Решение от 28 января 2020 г. по делу № А24-8833/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-8833/2019
г. Петропавловск-Камчатский
28 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 28 января 2020 года.



Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи М.В. Карпачева, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Д. Задорожной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к

обществу с ограниченной ответственностью «Оникс» (ИНН <***>, ОГРН1124101001628)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:4844, общей площадью 1001,7 кв.м., адрес объекта: Камчатский край, г. Петропавловск - Камчатский, ш. Северо-Восточное, степенью готовности 70%, путем продажи с публичных торгов

при участии:

от заявителя:

ФИО1 - представитель по доверенности от 09.01.2020 (сроком по 31.12.2020), копия диплома КР 21477 (рег. номер 012-286 от 18.07.2012),

от ответчика:

ФИО2 – представитель по доверенности от 13.01.2020 (сроком до 30.06.2020), копия диплома 137724 1114714 (рег. номер <***> от 25.04.2015),




установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Оникс» (далее – ответчик, Общество, ООО «Оникс») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:4844, общей площадью 1001,7 кв.м., адрес объекта: Камчатский край, г. Петропавловск - Камчатский, ш.Северо-Восточное, степенью готовности 70%, путем продажи с публичных торгов

Исковые требования заявлены со ссылками на положения статей 239.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, истек.

Представитель Управления в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражал против заявления. Просил суд в удовлетворении заявления отказать.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требование Управления об изъятии объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), 23.03.2016 зарегистрировано право собственности ООО «Оникс» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:4844, расположенный по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск - Камчатский, ш. Северо-Восточное на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010114:3626.

Между Министерством имущественных и земельных отношений Камчатского края (Арендодатель) и ООО «Оникс» (Арендатор) 04.06.2013 заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого для строительства № 78/13, в соответствии с которым арендатор принял на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 41:01:0010114:3626, площадью 1351 кв.м., местоположении: Камчатский край, г. Петропавловск – Камчатский, разрешенное использование: земельные участки общественного питания; участок предоставляется для строительства здания кафе на 20 посадочных мест.

В силу пункта 2.1 договор заключен до 04.06.2016, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.06.2013.

Между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципального учреждения (Арендодатель) и ООО «Одесса» (Арендатор) 17.08.2016 заключен договор аренды земельного участка № 70/16, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010114:3626, расположенный по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В силу пункта 2.1 договор заключен однократно на три года и действует до 17.08.2019.

Письмом от 03.07.2019 № 01-08-01/45827/19 Управление предупредило Общество об окончании срока действия договора аренды, а также о необходимости завершения строительства до указанной даты.

Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора аренды земельного участка истек, а строительство спорного объекта недвижимости Обществом не завершено, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Пунктом 2 статьи 125 ГК РФ определено, что от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.10.2015 № 839-р утвержден Устав Управления.

Согласно пункту 2.2 данного Устава функции и полномочия Управления определяются правовыми актами администрации городского округа.

Согласно пунктов 1.1–1.2 постановления Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа» Управление создано в целях организации осуществления администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа полномочий по решению вопросов местного значения, указанных в приложении № 1 и осуществляет функции и полномочия, указанные в приложении № 2 к постановлению.

Одной из основных задач Управления является владение и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского круга, в части распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности городского округа.

Таким образом, Управление в соответствии со статьей 125 ГК РФ выступает от имени Петропавловск-Камчатского городского округа, в связи с чем, с учетом возложенных на него функций, обладает полномочиями на обращение в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ)

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса российской федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в ЗК РФ частью 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ и вступили в силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В рассматриваемом случае в обоснование заявленного иска Управлением указано на окончание срока действия договора аренды земельного участка от 17.08.2016 № 70/16, заключенного с ООО «Оникс» после вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ.

Из преамбулы и пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 17.08.2016 № 70/16 следует, что он заключен на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано путем заключения договора аренды земельного участка от 17.08.2016 № 70/16, строительство объекта недвижимости в период действия данного договора не завершено, в связи с чем к рассматриваем правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Вместе с этим, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям.

На основании пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных выше положений ГК РФ, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В соответствии с пунктом 1 статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Как следует из материалов дела, между ПАО «Камчатскэнерго» и Обществом 20.11.2018 заключен договор № ОТП-18-00702 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

В пункте 1.2 указанного договора установлено, что технологическое присоединение необходимо для электроснабжения объекта: «объект незавершенного строительства», расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 41:01:0010114:3626).

Срок выполнения мероприятий по технологическому присоединению, в силу пункта 1.5 договора, составляет одни год со дня заключения настоящего договора.

При этом квитанциями-извещениями и кассовыми чеками подтверждается произведенная Обществом оплата за техприсоединение точки учета электроэнергии.

Кроме того, между ПАО «Камчатскэнерго» и Обществом 04.12.2018 подписан договор энергоснабжения № 3373, согласно которому гарантирующий поставщик обязуется осуществлять продажу электрической энергии (мощности), а также самостоятельно или через привлеченных третьих лиц оказывать услуги по передаче электрической энергии и услуги, оказание которых является неотъемлемой частью процесса поставки электрической энергии потребителю.

Вместе с тем, Обществом в адрес ПАО «Камчатскэнерго» было направлено заявление с просьбой сообщить по каким причинам не произведено технологическое присоединение энергопринимающих устройств Общества к «ВРУ-0,4 кВ» с максимальной мощностью: 150 кВт, согласно техническим условиям, а также сроки выполнения технологического присоединения.

Из письма ПАО «Камчатскэнерго» от 03.09.2019 № 24-11/3285 следует, что мероприятия по технологическому присоединению будут незамедлительно реализованы по факту определения генерального подрядчика и заключения с ним договора на выполнение проектных и строительно-монтажных работ, срок выполнения 180 дней с момента подписания договора. Ориентировочный срок выполнения мероприятий по технологическому присоединению: 4 квартал 2019 года.

Как следует из пояснений представителя Общества, данных при рассмотрения настоящего спора, для введения в эксплуатацию объекта необходимы разрешительные документы. При этом ПАО «Камчатскэнерго» является единственной организацией, которая может провести энергоснабжение.

Вместе с тем, между Обществом и индивидуальным предпринимателем ФИО3 13.08.2019 заключен договора подряда № 23АЛ для выполнение работ по монтажу алюкобонда с утеплением.

Однако, ПАО «Камчатскэнерго» свои обязательства не выполнило, в связи с чем дальнейшие ремонтные работы Обществом не может производить.

Кроме того, как пояснил представитель Общества в судебном заседании 13.01.2020, ПАО «Камчатскэнерго» на момент рассмотрения настоящего спора свои обязательства не выполнило.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что ответчиком принимались меры к исполнению обязательств по договору № 70/16 в установленные сроки, а именно по завершению строительства объекта незавершенного строительства.

Следовательно, строительство спорного объекта не завершено в срок по обстоятельствам, не зависящим от воли ответчика.

Исходя из обстоятельств настоящего дела, принимая во внимание, что фактически ответчиком проведен комплекс работ, связанных с подготовкой объекта к окончанию строительства, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Управления.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ указанные выше обстоятельства в их совокупности и взаимосвязи, приходит к выводу о том, что фактически ответчиком проведен комплекс работ, связанных с подготовкой объекта к окончанию строительства, а также о невозможности завершения Обществом строительства спорного объекта в предусмотренные договором № 70/16 сроки в связи неисполенением ПАО «Камчатскэнерго» обязательств по технологическому присоединению к электрическим сетям, добросовестности ответчика, предпринимавшего меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустившего нарушение сроков строительства не по своей вине, а, следовательно, о наличии правовых оснований в силу статьи 10 ГК РФ для применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ.

При этом представитель Управления не оспаривал факт нахождения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010114:4844, общей площадью 1001,7 кв.м. по адрес объекта: Камчатский край, г. Петропавловск - Камчатский, ш.Северо-Восточное, степенью готовности 70%.

С учетом вышеизложенного, установленных обстоятельств по делу и их оценке применительно к предмету спора, иные доводы представителей сторон не имеют правового значения и не влияют на установленные обстоятельства и сделанные судом по результатам их оценки выводы.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по заявленному требованию составляет 6 000 рублей и относится на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ, однако взысканию не подлежит в виду освобождения Управления от ее уплаты на основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья М.В. Карпачев