Постановление от 27 октября 2025 г. по делу № А32-36826/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, <...>, тел.: <***>, факс: <***>

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-36826/2024
город Ростов-на-Дону
28 октября 2025 года
15АП-10598/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Яицкой С.И., Фахретдинова Т.Р.¸

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алимардановой А.Г.,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2025 по делу № А32-36826/2024

по иску Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Гран-При»

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>), о признании ничтожным договора аренды, о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 Эмилу, ООО "Гурман-Сочи", ООО "Гран - При" с требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 26.11.2008 N 4900004896 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об указании, что решение суда является основанием для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН о прекращении права по договору аренды от 26.11.2008 N 4900004896, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 19.02.2002 N 4900002408 земельного участка с кадастровым номером

23:49:0203027:6, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об указании, что решение суда является основанием для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН о прекращении права по договору аренды от 19.02.2002 N 4900002408, о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 14.03.2002 N 4900002428 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:10, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об указании, что решение суда является основанием для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН о прекращении права по договору аренды от 14.03.2002 N 4900002428.

Требования мотивированы отсутствием полномочий истца на распоряжение земельным участком федерального уровня собственности.

Определением суда от 25.06.2024 требования истца к ООО "Гран - При" (далее – общество) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 14.03.2002 № 4900002428 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:10, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об указании, что решение суда является основанием для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН о прекращении права по договору аренды от 14.03.2002 № 4900002428 выделены в отдельное производство.

Делу присвоен № А32-36826/2024.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2025 в иске отказано.

Решение мотивировано истечением срока давности по заявленным требованиям.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указывает следующее.

На момент заключения спорных договоров аренды земельных участков, находящихся в пределах особо охраняемой территории федерального значения (в границах зоны санитарной охраны курорта федерального значения), земельные участки являлись федеральной собственностью.

Муниципальное образование на момент заключения договора аренды с индивидуальным предпринимателем не являлось собственником земельного участка. Соответственно договор аренды спорного земельного участка, заключенный сторонами в 2008 году, является ничтожной сделкой с момента его заключения.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель общества «Гран-При» дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества «Гран-При», арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом «Гран-При» (арендатор) заключен договор от 14.03.2002 № 4900002428, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:10 площадью 3 178 кв.м. для эксплуатации детского спортивного-развлекательного комплекса в составе: кафе и картодром, расположенного на территории парка «Ривьера» в Центральном районе г. Сочи (п. 1.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Срок действия настоящего договора до 31.12.2024 (п. 2.1 договора).

По мнению администрации, вышеуказанный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку у администрации отсутствовали полномочия на распоряжение земельным участком в 2002 году.

Истец полагая, что спорный договор аренды является ничтожным, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении дела судебная коллегия учитывает установленные ранее обстоятельства в делах с участием администрации и общества «Гран-При».

Решением Малого Совета Сочинского городского Совета народных депутатов от 19.11.1992 № 191 курортный парк "Ривьера" поставлен на государственный учет как природно-исторический памятник местного значения. Постановлением Федерации Независимых Профсоюзов России от 20.05.1993 N 5-13 парк культуры и отдыха "Ривьера" передан администрации. Решением Малого Совета Сочинского городского Совета Народных депутатов от 28.06.1993 N 138 комитету по управлению муниципальным имуществом администрации предписано внести парк в реестр муниципальной собственности. Распоряжением Санаторно-курортного объединения Федерации Независимых Профсоюзов России от 13.01.1994 N 6 парк культуры и отдыха "Ривьера" передан в муниципальную собственность. Земельный участок площадью 14,71 га в 1995 году закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за муниципальным учреждением культуры "Парк культуры и отдыха "Ривьера".

В справке управления культуры администрации от 24.09.1999 N 18/1 об историко-охранном статусе парка-памятника "Ривьера" и режиме использования его территории указано на создание парка в 1898 году. Решением Малого Совета Сочинского горсовета народных депутатов от 19.11.1992 N 191 Сочинский городской парк культуры и отдыха "Ривьера" признан памятником истории и культуры, включен в каталог историко-культурного наследия г. Сочи и взят под государственную охрану. Законом Краснодарского края от 17.08.2000 N 313-КЗ парк "Ривьера" включен в перечень объектов культурного наследия на территории Краснодарского края.

Департамент культуры Краснодарского края и муниципальное учреждение культуры "Парк культуры и отдыха "Ривьера" заключили договор от 11.07.2005 на охрану объекта культурного наследия - памятника садово-парковой архитектуры регионального значения "Парк "Ривьера" (1898 год, основатель ФИО2). Решением Городского Собрания Сочи от 14.02.2006 создано предприятие. Парк "Ривьера" является имущественным комплексом, включающим в себя земельный участок, а также расположенные на нем природные и искусственные объекты.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:3 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи. Кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3

осуществлен в 1997 году. В отношении данного участка зарегистрировано обременение в виде аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на основании договора от 27.10.2008 № 4900004803. Границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203027:3 пересекают границы земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203027:6, 23:49:0203027:10, 23:49:0203027:7, которые являются ранее учтенными.

Земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203027:6, 23:49:0203027:10, 23:49:0203027:7 поставлены на кадастровый учет в 2002 году с разрешенным использованием для проектирования и строительства комплекса объектов общественного питания "Аллея гурманов", детского спортивно-развлекательного комплекса и реконструкции танцплощадки. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:10 расположен принадлежащий обществу «Гран-При» объект недвижимости.

Указанные обстоятельства установлены в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 февраля 2019 года по делу № А32-13306/2015.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 января 2023 года по делу № А32-52885/2021 также указано на то, что при определении пределов полномочий органа местного самоуправления по распоряжению исходным земельным участком истец не принимает во внимание факт его закрепления в установленном порядке за муниципальным учреждением и наличие в рассматриваемый период специальных оснований для внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у муниципальных образований возникает право собственности, а также последующего разграничения государственной собственности на землю (абзац 3 пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю", пункт 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ)).

Таким образом, довод администрации об отнесении земельного участка на момент заключения договора аренды к федеральной форме собственности сделан без учета постановлений Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.01.2023 № Ф08-14646/2022 по делу № А32-52885/2021 и от 25.02.2019 № Ф08-12150/2018 по делу № А32-13306/2015.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о

применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункты 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). По общему правилу, срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1, 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды от 14.03.2002 № 4900002428) иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки мог быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством

предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Судом первой инстанции установлено, что договор заключен 19.02.2002, прошел государственную регистрацию 19.11.2002. Администрация является стороной по сделке с 2002 года, договор исполнялся сторонами после его заключения. Исковое заявление подано 26.03.2024.

С учетом приведенных правовых норм и указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что требования администрации о признании договора ничтожной сделкой и применении последствий ее недействительности заявлено за пределами давностного срока. Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203027:10 расположен принадлежащий обществу «Гран-При» объект недвижимости, то есть администрация не владеет земельным участком, фактическое владение осуществляет общество.

Установив совокупность данных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.

Как верно указал апелляционный суд, администрация не доказала нарушение законных прав и интересов, подлежащих защите в соответствии с избранным способом защиты.

В данном случае, истец не обосновал, каким образом констатация отсутствия права (обременения) сама по себе может восстановить права собственника земельного участка при сохранении фактического владения за арендатором. Защита путем подачи иска о признании обременения отсутствующим, при сохранении фактического владения земельным участком за ответчиком, недопустима и должна осуществляться с учетом предусмотренных законом специальных способов защиты.

Поскольку истец не доказал нарушение законных прав и интересов, подлежащих защите в соответствии с избранным способом защиты, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой, в связи с чем вопрос о распределении государственной пошлины судом апелляционной инстанции не разрешается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2025 по делу № А32-36826/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко

Судьи Т.Р. Фахретдинов

С.И. Яицкая