Решение от 24 января 2017 г. по делу № А40-31085/2015

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А40-31085/2015-6-240
г. Москва
24 января 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 24 января 2017 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Судьи Селиверстовой Н.Н.

протокол ведет секретарь судебного заседания Суворова К.А.

рассмотрев в судебном заседании

дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (ОГРН <***>, юридический адрес: 107139, <...>)

к ответчику: Закрытому акционерному обществу "Золотой дракон и К" (ОГРН <***>, юридический адрес: 119121, <...>)

третье лицо с самостоятельными требованиями ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры»;

третьи лица: 1. Департамент культурного наследия <...>. Межрегиональная общественная организация "Академия Российского Искусства" (119121, <...> / 1)

о расторжении договора аренды и выселении

в судебное заседание явились:

от истца–Бальчугова Е. С., дов. от 11.11.2015г.

от ответчика- Шан-Ши-Вый-(ФИО1) П. А.- генеральный директор, выписка из ЕГРЮЛ, ФИО2, дов. от 10.11.2016

от третьего лица с самостоятельными требованиями - ФИО3, дов. от 28.12.2016г.,

от третьих лиц- 1, 2 не явились, извещены

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Золотой дракон и К" о расторжении договора аренды от 31 марта 1999 г. № 01-3/89, заключенного между Министерством государственного имущества Российской Федерации, Открытым акционерным обществом «РТИ - Каучук» и Закрытым акционерным обществом «Золотой дракон и К» и выселении Закрытого акционерного общества «Золотой дракон и К» из помещений в зданиях, являющихся федеральной собственностью, расположенных по адресу: <...>, стр. 2, общей площадью 362,5 кв.м., передаче помещений Истцу в освобожденном виде.

Требования заявлены на основании ст. 309, 310, 615, 619 ГК РФ.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 03 июня 2015 года к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора привлечена Межрегиональная общественная организация "Академия Российского Искусства".

В порядке ст. 50 АПК РФ определением суда от 28.09.2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, привлечено ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры». Требования заявлены о расторжении договора аренды от 31 марта 1999 г. № 01-3/89, заключенного между Министерством государственного имущества Российской Федерации, Открытым акционерным обществом «РТИ - Каучук» и Закрытым акционерным обществом «Золотой дракон и К», выселении Закрытого акционерного общества «Золотой дракон и К» из помещений в зданиях, расположенных по адресу: <...>, стр. 2, общей площадью 362,5 кв.м., передав их в освобожденном виде Федеральному государственному бюджетному учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры»

Исковые требования заявлены в соответствии со ст. 309, 310, 450, 615, 619 ГК

Истец в судебное заседание явился, требования по иску поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явился, возражает против удовлетворения иска, по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо с самостоятельными требованиями - ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного разбирательства. Дело слушается в отсутствие представителей третьих лиц в соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом является собственником нежилых зданий, расположенных по адресу: <...> и стр. 2, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.11.2010 года, запись регистрации 77-77-12/030/2010-553, от 03.11.2010 года, запись регистрации 77-77-12/030/2010-550.

Распоряжениями Минимущества Российской Федерации от 06 сентября 2002 г. № 3111-р и от 09 сентября 2003 г. № 3894-р здания, расположенные по вышеуказанному адресу закреплены на праве оперативного управления за ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры».

Право оперативного управления ФГБУК «АУИПИК» на нежилое здание по адресу: <...> зарегистрировано в ЕГРП 16.05.2003 года (запись регистрации 77/01/31-088/2003-445), на нежилое здание <...> зарегистрировано в ЕГРП 22.03.2004 года (запись регистрации 77/01/31-1025/2003-321).

Здание по адресу: ул. Плющиха, д. 64 принято под государственную охрану решением Мосгорисполкома Совета народных депутатов от 23 марта 1987 г. № 647 в качестве объекта культурного наследия регионального значения "Клуб завода "Каучук".

Постановлением Правительства Москвы от 3 августа 2010 г. № 672-ПП утверждены границы территории объекта культурного наследия регионального значения "Клуб завода "Каучук", 1927-1929 гг., арх. ФИО4." по адресу: ул. Плющиха, д. 64, стр. 1.

В соответствии со справкой ГУП МосгорБТИ от 29 августа 2014 г. № 95000208 об идентификации адреса объекта капитального строительства адреса: ул. Плющиха, д. 64 и д. 64/6, стр. 1 принадлежат одному и тому же объекту.

Распоряжением Департамента культурного наследия города Москвы от 04 апреля 2014 г. № 311 утвержден предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения "Клуб завода "Каучук", 1927-1929 гг., арх. ФИО4." по адресу: ул. Плющиха, д. 64, стр. 1 (далее - Объект), в который включены в том числе:

объемно-пространственная композиция Объекта;

композиционное решение и архитектурно-художественное оформление фасадов Объекта;

колористическое решение фасадов Объекта;

пространственно-планировочная структура интерьеров Объекта в пределах капитальных стен, опор и перекрытий;

архитектурно-художественное оформление интерьеров Объекта; колористическое решение интерьеров Объекта; система освещения Объекта.

Объект - трехэтажное с подвалом сложное в плане здание в стиле конструктивизма, характерном для архитектора ФИО4.

31 марта 1999 года между Министерством государственного имущества Российской Федерации (Арендодатель), Открытым акционерным обществом «РТИ-Каучук» (Балансодержатель) и Закрытым акционерным обществом «Золотой Дракон и К» (Арендатор), был заключен Договор № 01-3/89 на передачу Министерством государственного имущества Российской Федерации в аренду помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной собственностью. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП 30.07.1999 года.

Согласно п. 1.1 Договора, Министерство и Балансодержатель передают, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> и стр. 2 для использования под торгово-производственную деятельность.

Общая площадь передаваемых в аренду нежилых помещений 362,5 кв.м (стр. 1 – 296,9 кв.м, стр. 2 - 65,6 кв.м). Состав передаваемых в аренду нежилых помещений установлен в приложениях № 1 и № 3 к договору

Согласно п. 1.2 договора, срок аренды устанавливается с 01.12.1998 года по 01.12.2023 года.

В соответствии с п. 2.2.1 Договора, Арендатор обязуется использовать помещения исключительно по прямому назначению, указанному в п. 1.1 догвоора.

.Согласно п. 2.2.2 договора, в соответствии с охранным обязательством Арендатор обязан содержать арендуемые помещения в полной исправности и надлежащем техническом санитарном и противопожарном состоянии, выделять для этих целей необходимые лимиты, фонды, ассигнования. Аналогичные требования распространяются на прилегающую к зданию (сооружению) территорию.

Пунктом 2.2.3 Договора стороны установили, что Арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями Арендатора без письменного разрешения Балансодержателя и Министерства.

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что в нарушение договорных обязательств у Арендатора отсутствует надлежащим образом оформленное охранное обязательство на нежилые помещения. Объект аренды используется арендатором не по целевому назначению - под размещение караоке-клуба, ресторана и сауны с комнатами отдыха. Также, в здании по адресу: <...>, Арендатором произведена реконструкция без письменного разрешения Территориального управления и Балансодержателя, а именно, произведена надстройка 2-го этажа (демонтированы перегородки между подсобными помещениями № 47, 48, 49, демонтированы перегородки между баром № 38 и обеденными залами № 39, 40, 41, в обеденном зале № 41 возведены межкомнатные перегородки из гипсокартонных панелей, в уборных № 5, 6 произведена перепланировка: демонтирована перегородка, вместо 10 санузлов установлено 3 индивидуальных туалетных кабинки с санузлами). Кроме того, на придомовой территории здания по адресу: <...> пристроено некапитальное строение (летняя веранда) ресторана со столиками для посетителей примерной площадью около 70 кв. м.

Указанные факты установлены по результатам внеплановой тематической проверки использования нежилых помещений в зданиях, расположенных по адресам: <...>/, стр. 1, стр. 2, используемых ЗАО «Золотой Дракон и К», проведенной 10.09.2014 года представителями Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом г. Москвы.

Указанные обстоятельства также подтверждены повторной проверкой использования помещений, проведенной представителями ТУ Росимущества г. Москва, ЗАО «Золотой Дракон и К», ФГБУК «АУИПИК» на основании определения суда от 03.06.2015 года (Акт проверки от 10 июня 2015 года), а также актом проверки Департамента культурного наследия города Москвы от 05.02.2015 года.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Во исполнение указанной нормы права Истцом ответчику была направлена претензия от 08 декабря 2014 года № И22-09/22374 с указанием на использование арендуемых помещений не по их прямому назначению, проведении реконструкции помещений, отсутствии охранного обязательства на объект, необходимость устранения нарушений, указанных в претензии, и предложением расторгнуть договор аренды в случае невозможности выполнения в дальнейшем договорных обязательств.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом был соблюден претензионный порядок урегулирования спора. Доказательством направления указанной претензии является реестр почтовых отправлений ФГУП «Почта России». Представителем ответчика указанный факт не опровергнут.

Третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, представлен самостоятельный иск с аналогичными с Истцом требованиями по тем же самым основаниям.

В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия как особым видом недвижимого имущества регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), согласно которому правовое регулирование отношений в области сохранения использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) основывается на положениях федеральных законов и осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом и принимаемыми в соответствии с ними в пределах компетенции субъектов Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 51, 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации" право пользования объектом культурного наследия и право пользования выявленным объектом культурного наследия у физических и юридических лиц возникают, в том числе, из договоров.

Обязательным условием заключения договора является охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия, которое оформляется в отношении объектов культурного наследия регионального значения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.

В силу статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", пункта 59 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865, порядок и условия использования памятников истории и культуры устанавливаются государственными органами охраны памятников и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности предприятий, учреждений, организаций и граждан, соответствующим охранным документом: охранно-арендным договором, охранным договором или охранным обязательством.

Таким образом, охранные документы, в том числе охранные обязательства, заключаются с собственниками или пользователями памятников истории и культуры.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Существенными условиями договора аренды согласно п. п. 2, 5 ст. 55 Закона № 73-ФЗ являются также требования к сохранению объекта культурного наследия с обязательным условием договора аренды охранного обязательства, которое включает в себя помимо требований к содержанию объекта порядок и сроки проведения реставрационных и иных работ по сохранению объекта культурного наследия, а также иные, обеспечивающие сохранность объекта требования.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, судом установлено, что ответчиком допущенные нарушения условий спорного договора аренды не устранены. В указанном объекте культурного наследия ответчиком произведены работы, которые привели к изменению площади помещений. Такие работы произведены без разрешения, выданного соответствующим органом охраны объектов культурного наследия и без документации, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия. Целевое использование помещений в спорных строениях материалами дела также не подтверждается. Охранное обязательство Ответчиком не оформлено.

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о нарушение ответчиком существенных условий договора аренды, предусмотренных в п. 2.2.1, 2.2.2.

Ответчик, возражая по заявленному иску, указывает, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве является ненадлежащим истцом, а ФГБУК «АУИПИК» претензия в адрес Общества с предложением устранения нарушений либо расторжении договора аренды не направлялась.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, пользуются правами и несут обязанности истца, за исключением обязанности соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором (часть 2 статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5.4 договора аренды предусмотрено, что в случае невыполнения Арендатором п. 3.3., 2.2. -2.2.4 Догвоора, Балансодержатель имеет право расторгнуть Договор в установленном действующим законодательством порядке без компенсации затрат понесенных Арендатором.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Согласно ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Доводы Ответчика, о составлении акта проверки от 10.09.2014 года с нарушением требований, установленных № 294-ФЗ от 26.12.2008 года и отсутствии обязанности по заключению охранного обязательством, судом отклоняются, поскольку факт существенного нарушения условий вышеуказанного догвоора также подтверждается при проведении проверок спорного здания по указанным строениям в 2015 году. При этом наличие охранного обязательства у пользователя МОО «АРИС» объекта культурного наследия от 23.04.2007 г., заключенного с Москомнаследием, на правовую оценку спорных правоотношений не влияет, поскольку не является основанием для освобождения ответчика от исполнения обязательств, предусмотренных спорным договором. Согласно п. 5 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации" обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Факт пользования спорными строениями Ответчик не оспаривает.

Заключая договор аренды от 31.03.1999 года № 01-3/89, ответчик добровольно принял на себя обязательство оформить охранное обязательство.

Ссылки Ответчика на тот факт, что перепланировки помещений произведены до передачи помещений в аренду, Обществом документально не подтверждены.

Суд также учитывает, факт допущенных Ответчиком нарушений при использовании спорных арендуемых помещений также подтвержден решением Московского Городского Суда от 16.11.2015 года по делу № 7-11940-14.

Поскольку представленными в материалы дела доказательствами, обладающими признаками относимости и допустимости, подтвержден факт пользования Ответчиком объектом аренды с существенными нарушениями условий договора, факт существенного ухудшения арендуемого имущества,, договор аренды от 31 марта 1999 г. № 01-3/89 на передачу Министерством государственного имущества Российской Федерации в аренду помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной собственностью, подлежит расторжению.

Возможность участия третьего лица с самостоятельными требованиями в рассматриваемом арбитражным судом деле установлена в статье 50 действующего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обращаясь с соответствующими требованиями в арбитражный суд, лица, участвующие в деле, добиваются признания своих прав в отношении предмета спора, что свидетельствует о взаимоисключающем характере заявленных ими требований, а также об их самостоятельности, то есть третье лицо заинтересовано в таком материально - правовом разрешении спора, которое исключает удовлетворение притязаний как истца, так и ответчика.

В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Поскольку спорные нежилые здания были переданы Росимуществом в оперативное управление ФГБУК «АУИПИК», то право владения, пользования и распоряжения этим помещением на основании указанной нормы права перешло к к последнему. В связи с чем, право на выселение ответчика из занимаемых помещений в данном случае возникло у ФГБУК «АУИПИК», а не у истца.

Поскольку договор аренды расторгнут, у ответчика имеется обязанность возвратить арендованное имущество ФГБУК «АУИПИК».

В удовлетворении требований Истца следует отказать, поскольку удовлетворение иска третьего лица с самостоятельными требованиями, исключает удовлетворение требований по первоначальному иску.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 41, 49, 51, 65 - 67, 69, 101 - 103, 110, 112, 121, 122, 123, 156, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве отказать.

Расторгнуть договор аренды от 31 марта 1999 г. № 01-3/89.

Выселить Закрытое акционерное общество "Золотой дракон и К» из помещений1 в зданиях, расположенных по адресу : <...>. стр. 1 и стр. 2 общей площадью 362,5 кв.м., передать их в освобожденном виде Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры».

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Золотой дракон и К" (ОГРН <***>) в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ОГРН <***>) расходы по госпошлине в размере 8000 ( восемь тысяч) руб. 00 коп.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Золотой дракон и К" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 4000 (четыре тысячи) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Н. Н. Селиверстова