Решение от 8 июля 2020 г. по делу № А40-195376/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-195376/18-1-1082
08 июля 2020
город Москва


резолютивная часть в порядке ст. 176 АПК РФ объявлена 26.06.2020

решение в полном объеме изготовлено 08.07.20

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009 <...>) к ООО "НОЯБРЬ" (ОГРН <***>, 121019, <...>) и к ООО "АРБАТ 13" (119019 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА НОВЫЙ АРБАТ ДОМ 13, ОГРН: <***>) о взыскании 4458965 руб. 79 коп. долга, 447867 руб. 91 коп. пени по договору от 10.08.2006 № 01-00944/06 о расторжении договора, о выселении из нежилого помещения

при участии представителя истца ФИО2 по дов. от 24.04.20, ФИО3 по дов. от 24.04.20



УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании 4458965 руб. 79 коп. долга, 447867 руб. 91 коп. пени по договору от 10.08.2006 № 01-00944/06, о расторжении договора аренды, о выселении из нежилого помещения. Требования основаны на том, что ответчиком (арендатором) за период с августа 2015 по апрель 2017 не оплачены арендные платежи за арендованное по договору от 10.08.2006 № 01-00944/06 помещение.

До принятия судом решения истец отказался от иска в части требований о расторжении договора и выселении. Отказ принят судом, поскольку заявлен уполномоченным представителем, не противоречит закону и не нарушает прав других лиц. Производство по данным требованиям подлежит прекращению.

В судебном заседании истец требования поддержал. Надлежаще извещенные ответчики не явились.

В отзыве от 17.06.20 ответчик ООО «Ноябрь» против требований возражал, ссылаясь на то, что решением от 05.11.19 по делу А40-13228/19-125-84 Арбитражный суд г. Москвы понудил Департамент заключить с ООО «Арбат 13» договор купли-продажи спорного помещения, при этом судом было установлено, что арендатор обращался за выкупом неоднократно, однако Департамент не совершил в установленный срок действий ни по одному из обращений. Ответчик указывает на то, что в нарушение ст. 10 ГК РФ Департамент бездействовал в целях сохранения обязанности арендатора по оплате арендных платежей, в связи с чем в удовлетворении иска должно быть отказано. Ответчик также указывает, что решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-136623/19-23-1080 Департаменту отказано во взыскании арендной платы за период с 01.05.2017 по 30.06.2019.

ООО «Арбат 13», извещенное надлежащим образом, не явилось. При наличии надлежащих доказательств направления указанному лицу по юридическому адресу определения об отложении судебного разбирательства от 01.10.19, а также о возобновлении производства по делу от 27.01.20, возвращенных Почтой за истечением срока хранения и за отсутствием адресата, суд принял во внимание, что письменные объяснения от имени ООО «Ноябрь», в которых указывалось на рассмотрение судом дела А40-13228/19, подписывал от имени ООО «Ноябрь» тот же представитель, который представлял интересы ООО «Арбат 13» в деле А40-13228/19, участвовал в судебном заседании по настоящему делу 01.10.19, а также при рассмотрении дела А40-136623/19. Таким образом, ООО «Арбат 13» надлежаще извещалось судом и очевидно знало о настоящем процессе.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения истца, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Из материалов дела следует, что между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «НОЯБРЬ» (арендатор) заключен договор аренды № 01-00944/06 от 18.08.2006, по условиям которого арендодатель обязался передать в аренду находящееся в собственности города Москвы нежилое помещение общей площадью 95,9 кв.м. по адресу: <...>, а арендатор принять объект аренды и оплачивать арендную плату на условиях установленных договором.

Факт передачи объекта аренды и его использования ответчиками не оспаривается.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ ООО «Арбат 13» зарегистрировано 29.01.2018.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.05.18 по делу А40-194105/2017, а также определением Арбитражного суда г. Москвы от 26 сентября 2019 года по делу № А40-136623/19-23-1080 установлено, что ООО «АРБАТ 13» (ОГРН <***>) образовано в результате реорганизации ООО «НОЯБРЬ» (ОГРН <***>) в форме выделения, к ООО «АРБАТ 13» (ОГРН <***>) в силу положений ст. 58 ГК РФ перешли все права и обязанности ООО «НОЯБРЬ» (ОГРН <***>) по договору аренды.

Поскольку переход всех прав и обязанностей ООО «Ноябрь» к ООО «Арбат» установлен вступившими в законную силу судебными актами, ООО «Арбат» является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям. Все действия, совершенные арендодателем (Департаментом) по отношению к ООО «Ноябрь» в правоотношениях по спорному договору аренды, в том числе направление претензии от 10.05.2017 по настоящему делу, являются совершенными в отношении правопреемника.

В ходе рассмотрения настоящего дела ООО «Ноябрь» и ООО «Арбат 13» полное правопреемство в отношении всех прав и обязанностей по договору аренды не оспорили.

Согласно п. 6.1 договора, за объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения договора и не может быть снижена.

В соответствии с п. 6.5 договора, арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере 1/12 части, установленной п. 6.1, 6.2, 6.3 договора, в бюджет города Москвы.

Применение коэффициента дефлятора предусмотрено п.6.3 без дополнительного согласования.

Дополнительным соглашением от 04.08.2015 срок аренды продлен до 30.06.2025, арендная ставка установлена в размере 25677 руб., за кв.м в год. Пунктом 4 данного соглашения предусмотрено, что в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды, ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло.

Уведомлением от 23.05.2016 № 33-6-23405/16-(0)-0 Департамент известил арендатора об установлении ставки в размере 28244 руб. 70 коп. за кв.м в год, а уведомлением от 21.12.2016 № 33-6-98560/16-(0)-1, направленным в адрес арендатора, установлена ставка арендной платы на 2017 год с учетом коэффициента-дефлятора в размере 31 069,17 руб. за 1 кв.м в год.

В соответствии с представленным истцом расчетом, размер задолженности ООО «Арбат 13» за период с августа 2015 по апрель 2017 составил 4458965 руб. 79 коп.

Претензия, исх. № 33-6-112734/17-(0)-1 от 10.05.2017, оставлена ответчиком без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Стороны согласно ст. ст. 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком размер задолженности не оспорен, доказательств оплаты не представлено, из отзывов и иных заявлений ответчиков по делу не следует несогласие с размером произведенных Департаментом начислений.

Согласно требованиям ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу положений ст. 268 АПК РФ доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу. Суд руководствуется позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении № 8127/13 от 15.10.2013г. по делу А46-12382/2012, согласно которой суд не вправе исполнять обязанность ответчика по опровержению доказательств, представленных другой стороной, поскольку это нарушает фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон (ч. 1 ст.9, ч. 1 ст. 65 , ч. 3.1 и 5 ст. 70 АПК РФ).

По смыслу п. 1.1. Главы 1 Положения Банка России от 19.06.2012 N 383-П "О правилах осуществления перевода денежных средств", п.4.6 Положения Банка России от 06.07.2017 N 595-П "О платежной системе Банка России" осуществление расчетов в безналичной форме должно сопровождаться составлением письменных документов.

Условиями спорного договора предусмотрена оплата платежными поручениями.

Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В нарушение всех вышеперечисленных норм права ответчиками в суд первой инстанции платежных поручений об оплате арендной платы за спорный период не представлено.

Ссылки ответчиков на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда г. Москвы 05 ноября 2019 года по делу А40-А40-13228/19-125-84 отклоняются судом, поскольку данное решение не освобождает ответчиков в силу ст. 69 АПК РФ от обязанности доказать оплату арендных платежей в настоящем процессе.

Суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В деле А40-13228/19-125-84 судом разрешался спор о понуждении Департамента заключить с арендатором (ООО «Арбат 13») договор купли-продажи в порядке выкупа арендованного имущества субъектом малого предпринимательства.

В соответствии с п.2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее Закон 159-ФЗ) преимущественное право покупки арендованного имущества может быть реализовано арендатором при условии, что у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

Судебным решением по делу А40-13228/19-125-84 установлено, что арендатор обращался с заявлением на выкуп 09.10.2012 вх.№76617/12; 27.01.2014 (рег.№ 33-5-16-76/14-(0)-0); 14.05.2014; 30.10.2014, а 02.08.2017 ООО «Арбат 13» направило в адрес ДГИ г. Москвы претензию (вх. № ДГИ-173173/17-(0)-0) с предложением заключить договор на выкуп принадлежащего городу Москве помещения с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения.

В решении не указано, на дату какого именно обращения отсутствовала задолженность по арендным платежам.

Кроме того, Закон 159-ФЗ условием реализации права на выкуп признает отсутствие задолженности на момент обращения арендатора в Департамент в установленном порядке за выкупом, а не на момент последующего направления возможной досудебной претензии с приложением проекта договора.

В решении по делу А40-13228/19-125-84 конкретная дата, на которую отсутствовала задолженность, не указана. Решением установлены обстоятельства обращения в Департамент в 2012-м и 2014-м году, в то время как в настоящем деле заявлено о взыскании за период с августа 2015 года.

Таким образом, арендатор в настоящем деле не освобождается от обязанности надлежащими доказательствами подтвердить факт оплаты аренды за спорный период (с августа 2015 по апрель 2017).

Довод о прекращении обязанности оплачивать арендные платежи с 09.10.12 отклоняется судом, как не соответствующий закону.

Договор аренды заключен сроком до 30.06.2025.

Момент прекращения договора аренды при выкупе имущества арендатором определен законом и его официальным толкованием, данным постановлениями Пленумов Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснен п.1. ст. 551 ГК РФ, которым предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

В рассматриваемом случае к моменту заключения договора купли-продажи нежилые помещения находились во владении у ответчика на основании договора аренды, поэтому признаются переданными обществу, однако соглашение о продаже в спорный период владения отсутствовало.

В соответствии с ч.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из чего следует, что и в случае рассмотрения судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении обязанной стороны от его заключения, и в случае урегулирования судом разногласий, возникших при заключении договора, договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда, определившего условия договора.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи установлены решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.11.2019 по делу №А40-13228/19-125-84, договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу данного решения.

Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10.

Следовательно, до заключения договора купли-продажи основанием владения остается аренда, которая представляет собой платное использование (ст. 606, 614 ГК РФ).

Кроме того, согласно пункту 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Из указанных норм права и их толкования высшей судебной инстанцией следует, что обязанность оплаты аренды прекращается после заключения договора купли-продажи.

Следовательно, обязанность оплаты аренды за заявленный в настоящем споре период (август 2015-апрель 2017) не прекратилась, арендатор обязан оплачивать аренду до момента заключения договора купли-продажи.

Иск о взыскании арендных платежей является способом судебной защиты нарушенного права, принуждением к исполнению арендного обязательства в натуре.

Ответчик считает, что в защите данного права должно быть отказано на основании ст. 10 ГК РФ, поскольку истец, уклоняясь от заключения договора купли-продажи, принуждал арендатора к оплате аренды.

Судом данный довод рассмотрен и отклоняется по следующим основаниям.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Департамент, как орган, представляющий собственника государственного имущества в порядке ст. 124, 125 ГК РФ, не допускал ограничения конкуренции и не злоупотреблял доминирующим положением на рынке, поскольку не является монополистом на рынке нежилой недвижимости.

При рассмотрении настоящего дела не установлены обстоятельства, свидетельствующие о том, что Департамент действовал исключительно с намерением причинить вред арендатору.

Так, решением по делу А40-13228/19 установлен факт первого обращения арендатора 09.10.12 за выкупом имущества.

Арендатором бездействие Департамента по данному обращению не обжаловалось, в суд за понуждением заключить договор в период с 2012 по 2014 год арендатор не обращался.

Письменными объяснениями Департамента и представленной Департаментом распиской в получении документа от 22.07.2014 подтверждается, что Департаментом был выдан договор купли-продажи в трех экземплярах, который был получен представителем арендатора ФИО4 в службе «одного окна». Кроме того, в материалы настоящего дела представлены документы, подтверждающие, что арендатором 07.08.2014, было отозвано поданное в Департамент повторное обращение за выкупом от 27.01.14.

Причины, по которым арендатор не подписал договор купли-продажи, ответчиками не названы.

Отзыв обращения от 27.01.14 имел место после обращения от 14.05.14 и после получения договора купли-продажи.

Как следует из решения по делу А40-13228/19, последующее (четвертое) обращение имело место 30.10.2014.

Далее арендатор бездействовал в течение трех лет и только 02.08.2017 направил претензию Департаменту, а в октябре 2017 года обратился в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи.

По данному иску было возбуждено производство по делу А40-194105/17, в котором истец (арендатор ООО «Ноябрь») был заменен в порядке ст. 48 АПК РФ на ООО «Арбат 13».

Однако производство по указанному делу было прекращено определением от 12.12.19 в связи с отказом истца от иска. Из чего следует, что арендатор по собственной воле совершил действие, направленное на прекращение судебного процесса, результатом которого могло бы стать заключение договора купли-продажи.

Только 23.01.2019 арендатор повторно обратился в суд с требованием о понуждении заключить договор, которое было рассмотрено в рамках дела А40-13228/19.

Перечисленные обстоятельства явно свидетельствуют о том, что бездействие Департамента в 2012 году не могло быть причиной не заключения договора купли-продажи в период с августа 2015 по апрель 2017. До наступления указанного периода арендатор получил договор купли-продажи в июле 2014 года, однако не подписал его и бездействовал до 02.08.17 почти три года.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания применения ст. 10 ГК РФ в виде отказа в судебной защите представляемого Департаментом городского имущества законного государственного интереса на получение арендной платы за использование ответчиком государственного имущества.

В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей Департамент правомерно требует взыскания предусмотренных договором пени. Расчет, произведенный истцом по состоянию на 30.04.2017 по ставке 1/300 ставки рефинансирования, ответчиком по существу не оспорен, оснований снижения начисленной суммы судом не установлено.

Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.05.20 по делу А40-136623/19 отклоняется судом как не имеющая правового значения, поскольку в указанном деле рассматривался спор о взыскании арендной платы и пени за период с 01.05.2017 по 31.12.2018.

Поскольку вступившими в законную силу судебными актами установлено, что ООО «Арбат 13» является правопреемником всех прав и обязанностей по договору в силу ст. 58 ГК РФ, заявленные суммы взыскиваются с указанного лица. В иске к ООО «Ноябрь» суд отказывает. Судом при оглашении резолютивной части решения в порядке ст. 176 АПК РФ было установлено, что в тексте внесенной в ПК САД резолютивной части допущена техническая ошибка, пропущена фраза «В иске к ООО «Ноябрь» отказать. Об отказе в иске к указанному лицу объявлено при оглашении резолютивной части. Ошибка не влияет на существо принятого решения и подлежит исправлению при изготовлении решения в полном объеме.

Госпошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ООО «Арбат 13» в доход федерального бюджета.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

Принять частичный отказ от иска. Прекратить производство по требованию о расторжении договора и выселении.

Взыскать с ООО "АРБАТ 13" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 4458965 руб. 79 коп. долга и 447867 руб. 91 коп. пени.

В иске к ООО «Ноябрь» отказать.

Взыскать с ООО «Арбат 13» в доход федерального бюджета 47534 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья Е.В. Коновалова