Решение от 11 мая 2022 г. по делу № А58-3205/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)

ул. Курашова, д. 28, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677000, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-3205/2021
11 мая 2022 года
город Якутск




Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2022 года.

Мотивированное решение изготовлено 11 мая 2022 года.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 304143514900248) от 30.04.2021, без номера, к Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>), Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании произвести перерасчёт арендной платы, внесении изменений в договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3 по доверенности от 09.04.2021, выданной сроком на три года,

ДИиЗО ОА г. Якутска – ФИО4 по доверенности № 03 от 10.01.2022, выданной сроком до 31.12.2022,

в отсутствие представителей ОА г. Якутска, извещенной о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО2 (истец) обратилась 06.05.2021 в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением от 30.04.2021, без номера, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 25.10.2021), к Окружной администрации города Якутска, Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ответчик, ДИЗО ОА Г. Якутска):

1. об обязании произвести перерасчёт арендной платы по договору аренды от 20.10.2010 № 09-1/2010-2053 за период с 01.01.2014 по 31.12.2021 за земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 14:36:105030:15, площадью 507 кв.м. в отношении индивидуального предпринимателя ФИО2 пропорционально площади занимаемого помещения в здании, расположенном по этому же адресу в размере 99,5/522,6 (19,04%) от обшей суммы арендной платы;

2. об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 20.10.2010 № 09-1/2010-2053 в части размера арендной платы пропорционально занимаемой площади помещения с кадастровым номером: 14:36:105030:2072, принадлежащего на праве собственности ФИО2;

3. о взыскании судебных расходов.

Определением от 22.09.2021 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН <***>, ОГРН <***>) (ДИиЗО ОА г. Якутска).

20.04.2022 от истца поступили дополнительные пояснения от 18.04.2022.

27.04.2022 от ДИиЗО ОА г. Якутска через онлайн-сервис подачи документов «Мой арбитр» в суд поступило встречное исковое заявление от 26.04.2022 № 6 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 09-1/2010-2053 от 20.10.2010 в размере 575 269,54 руб., в том числе: 341 168,98 руб. арендной платы с 20.10.2010 по 31.03.2022, 575 269,54 руб. неустойки, начисленной за период с 16.04.2014 по 31.03.2022.

Поступившие документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 27.04.2022 встречное исковое заявление от 26.04.2022 возвращено ДИиЗО ОА г. Якутска.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ДИиЗО ОА г. Якутска не согласен с исковыми требованиями по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениям к нему.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Между Комитетом земельных отношений Окружной администрации города Якутска (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) 20.10.2010 заключен договор аренды № 09-1/2010-2053, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105030:0015, находящийся по адресу: <...>, «Б», квартал «74», площадью 507 кв.м., для использования под проектирование и строительство магазина (код 5.12) (п.п. 1.1., 1.2. договора). Срок действия договора установлен с 20.10.2010 по 20.10.2012 (п.п. 2.1. договоров).

Согласно материалам дела на данном земельном участке расположено нежилое здание, площадью 522,6 кв.м. (кадастровый номер 14:36:105033:128). Часть здания принадлежит истцу: помещение с кадастровым номером 14:36:105030:2072, площадью 99,5 кв.м., на 2 этаже здания, расположенного по адресу: <...> Б. Остальная часть здания находится во владении (собственности) третьих лиц.

В связи с тем, что арендодатель направил арендатору счет от 05.02.2021 на оплату за аренду земельного участка за 2021 год в размере 1 527 515,54 руб. в полном объеме без учета доли собственности, в целях урегулирования спора в досудебном порядке последний обратился к арендодателю с заявлением (претензией), в котором просил проверить и пересчитать выставленные счета по договору аренды в отношении спорного земельного участка, а также о расторжении (прекращении) договора аренды от 20.10.2010.

Письмами заместителя главы ГО «город Якутск» от 05.02.2021, МКУ «Агентство земельных отношений» ГО «город Якутск» от 16.03.2021 в перерасчете арендных платежей либо расторжении договора аренды отказано. Также сообщено, что для рассмотрения вопроса о перерасчете арендных платежей по договору аренды земельного участка № 09-1/2010-2053 от 20.10.2010 с учетом занимаемой площади следует обратиться в судебном порядке.

Полагая, что собственниками помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105030:0015 являются третьи лица, то к ним перешли права и обязанности по договору аренды пропорционально обладаемой доли в собственности, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемы иском.

Суд, изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, приходит к следующим выводам.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В качестве документа, направленного на возникновение, изменение прав и обязанностей, представлен договор аренды земельного участка № 09-1/2010-2053 от 20.10.2010.

Спорные отношения сторон связаны с исполнением условий указанных договоров.

В соответствии с частью 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, названным Кодексом и другими федеральными законами.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ, главы 4 ЗК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

На основании пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В рассматриваемом случае отношения сторон регулируются заключенным гражданско-правовым договором - договором аренды земельного участка, отношения сторон не являются публичными, не основаны на принципе власти и подчинения, что исключает возможность рассмотрения заявленного требования в рамках главы 24 АПК РФ.

Отношения сторон регулируются нормами гражданского законодательства, а также условиями заключенного договора.

По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Размер арендной платы за пользовании земельным участком, находящимся в муниципальной собственности или неразграниченного земельного участка является регулируемой и определяется правовыми актами органа местного самоуправления, а не соглашением сторон.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В Республике Саха (Якутия) расчет платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, производится на основании Постановлением Правительства РС (Я) от 26.01.2008 № 26 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена».

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного вида использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018, также разъяснено, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 14:36:105030:0015 предоставлен заявителю на основании договора аренды от 20.10.2010 с видом разрешенного использования под проектирование и строительство магазина с кодом целевого назначения участка 5.12 на срок с 20.10.2010 по 20.10.2012.

Арендная плата за спорный земельный участок начислялась с момента заключения договора от 20.10.1010 по коду 5.12. вида разрешенного использования - земельные участки под строящимися объектами независимо от их функционального назначения (за исключением жилищного строительства) согласно Решению Якутской городской Думы РЯГД-22-6 от 17.12.2009 «Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, о льготах и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе «Город Якутск».

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Из пункта 1 статьи 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав недвижимости от 16.04.2021 земельный участок с кадастровым номером 14:36:105030:0015, площадью 507 кв.м. имеет вид разрешенного использования: под проектирование и строительство магазина (II очередь).

Согласно материалам дела арендатор достиг цели, для которой земельный участок предоставлялся арендатору по договору от 20.10.2010, сторонами не оспаривается, следовательно, вид разрешенного использования спорного земельного участка «под проектирование и строительство магазина» не соответствует условиям договора аренды от 20.10.2010, вид разрешенного использования земельного участка следовало изменить с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию здание.

Соответственно, доводы ДИиЗО ОА г. Якутска о том, что с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию арендатор должен был обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка в связи с достижением цели использования земельного участка в Департамент земельных и имущественных отношений окружной администрации город Якутск, правомерно.

Заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка рассматриваются в соответствии с Административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Изменение вида разрешенного использования земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена», утвержденным постановлением Окружной администрации города Якутска от 29.06.2012 № 96п.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016), поскольку законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка. Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

На основании изложенного суд также считает правомерным довод ДИиЗО ОА г. Якутска о том, что до расторжения договора аренды у истца сохранялась обязанность внесения арендной платы на условиях, установленных договором.

При этом суд приходит к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного прав.

Относимые к данному спору обстоятельства могут быть исследованы в процессе рассмотрения предъявленных в установленном законом порядке допустимых требований, в частности, о соответствующем изменении договора аренды (ст.ст. 450-453 ГК РФ) либо о взыскании с арендодателя излишне уплаченных арендных платежей в случае, если такие платежи имели место, а арендатор считает их уплаченными излишне на основании тех обстоятельств, которые приведены в обоснование рассматриваемого иска. Кроме того, эти обстоятельства могут быть исследованы и в случае указания на них в качестве соответствующего возражения против требования арендодателя о взыскании арендной платы.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 ГК РФ. Эта статья указывает, в том числе на иные способы, предусмотренные законом.

Исходя из смысла данной нормы, определенное нарушенное право может быть защищено только тем способом, который предусмотрен в законе. При этом под способами защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспоренных прав.

Поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды, обстоятельства, относящиеся к правомерности определения размера арендной платы, подлежат судебной оценке в рамках спора, касающегося исполнения сторонами обязательств по этому договору, условиями которого определяется объем обязанностей арендатора, либо о рассмотрении спора о взыскании задолженности, либо при рассмотрении спора о взыскании неосновательно полученной суммы арендной платы. Оспаривание размера арендной платы посредством предъявления самостоятельного иска в арбитражном суде законом не предусмотрено.

Исходя из характера возникших между сторонами правоотношений, арендатор вправе требовать защиты своих прав и законных интересов путем предъявления материально-правового требования, а не путем требования об обязании арендодателя произвести перерасчет арендной платы.

Если истец считает (а иного не установлено) свои права нарушенными тем, что по договору аренды земельного участка он будет вынужден производить перечисление денежных средств в виде арендной платы в размере, соответствующем расчету ответчика, то есть в большем размере, чем то следует из его - истца, расчета, приведенного в обоснование иска, то избранный истцом способ защиты нарушенного права признается арбитражным судом ненадлежащим, так как этот способ сам по себе непосредственно восстановление нарушенных или оспариваемых прав не влечет; рассмотрение спорного вопроса, при наличии соответствующих оснований, должно выступать предметом иного требования либо процессуальным возражением против соответствующего требования противоположной стороны.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении исковых требований в связи с его необоснованностью.

С учетом результата рассмотрения спора, расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по веб-адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.


СудьяЮ.Ю. Клишина