприятий по профилактике детского дорожно-транспортного травматизма.

При рассмотрении дела суд установил, что Общество с ограниченной ответственностью «Силк Вэй Констракшн» является резидентом свободного порта Владивосток на основании заключенного с Акционерным обществом «Корпорация развития Дальнего Востока» соглашения от 16.10.2018 № СПВ-957/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, внесено в реестр резидентов СПВ, что подтверждается свидетельством № 25000000957.

Согласно указанному соглашению резидент принял на себя обязательство по реализации инвестиционного проекта «Строительство жилого комплекса в районе ул. Писаревская, г. Владивосток» (пункт 1.1); данная деятельность осуществляется на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040009:231 площадью 2402 кв.м по адресу <...> (пункт 1.4).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31.08.2018 № 99/2018/157215451 он находится в собственности муниципального образования город Владивосток.

21.11.2018 ООО «Силк Вэй Констракшн» обратилось в Управление муниципальной собственности администрации г. Владивостока с заявлением о приведении вида разрешенного использования данного земельного участка в соответствие с регламентом территориальной зоны Ж-4, путем установления вида «среднеэтажная жилая застройка», и предоставлении данного земельного участка в аренду на срок действия инвестиционного соглашения для строительства жилого комплекса в районе ул. Писаревская.

Письмом от 14.12.2018 № 17814/20 Управление отказало в предоставлении земельного участка со ссылкой на отсутствие в соглашении об осуществлении деятельности резидента СПВ, заключенном ООО «Силк Вэй Констракшн», такого вида деятельности, как строительство жилого комплекса, а также на принадлежность земельного участка к территории общего пользования.

Посчитав, что отказ в предоставлении земельного участка не соответствует закону и нарушает права и законные интересы ООО «Силк Вэй Констракшн»», Общество оспорило его в арбитражном суде.

Исследовав по правилам главы 7 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, проанализировав оспариваемое решение, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования заявителя в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 ЗК РФ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется заинтересованному лицу в аренду на основании договора, заключаемого на торгах, проводимых в форме аукциона. Без проведения торгов договоры аренды указанных земельных участков заключаются в случаях, перечисленных в пункте 2 данной статьи Кодекса. К таким случаям в числе прочих подпунктом 33 указанной нормы отнесено предоставление земельного участка в аренду резиденту свободного порта Владивосток на территории порта Владивосток.

В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток» под свободным портом Владивосток понимается часть территории Приморского края, на которой в соответствии с данным законом и иными федеральными законами устанавливаются меры государственной поддержки предпринимательской деятельности.

На территории свободного порта Владивосток допускается осуществление любой не запрещенной законодательством РФ предпринимательской деятельности (часть 1 статьи 6 Закона № 212-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 10 данного закона под резидентом свободного порта Владивосток понимается индивидуальный предприниматель или являющееся коммерческой организацией юридическое лицо, государственная регистрация которых осуществлена на территории свободного порта Владивосток согласно законодательству Российской Федерации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), которые заключили в соответствии с данным законом соглашение об осуществлении деятельности и включены в реестр резидентов свободного порта Владивосток.

Ответчик верно ссылается на то, что при отсутствии в соглашении об осуществлении деятельности резидента СПВ соответствующего вида деятельности лицо, хотя бы наделенное статусом резидента СПВ, не приобретает право на заключение договора аренды земельного участка вне конкурсных процедур, поскольку это прямо следует из пункта 3 статьи 12 Закона № 212-ФЗ.

Вместе с тем, суд отклоняет довод ответчика об отсутствии в соглашении об осуществлении деятельности резидента СПВ от 16.10.2018 № СПВ-957/18 указания на строительство жилого комплекса.

Действительно, в силу пункта 1.4 данного соглашения резидент осуществляет деятельность, указанную в пункте 1.3 соглашения, в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040009:231. При этом согласно пункту 1.3 соглашения резидент в рамках нового инвестиционного проекта осуществляет следующие виды деятельности: покупка и продажа собственного недвижимого имущества; аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Однако в соответствии с пунктом 1.1 соглашения резидент реализует инвестиционный проект «Строительство жилого комплекса в районе улицы Писаревская, г. Владивосток», что составляет собственно предмет инвестиционной деятельности резидента. Создание объекта недвижимости конкретизировано в положениях бизнес-плана, являющегося приложением к данному соглашению, в том числе описано в пункте 2.1 бизнес-плана.

Подпунктом 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом «О свободном порте Владивосток».

Порядок предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов урегулирован статьей 39.14 ЗК РФ, а основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определены в статье 39.16 Кодекса.

В числе таких оснований указаны случаи, когда указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 Кодекса (пункт 2); разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14).

Как следует из материалов дела, ранее спорная территория постановлением администрации г. Владивостока от 23.06.2006 № 1251 была предоставлена Муниципальному общеобразовательному учреждению «Межшкольный учебный комбинат Первореченского района г. Владивостока» в постоянное (бессрочное) пользование под размещение площадки для проведения физкультурно-спортивных мероприятий, после чего земельный участок 15.02.2008 был поставлен на кадастровый учет с соответствующим видом разрешенного использования.

Право постоянного (бессрочного) пользования образовательного учреждения на данный земельный участок до настоящего времени не зарегистрировано.

К основаниям возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отнесены в том числе решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование (подпункт 1 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Однако закон связывает отказ в предоставлении земельного участка в аренду не с наличием прав иных лиц на испрашиваемый земельный участок, а с самим фактом его предоставления иному лицу. Таков буквальный смысл пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ.

Законом не предусмотрен срок, в течение которого лицо, получившее в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок, обязано зарегистрировать данное право, поэтому Муниципальное бюджетное образовательное учреждение дополнительного образования «Центр дополнительного образования детей «Смена» г. Владивостока», являющееся универсальным правопреемником Муниципального общеобразовательного учреждения «Межшкольный учебный комбинат Первореченского района г. Владивостока», сохраняет возможность зарегистрировать данное право за собой. Земельный участок с кадастровым номером 25:28:040009:231 не утратил статус ранее предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование, поскольку продолжает действовать и не отменено постановление администрации г. Владивостока от 23.06.2006 № 1251.

АО «КРДВ» верно указывает на то, что вид разрешенного использования земельного участка должен определяться градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, пункт 9 статьи 1, статьи 30, 36-37 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденными решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4 – жилая зона многоэтажных жилых домов (9 этажей и более), градостроительный регламент которой не предусматривает размещение площадки для проведения физкультурно-спортивных мероприятий в качестве вида разрешенного использования земельных участков.

Однако, как установлено частью 8 статьи 36 ГрК РФ, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

При этом законом не установлена обязанность публичного собственника земельного участка изменить вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного лицу в постоянное (бессрочное) пользование для определенных целей, по заявлению иного лица.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 25:28:040009:231 не мог быть предоставлен в аренду ООО «Силк Вэй Констракшн» ввиду наличия фактических обстоятельств, подпадающих под основания для отказа в его предоставлении.

Кроме того, обследование спорного земельного участка (акт от 01.02.2019 № 19) показало, что его территория представляет собой спланированную трехуровневую площадку с зелеными насаждениями, лестницей, асфальтированными пешеходными дорожками, бордюрами, асфальтированной площадкой, детской площадкой.

По смыслу пунктов 11, 12 статьи 1 ГрК РФ такая территория относится к территории общего пользования, которая в силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ может включаться в состав различных территориальных зон и не подлежит отчуждению.

Также на земельном участке расположены металлические гаражи, собственника которых установить не удалось.

Размещение на спорном участке металлических гаражей объективно будет препятствовать строительству на этом участке планируемого заявителем объекта. Кроме того, предметом арендных отношений может выступать земельный участок, свободный от прав и имущества третьих лиц.

В силу требований статей 606, 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество (земельный участок) в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Таким образом, в зависимости от цели предоставления испрашиваемого заинтересованным лицом земельного участка его фактическое состояние должно обеспечивать реальную возможность использования такого участка по назначению в соответствии с условиями заключаемого договора аренды.

При этом суд отмечает, что в рассматриваемом случае не имеет правового значения временный статус находящихся на территории спорного участка объектов, установленных без соответствующих разрешений самовольно, поскольку сам факт их наличия на участке создает препятствие для его использования по назначению в соответствии с условиями заключаемого договора аренды.

Также на схеме расположения земельного участка, представленной ответчиком, отражено, что в его границах расположены инженерные сети: подземные линии электропередачи напряжением 0,4 кВ и 6 кВ, воздушные линии связи, трубопроводы водоснабжения, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации, теплотрасса.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон (далее – Правила № 160).

В силу пункта 2 Правил № 160 в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

Пунктом 8 указанных Правил предусмотрено, что в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

Из имеющихся в материалах дела графических материалов следует, что испрашиваемый обществом земельный участок налагается на охранные зоны инженерных коммуникаций, поскольку на данном земельном участке расположены: сети ливневой канализации, водопровод, хозяйственно-бытовая канализация, теплосеть, воздушная линия электроснабжения 0,4 кВ (ВЛЭП).

Согласно пункту 1 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 №197 (далее - Типовые правила №197), охрана тепловых сетей осуществляется для обеспечения сохранности их элементов и бесперебойного теплоснабжения потребителей путем проведения комплекса мер организационного и запретительного характера.

В пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту, в том числе загромождать подходы и подъезды к объектам и сооружениям тепловых сетей, складировать тяжелые и громоздкие материалы, возводить временные строения и заборы; устраивать стоянки всех видов машин и механизмов (пункт 5 Типовых правил № 197).

Аналогичное положения закреплены и постановлением губернатора Приморского края от 28.04.2000 № 375 «Об утверждении Правил охраны коммунальных тепловых сетей в Приморском крае», в силу которого охране подлежит весь комплекс сооружений и устройств, входящих в тепловую сеть, и в пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи, или препятствующие ремонту, в том числе устраивать стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи, огороды и тому подобное.

При установленных обстоятельствах использование заявителем спорного земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома в охранной зоне тепловых сетей прямо запрещено нормами действующего законодательства.

В свою очередь, судом отмечается, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о зарегистрированных охранных зонах (зонах тепловой сети) не является основанием для несоблюдения режима их использования и, как следствие, не влияет на объективный факт существования такой территории в установленных границах, что соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2013 № ВАС-17867/12.

Действующим законодательством не установлены сроки, в пределах которых должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости сведения о границах охранной зоны в отношении существующего объекта тепло- и электросетевого хозяйства. Однако отсутствие в государственном кадастре недвижимости необходимых сведений не является безусловным свидетельством того, что на земельном участке отсутствует указанные коммуникации и, что для них охранная зона не установлена.

Охранная зона устанавливается вне зависимости от желания владельца этого объекта оформить такую зону и необходима для обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения таких объектов, а также исключения причинения вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц.

Таким образом, размещение на спорном земельном участке жилого комплекса может нарушить безопасную работу инженерных сетей, а также воспрепятствует реализации уполномоченным органом и держателем сетей вопросов местного значения в интересах всего населения городского округа и сделает невозможным осуществление неотложных аварийно-восстановительных работ и плановых ремонтных работ. Режим использования таких земельных участков должен обеспечивать доступ к инженерным коммуникациям.

Исходя из совокупности исследованных доказательств, суд приходит к выводу о невозможности предоставления Обществу испрашиваемого земельного участка для целей строительства жилого комплекса, ввиду чего оспариваемое решение не противоречит закону и не нарушило права и законные интересы ООО «Силк Вэй Констракшн».

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований Общества не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Отказать в признании незаконным отказа Управления муниципальной собственности Администрации г. Владивостока, выраженного письмом № 17814/20 от 14.12.2018, - проверенного на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации, и в обязании ответчика совершить действия.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Судья Нестеренко Л.П.