Решение от 26 ноября 2018 г. по делу № А72-11007/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

432017, г. Ульяновск, ул. Железнодорожная, 14

Тел.(8422)33-46-09 Факс (8422)32-54-54 E-mail: info@ulyanovsk.arbitr.ru

Сайт суда: www.ulyanovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-11007/2018
г. Ульяновск
26 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2018 г., решение в полном объеме изготовлено 26 ноября 2018 г.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Котельникова А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

участника общества с ограниченной ответственностью «Виталекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, Ульяновская область, Мелекесский район), ФИО2, г. Москва

к обществу с ограниченной ответственностью «Экопром» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Волгоград

к обществу с ограниченной ответственностью «Виталекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Ульяновская обл., Мелекесский район,

о признании недействительными договора аренды и дополнительного соглашения к нему, применении последствий недействительности сделки,


третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора,

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск,

- участник общества с ограниченной ответственностью «Виталекс» ФИО3, Ульяновская обл., г. Димитровград,

с участием представителей:

от истца – ФИО2, лично, паспорт;

от ответчика ООО «Виталекс» – ФИО4, доверенность от 02.10.2017 паспорт;

от иных лиц – не явились;

У С Т А Н О В И Л :

Участник ООО «Виталекс» ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к ООО «Экопром», в котором просила признать недействительными договор аренды земельного участка и хранилища твердых отходов от 19.08.2014 и дополнительное соглашение к нему от 10.08.2017, а также применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанности на Управление Росреестра по Ульяновской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении за обществом с ограниченной ответственностью «Экопром» права аренды земельного участка площадью 35 865 кв. метров, кадастровый номер 73:08:020201:3 и хранилища твердых отходов, площадью 47 кв. метров, кадастровый номер 73:08:020101:749, расположенных по адресу: <...> №7.

Определением от 23.07.2018 указанный иск был принят к производству арбитражного суда. Этим же определением суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Ульяновской области.

Определением от 14.08.2018 суд на основании ч. 5 ст. 46 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве соответчика ООО «Виталекс», а также привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, второго участника ООО «Виталекс» - ФИО3

Определением от 07.09.2018 суд принял от истца заявление об уточнении исковых требований в части обоснования иска.


В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержала, приведя в обоснование доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему.

Представитель ответчика ООО «Экопром» в судебное заседание не явился, представил отзыв о несогласии с иском и просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Виталекс» в судебном заседании с исковыми требованиями согласился, дав пояснения, аналогичные доводам истца.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Ульяновской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором полагал решение по делу на усмотрение суда и просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, отзыва не представил.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд рассматривает дело в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся материалам.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке.

Исходя из смысла и содержания арбитражного процессуального законодательства предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.


По делу установлено, что ФИО2 с 2009 года является участником ООО «Виталекс» с долей 90% в уставном капитале. Вторым участником общества является ФИО3 с долей 10% в уставном капитале.

Обращаясь в суд со своим иском, ФИО2 указала, что 19.08.2014 между ООО «Виталекс» в лице директора ФИО5 (Арендодатель) и ООО «Экопром» (Арендатор) был заключен договор аренды б/н, по которому Арендодатель передал Арендатору в аренду земельный участок и хранилище твердых отходов, находящиеся по адресу: <...>, сроком с 19.08.2014 по 19.08.2021, с условием оплаты арендной платы в размере 1 000 руб. в месяц (12 000 руб. в год). 10.08.2017 ФИО5 заключил к данному договору дополнительное соглашение. Указанный договор и дополнительное соглашение к нему являются крупными сделками и были заключены без соответствующих решений общих собраний участников общества, поэтому на основании положений ст. 173.1 ГК РФ должны быть признаны недействительными. Кроме того, договор аренды и дополнительное соглашение к нему были совершены в ущерб интересам общества, поскольку размер арендной платы является явно заниженным (меньше размера земельного налога), а дополнительным соглашением исключено условие о праве арендатора расторгнуть договор в случае, когда арендатор отказывается от заключения соглашения об изменении размера арендной платы (п. 5.4), и в пункт 5.8 включено условие о том, что Арендодатель уплачивает Арендатору неустойку в размере 5 000 000 руб. в случае досрочного расторжения договора. В связи с чем данные сделки должны быть признаны недействительными на основании положений п. 2 ст. 174 ГК РФ. Кроме того, дополнительное соглашение к договору аренды было зарегистрировано Управлением Росреестра Ульяновской области 03.10.2017, хотя полномочия директора ООО «Виталекс» ФИО5 к тому времени уже были прекращены на основании протокола собрания участников общества от 31.08.2017 (сведения в ЕГРН внесены 15.09.2017). Также истец усматривает в действиях сторон договора злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), что также является основанием для признания этих сделок недействительными.

Ответчик ООО «Виталекс» исковые требования признал по доводам, аналогичным доводам истца.

Ответчик ООО «Экопром» с иском не согласился, указав, что размер арендной платы был установлен соглашением сторон; кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд со своим требованием.


Оценив доводы сторон, суд приходит к следующему.

Как было указано выше, истцом оспаривается договор аренды, заключенный 19.08.2014 между ООО «Виталекс» (Арендодатель) и ООО «Экопром» (Арендатор), по которому Арендодатель обязуется сдать, а Арендатор – принять в срочное возмезное владение и пользование (аренду) земельный участок и хранилище твердых отходов, находящиеся по адресу: <...>, и оплачивать Арендодателю арендную плату в порядке и срок, установленные договором. Площадь земельного участка – 35 865 кв. метров, кадастровый номер – 73:08:020201:3. Общая площадь хранилища – 46,97 кв. метров, кадастровый номер – 73:08:020201:3:0002130001 (п. 1.1). Стоимость аренды состоит из арендных платежей за пользование объектом недвижимости (п. 3.1.1) и платы за коммунальные услуги (техобслуживание, отопление, электроэнергия, телефон) (п. 3.1.2). Сумма арендной платы составляет 1 000 руб. в месяц, что составляет 12 000 руб. в год (п. 3.2). Арендная плата оплачивается Арендатором ежемесячно не позднее 30-го числа текущего месяца (п. 3.3). Договор действует с 19.08.2014 по 19.08.2021 (п. 5.1).

Акт приема передачи объекта аренды сторонами подписан.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра Ульяновской области 02.10.2014 за №73-73-02/268/2014-350.

10.08.2017 те же стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 19.08.2014, в котором, в том числе, признали недействующим пункт 5.4 договора: «По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда Арендатор отказывается подписывать изменения к настоящему договору, связанные с изменением арендной платы и уплачивать новый размер арендной платы». Кроме того, приняли пункт 5.8 в следующей редакции: «В случае досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя по условиям, не оговоренным в пункте 5.4 настоящего договора, Арендодатель выплачивает Арендатору сумму неустойки равную 5 000 000 руб.».

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра Ульяновской области 03.10.2017.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ указано, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия органа юридического лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе (п. 1). Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия органа юридического лица может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (п. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Определение крупной сделки приведено в пункте 1 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – ФЗ №14).

Истец и ответчик ООО «Виталекс» указывают, что стоимость переданного по договору аренды имущества превышает 25% балансовой стоимости активов общества, поскольку кроме сданного в аренду имущества (земельный участок, хранилище твердых отходов и гальванический шлам, размещенный на земельном участке) у общества не имеется иных активов, что подтверждается представленными в материалы дела документами (бухгалтерской отчетностью за 2013-2016 годы).

Данные доводы подтверждаются представленными в материалы дела документами (копии бухгалтерской и налоговой отчетности ООО «Виталекс» за 2013-2014 годы).

Кроме того, истец указывает, что в результате заключения договора аренды общество на длительный срок лишилось возможности пользования этим имуществом.

Суд соглашается с указанными доводами и считает, что договор аренды от 19.08.2014 можно отнести к крупной сделке для ООО «Виталекс», учитывая, что в аренду фактически было передано все имеющееся у общества имущество, превышающее 25% балансовой стоимости активов общества.

Довод ответчика ООО «Экопром» о том, что оспариваемая сделка была заключена в процессе обычной хозяйственной деятельности, судом отклоняется, поскольку сдача в аренду всего имущества общества не отвечает критериям обычной хозяйственной деятельности, поскольку может привести к фактическому прекращению деятельности общества (о чем указано в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 №27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность»), тем более, что ранее ООО «Виталекс» не сдавало кому-либо в аренду указанный земельный участок и хранилище твердых отходов.

Вместе с тем в пункте 5 статьи 46 ФЗ №14 указано, что суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения такой сделки;

при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.

При этом бремя доказывания того, что другая сторона по сделке знала (например состояла в сговоре) или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой (как в части количественного, так и в части качественного критерия крупной сделки) и (или) что отсутствовало надлежащее согласие на ее совершение, возлагается на истца. Заведомая осведомленность о том, что сделка является крупной (в том числе о значении сделки для общества и последствиях, которые она для него повлечет), предполагается, пока не доказано иное, только если контрагент, контролирующее его лицо или подконтрольное ему лицо является участником (акционером) общества или контролирующего лица общества или входит в состав органов общества или контролирующего лица общества. Отсутствие таких обстоятельств не лишает истца права представить доказательства того, что другая сторона сделки знала о том, что сделка являлась крупной, например письмо другой стороны сделки, из которого следует, что она знала о том, что сделка является крупной. По общему правилу, закон не устанавливает обязанности третьего лица (в данном случае – ООО «Экопром») по проверке перед совершением сделки того, является ли соответствующая сделка крупной для его контрагента и была ли она надлежащим образом одобрена (в том числе отсутствует обязанность по изучению бухгалтерской отчетности контрагента для целей определения балансовой стоимости его активов, видов его деятельности, влияния сделки на деятельность контрагента). Третьи лица, полагающиеся на данные единого государственного реестра юридических лиц о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, по общему правилу, вправе исходить из наличия у них полномочий на совершение любых сделок (пункт 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 №27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность»).

Ответчик ООО «Экопром» отрицает факт осведомленности о том, что участники ООО «Виталекс» не давали своего согласия на заключение оспариваемого договора аренды, а истец не представил суду каких-либо доказательств того, что ООО «Экопром» при заключении договора аренды знало или заведомо должно было знать о том, что для ООО «Виталекс» данная сделка являлась крупной, и что отсутствовало соответствующее согласие на ее совершение со стороны участников общества. Напротив – в материалах регистрационного дела, представленного Управлением Росреестра по Ульяновской области, имеется протокол общего собрания участников ООО «Виталекс» от 18.08.2014, подписанный ФИО2 и ФИО3, об одобрении договора аренды земельного участка и хранилища твердых бытовых отходов. ООО «Экопром» было ознакомлено с данным документом при регистрации сделки, на что обоснованно указали в судебном заседании ФИО2 и представитель ООО «Виталекс». Следовательно, у ООО Экопром» не было оснований полагать, что отсутствовало согласие участников ООО «Виталекс» на совершение данной сделки. Кроме того, в судебном заседании ФИО2 пояснила, что директор ООО «Экопром» в разговоре с ней летом 2017 года высказывал уверенность в том, что она знает о заключении договора аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик ООО «Экопром» не знал и не должен был знать о том, что договор аренды являлся для ООО «Виталекс» крупной сделкой, и об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение, поскольку доказательств обратного суду не представлено.

Доводы истца и представителя ООО «Виталекс» о сговоре директора ООО «Виталекс» и ООО «Экопром» при заключении договора аренды также являются голословными и не подтверждены какими-либо доказательствами.

Ссылка истца и представителя ООО «Виталекс» на то, что находящийся в регистрационном деле протокол общего собрания участников ООО «Виталекс» от 18.08.2014 об одобрении договора аренды, является сфальсифицированным, поскольку имеющаяся на нем подпись от имени ФИО2 принадлежит не истцу, не имеет юридического значения для признания договора аренды недействительным, так как отсутствуют доказательства того, что ООО «Экопром» при заключении сделки было известно о поддельности подписи ФИО2 на данном документе.

Указанный документ - протокол общего собрания участников ООО «Виталекс» от 18.08.2014 об одобрении договора аренды – исключен судом из числа доказательств по делу в порядке статьи 161 АПК РФ, поскольку о его фальсификации заявили и ФИО2, и ООО «Виталекс», а ответчик ООО «Экопром» и третьи лица Управление Росреестра по Ульяновской области и ФИО3 не возразили против исключения этого документа из числа доказательств.

В связи с исключением оспариваемого протокола из числа доказательств, ходатайство истца о назначении по делу почерковедческой экспертизы на предмет установления подлинности ее подписи на данном документе, удовлетворению не подлежит, поскольку не имеет практического смысла.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 31.05.2018 по делу №А72-3277/2018 (вступило в законную силу 13.08.2018) оставлены без удовлетворения исковые требования ООО «Виталекс» к ООО «Экопром» о признании недействительным договора аренды от 19.08.2014 по основанию мнимости данной сделки (ст. 170 ГК РФ). Как следует из данного решения, суд отказал в удовлетворения иска ООО «Виталекс» как по существу заявленных требований, так и по основанию пропуска истцом срока исковой давности.

Установленные данным решением суда обстоятельства в соответствии с положениями ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 16.05.2014 №28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» указано, что иски о признании крупных сделок и сделок с заинтересованностью недействительными и применении последствий их недействительности могут предъявляться в течение срока, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ для оспоримых сделок.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В данном случае ответчик ООО «Экопром» заявил о пропуске истцом срока исковой давности для обращения ФИО2 в суд со своим иском.

В пункте 1 статьи 200 ГК РФ говориться, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок давности по иску о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением порядка ее одобрения, исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что такая сделка требовала одобрения в порядке, предусмотренном законом или уставом, хотя бы она и была совершена раньше. Предполагается, что участник должен был узнать о совершении сделки с нарушением порядка одобрения крупной сделки или сделки с заинтересованностью не позднее даты проведения годового общего собрания участников (акционеров) по итогам года, в котором была совершена оспариваемая сделка (п. 5 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 16.05.2014 №28).

В соответствии со ст. 34 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» уставом общества должен быть определен срок проведения очередного общего собрания участников общества, на котором утверждаются годовые результаты деятельности общества. Указанное общее собрание участников общества должно проводиться не ранее чем через два месяца и не позднее чем через четыре месяца после окончания финансового года.

В пункте 10.1 Устава ООО «Виталекс» указано, что один раз в год общество проводит годовое общее собрание. Очередное общее собрание участников общества должно производиться не ранее, чем через два месяца и не позднее чем через четыре месяца после окончания финансового года (п. 10.3).

В своем исковом заявлении ФИО2 указывает, что ей стало известно о заключении оспариваемого договора аренды и дополнительного соглашения к нему в марте 2018 года, после обращения ООО «Виталекс» в Арбитражный суд Ульяновской области со своим иском (дело №А72-3277/2018), поскольку общих собраний общества в период 2014-2017 годы не проводилось.

Вместе с тем, учитывая вышеприведенные положения закона и устава, ФИО2 должна была узнать о заключении договора аренды от 19.08.2014 не позже 01.05.2015 (дата проведения годового собрания участников ООО «Виталекс» на следующий год после заключения оспариваемого договора аренды), если бы действовала с надлежащей степенью заботливости и осмотрительности и проявила какой-либо интерес к деятельности общества. Однако, как пояснила в судебном заседании ФИО2, с момента покупки доли в ООО «Виталекс» в 2009 году она ни разу не виделась со вторым участником общества ФИО3 и ни разу не присутствовала на собраниях общества, а о деятельности общества узнавала только по телефону от директора общества. Кроме того, о заключении договора аренды ФИО2 могла узнать из выписки по лицевому счету ООО «Виталекс», в котором отражены перечисления денежных средств ООО «Экопром» в качестве арендной платы по договору. Данные обстоятельства свидетельствуют о безразличном отношении ФИО2 к деятельности общества. В связи с чем утверждение представителя ООО «Виталекс» о том, что бывший директор общества ФИО5 намеренно скрывал от ФИО2 факт заключения договора аренды, является необоснованным.

Принимая во внимание, что ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском только 06.07.2018, истцом пропущен срок исковой давности по оспариванию договора аренды.

Согласно п. 4 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.

Пропуск срока исковой давности ФИО2 для оспаривания договора аренды от 19.08.2014 является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении ее исковых требований об оспаривании данной сделки.


По отношению к дополнительному соглашению от 10.08.2017 к договору аренды истцом не пропущен срок исковой давности, поэтому суд рассматривает данное требование ФИО2 по существу.

По мнению суда, для заключения дополнительного соглашения от 10.08.2017 к договору аренды от 19.08.2014 директору ООО «Виталекс» не требовалось согласия общего собрания участников общества, поскольку данная сделка не относится к крупной, так как данным соглашением не была изменена цена договора или иные существенные условия договора. Наличие в дополнительном соглашении пункта 5.8 об обязанности Арендодателя выплатить Арендатору неустойку в размере 5 000 000 руб., не свидетельствует о крупности данной сделки. Данный вывод суд основывает на положении пункта 11 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 16.05.2014 №28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», в котором указано, что по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, решая вопрос о том, отвечает ли оспариваемая сделка количественному (стоимостному) критерию крупных сделок, ее сумму (размер) следует определять без учета требований, которые могут быть предъявлены к соответствующей стороне в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (например, неустоек), за исключением случаев, когда будет установлено, что сделка изначально заключалась с целью ее неисполнения или ненадлежащего исполнения обществом.

О том, что дополнительное соглашение не является крупной сделкой, свидетельствует и то обстоятельство, что оно было зарегистрировано Управлением Росреестра по Ульяновской области без предоставления протокола общего собрания участников ООО «Виталекс» об одобрении данной сделки.

Кроме того, принятие данного дополнительного соглашения также не свидетельствует и о том, что указанная сделка была совершена в ущерб интересам истца в результате сговора или иных совместных действиях представителей ООО «Виталекс» и ООО «Экопром» в ущерб интересам ООО «Виталекс».

Во-первых, исключение из пункта 5.4 указания на возможность досрочно расторгнуть договор по требованию Арендодателя в случае отказа Арендатора подписать изменения к договору в части изменения арендной платы, не лишает возможности Арендодателя досрочно расторгнуть договор по иным основаниям, указанным в пункте 5.4 договора, например – в случае нарушения более чем на 15 дней установленного настоящим договором срока платежа арендной платы, а также в случае не внесения более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного срока.

Во-вторых, положение об оплате Арендодателем неустойки в размере 5 000 000 руб. в случае досрочного расторжения договора действительно только в случае досрочного расторжения договора по условиям, не оговоренным в пункте 5.4 договора. То есть расторжение Арендодателем договора по основаниям, указанным в пункте 5.4 (всего пять оснований), не влечет за собой выплату неустойки.

В-третьих, судебная практика исходит из того, что отказ арендатора от изменения размера арендной платы по соглашению сторон в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), а условие договора о праве арендодателя расторгнуть договор в связи с отказом арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы является ничтожным. Следовательно, наличие в договоре аренды от 19.08.2014 положения о праве арендодателя досрочно расторгнуть договор в случае отказа арендатора подписать изменения к договору, связанные с изменением размера арендной платы, являлось ничтожным, и то обстоятельство, что стороны исключили его из договора дополнительным соглашением от 10.08.2017, не может свидетельствовать ни о нарушении требований закона, ни о нарушении прав арендодателя. Оставшиеся в пункте 5.4 договора аренды снования для досрочного расторжения договора аренды полностью соответствуют положениям статьи 619 ГК РФ, в которой указаны следующие случаи досрочного расторжения договора аренды:

1) когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) когда арендатор существенно ухудшает имущество;

3) когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) когда арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Кроме того, в данной статье сказано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (при существенном нарушении договора другой стороной).

В-четвертых, право арендатора изменить размер арендной платы предусмотрен пунктом 6.2 договора аренды от 19.08.2014. Данный пункт дополнительным соглашением не изменялся. Следовательно, довод истца и ответчика ООО «Виталекс» об убыточности заключенного договора аренды в связи с несоразмерностью установленной арендной платы, является необоснованным, учитывая, что по условиям договора арендодатель имеет право увеличивать размер арендной платы, однако с момента заключения договора и до настоящего времени ООО «Виталекс» не обращалось к ООО «Экопром» с предложением об увеличении размера арендной платы, несмотря на то, что ООО «Экопром» в своих отзывах указывает о том, что не против увеличения размера арендной платы. Таким образом, наличие у арендодателя права на увеличение размера арендной платы дает ему возможность взыскивать задолженность по арендной платы в случае отказа арендатора от ее уплаты, но не свидетельствует о праве истца досрочно расторгнуть договор аренды в случае отказа арендатора подписать дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы.

В-пятых, как было установлено решением Арбитражного суда Ульяновской области от 31.05.2018 по делу №А72-3277/2018, ООО «Экопром» после заключения оспариваемого договора аренды осуществляло мероприятия, связанные с получением лицензии на осуществление деятельности по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению отходов на арендованном земельном участке, то есть понесло определенные материальные затраты, и было заинтересовано в заключении данного договора. Свою заинтересованность в использовании земельного участка ООО «Экопром» подтвердило и в отзывах по настоящему делу. В качестве доказательства злоупотребления правом и сговора в ущерб интересам ООО «Виталекс» истец указывает воспрепятствование ООО «Виталекс» заключить договор с иным юридическим лицом на переработку шлама, находящегося в хранилище твердых отходов, и намерение ООО «Экопром» самому пользоваться данным шламохранилищем. Однако намерение арендатора использовать арендованное имущество по его назначению в соответствии с условиями заключенного договора не может расцениваться в качестве злоупотребления правом или намерения причинить ущерб арендодателю. Очевидно, что заключая договор аренды на длительный срок (до 2021 года), арендатор рассчитывал использовать арендованное имущество весь период времени с выгодой для себя, как и любое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Следовательно, досрочное расторжение договора аренды приведет к причинению убытков для ООО «Экопром», поскольку, как пояснил представитель ООО «Виталекс», до настоящего времени арендатор не использовал арендованное имущество по назначению (то есть прибыль не получал). Таким образом, удовлетворение исковых требований ФИО2 приведет к нарушению охраняемых законом прав и интересов ООО «Экопром».

В-шестых, принимая во внимание, что ООО «Экопром» по условиям договора аренды не только вносит арендную плату, но и оплачивает все платежи за коммунальные услуги, техническое обслуживание, энерго-, тепло-, водоснабжение и другие, необходимые для функционирования объекта недвижимости, услуги (пункт 2.2.10 договора), а также обязано поддерживать объект недвижимости в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт не реже одного раза в год (п. 2.2.2 договора), заключение данного договора определенно выгодно для ООО «Виталекс», учитывая, что до этого общество на протяжении длительного времени, не имея лицензии на осуществление деятельности по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию и размещению отходов, не могло само осуществлять деятельность по использованию шламохранилища, то есть какой-либо прибыли от использования своего недвижимого имущества не получало, и само оплачивало коммунальные услуги.

Приведенные обстоятельства (отсутствие злоупотребления правом со стороны ООО «Экопром» и отсутствие сговора или иных совместных действиях представителей ООО «Виталекс» и ООО «Экопром» в ущерб интересам ООО «Виталекс») относятся не только к заключению дополнительного соглашения от 10.08.2017, но и к заключению самого договора аренды от 19.08.2014.

Довод истца и представителя ООО «Виталекс» о том, что дополнительное соглашение к договору аренды было зарегистрировано Управлением Росреестра Ульяновской области уже после прекращения полномочий ФИО5 в качестве директора общества, судом отклоняется, поскольку регистрация дополнительного соглашения была произведена 03.10.2017 на основании заявления ФИО5, действовавшего уже не от лица ООО «Виталекс», а от лица ООО «Экопром» (доверенность от 27.07.2017). Таким образом, регистрация дополнительного соглашения не противоречит закону.

Признание иска ООО «Виталекс» не может быть принято судом, поскольку оно нарушает права второго участника оспариваемых сделок – ООО «Экопром».


Принимая во внимание установленные обстоятельства дела и вышеприведенные нормы закона, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО2 в полном объеме.

Учитывая, что суд отказывает ФИО2 в удовлетворении иска, в соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы (госпошлина), понесенные истцом при рассмотрении настоящего дела, возмещению не подлежат.

Перечисленные ООО «Виталекс» на депозит Арбитражного суда Ульяновской области денежные средства в размере 15 000 руб. для проведения судебной экспертизы подлежат возврату ООО «Виталекс», поскольку суд отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу почерковедческой экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований участника общества с ограниченной ответственностью «Виталекс» ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Экопром» и обществу с ограниченной ответственностью «Виталекс» о признании недействительными договора аренды земельного участка и хранилища твердых отходов от 19.08.2014 и дополнительного соглашения к нему от 10.08.2017, а также применении последствий недействительности сделки в виде внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении за обществом с ограниченной ответственностью «Экопром» права аренды земельного участка площадью 35 865 кв. метров, кадастровый номер 73:08:020201:3 и хранилища твердых отходов, площадью 47 кв. метров, кадастровый номер 73:08:020101:749, расположенных по адресу: <...> №7 – отказать в полном объеме.

Перечислить с депозита Арбитражного суда Ульяновской области на счет общества с ограниченной ответственностью «Виталекс» денежные средства в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) руб., перечисленные платежным поручением №342 от 13.11.2018.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные статьями 257-260 АПК РФ.

Судья А.Г. Котельников