Решение от 7 июня 2017 г. по делу № А40-13997/2016

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело №А40-13997/16-11-106

07.06.2017

Резолютивная часть решения объявлена 31.05.2017

Решение в полном объеме изготовлено 07.06.2017

Арбитражный суд в составе:

Судьи: Дружининой В.Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью Фирма «Роксана» (117303, г. Москва,

ул. Керченская, 13, 3, дата гос.рег. 28.01.1999, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (125009, <...>, дата гос.рег. 15.11.1991, ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ),

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности № б/н от 28.12.2015 г., удостоверение, адвокат,

от ответчика: ФИО3 по дов. № 33-Д-7/17 от 09.01.2017 г., паспорт (до перерыва), после перерыва – Гречко А.В. по дов. № 33-Д-20/17 от 09.01.2017 г., удостоверение,

эксперт: ФИО4, паспорт (до перерыва),

У С Т А Н О В И Л:

Общества с ограниченной ответственностью Фирма «Роксана» обратилось в Арбитражный суд города Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникшие между ООО ФИРМА «РОКСАНА» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 288,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:06:0005014:4536 (подвал, пом. II, комн. 1; этаж 1, комн. Б, б; этаж 2, комн. Б, пом. I, комн. 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 6, 8-15, 15а, 15б, 15в), изложив:

Пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 15 655 000 руб. 00 коп. (пятнадцать миллионов шестьсот пятьдесят пять тысяч рублей ноль копеек) в соответствии с заключением эксперта №13997/2016 от 22.07.2016, выполненного ООО Центр Экспертизы и Оценки «Альянс».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

Пункт 3.4. договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 260 916 (двести шестьдесят тысяч девятьсот шестнадцать) рублей 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга» (с учетом принятых судом уточненных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.04.2008 г. между Департаментом имущества города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы, Арендодатель, Ответчик) и ООО ФИРМА «РОКСАНА» (Арендатор, Ответчик) заключен договор №07-277 аренды нежилого помещения общей площадью 288,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> сроком до 31.12.2009 года.

Дополнительным соглашением от 15.12.2009 г. срок действия договора установлен до 30.06.2015 г.

Объект поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 77:06:0005014:4536).

ООО ФИРМА «РОКСАНА» является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы (реестровый номер 7707-465309), сделанной с официального сайта Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы (dnpp.mos.ru).

ООО ФИРМА «РОКСАНА» не имеет задолженности по арендной плате.

В целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный Закон № 159-ФЗ), ООО ФИРМА «РОКСАНА» «19» октября 2015 года направило в Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту ДГИ) заявление на выкуп арендованного имущества (вх. № 33-5-73969/15-(0)-0.

09.12.2015 года ООО ФИРМА «РОКСАНА» получило через канцелярию ДГИ письмо о подписании договора купли-продажи (исх. №33-5-73969/15-(2) и проект договора купли-продажи без номера и даты.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного ДГИ, в том числе, с ценой объекта, ООО ФИРМА «РОКСАНА» в порядке п. 2 ст. 445 ГК РФ подписало договор с протоколом разногласий в трех экземплярах и 30.12.2015 года сдало его с приложениями в ДГИ.

Истец пояснил суду, что между сторонами возникли разногласия во следующим:

-по разделу 2 проекта договора (не предусмотрена обязанность Продавца направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами).

-по п. 3.1 . проекта договора (цена договора)

-по п. 3.4. проекта договора (порядок перечисления денежных средств по договору);

-по п.5.2. проекта договора (ответственность покупателя за уклонение от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией права собственности);

-по п. 5.4. проекта договора (одностороннее расторжение договора);

-по разделу 5 проекта договора (отсутствие условия об ответственности продавца за уклонение от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией права собственности).

В установленный срок (п. 2 ст. 445 ГК РФ) ДГИ не принял договор в редакции ООО ФИРМА «РОКСАНА», что отражено в письме от 13.01.2016 г. №33-5-73969/15-(0)-1, в связи с чем, Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

ООО ФИРМА «РОКСАНА» считает, что договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 288,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 77:06:0005014:4536), должен быть заключен в редакции протокола разногласий по следующим основаниям.

Представленный ДГИ проект договора купли-продажи не содержит положений, касающихся обязанности Продавца направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами.

В связи с тем, что п. 2.1.2. проекта договора предусматривает аналогичную обязанность Покупателя, на основании п. 1 ст. 1 ГК РФ (равенство участников правоотношений), ст. 551 ГК РФ Истец считает необходимым включить в договора пункт следующего содержания:

«п.2.3. Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с даты получения от Покупателя копии расписки в приеме документов на государственную регистрацию (п.2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами.»

Как следует из п. 3.1. проекта договора, предложенного ДГИ, цена объекта составляет 30 325 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 17.11.2015 № 108-15Б/158, выполненного ООО «АБН-Консалт», и положительным экспертным заключением от 26.11.2015 г. № 3229/С-15, подготовленным НП СРО «СВОД».

Согласно ст. 3 Федерального Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства приобретают арендуемое им имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 3 Федерального Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке.

В целях принятия решения о приватизации арендуемого помещения ООО ФИРМА «РОКСАНА» заключило с ООО «Фэлкон» договор № 2015/1502 от 02.12.2015 года на выполнение работ по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно заключению, подготовленному ООО «Фэлкон» (отчет № 0003524 от 08.12.2015 г.), рыночная стоимость арендуемого Объекта по состоянию на 19 октября 2015 г. составляет 23 605 871,00 руб.

Оценка рыночной стоимости объекта должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им права на приобретение арендуемого объекта (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 7240/12 от 18.10.2012г.).

Получив от ДГИ договор купли-продажи помещения, ООО ФИРМА «РОКСАНА» письмом от 28.12.2015 г. запросило у ответчика отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 17.11.2015 № 108-15Б/158, выполненное ООО «АБН-Консалт» и положительное экспертное заключение от 26.11.2015 г. № 3229/С-15, подготовленное НП СРО «СВОД».

Указанные документы не были представлены. Из устного ответа ДГИ следует, что ООО «АБН-Консалт» подготовило отчет на дату осмотра объекта.

Согласно п.8 Раздела II Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Истец считает, что отчет ООО «АБН-Консалт», выполненный на дату осмотра объекта, не может считаться достоверным и рекомендованным для целей сделки, в связи с чем, для определения рыночной стоимости выкупаемого объекта ООО ФИРМА «РОКСАНА» заключило договор с ООО «Фэлкон» на проведение оценки. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 08.12.2015 г. № 0003524 (объект оценивался по состоянию на 19.10.2015 г. - дата подачи Истцом заявления на выкуп в ДГИ), выполненного ООО «Фэлкон» по заказу ООО ФИРМА «РОКСАНА», составляет 23 605 871,00 руб.

Истец считает, что цена объекта должна быть установлена в размере 23 605 871,00 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 0003524 от 08.12.2015 г., выполненным ООО «Фэлкон».

По мнению Истца предложенная Департаментом цена выкупа определена с нарушением требований закона и не основана на достоверной оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения, что ущемляет право общества на выкуп арендуемого имущества по рыночной цене, гарантированное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как установлено ст. 3 Закона № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно с п. 2 ст. 9 закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании п. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

В то же время п. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ устанавливает право субъекта малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Пункт 2 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Следовательно, при несогласии с предложенной в оферте Департамента городского имущества г. Москвы (проекте договора) ценой выкупа имущества, в том числе, в связи с недостоверностью произведенной рыночной оценки, субъект малого и среднего предпринимательства вправе использовать способ защиты права на выкуп, предусмотренный п. 2 ст. 445 ГК РФ, то есть посредством передачи возникших разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований, в связи с тем, что согласно отчету о рыночной стоимости спорного объекта от 26.11.2015 г. № 3229/С-15.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 27.04.2016 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено «Центр экспертизы и оценки «Альянс».

Согласно представленному судебному заключению, следует, что рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 288,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> на дату 19.10.2015г. составляет без учета НДС 15 655 000 руб.

Ответчик возражал против Заключения, выполненного «Центр экспертизы и оценки «Альянс», представил возражения на экспертное заключение, в соответствии с которыми считает, что заключение выполнено с нарушениями - неправильно определена стоимость объекта оценки. Ответчик ходатайствовал о вызове в суд эксперта для выяснения вопросов, касающихся заключения об оценке. В судебном заседании эксперт ответил на заданные ему ответчиком вопросы. Вопросы и ответы зафиксированы с использованием средств аудиозаписи, а также представлены в письменном виде.

Судом при рассмотрении спора, Определением суда от 21.12.2016 г. было удовлетворено ходатайство Ответчика о проведении по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой было поручено ООО «Агентство судебных экспертов».

Из представленного в материалы дела экспертного заключения № 3 от 08.02.2017 г. следует, что рыночная стоимость спорного Объекта по состоянию на 19.10.2015г. составляет 28 676 000 руб. 00 коп.

На основании экспертного заключения, выполненного в результате проведения повторной судебной экспертизы по делу, истцом были уточнены исковые требования.

Истцом представил возражения на заключение эксперта, в связи с чем, судом в судебное заседание был вызван эксперт, который дал исчерпывающие ответы на вопросы суда и сторон.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции экспертного заключения № 3 от 08.02.2017г.

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью Фирма «Роксана» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 288,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:06:0005014:4536 (подвал, пом. II, комн. 1; этаж 1, комн. Б, б; этаж 2, комн. Б, пом. I, комн. 1, 2, 2а, 3, 4, 4а, 5, 6, 8-15, 15а, 156, 15в), изложив:

Пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 28 676 000 (двадцать восемь миллионов шестьсот семьдесят шесть тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением ООО «Агентство судебных экспертов» № 3 от 08.02.2017 г.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

Пункт 3.4. договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 477 933 (четыреста семьдесят семь тысяч девятьсот тридцать три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет средств казны г. Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью Фирма «Роксана» 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. расходов по оплате госпошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Судья: В.Г. Дружинина