Решение от 7 февраля 2023 г. по делу № А56-91232/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-91232/2022
07 февраля 2023 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 07 февраля 2023 года


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Бугорской Н.А.,


при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истцы:

1) общество с ограниченной ответственностью «Подсолнух» (адрес: 197374, <...>, литер А, помещение 151, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 17.01.2017, ИНН: <***>);

2) акционерное общество «Доринда» (адрес: 195213, <...>, литер А, помещение 2, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 05.08.2002, ИНН: <***>);

Ответчики:

1) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: 191124, <...>, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: <***>);

2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>);

3) акционерное общество «Западный скоростной диаметр» (адрес: 191011, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 03.09.2002, ИНН: <***>),

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: 191124, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоение ОГРН: 23.12.2004, ИНН: <***>)

о признании обременения отсутствующим, признании незаконным бездействия

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 26.01.2023,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Подсолнух» и акционерное общество «ДОРИНДА» обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Государственному казенному учреждению «Имущество «Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, акционерному обществу «Западный скоростной диаметр» (далее – ЗСД) с заявлением:

- о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1179 по адресу: Санкт-Петербург, Школьная ул., участок 30, площадью 47 490 кв.м. (далее - земельный участок);

- о признании незаконным бездействия Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), выразившегося в уклонении от подготовки и подписания договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка;

- об обязании Комитета подготовить и подписать проект договора аренды земельного участка сроком на 49 лет по цене согласно Ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненной ГУП «ГУИОН» от 07.06.2021 Рег.№С-30-0000739Г-21/4, Ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненной ГУП «ГУИОН» от 07.06.2021 Рег.№С-30-0000739Г-21/3.

Определением от 15.09.2022 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр).

Из отзыва Росреестра следует, что земельный участок находится в собственности Санкт-Петербурга, 12.09.2018 зарегистрировано право аренды в пользу акционерного общества «Западный скоростной диаметр» (далее – ЗСД).

Комитет и Учреждение в отзывах со ссылкой на п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ указали, что наличие действующего договора аренды препятствует заключению договора аренды земельного участка с заявителями.

Как указало ЗСД в отзыве на иск, в соответствии с договором об инвестиционной деятельности от 15.04.2003 г. № ИД-01/03, заключенным между Обществом и АО «ДОРИНДА», земельный участок под объекты недвижимости предоставляется в субаренду. Сохранение права аренды АО «ЗСД» на спорный земельный участок, образованный в результате раздела первоначального земельного участка осуществлено на основании пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ и требованиям закона не противоречит.

Кроме того, арендная плата за пользование земельными участками, образованными в результате раздела первоначального земельного участка, в том числе и спорным земельным участком, до 01.12.2048 единовременно внесена ЗСД акциями второй эмиссии, номинальной стоимостью 10000 рублей в количестве 1 909 штук, на общую сумму 19 090 000 рублей в момент заключения первоначального договора аренды 23.05.2000.

Признав дело подготовленным, на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представитель истцов на удовлетворении заявленных требований настаивал. Представители Комитета, Учреждения, ЗСД возражали против удовлетворения иска, поддержав доводы, изложенные в отзывах.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что в целях совершенствования транспортной схемы Санкт-Петербурга и улучшения экологической обстановки в регионе, а также во исполнение федеральной целевой программы «Сохранение и развитие исторического центра Санкт-Петербурга», утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.05.96 № 585 издано распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 10.10.1997 №1042-р «О строительстве Западного скоростного диаметра».

Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 16.11.1998 № 1124-р «О предоставлении земельных участков ОАО «Западный скоростной диаметр» в кварталах 66.В, 66.Б, 66.А, 60.2 Приморского административного района», осуществлено изъятие для государственных и общественных нужд у землепользователей и из земель запаса города земельных участков общей площадью 142 тыс. кв. м, расположенные в кварталах 66.В, 66.Б, 66.А, 60.2 Приморского административного района между р. Большой Невкой и ул. Школьной.

Во исполнение Распоряжений и распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 02.12.1999 №1741-р «Об оплате акций второй эмиссии ОАО «Западный скоростной диаметр» между Комитетом и ЗСД заключен договор аренды №17/ЗД-001781 от 23.05.2000 земельного участка по адресу: <...> участок 4 (квартал 60.2 Северо-Приморской части Приморского административного района Санкт-Петербурга), кадастровый номер 78:34:0416001:1 под общественно-деловую застройку в соответствии с разрешительной документацией на строительство сроком до 01.12.2048.

Право пользования участком внесено в качестве вклада Санкт-Петербурга в уставный капитал ЗСД. Арендная плата по договору внесена акциями до конца срока его действия.

Распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 21.05.2002 № 821-ра «О внесении изменений в распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 16.11.1998 №1124-р» ЗСД предоставлено право строительства объектов недвижимости в границах Квартала.

Договором предусмотрено право ЗСД передавать земельный участок в субаренду. При этом условия предоставления третьим лицам земельного участка (его частей) под общественно-деловую застройку ЗСД определяет самостоятельно.

ЗСД выступило застройщиком зданий первой и второй очереди торгового комплекса по адресу на улица Савушкина дом 119, корпус 3, литера А, введенных в эксплуатацию на основании Актов приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией от 24.12.2004; от 27.02.2006.

ЗАО «ДОРИНДА» явилось соинвестором строительства на основании договора об инвестиционной деятельности от 15.04.2003 № ИД-01/03 и дополнительных соглашений к нему. Долей, причитающейся ЗАО «ДОРИНДА», по условиям инвестиционного договора, должен был являться литер А (гипермаркет и торговый комплекс) Объекта общей площадью около 43000 кв.м.

На основании указанного договора об инвестиционной деятельности и дополнительных соглашений к нему, права собственности на объекты недвижимости на спорном земельном участке были зарегистрированы за ЗАО «ДОРИНДА».

Между ЗСД и ЗАО «ДОРИНДА» был подписан договор субаренды земельного участка от 01.01.2005, предоставленного ЗСД по договору аренды от 23.05.2000 № 17/ЗД-001781 для размещения на нем принадлежащего ЗАО «ДОРИНДА» торгового комплекса, сроком до 01.12.2048. Государственная регистрация договора субаренды имела место 11.05.2005.

На основании Соглашения о вступлении стороны от 27.04.2017 в договор субаренды вступило ООО «Подсолнух», которое приобрело права на объект недвижимости с кадастровым номером 78:34:0416001:1172.

Земельный участок с кадастровым номером 78:34:0416001:1179, площадью 47490 кв.м. сформирован по адресу: г.Санкт-Петербург, муниципальный округ № 65, Школьная улица, участок 30, 14.12.2017 из земельного участка с кадастровым номером 78:34:04:16001:1. В указанную дату, 14.12.2017 на земельный участок зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга.

Соответственно между Комитетом и ЗСД, в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 78:34:0416001:1, был заключен новый договор аренды от 09.08.2018 № 17/ЗД-10457 на срок с 12.09.2018 по 01.12.2048 в отношении вновь образованного спорного земельного участка.

С 12.09.2018 внесена запись об обременении земельного участка правом аренды в пользу акционерного общества «Западный скоростной диаметр» на основании этого договора.

По условиям договора аренды от 09.08.2018 № 17/ЗД-10457, заключенным с между Комитетом и ЗСД, земельный участок предоставлен последнему для использования под общественно-деловую застройку в соответствии с разрешительной документацией на строительство.

На спорном земельном участке расположены здания гипермаркета и торгового комплекса, которым в настоящее время присвоены: кадастровый номер 78:34:0416001:1160 и кадастровый номер 78:34:041:6001:1112, принадлежащие на праве собственности ООО «Подсолнух» и АО «ДОРИНДА».

ООО «Подсолнух» и АО «ДОРИНДА» 24.05.2022 обратились в Комитет с заявлением вх. № 05-26- 51588/22-0-0 от 31.05.2022 о заключении договора аренды земельного участка для размещения нежилых зданий площадью 38 348 кв. м и 32 871,1 кв. м по адресу: <...>, лит. А, принадлежащих заявителям на праве собственности, которые используются под гипермаркет и торговый комплекс, в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, представив ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 07.06.2021 рег. № С30-0000739Г-21/4 и рег. № С30-0000739Г-21/3, выполненные ГУП «ГУИОН».

Письмом от 20.06.2022 № 05-26-51588/22-0-1 Комитет в лице Учреждения сообщил, что земельный участок передан в аренду ЗСД по договору от 09.08.2018 № 10457 для использования под общественно-деловую застройку в соответствии с разрешительной документацией на строительство сроком по 01.12.2048, и земельный участок может быть предоставлен в аренду заявителям по решению судебных органов.

Указав, что до настоящего времени решения по результатам рассмотрения заявления не принято, полагая бездействие Учреждения и Комитета незаконным, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Кроме того, ссылаясь на наличие права собственности на объекты недвижимости нежилые здания, расположенные на спорном земельном участке, истцы просят признать обременение отсутствующим, обязать Комитет и ГКУ заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу положений статьи 11.4. ЗК РФ, раздел земельного участка не влечет изменения правового статуса такого имущества, которых сохраняется в неизменном виде в отношении вновь образованных земельных участков.

Пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ указанное правило распространено и в отношении права владения и пользования земельными участками на условиях договора аренды, согласно которому в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Принадлежащее ЗСД право аренды в отношении исходного земельного участка возникло до возведения объектов недвижимости, принадлежащих заявителям, следовательно, не могло нарушить из права как собственников этих объектов. Оснований для исключения распространения в отношении ЗСД положений пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ при выделении земельного участка, занятого принадлежащими заявителям объектами недвижимости, не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Одновременно, положениями пункта 2 статьи 209 ГК РФ, собственнику имущества предоставлено право по своему усмотрению делегировать иным лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В данном случае, государственный собственник исходного земельного участка предоставил ЗСД право на распоряжение им путем предоставления под застройку третьим лицам на правах субаренды.

Как указанно в пункте 1 статьи 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В силу пункта 2 статьи 264 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Подобная конструкция предоставления земельного участка под застройку соответствует и положениям пункта 1 статьи 41 ЗК РФ, которой лица, не являющимся собственниками земельных участков, предоставляются права их собственников, предусмотренные статьей 40 ЗК РФ.

ЗАО «ДОРИНДА», приобретая здания в результате застройки земельного участка, предоставленного ЗСД на праве аренды с правом передачи участка в субаренду для застройки, именно на таком прав и приобрело после получения зданий в собственность право пользования земельным участком.

Данный вывод соответствует положениям пункта 1 статьи 271 ГК РФ, который, устанавливая общий принцип права следования судьбы земельного участка судьбе расположенного на нем объекта недвижимости не оговаривает конкретный вид права пользования таким земельным участком собственником расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку правовой режим использования земельного участка зависит от конкретных условий предоставления его собственником или законным владельцем под застройку, либо является производным от условий права пользования предыдущим собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости при вторичных способах приобретения права собственности на здания и сооружения.

В силу положений статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В данном случае оснований для прекращения права аренды спорным земельным участком ЗСД не приведено.

Наличие оспариваемой записи об обременении земельного участка правом аренды в пользу ЗСД не может нарушать права собственников здания, которые, как указано выше, при приобретении спорных объектов недвижимости приобрели право пользования земельным участком, занятым зданиями, на правах его субаренды у ЗСД.

Государственный собственник, при этом, уже осуществил распорядительные действия по передаче земельного участка в пользование на правах аренды ЗСД до возведения принадлежащих заявителем объектов недвижимости и, соответственно, прав пользования занятым ими земельным участком. При этом, указанное право аренды, как указано выше, сохраняет свое действие и, следовательно, является объективным препятствием для предоставления аналогичного права иным лицам.

В соответствии с п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.

Ссылка заявителей на обстоятельства, установленные в рамках иных арбитражных дел, в отношении права пользования соседнего земельного участка индивидуальным предпринимателем ФИО2, не может быть принята в рамках данного спора, который рассматривается в отношении иного предмета. Обстоятельства, установленные в делах с участием ФИО2, не являются идентичными указанным выше.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.



Судья Бугорская Н.А.