Постановление от 10 июня 2019 г. по делу № А41-5278/2019

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-5278/19
10 июня 2019 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2019 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 23.11.2018 № 199-ДВ,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 01.11.2017,

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Мытищи Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 21.03.2019, принятое судьей Уваровым А.О. по делу № А41-5278/19 по иску Администрации городского округа Мытищи Московской области к АО УК «Центр Эссет Менеджмент» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 07.05.2018 № 947 и пени,

третье лицо - ПАО «Мосэнерго»,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к АО УК «Центр Эссет Менеджмент» о взыскании задолженности в сумме 649 861,76 рублей по договору аренды земельного участка от 07.05.2018 № 947 за период с 07.05.2018 по 31.12.2018, а также неустойки в сумме 25 152, 67 рублей за период с 16.06.2018 по 15.12.2018.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 07.05.2018 № 947 в связи с нарушением ответчиком сроков оплаты аренды более двух раз подряд.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Мосэнерго».

Решением Арбитражного суда Московской области от 21.03.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Посчитав отказ в иске неправомерным, администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить заявленные требования.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель администрации поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда первой инстанции без изменения. Представил письменные пояснения в порядке ст. 81 АПК РФ, которые приобщены к материалам дела.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 30.12.2014 между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области, правопреемником которой является Администрация городского округа Мытищи (арендодатель) и ОАО «Мытищинская теплосеть» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 9660.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, общей площадью 52 544 кв. м, категория земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что договор аренды заключен на срок с 01.01.2015 на 49 лет.

На основании договора переуступки прав аренды на земельный участок от 31.03.2015 права и обязанности арендатора были переданы ООО «Гефест».

В соответствии с договором о переуступке прав аренды земельного участка от 15.12.2015 права и обязанности арендатора были переданы ООО «Инжтех», которое в свою очередь в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей арендатора на земельном участке от 28.02.2017 права и обязанности арендатора передало ответчику - АО УК «Центр Эссет Менеджмент».

Земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 был разделен на четыре земельных участка с кадастровыми номерами: 50:12:0102308:137, 50:12:0102308:138, 50:12:0102308:139 и 50:12:0000000:57008.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) без проведения торгов заключен договор от 07.05.2018 № 947 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102308:137, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, администрация обратилась с настоящим иском о взыскании задолженности, пени, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 07.05.2018 № 947.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Из содержания указанных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 находятся объекты недвижимого имущества, а именно производственная база, инвентарный номер 440/0690-(301Б-304Б; 301В; 301Д), состоящая из следующих объектов:

- здания мастерских электромонтажных установок с административно-бытовыми помещениями, общей площадью 551,8 кв. м, лит. Б;

- здания стоянки на три автомобиля, общей площадью 193,9 кв. м, лит. Б;

- здания склада готовой продукции, общая площадь 124,6 кв. м, лит. Б;

- здания ремонтной мастерской, общей площадью 106,1 кв. м, лит. Б;

- ограждения территории базы, протяженностью 146,5 м, лит. В;

- бетонной площадки и подъездной дороги.

Указанная производственная база принадлежит на праве собственности АО «Мосэнерго», о чем 29.04.2002 в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Указанные обстоятельства установлены судебными актами по делу по делу № А41-57496/18.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.12.2018 по делу № А41-57496/18, оставленным без изменения, постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019, установлено, что поскольку ПАО «Мосэнерго» является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, который относится к государственной собственности, в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ именно ПАО «Мосэнерго» принадлежит исключительное право на приобретение этого участка в аренду.

В связи с изложенным судом был сделан вывод, что договор аренды земельного участка от 31.12.2014 № 96 в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

Земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 был разделен на четыре земельных участка с кадастровыми номерами: 50:12:0102308:137, 50:12:0102308:138, 50:12:0102308:139 и 50:12:0000000:57008.

Между администрацией (арендодатель) и ответчиком (арендатор) без проведения торгов заключен договор от 07.05.2018 № 947 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102308:137, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Как следует из материалов дела, указанный земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102308:137 огорожен забором, используется ПАО «Мосэнерго», доступ на него невозможен иначе, чем с согласия ПАО «Мосэнерго», через КПП.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В данном случае из материалов дела следует, что земельный участок не мог быть передан арендатору свободным от прав третьих лиц для указанных в договоре целей.

Кроме того, арбитражный суд отмечает следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Доказательств наличия у ответчика права на заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов в порядке п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что договор аренды от 07.05.2018 № 947 является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований закона.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации городского округа Мытищи Московской области, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы за период с 07.05.2018 по 31.12.2018, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0102308:137 расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ПАО «Мосэнерго» на праве собственности, в том числе: здание мастерских, здание стоянки для автомобилей, здание склада готовой продукции, здание ремонтной мастерской, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 29.04.2002 № 50-01.12- 12.2002-274.01.

Кроме того, на данном участке расположен кран и одноэтажное строение, находящиеся на балансе ПАО «Мосэнерго».

Спорный земельный участок огорожен забором, используется исключительно ПАО «Мосэнерго» для эксплуатации принадлежащих ему объектов.

Доступ на него возможен лишь с согласия ПАО «Мосэнерго».

Доказательства пользования ответчиком спорным земельным участком либо какой-либо его частью в спорный период в материалы дела не представлены.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что в спорный период времени ответчик не мог пользоваться земельным участком с кадастровым номером 50:12:0102308:137 по независящим от него причинам, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований Администрации городского округа Мытищи Московской области по взысканию с АО УК «Центр Эссет Менеджмент» задолженности по договору аренды земельного участка от 07.05.2018 № 947, пени, а также о расторжении указанного договора аренды.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 21.03.2019 по делу № А41-5278/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.


Председательствующий


В.Ю. Бархатов

Судьи


С.В. Боровикова

Л.В. Пивоварова