Постановление от 31 мая 2022 г. по делу № А57-17174/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-18673/2022

Дело № А57-17174/2021
г. Казань
31 мая 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области – ФИО1 (доверенность от 10.01.2022),

общества с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль» – ФИО2 (директор),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022

по делу № А57-17174/2021

по исковому заявлению Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Балаково Саратовской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Балаково Саратовской области, о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Хлеб-Соль» (далее - ООО «Хлеб-Соль», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 25.10.2006 № 303.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2021, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022, исковые требования удовлетворены.

ООО «Хлеб-Соль», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО «Хлеб-Соль», явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель Комитета, явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановлений главы администрации Балаковского муниципального образования от 22.08.2006 № 1811, от 23.08.2006 № 1822 между Балаковским муниципальным образованием Саратовской области (арендодатель) и ФИО3 (далее – ФИО3) (арендатор) заключен договор аренды земли от 25.10.2006 № 303, по условиям которого ФИО3 в аренду сроком на 10 лет с 23.08.2006 по 22.08.2016 предоставлен земельный участок площадью 1,0500 га с кадастровым номером 64:40:020115:0063, расположенный по адресу: г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона, для рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан).

Кроме того, на основании постановлений главы администрации Балаковского муниципального образования от 22.08.2006 № 1810, от 23.08.2006 № 1823 между Балаковским муниципальным образованием Саратовской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земли от 25.10.2006 № 302, по условиям которого ФИО3 в аренду сроком на 10 лет с 23.08.2006 по 22.08.2016 предоставлен земельный участок из земель поселений, общей площадью 0,0900 га с кадастровым номером 64:40:020115:0062, расположенный по адресу: г. Балаково, берег судоходного канала, напротив 7-го микрорайона, для строительства кафе.

По договору замены стороны в обязательстве от 01.04.2011 ФИО3 передал ООО «Хлеб-Соль» права и обязанности арендатора по договорам аренды от 25.10.2006 №№ 302, 303.

Дополнительными соглашениями от 31.12.2013 стороны продлили срок действия договоров аренды от 25.10.2006 № № 302, 303 до 22.08.2055.

Договоры аренды от 25.10.2006 №№ 302, 303, дополнительные соглашения от 31.12.2013, договор замены стороны в обязательстве от 01.04.2011, зарегистрированы, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

Решением Совета муниципального образования г. Балаково от 29.10.2010 № 217 утвержден генеральный план муниципального образования город Балаково до 2025 года, в соответствии с которым земельные участки с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062, 64:40:020115:0063 вошли в состав зоны рекреационного назначения.

Решением Совета муниципального образования г. Балаково от 23.09.2011 № 311 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Балаково Балаковского муниципального района, согласно которым земельные участки с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062, 64:40:020115:00 вошли в состав территориальной зоны Р1 (рекреационные территории), для которой предусмотрены следующие виды разрешенного использования: Основные: передвижное жилье (2.4); коммунальное обслуживание (3.1); культурное развитие (3.6); развлечения (4.8); природно-познавательный туризм (5.2); причалы для маломерных судов (5.4); общее пользование водными объектами (11.1); Условно разрешенные: религиозное использование (3.7); общественное питание (4.6); гостиничное обслуживание (4.7); выставочно-ярмарочиая деятельность (4.10); спорт (5.1); туристическое обслуживание (5.2.1); вспомогательные виды разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования (12).

На основании постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 18.10.2011 № 3999 земельные участки с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062, 64:40:020115 безвозмездно переданы в собственность муниципального образования г. Балаково, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации, в связи с чем между администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области (передающая сторона) и администрацией муниципального образования г. Балаково (принимающая сторона) заключены договоры о замене стороны в обязательстве от 28.05.2012, в соответствии с которыми права и обязанности арендодателя по договорам аренды от 25.10.2006 №№ 302, 303 переданы администрации муниципального образования г. Балаково.

Решением Совета муниципального образования город Балаково от 28.11.2014 № 130 «О заключениях публичных слушаний. О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Балаково Балаковского муниципального района» (приложение № 3) в графическую часть Правил землепользования и застройки г. Балаково внесены изменения, согласно которым территориальная зона земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063 изменена с зоны Р1 - рекреационная территория на зону Ж3 - индивидуальная 1-2 квартирная, в том числе коттеджная застройка городского типа).

На основании постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26.01.2015 № 287 был образован земельный участок площадью 11 400 кв.м с кадастровым номером 64:40:020115:193, вид разрешенного использования: размещение 1-2 квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность – дома с приложением труда – дом ремесленника, врача и т.д.), путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063.

В соответствии с пунктом 2 постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26.01.2015 № 287 земельный участок площадью 11 400 кв.м с кадастровым номером 64:40:020115:193 закреплен на праве аренды сроком до 22.08.2055 за ООО «Хлеб-Соль» по договору аренды земельного участка от 25.10.2006 № 303.

Дополнительным соглашением от 12.02.2015 в договор аренды от 25.10.2006 № 303 внесены изменения, в том числе в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:0063 с «рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан)» на «земельные участки, предназначенные для размещения 1-2-квартирных жилых домов с участками».

Решением Совета муниципального образования город Балаково от 28.10.2016 № 283 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город Балаково от 28.11.2014 № 130» признано утратившим силу с 28.11.2014 приложение № 3 к решению от 28.11.2014 № 130, земельный участок с кадастровым номером 64:40:020115:193 включен в территориальную зону Р1 - рекреационная территория.

Решением Совета муниципального образования город Балаково от 28.07.2017 № 360 «О заключении публичных слушаний. О внесении изменений в Генеральный план муниципального образования город Балаково до 2025 года» земельный участок с кадастровым номером 64:40:020115:193 отнесен к функциональной зоне малоэтажной жилой застройки.

Дополнительным соглашением от 21.08.2017 в договор аренды от 25.10.2006 № 303 внесены изменения, в том числе в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:0063 с «объектов рекреационного назначения» на «1-2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность – дома с приложением труда – дом ремесленника, врача и т.д.)».

Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 16.11.2017 по делу № 2-2188/2017, вступившим в законную силу, договор аренды от 25.10.2006 № 303 в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2017, заключенный между Комитетом и ООО «Хлеб-Соль», в части изменения вида разрешенного использования земельного участка кадастровым номером 64:40:020115:193 с «объектов реакционного назначения» на «1-2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность – дома с приложением труда – дом ремесленника, врача и т.д.)» признан недействительным.

В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было выявлено, что на спорном земельном участке строительство не осуществляется, территория земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 свободна от зданий, строений и сооружений, доступ на территорию не ограничен, о чем составлен акт осмотра от 23.06.2021.

Комитет направил в адрес ООО «Хлеб-Соль» предупреждение от 24.06.2021 № 2701 о возможном досрочном расторжении договора аренды земли от 25.10.2006 № 303 по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, с предложением в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения предупреждения представить документы, подтверждающие освоение (застройку) земельного участка кадастровым номером 64:40:020115:193.

ООО «Хлеб-Соль» письмом от 07.07.2021 № 11 сообщило, что спорный земельный участок имеет пешеходную дорожку для прогулки жителей города, трава на участке скошена, участок спланирован в горизонтальной плоскости, что исключает нахождение на участке оврагов или других естественных неровностей, препятствующих передвижению людей, места, заросшие дикорастущей древесно-кустарниковой растительностью, на участке отсутствуют, состояние участка позволяет жителям города культурно отдыхать, проводить досуг с детьми, расширяя их кругозор в природно-познавательной деятельности, находясь на зелёной зоне арендованного участка.

Комитет, указывая, что общество длительный период времени не использует спорный земельный участок по его целевому назначению, письмом от 15.07.2021 предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора аренды от 25.10.2006 № 303 в течение трех дней со дня получения письма.

Поскольку ООО «Хлеб-Соль» не подписало соглашение о расторжении договора аренды земли от 25.10.2006 № 303, Комитет, указывая, что спорный земельный участок на протяжении более 15 (пятнадцати) лет обществом не используется в соответствии с его целевым назначением, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что дополнительные соглашения к договору аренды от 25.10.2006 № 303, которыми был изменен вид разрешенного использования земельного участка, заключены с нарушением действующего законодательства, руководствуясь статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришли к выводу о том, что данные дополнительные являются ничтожными.

Поскольку дополнительные соглашения к договору аренды от 25.10.2006 № 303, которыми был изменен вид разрешенного использования земельного участка, являются ничтожными и не влекут никаких юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, суды пришли к выводу, что при рассмотрении настоящего спора необходимо исходить из условий договоров аренды от 25.10.2006 № № 302, 303, заключенных в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063, которые в последующем были преобразованы путем объединения в земельный участок с кадастровым номером 64:40:020115:193, без учета изменений, внесенных указанными дополнительными соглашениями.

Принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 64:40:020115:193 был образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063, которые были предоставлены обществу по договорам аренды от 25.10.2006 №№ 302, 303 для строительства кафе и рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан), учитывая, что в соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемого земельного участка признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при объединении образуется земельный участок, суды пришли к выводу о том, что ответчик обязан был использовать спорный земельный участок для целей строительства кафе и рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан).

В совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, установив, что ООО «Хлеб-Соль» на протяжении длительного периода времени (более 15 лет) не использовало спорный земельный участок в целях, для которых он был предоставлен по договору аренды от 25.10.2006 № 303, пришли к выводу, что данное нарушение является существенным, в связи с чем, руководствуясь пунктом 9 статьи 22, статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования.

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при неправильном применении норм материального права, судебной коллегией отклоняется.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.

Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного Закона обратной силы.

Статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка, поскольку иное толкование положений Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, так как при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, что недопустимо.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. При этом невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42 и 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015.

Следует отметить, что изменение вида разрешенного использования любого земельного участка могло быть осуществлено с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований, как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11 от 29.05.2012 №№ 13016/11, 12919/11.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельные участки с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063 были предоставлены в аренду по договорам аренды от 25.10.2006 № № 302, 303 в порядке, предусмотренном статьями 30-32 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в указанный период, с предварительным согласованием места размещения объекта, а именно: для строительства кафе и рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан).

В последующем вышеуказанные земельные участки были преобразованы путем объединения с образованием земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193, который находился в аренде у общества по договору аренды от 25.10.2006 № 303.

В силу пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, целевым назначением земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 является целевое назначение земельных участков с кадастровыми номерами 64:40:020115:0062 и 64:40:020115:0063, в результате объединения которых он был образован.

В последующем дополнительными соглашениями к договору аренды от 25.10.2006 № 303 стороны изменяли целевое назначение данного земельного участка на «земельные участки, предназначенные для размещения 1-2-квартирных жилых домов с участками», «1-2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность – дома с приложением труда – дом ремесленника, врача и т.д.)».

На момент заключения дополнительных соглашений от 12.02.2015, от 21.08.2017 порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьями 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до 01.03.2015, которыми предусматривалось, что земельный участок, находящийся в публичной собственности, мог быть предоставлен для целей жилищного строительства только посредством проведения аукциона, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, пунктом 1 которой предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Таким образом, вышеуказанные дополнительные соглашения к договору аренды от 25.10.2006 № 303, которыми был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:40:020115:193 на «земельные участки, предназначенные для размещения 1-2-квартирных жилых домов с участками», «1-2-квартирных жилых домов с участками (для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность – дома с приложением труда – дом ремесленника, врача и т.д.)» с учетом того, что общество после 01.03.2015 не имело право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, заключены с нарушением действующего законодательства, в обход процедуры предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, для жилищного строительства.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды от 25.10.2006 № 303, которыми был изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка, заключены в обход процедуры предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, для целей жилищного строительства, суды пришли к правильному выводу о том, что данные дополнительные соглашения являются ничтожными сделками и в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента ее совершения.

Таким образом, суды при рассмотрении настоящего спора правильно исходили из того, что спорный земельный участок был предоставлен ООО «Хлеб-Соль» в аренду по договору аренды от 25.10.2006 № 303 для строительства кафе и рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Поскольку ООО «Хлеб-Соль» длительное время (в течение более 15 лет) не использовало спорный земельный участок по его целевому назначению: для строительства кафе и рекреационных целей (размещение пляжа отдыха граждан), суды пришли к верному выводу о том, что данное нарушение ответчиком условий договора является существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора аренды от 25.10.2006 № 303 в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом не представлены доказательства целевого использования спорного земельного участка с момента его предоставления в аренду.

Довод общества о том, что Комитетом пропущен срок исковой давности, поскольку истец узнал о нарушении прав публично-правового образования в 2014 году, был предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получил надлежащую оценку, с которой судебная коллегия соглашается.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указывалось выше, Комитет направил в адрес ООО «Хлеб-Соль» предупреждение от 24.06.2021 № 2701 о возможном досрочном расторжении договора аренды земли от 25.10.2006 № 303 по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, с предложением в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения предупреждения представить документы, подтверждающие освоение (застройку) земельного участка кадастровым номером 64:40:020115:193.

Поскольку общество не представило документы, подтверждающие целевое использование земельного участка, Комитет письмом от 15.07.2021 предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора аренды от 25.10.2006 № 303 в течение трех дней со дня получения письма, которое ООО «Хлеб-Соль» не подписало, в связи с чем Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а также, что Комитетом не пропущен срок исковой давности.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически сводятся к несогласию ответчика с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, которые были предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую оценку.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

В соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств по делу является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций и ее изменение в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2018 № 300-ЭС18-3308.

Таким образом, переоценка доказательств и выводов судов первой и апелляционной инстанций не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а несогласие заявителя кассационной жалобы с судебными актами не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права и не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 по делу № А57-17174/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.



Председательствующий судья Р.В. Ананьев


Судьи В.А. Петрушкин


Ф.В. Хайруллина