Решение от 19 февраля 2018 г. по делу № А35-2655/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-2655/2017
19 февраля 2018 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Масютиной Н.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании 05.02.2018 с перерывом до 12.02.2018 дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью ПКФ «ИнкомИндустрия»

к комитету по управлению имуществом Курской области

третьи лица: комитет архитектуры и градостроительства города Курска, Товарищество собственников жилья «Родники», Товарищество собственников жилья «Родники 2», Администрация города Курска.

о признании договора аренды земельного участка действующим.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО2 – по доверенности от 01.02.2017;

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 10.01.2018;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью ПКФ «ИнкомИндустрия» (далее – ООО ПКФ «ИнкомИндустрия»), зарегистрированное в качестве юридического лица 22.04.2002, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Курск, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, с учетом его уточнения, к комитету по управлению имуществом Курской области (далее – Комитет), зарегистрированному в качестве юридического лица 11.06.1997, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Курск, о признании договора №1656-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 08.09.2008 г. действующим (заключенным) в редакции п. 1.1. указанного договора согласно Постановлению главы Администрации г. Курска от 24.05.2016 №1753 и сведениям в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:19, содержащимся в ЕГРН, а именно указав цель использования данного земельного участка, площадью 10 000 м2, по адресу: <...> для «многоэтажной жилой застройки (высотная застройка)».

Третьи лица, в судебное заседание 05.02.2018 не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал требования в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в ранее представленном отзыве на иск и дополнениях к нему.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв.

12.02.2018 судебное заседание с участием тех же представителей после перерыва продолжено.

Третьи лица, в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

В представленном ранее мнении на иск и дополнениях к нему третье лицо (ТСЖ «Родники») возражало против удовлетворения заявленных требований, полагая, что у ответчика нет правовых оснований на внесение изменений в договор №1656-08ю аренды земельного участка от 08.09.2008, а также признания данного договора действующим, поскольку согласно нормам действующего законодательства, договор аренды земельного участка считается прекращенным с момента регистрации права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме, возведенном на данном земельном участке.

В представленном ранее мнении на иск третье лицо (ТСЖ «Родники-2») выразило несогласие с исковыми требованиями, указав, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:102224:19 переходит в общую долевую собственность собственников квартир многоквартирного жилого дома безвозмездно и порядок пользования указанным имуществом определяется на общем собрании собственников квартир многоквартирного жилого дома.

Согласно мнению комитета архитектуры и градостроительства города Курска, третье лицо не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Также в материалах дела имеется мнение Администрации города Курска (т. 2, л.д. 121-124), в котором третье лицо, ссылаясь на нормы жилищного и земельного законодательства, указывает на то, что земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, а жилищное законодательство не регулирует отношения, возникающие при строительстве объектов капитального строительства. Кроме того, третьим лицом обращено внимание на то, что Постановлением Администрации города Курска №1753 от 24.05.2016 установлено соответствие между разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:19 и видом разрешенного использования в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в ранее представленном отзыве на иск и дополнениях к нему.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц, извещенных о времени и месте заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

08.09.2008 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО ПКФ «ИнкомИндустрия» (арендатор) на основании решения комитета по управлению имуществом Курской области от 03.09.2008 №01-18/1989 заключен договор №1656-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска (далее – договор), по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:0019, находящийся по адресу: <...> дивизии, для завершения строительства 1-й очереди (17-этажного жилого дома №1 со встроено пристроенными помещениями общественного назначения) и строительства 2-й очереди (17-этажного жилого дома №2 со встроенными помещениями общественного назначения), площадью 10 000 м2, сроком аренды с 03.09.2008 до 03.09.2009 (п. 1.1., 2.1. договора).

Срок действия договора №1656-08ю аренды земельного участка от 08.09.2008 неоднократно пролонгировался Соглашениями о пролонгации указанного договора от 16.10.2009, 10.09.2010, 12.09.2011.

Письмом №02.2-01-20/5092 от 30.04.2013 комитет по управлению имуществом Курской области сообщил ООО ПКФ «ИнкомИндустрия» о возобновлении спорного договора на неопределенный срок.

На основании обращения ООО ПКФ «ИнкомИндустрия», как арендатора земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:0019, Постановлением Администрации города Курска №1753 от 24.05.2016 установлено соответствие между разрешенным использованием вышеуказанного земельного участка и видом разрешенного использования в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков - «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:0019 внесены и содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Как следует из искового заявления и представленных в материалы дела документов, ООО ПКФ «ИнкомИндустрия» добросовестно исполняет обязанности и осуществляет права арендатора в отношении вышеуказанного земельного участка в соответствии с договором №1656-08ю от 08.09.2008, вносит арендную плату, использует земельный участок по целевому назначению.

15.05.2008 Главным архитектором города Курска согласован Генеральный план по строительству трех очередей строительства на данном земельном участке с возведением трех жилых домов.

Впоследствии в утвержденный Генеральный план от 15.05.2008 были внесены изменения.

В соответствии с Генеральным планом от 28.05.2008, согласованным Главным архитектором города Курска, строительство третьего жилого дома не предусмотрено, на месте третьей очереди строительства предусмотрено строительство иного объекта – подземной парковки.

Как указывает истец в заявлении об уточнении исковых требований от 18.12.2017, на данный момент в соответствии с Генеральным планом от 28.05.2008 на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102224:0019 возведены два жилых дома, в части строительства подземной парковки Генеральный план не выполнен.

В целях реализации документов территориального планирования, достижения цели использования земельного участка и приведения условий договора №1656-08ю аренды земельного участка от 08.09.2008 в соответствие с Постановлением Администрации города Курска №1753 от 24.05.2016 и сведениями, содержащимися в ЕГРН, истец письмом от 27.09.2016 обратился к ответчику с просьбой внести изменения в вышеуказанный договор в части указания вида разрешенного использования – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Письмом №02.2-01-20/11643 от 06.10.2016 комитет по управлению имуществом Курской области сообщил, о том, что договор №1656-08ю от 08.09.2008 прекратил своё действие с момента регистрации права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме, возведенном на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102224:0019. Кроме того, ответчик указал, что у него нет правовых оснований для внесения в договор №1656-08ю от 08.09.2008 изменений в части вида разрешенного использования земельного участка.

Ссылаясь на то, что спорный земельный участок предназначен для застройки и предоставлен ООО ПКФ «ИнкомИндустрия» в аренду для реализации этой цели и общество должно использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием и согласно документам территориального планирования, а цель использования спорного земельного участка, указанная в договоре №1656-08ю от 08.09.2008 не соответствует Постановлению Администрации города Курска №1753 от 24.05.2016 и сведениям, содержащимся в ЕГРН, истец обратился в суд с настоящим иском, уточненным в ходе рассмотрения спора.

Уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью ПКФ «ИнкомИндустрия» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем:

- восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

- прекращения или изменения правоотношения;

- иными способами, предусмотренными законом.

Как следует из материалов дела, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями с целью привести договор №1656-08ю от 08.09.2008 в соответствие с Постановлением Администрации города Курска об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка №1753 от 24.05.2016 и сведениями, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении спорного земельного участка.

Согласно пояснениям истца, изложенным в заявлении об уточнении оснований исковых требований от 18.12.2017, никаких иных требований и целей общество не заявляет и не преследует, требования истца не направлены на строительство какого-либо объекта на спорном земельном участке, а обусловлены исключительно необходимостью привести договор аренды в соответствие с актуальными сведениями, касающимися земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:0019, в то время как строительство на данном земельном участке возможно только в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки и документацией по планировке территории и на основании разрешительной документации, предусмотренной нормами градостроительного законодательства.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указал, что не имеет правовых оснований на внесение изменений в договор №1656-08ю от 08.09.2008, поскольку, согласно нормам действующего законодательства, договор аренды земельного участка считается прекращенным с момента регистрации права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме, возведенном на таком земельном участке.

Вместе с тем, как следует из материалов дела ООО ПКФ «ИнкомИндустрия» добросовестно исполняет обязанности и осуществляет права арендатора в отношении вышеуказанного земельного участка в соответствии с договором №1656-08ю от 08.09.2008, вносит арендную плату.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Материалами дела подтверждается, что спорный договора аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок (Письмо комитета по управлению имуществом Курской области №02.2-01-20/5092 от 30.04.2013).

При этом материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик направлял в адрес истца соответствующие уведомления об отказе в продлении договора на новый срок, либо доказательств направления в адрес арендатора уведомлений о прекращении арендных отношений, ввиду регистрации права собственности на помещения в многоквартирных жилых домах, возведенных на спорном земельном участке.

Кроме того, из системного толкования п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующего до вступления в силу ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее – ЗК РФ) следует, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Границы и площадь земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом не могут быть определены произвольно, а устанавливаются в соответствии с требованиями законодательства с учетом документов территориального планирования.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок сформирован и предназначен для строительства в его границах не только двух жилых домов, но и третьего объекта строительства – подземной парковки (Генеральный план от 28.05.2008). Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Так, согласно отзыва комитета архитектуры и градостроительства города Курска от 18.09.2017 (том 2, л.д. 21-22), согласно Генерального плана, согласованного Главным архитектором города Курска 15.05.2008 на указанном участке предполагалось строительство трех очередей жилых домов, в том числе в порядке строительства третьей очереди подлежит возведению 17-этажный жилой дом на 102 квартиры. Кроме того, как указывает третье лицо, согласно Схеме планировочной организации земельного участка по Майскому бульвару – ул. Бойцов 9-ой Дивизии в г. Курске, изготовленной ООО «НЭФ», земельный участок имел следующие технико-экономические показатели:

- многоквартирный жилой дом по адресу: <...> (на схеме под №2): площадь, необходимая для эксплуатации составляет 3 733 м2, в том числе площадь застройки – 1 205 м2,

- многоквартирный жилой дом по адресу: <...> (на схеме под №3): площадь, необходимая для эксплуатации составляет 2 869 м2, в том числе площадь застройки – 661 м2,

- многоквартирный жилой дом по адресу: <...> (третья очередь строительства) (на схеме №1): площадь, необходимая для эксплуатации составляет 3 398 м2, в том числе площадь застройки – 550 м2.

В соответствии с Генеральным планом от 28.05.2008, согласованным Главным архитектором города Курска, строительство третьего жилого дома не предусмотрено, на месте третьей очереди строительства предусмотрено строительство иного объекта – подземной парковки. Иных изменений в Генеральный план не вносилось.

Следовательно, весь участок площадью 1 000 м2 не может относится к общему имуществу жильцов двух жилых домов.

Таким образом, размер и границы земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:0019 определены в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства на основании нормативов застройки земельных участков, исходя из необходимости возведения на земельном участке трех объектов капитального строительства, в соответствии с документами территориального планирования и целью использования земельного участка.

Следовательно, спорный земельный участок предназначен и может быть использован только для реализации указанной цели, а в дальнейшем для эксплуатации и обслуживания возведенных на нем объектов.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст. 42 ЗК РФ).

В силу пункта 4 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство должно осуществляться на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

С учетом вышеизложенного, использование спорного земельного участка в части, отведенной для строительства подземной парковки, в иных целях, в том числе для строительства каких-либо иных объектов, равно как и неиспользование указанной части земельного участка невозможно ввиду противоречия документам планировки и развития территории города Курска, не соответствия цели использования и нарушения основных принципов законодательства о градостроительной деятельности, закрепленных в статье 2 ГрК РФ и основных принципов земельного законодательства, установленных статьей 1 ЗК РФ.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного доводы третьих лиц (в частности, ТСЖ «Родники») о реализации права собственника на освоение земельного участка в целом, в том числе и в части, отведенной для строительства объекта третьей очереди строительства, в связи с чем в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права и законные интересы собственников многоквартирных жилых домов, отклоняются судом как неподтвержденные материалами дела.

При принятии решения суд также принимает во внимание позицию третьих лиц (Администрации города Курска, комитета архитектуры и градостроительства города Курска) и то обстоятельство, что Постановлением Администрации города Курска №1753 от 24.05.2016 установлено соответствие между разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:19 и видом разрешенного использования в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», а также что соответствующие изменения в отношении спорного земельного участка внесены в ЕГРН.

Кроме того, поскольку земельные участки, в силу действующего законодательства, используются исключительно в соответствии с установленным для них целевым назначением, цель использования спорного земельного участка фактически не достигнута – третий объект строительства в соответствии с Генеральным планом, утвержденным Главным архитектором города Курска 28.05.2008, не возведен.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также цели, преследуемые ОО ПКФ «ИнкомИндустрия» при заявлении настоящего иска, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований. Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца. Государственная пошлина уплачена истцом при подаче искового заявления

Руководствуясь статьями 9, 17, 27, 28, 65, 70, 71, 102, 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью ПКФ «ИнкомИндустрия» удовлетворить.

Признать договор №1656-08ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 08.09.2008 г. действующим (заключенным) в редакции п. 1.1. указанного договора согласно Постановлению главы Администрации г. Курска от 24.05.2016 №1753 и сведениям в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:19, содержащимся в ЕГРН, с целью использования данного земельного участка, площадью 10 000 м2, по адресу: <...> для «многоэтажной жилой застройки (высотная застройка)».

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.С. Масютина