Постановление от 5 октября 2023 г. по делу № А66-5326/2023

144/2023-47516(1)


ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001 E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-5326/2023
г. Вологда
05 октября 2023 года


Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2023 года. В полном объеме постановление изготовлено 05 октября 2023 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зреляковой Л.В. и

ФИО1 при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области представителя ФИО3 по доверенности от 11.05.2021 № 20, от открытого акционерного общества «Пожтехника» представителя ФИО4 по доверенности от 28.09.2023 № 141,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференций апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Пожтехника» на решение Арбитражного суда Тверской области от 30 июня 2023 года по делу № А66-5326/2023,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (адрес: 170100, Тверская область, город Тверь, площадь Святого Благоверного князя ФИО5, дом 2; ИНН <***>,

ОГРН <***>; далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к открытому акционерному обществу «Пожтехника» (адрес: 172003, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – Общество) об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства – помещения общего пользования, площадью застройки 2 284 кв.м, степенью готовности объекта незавершенного строительства 6%, кадастровым номером 69:40:0100007:84, расположенного по адресу: Тверская область, проспект Патона, дом 2, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении

Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Постановление № 1299).

Решением суда от 30.06.2023 иск удовлетворен.

Общество с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Доводы подателя жалобы сводятся к тому, что суд не предложил сторонами урегулировать спор мирным путем, не принял к такому примирению достаточных мер. Общие затраты Общества за приобретение объекта и права аренды земельного участка превышают стоимость его продажи.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Министерство в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Выслушав представителей Министерства, Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в собственности субъекта Российской Федерации – Тверской области с 31.05.2005 находится земельный участок, площадью 32 847 кв.м, кадастровым номером 69:40:0100007:12, имеющий адресный ориентир: <...>, вид разрешенного использования - под незавершенный строительством объект.

По сведениям из ЕГРН в границах земельного участка, кадастровым номером 69:40:0100007:12, расположен объект недвижимого имущества - помещение общего пользования, площадь застройки 2 284 кв.м, степень готовности 6%, кадастровый номер 69:40:0100007:84 (ранее присвоенный государственный номер 69:40:0100007:0012:1/023075/37:10000/А, здание комбината рыбной гастрономии незавершенное строительством), принадлежащий Обществу на праве собственности (дата государственной регистрации 05.08.2010).

Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Тверской области, без проведения торгов от 17.03.2020

№ 14-а/2020.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок, находящийся в государственной собственности Тверской области, площадью 32 847 кв.м, кадастровым номером 69:40:0100007:12, имеющий адресный ориентир: <...>, вид разрешенного использования

- под незавершенный строительством объект, в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. Участок предоставляется арендатору для целей завершения строительства незавершенного строительством объекта - здание комбината рыбной гастрономии. На участке расположено здание комбината рыбной гастрономии, незавершенное строительством, степень готовности 6%, кадастровый номер 69:40:0100007:0012:1/023075/37:10000/А, адрес: город Тверь, проезд Патона, дом 2.

Пунктом 2.1 предусмотрено, что договор заключен сроком до 16.03.2023.

Согласно пункту 6.4 договора в случае, если арендодатель возражает против использования арендатором земельного участка после истечения срока действия договора, то его действие прекращается в последний день срока договора.

Передача земельного участка оформлена актом приема-передачи от 17.03.2020.

Министерство 09.03.2023 уведомило Общество о расторжении договора и необходимости возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Поскольку ответчик в течение срока действия договора не завершило строительство объекта, право аренды земельного участка у него прекратилось, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

В соответствии со статьей 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не завершено.

В силу подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в ЗК РФ пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171- ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ).

Как правомерно указал суд первой инстанции, нормы статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Подпунктом «н» пункта 1 статьи 11 Закона № 171-ФЗ изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-

ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Из материалов дела видно, что право собственности Общества на объект незавершенного строительства 6% готовности зарегистрировано 05.08.2010.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с этим не могут быть изменены по соглашению сторон.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что, поскольку на момент заключения договора аренды действующее законодательство не предусматривало предоставление земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства без проведения торгов в иных целях, чем предусмотрено подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (однократно для завершения строительства) и договор аренды был заключен для завершения строительства, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано при заключении договора аренды в 2020 году, между тем строительство объекта недвижимости не закончено, что свидетельствует об отсутствии у ответчика права на последующее продление арендных правоотношений.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку до истечения срока действия договора аренды Министерство 09.03.2023 уведомило

Общество о необходимости возвратить земельный участок по акту приема- передачи, в установленный договором срок он строительство объекта не завершил, в данном случае действие договора аренды прекратилось по истечении трех лет с момента заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Суд первой инстанции правильно установил, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения Министерства с настоящим иском истек, в связи с этим к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1

ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии объекта является нарушение срока строительства объекта вследствие действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

При этом суд указал, что вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ доказательства наличия предусмотренных указанных пунктом оснований для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии объекта Общество не представило, приведенные последним причины, названные как препятствовавшие проведению строительных работ (распространение COVID- 19) не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. При нахождении объекта в собственности с 05.08.2010 Общество не осуществляло работы по завершению строительства здания комбината, иного не доказано, равно как не доказаны приготовления для проведения строительных работ или их начала в период действия договора аренды. Доказательств, подтверждающих, что имелись объективные причины, по которым Общество не могло реализовать свое право на завершение строительства объекта, не представлено.

Довод ответчика об обязательности определения при рассмотрении настоящего спора начальной продажной цены объекта незавершенного

строительства, степенью готовности 6%, на основании оценки его рыночной стоимости, суд первой инстанции отклонил.

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены Постановлением № 1299.

В соответствии с пунктами 2, 7 Постановления № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Начальная продажная цена имущества определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В случае не согласия с такой оценкой, проведенной на основании статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъектом оценочной деятельности, ее результаты могут быть оспорены в установленном порядке.

Как правильно указал суд первой инстанции, установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. При этом Обществу предоставлено право оспорить цену имущества, определенную уполномоченным органом на основании существующего порядка. Заблаговременное определение такой цены в связи с рассмотрением иска об изъятии возможно только при согласии истца, поскольку сопутствует очевидным рискам последнего, в том числе в виде возможности принятия судом решения об отказе в удовлетворении требований об изъятии объекта при несении затрат на указанную оценку. Министерство требование об определении начальной продажной стоимости объекта не заявляло, в том числе, и после приобщения судом по ходатайству ответчика заключения специалиста № 22-05/23 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: Тверская область, пр. Патона, д. 2», согласно которому рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составила 410 000 руб.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Ссылки подателя жалобы на допущенные судом первой инстанции процессуальные нарушения не принимаются во внимание. Все заявленные сторонами заявления и ходатайства судом рассмотрены с соблюдением норм АПК РФ. Довод Общества о возможности урегулирования спора мирным путем опровергается возражениями Министерства.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и

иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 30 июня

2023 года по делу № А66-5326/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Пожтехника» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд

Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий А.Я. Зайцева

Судьи Л.В. Зрелякова

ФИО1