Решение от 7 декабря 2017 г. по делу № А11-5008/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А11-5008/2017
г. Владимир
7 декабря 2017 года
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть объявлена 30.11.2016. Полный текст решения изготовлен 07.12.2017.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации города Владимира, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Дрим», 600005, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, о взыскании 6 450 786 руб. 36 коп., при участии: от истца – ФИО4, по доверенности от 29.12.2016; от ответчика – представитель не явился, надлежащим образом извещен, отзывы на иск; от ФИО2 – ФИО5, по доверенности от 04.11.2017, ФИО6, по доверенности от 24.11.2017; от ФИО3 – представитель не явился, надлежащим образом извещен, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 20.11.2017, объявлялись перерывы до 27.11.2017 до 10 час. 00 мин. и до 30.11.2017 до 15 час. 00 мин., установил:

Администрация города Владимира (далее по тексту – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Дрим» (далее по тексту – ООО «Авто-Дрим», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.04.2011 № 13311 за период с 01.04.2016 по 31.03.2017 в сумме 5 822 105 руб. 71 коп. и пеней, начисленных с 26.06.2016 по 31.03.2017, в сумме 628 680 руб. 73 коп.

Ответчик в судебное заседание не явился, в отзыве от 25.08.2016 просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, считает, что у него отсутствует обязанность оплачивать пользование земельным участком, так как расположенный на участке торговый павильон, для эксплуатации которого и был заключен договор аренды участка, реализован третьим лицам (так 24.07.2015 между ООО «Авто-Дрим» и ФИО2 (заключен договор купли-продажи имущества от 24.07.2015 в соответствии с условиями которого ООО «Авто-Дрим» продало, а ФИО2 приобрел торговый павильон).

Общество пояснило, что 30.10.2015 определением Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-10027/2015возбуждено производство о признании ООО «Авто-Дрим» несостоятельным (банкротом), определением от 22.12.2015 в отношении должника введена процедура наблюдения, определением от 30.05.2016 он признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство .

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, ФИО3.

ФИО2 представил отзыв, в котором указал, что, по его мнению, он не должен оплачивать пользование участком, так как стороной по договору аренды земельного участка не является, пояснил, что согласно пунктам 1.1, 1.2., 4.1. договора безвозмездного пользования от 24.07.2015, павильон сроком на три года передан ФИО2 (ссудодатель) ООО «Авто-Дрим» (ссудополучатель) во временное безвозмездное пользование, в соответствии с пунктом 2.4.4. договора ссудополучатель обязуется своевременно производить оплату любых затрат по содержанию имущества, включая плату по договору аренды земельного участка.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и ФИО3, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 33:22:000000:81 площадью 4623 кв.м поставлен на кадастровый учет 26.07.2007, расположен по адресу: <...>, разрешенное использование: содержание временного павильона торгово-сервисного центра (движимое имущество).

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «Авто-Дрим» (арендатор) заключен договор аренды от 15.04.2011 № 13311, в соответствии с пунктами 1.1, 1.3 которого арендатор принял в пользование земельный участок общей площадью 4623 кв.м, кадастровый номер 33:22:000000:81, местоположение: примерно в 50 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>. Цель аренды (разрешенное использование): содержание временного павильона торгово-сервисного центра (движимое имущество).

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 05.03.2011 по 24.04.2013.

В силу пунктов 3.1, 3.2 договора годовая арендная плата с 02.12.2009 определена в размере 2 098 909 руб. 54 коп. в квартал, ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Размер арендной платы, указанный в пункте 3.1 договора, не является постоянным и изменяется в соответствии с изменением кадастровой стоимости земельного участка и (или) ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторов и видов функционального использования земель и (или) коэффициента роста арендной платы, учитывающего индекс инфляции на очередной финансовый год. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка и (или) ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторов и видов функционального использования земель и (или) коэффициента роста арендной платы, учитывающего индекс инфляции на очередной финансовый год в соответствии с законодательными и нормативными актами Российской Федерации и Владимирской области, а также решениями органов местного самоуправления города Владимира, арендатор самостоятельно производит перерасчет и оплачивает арендную плату с перерасчетом с начала года без внесения изменений и дополнений в договор. Исчисление и уплата индексированной арендной платы производится в квартале, следующем за кварталом, в котором вступил в действие соответствующий закон или иной нормативный правовой документ об изменении платежей (пункты 3.4, 3.5 договора).

Все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде Владимирской области и подлежат рассмотрению в суде, арбитражном суде по месту нахождения арендодателя (пункт 7.2 договора).

Договором стороны определили что расположенный торговый павильон является движимым имуществом, а также урегулировали иные, связанные с этим отношения, предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, гражданам (пункт 6.5). Также пунктом 8.10 установлено, что павильон является временным объектом. При необходимости строительства капитальных сооружений, дорог и т.д. павильон должен быть досрочно демонтирован по письменному уведомлению арендодателя силами и за счет средств арендатора без права предоставления другого участка. Павильон не подлежит техническому учету во Владимирском филиале ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», а право на него не подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области. Арендатор обязан за свой счет после окончания срока аренды вывезти торговый павильон и привести земельный участок в состояние, пригодное для его дальнейшего использования (пункт 8.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 0,00 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Земельный участок передан ответчику по акту от 15.04.2011.

Дополнительным соглашением от 21.01.2013 № 1 срок договора продлен по 24.04.2014, арендная плата - 2 098 909 руб. 54 коп. в квартал.

В соответствии с дополнительным соглашением пункт 5.1 договора аренды изложен в редакции: за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчет 0, 10 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Дополнительным соглашением от 26.05.2014 № 2 срок аренды определен по 24.04.2017, размер арендной платы установлен в сумме 3 003 483 руб. 83 коп. в квартал.

24 июля 2015 года между ООО "Авто-Дрим" (далее – продавец) и гражданином ФИО2 (далее – покупатель) заключен договор купли-продажи имущества, по условиям которого ООО "Авто-Дрим" продало, а ФИО2 купил имущество, расположенное по адресу: 600000, <...>: временный павильон торгово-сервисного центра общей площадью 988,1 кв.м и КТП № 516.

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи мущество располагается на земельном участке общей площадью 4623 кв.м. по адресу: примерно в 50 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> Подгорная, д. 5, кадастровый номер 33:22:00000:0081.

Вместе с правами собственности на имущество, указанное в пункте 1.1 договора, к покупателю переходят и все права на земельный участок, указанный в п. 1.2, принадлежащие продавцу на основании договора аренды земельного участка № 13311 от 15.04.2011 (в ред. дополнительного соглашения № 2 от 26.05.2014), заключенного между ООО "Авто-Дрим" и Администрацией (пункт 1.5 договора купли-продажи от 24.07.2015).

Оплата временного павильона торгово-сервисного центра осуществляется в виде оплаты ФИО2 100 (ста) % стоимости, указанной в пункте

По акту от 24.11.2017 павильон передан ФИО2

01.06.2017 между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества, расположенное по адресу: 600000, <...>: временный павильон торгово-сервисного центра общей площадью 988,1 кв.м и КТП № 516, расположенное на земельном участке общей площадью 4623 кв.м по адресу: примерно в 50 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер земельного участка – 33:22:00000:0081 (пункт 1.2 договора). Согласно пункту 1.3 договора указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи имущества от 24.07.2015.

В материалы дела представлен акт от 04.06.2017, согласно которому временный павильон передан ФИО3

ФИО2 в материалы настоящего дела представлен договор от 24.07.2015, подписанный между ООО «Авто-Дрим» (ссудополучатель) и ФИО2 (ссудодатель), безвозмездного пользования имуществом, в соответствии с пунктом 1.1 которого ссудодатель передает ссудополучателю имущество, указанное в п. 1.2 договора во временное безвозмездное пользование, а ссудополучатель обязуется вернуть это имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Пунктом 1.2 установлено, что в безвозмездное пользование передается следующее имущество: временный павильон торгово-сервисного центра (1-я очередь строительства) общей площадью 988,1 кв.м и КТП № 516 расположенные по адресу: 600000, <...> Подгорная, д. 7, указанное имущество располагается на земельном участке с кадастровым номером земельного участка33:22:00000:0081 (пункт 1.3 договора).

Поскольку плата за пользование земельным участком за период с 01.04.2016 по 31.03.2017 не оплачена ООО «Авто-Дрим» своевременно и в полной сумме, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. Истец 10.04.2017 направил ответчику претензию № 169-П о необходимости внесения арендной платы, которая осталась без ответа.

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 30.05.2016 по делу № А11-10027/2015 ООО «Авто-Дрим» признано банкротом в порядке статей 224, 225 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве, настоящий Закон), открыто конкурсное производство.

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к выводу, что требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

ООО «Авто-Дрим» не представило в суд доказательств оплаты стоимости аренды земельного участка за период с 01.04.2016 по 31.03.2017.

В связи с изложенным, арбитражный суд взыскивает с ответчика в пользу истца долг в сумме 5 822 105 руб. 71 коп.

Поскольку просрочка в оплате стоимости пользования земельным участком имела место, истец обоснованно предъявил требование о взыскании пеней за период с 26.06.2016 по 31.03.2017.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 21.01.2013 № 1) за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчета 0,10 % от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.

Учитывая, что ответчик нарушил обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей, он должен нести ответственность в виде уплаты пеней за указанный период.

Расчет суммы пеней судом проверен и признан обоснованным.

Таким образом, арбитражный суд взыскивает с ответчика в пользу истца пени, начисленные за период с 26.12.2015, 26.03.2016 по 31.03.2016 в сумме 105 493 руб. 11 коп.

Доводы ООО «Авто-Дрим» отклоняются судом на основании нижеследующего.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участка, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу части 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования. Согласно толкованию указанных норм, изложенному в пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суджа Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель объекта недвижимости приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель объектов, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае временный торговый павильон, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33622000000:81, не является объектом недвижимости, следовательно, права и обязанности арендатора по договору аренды от 15.04.2011 № 13311 не перешли от ООО «Авто-Дрим» ни к ФИО2, ни к ФИО3

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Толкование условий договора (в том числе вышеизложенных пунктов: 1.3, 6.5, 8.10, 8.11) с учетом последующего поведения сторон, позволяют сделать вывод о том, что воля сторон была направлена именно на сдачу участка под содержание объекта движимого имущества (временного торгового павильона), а также, что реализация павильона третьим лицам не прекращает арендные отношения и не освобождает арендатора от оплаты пользования участком).

После реализации павильона и в спорный период (с01.04.2016 по 31.03.2017) ООО «Авто-Дрим» не обращалось в Администрацию о расторжении договора, об отказе от договора также не заявляло.

На основании изложенного требование подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины суд относит на ответчика в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку истец в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 4, 17, 49, 65, 70, 71, 110, 156, 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авто-Дрим», г. Владимир, ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользу администрации города Владимира, г. Владимир, ИНН <***>, ОГРН <***>, задолженность в сумме 5 822 105 руб. 71 коп., пени в сумме 628 680 руб. 73 коп.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авто-Дрим», г. Владимир, ИНН <***>, ОГРН <***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 55 254 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

3.Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья З.В. Попова